每經記(ji)者｜黃婉銀    每經編(bian)輯(ji)｜何(he)小桃 陳(chen)夢妤(yu)    

廣州珠江(jiang)新(xin)城(cheng)二手房 每(mei)經記(ji)者 黃婉銀(yin) 攝????

2023年(nian)，廣州千萬級豪宅成交量同比大增(zeng)60%，再度刷新歷(li)史(shi)紀錄，增(zeng)幅遠超其他(ta)三個一線城市。

克(ke)而瑞數據顯示(shi)，在2023年全(quan)國(guo)總(zong)價千萬級以(yi)上的(de)商品(pin)住宅（統(tong)計(ji)口徑(jing)：普通(tong)住宅+別墅）中，廣州(zhou)琶洲南TOD以(yi)157.67億元位列(lie)全(quan)國(guo)第(di)一(yi)，同時(shi)也是全(quan)國(guo)房(fang)企(qi)項目銷售榜中的(de)TOP2，成交均價達119079元/平方米。

1月16日，廣州業內專家(jia)在(zai)接受《每日經濟新聞》記者采訪(fang)時表示，廣州高端物業市場走出獨立行情，主要(yao)與(yu)近年(nian)(nian)樓市需(xu)求結構變化(hua)、賣一(yi)買一(yi)的置換改(gai)善需(xu)求以(yi)及尋求資金避嫌的豪(hao)宅需(xu)求增多(duo)有關。同時，廣州去(qu)年(nian)(nian)千萬級豪(hao)宅供(gong)應較(jiao)多(duo)且區(qu)位較(jiao)好，大部分成交都集中在(zai)海珠琶(pa)洲片區(qu)、天河中心區(qu)。

歷史(shi)最高(gao)紀錄(lu)

根據廣州中原研究發展部對陽光家緣數據的整理(li)，2023年(nian)1-12月(yue)，廣州累計成交新房(fang)72246宗(zong)，同比下跌(die)1%，為近(jin)年(nian)低位。

但千萬級豪宅市場持續了2022年的(de)火熱且更進一步(bu)。

克而瑞(rui)統計顯示，2023年廣(guang)州一手住(zhu)宅市場千萬(wan)級物業成交4993套(tao)(tao)，同比大增60%，是歷史(shi)最高的一年。在2023年廣(guang)州全(quan)市商品住(zhu)宅項目銷(xiao)售金額(e)中，位(wei)居前三名(ming)的琶(pa)洲南TOD（又名(ming)琶(pa)洲上品）、越秀和樾府、保利天瑞(rui)，套(tao)(tao)均價(jia)格都在千萬(wan)元以上，其中琶(pa)洲南TOD套(tao)(tao)均總價(jia)超過2000萬(wan)元。

克而(er)瑞(rui)廣佛區域首席(xi)分(fen)析師肖(xiao)文(wen)曉向(xiang)《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者表示(shi)，根據克而(er)瑞(rui)的統計，2023年廣州(zhou)一手住宅(zhai)成交(jiao)中，120平方米以上面積段的中大戶(hu)型(xing)成交(jiao)占(zhan)比達(da)到28%，同(tong)比提高(gao)4個百分(fen)點之多。與此同(tong)時，由(you)于(yu)宏觀環境不(bu)穩(wen)定，高(gao)凈值(zhi)人群投資(zi)渠道匱乏，城市核心地段的優質物業因(yin)在資(zi)產(chan)保值(zhi)方面有更(geng)強的確(que)定性而(er)受到追捧(peng)，從而(er)成就了高(gao)端市場的亮(liang)眼表現。

另外，在高端商業公寓項目上(shang)，廣州·鵬瑞1號網簽均價已超過22萬元(yuan)/平方米，套均總(zong)價過億元(yuan)。

“去年(nian)廣州在千萬級豪(hao)宅供(gong)應上，屬于市中(zhong)心區位的(de)(de)(de)比較多，這類保值型豪(hao)宅的(de)(de)(de)需求也(ye)(ye)在持續增(zeng)加。”合(he)富研究院高級分析師(shi)梁燕明表(biao)示，預(yu)計今年(nian)豪(hao)宅買家的(de)(de)(de)選擇會持續增(zeng)多，但在資(zi)產保值的(de)(de)(de)需求下，他(ta)們的(de)(de)(de)選擇也(ye)(ye)會更(geng)加謹慎。

二手豪宅降價500萬

廣州豪宅市(shi)場(chang)的走勢(shi)與(yu)背(bei)后的市(shi)場(chang)基本面(mian)完(wan)全相反。

廣州(zhou)(zhou)中原(yuan)研究發展部數(shu)據顯(xian)示，2023年，廣州(zhou)(zhou)二手住宅共成交(jiao)109000套(tao)，同比上(shang)漲31.7%。今(jin)年廣州(zhou)(zhou)“救(jiu)市”政策密集出臺，加上(shang)開(kai)發商爆雷(lei)、供(gong)應減少，導致(zhi)買家新房信(xin)心不足，倒逼(bi)客戶轉至二手市場。

換言之，目前廣州(zhou)二手(shou)房市(shi)場(chang)實際上是在(zai)“以(yi)價換量”，即便是豪宅業主，也必(bi)須“放下(xia)身(shen)段”。

去年小陽春，廣(guang)州(zhou)(zhou)二(er)手豪(hao)宅(zhai)市場也出現過一波回暖，彼時珠(zhu)江新城二(er)手成(cheng)交創單月新高(gao)，3月單價超過10萬(wan)元(yuan)/平方米的房源占比甚至達75.6%。其中，廣(guang)州(zhou)(zhou)知名二(er)手豪(hao)宅(zhai)僑鑫匯悅臺一套284平方米的四房以總價9000萬(wan)元(yuan)成(cheng)交，折合單價31.7萬(wan)元(yuan)/平方米，刷新廣(guang)州(zhou)(zhou)房價單價紀錄。

去(qu)年下半年，匯悅臺出(chu)現多套(tao)法(fa)拍房(fang)，去(qu)年底，小區一套(tao)法(fa)拍房(fang)以(yi)總(zong)價(jia)8742.3萬(wan)元(yuan)(yuan)成(cheng)交，折合單價(jia)約(yue)24萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米。而近日，多位中介都在推售的一套(tao)317平(ping)方米匯悅臺二手房(fang)報價(jia)8300萬(wan)元(yuan)(yuan)，中介稱(cheng)降價(jia)幅度約(yue)500萬(wan)元(yuan)(yuan)，折合單價(jia)約(yue)26萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米。

梁燕明補充(chong)道，廣(guang)(guang)州二(er)手千萬(wan)豪(hao)宅(zhai)(zhai)(zhai)其實(shi)貨源不多，相較之(zhi)下，去年新房豪(hao)宅(zhai)(zhai)(zhai)市場(chang)的(de)(de)可(ke)選擇范圍更廣(guang)(guang)。而且(qie)，二(er)手還要面臨(lin)跟業主談價(jia)的(de)(de)問(wen)題(ti)，部(bu)分豪(hao)宅(zhai)(zhai)(zhai)業主很難(nan)談價(jia)，讓(rang)價(jia)幅(fu)度也難(nan)跟買(mai)家的(de)(de)心(xin)理預(yu)期契合。

2024年，廣州市(shi)場(chang)還將迎來(lai)更(geng)多千萬級豪宅(zhai)入(ru)市(shi)。去年，天(tian)河、海珠(zhu)成交了多宗(zong)高(gao)溢(yi)價(jia)、高(gao)樓面價(jia)地塊，有5宗(zong)地塊樓面價(jia)超過5萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米。其(qi)中，海珠(zhu)琶洲西區AH040331地塊成交樓面價(jia)約(yue)7.57萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米，成功登頂廣州樓面價(jia)TOP1，可售樓面價(jia)高(gao)達8.52萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米。

記者|黃婉銀

編輯|何小桃 陳夢(meng)妤 杜波

校對|盧祥(xiang)勇

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