每經記者｜包晶(jing)晶(jing)    每經編輯｜易啟江    

2023年樓市(shi)持續下(xia)行(xing)之下(xia)，論(lun)創新和(he)大膽(dan)，還得是江蘇省。

江(jiang)蘇蘇州太倉(cang)市(shi)和(he)相城區先后推出房(fang)屋“以(yi)舊(jiu)(jiu)換新(xin)”活動，舊(jiu)(jiu)房(fang)由地方國企收購后，改造為(wei)人才房(fang)和(he)保障房(fang)，舊(jiu)(jiu)房(fang)款直(zhi)接用來(lai)抵新(xin)房(fang)款，買賣都由地方國企為(wei)業主一條龍操辦，連舊(jiu)(jiu)房(fang)評估(gu)費都不用業主承擔。

“現在我自己都沒花什么時間和精力，整個流程都是他們（國企）走。”太倉置換成功的業主張女士這樣告訴《每日經濟新聞》記者（簡稱“每經記者”）。

舊房(fang)(fang)換新(xin)，在(zai)太倉已經(jing)(jing)進(jin)入常態化階(jie)段，一(yi)大批客戶已經(jing)(jing)達成置換意向，不少人已經(jing)(jing)走完(wan)了置換全流程，坐(zuo)等收房(fang)(fang)。

蘇州相城區“以舊(jiu)(jiu)換新”模式(shi)下，也沒有(you)賣房(fang)(fang)和買房(fang)(fang)的(de)環(huan)節，直接(jie)一套舊(jiu)(jiu)房(fang)(fang)換一套新房(fang)(fang)，選購的(de)新房(fang)(fang)總價超過舊(jiu)(jiu)房(fang)(fang)、補差價即可。

無(wu)論(lun)是(shi)已經(jing)進入常態(tai)化的(de)太倉(cang)模式還是(shi)蘇(su)州(zhou)相城區的(de)初次探索試點，都指向了(le)共同的(de)目標：老房有人(ren)住、新房有人(ren)買。

01 太倉模式

業主驚喜 舊房評估價遠高于市場價

張淳茉（化名）一家是太(tai)倉(cang)第(di)三批(pi)換房的受(shou)益者。

“舊房評估價格大大超出我的心理！”她說，“我們舊房是5樓頂樓，（如果是自己賣）不太好出手。評估價給到了8100元/平方米，而小區里有的掛出6000多元的價格都沒人問。”張淳茉介紹說。

“我們房子129平(ping)方(fang)米，有個閣樓(lou)30平(ping)方(fang)米，一個儲藏(zang)室11平(ping)方(fang)米，最后加起來算170平(ping)方(fang)米，總價估到(dao)了112萬多元。”

她們(men)選中“桃園新著”的洋(yang)房，換(huan)購單價(jia)19000元左右，趕(gan)上了常態(tai)化“以舊(jiu)換(huan)新”政(zheng)策優化，閣(ge)樓、車位(wei)也算入評估(gu)總(zong)價(jia)，舊(jiu)房評估(gu)總(zong)價(jia)一下子就上來了。

按照張淳茉的(de)計劃，舊房(fang)這(zhe)(zhe)筆錢(qian)打算全部用來(lai)抵扣新房(fang)款，不足部分用公積金貸，這(zhe)(zhe)樣還貸的(de)壓(ya)力就小(xiao)了。

太倉版(ban)“以舊(jiu)換新(xin)”，給各地盤活存量房和新(xin)房市場打了個(ge)樣。

地方國企(qi)托底“以(yi)舊換新”模式，太倉市最(zui)早是在2023年國慶期間成功試(shi)點。

每經記者2023年12月初前往太倉晨曦雅苑進行了實地探訪，置業(ye)顧問(wen)李(li)涵波(bo)（化名(ming)）向記者詳細介(jie)紹(shao)了這一全新嘗(chang)試(shi)的(de)細節。

太倉(cang)居民如果有(you)“以舊換(huan)新”意(yi)向，可通過太倉(cang)市(shi)(shi)行政服務APP“太融(rong)e”點擊“以舊換(huan)新”頁面，填(tian)寫報名信息，官方(fang)會統一安排舊房(fang)價格評估，新房(fang)房(fang)源由太倉(cang)市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)發(fa)展集(ji)團有(you)限(xian)公司(si)（簡稱(cheng)“太倉(cang)城(cheng)發(fa)集(ji)團”）、太倉(cang)市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)建設投資集(ji)團有(you)限(xian)公司(si)（簡稱(cheng)“太倉(cang)城(cheng)投集(ji)團”）兩家國資公司(si)提供。

▲晨(chen)曦(xi)雅(ya)苑沙盤 圖片來源：每(mei)經(jing)記者 包(bao)晶晶 攝

“我可能是(shi)(shi)太倉第一(yi)(yi)個換(huan)房(fang)的人！” 文(wen)雅婷（化名）向每經(jing)記者介紹，“2023年9月底‘以舊(jiu)換(huan)新’政策剛(gang)剛(gang)出來(lai)，過完十一(yi)(yi)我就去樓盤看了房(fang)子(zi)，緊接(jie)著(zhu)就到‘太融e’APP上登記換(huan)房(fang)了。其實我自己(ji)的房(fang)子(zi)是(shi)(shi)2023年上半年剛(gang)剛(gang)交付的，產證(zheng)也是(shi)(shi)卡著(zhu)時間點辦下來(lai)的，為了趕著(zhu)換(huan)房(fang)。”

“我看中的(de)(de)(de)房源(yuan)193平方米(mi)，當(dang)時自(zi)己的(de)(de)(de)房子評估(gu)價(jia)下(xia)來(lai)就占新房價(jia)格(ge)60%，其余的(de)(de)(de)部分用公積(ji)金加(jia)商貸，現在貸款(kuan)利率比我買那套房時要低太多了，我買那套的(de)(de)(de)時候，房貸利率是5.6%。”文雅婷這(zhe)樣(yang)說道。

文雅婷自己的(de)新(xin)房(fang)是(shi)2021年買(mai)的(de)毛(mao)坯，市場火爆的(de)那個(ge)時(shi)候(hou)，根本不容她(ta)多(duo)(duo)想，只能買(mai)了婁江新(xin)城那個(ge)樓盤最后一(yi)套房(fang)子，128平米。由于家里人多(duo)(duo)孩子多(duo)(duo)，現(xian)在想想還(huan)是(shi)不夠住，既然(ran)有這(zhe)個(ge)政策，就想換個(ge)大的(de)。

“其實我們那套房評估價不太劃算，買入價約23000元/平方米，評估價不到22000元/平方米。但是我們也接受，畢竟如果要(yao)自己賣(mai)掉再去買的(de)話(hua)，現在二手(shou)房市場價格(ge)確實不(bu)好。”文雅婷說。 

根據太倉市目前的(de)政(zheng)策(ce)，賣舊(jiu)買新(xin)(xin)，還能省(sheng)下十幾二十萬元的(de)契(qi)稅，車位也借(jie)著常態化開(kai)展“以舊(jiu)換新(xin)(xin)”的(de)東風，實現一換一。

對(dui)于大家最(zui)為關注的舊房(fang)定(ding)價，晨曦雅苑一位置業顧問劉艷（化名）表示，“由住建背景的評估公司出面，調出你(ni)這(zhe)個(ge)(ge)小區(qu)半(ban)年(nian)間的成交均價(jia)，這(zhe)個(ge)(ge)評(ping)估(gu)是(shi)面向整個(ge)(ge)小區(qu)的，所(suo)以裝修老舊、樓層不(bu)佳(jia)的不(bu)利因素在評(ping)估(gu)中會(hui)被忽略。同樣，如果(guo)你(ni)是(shi)小區(qu)中最(zui)優質(zhi)的房源，裝修精良等等的優勢也會(hui)減弱。”當完成評估之后，置換人付2萬元意向金，簽置換協議，所有置換人會一起參與新房搖號，按照搖號順序選房，在這個過程中，隨時可以退出，意向金可退。

政策不斷優化升級 老房學區資格也保留

2024年1月25日，每經記者在與置業顧問溝通中發現，經過兩輪“以舊換新”試點之后，太倉又一次走在了前面，進一步降低了置換門檻，細化了試點方案中的一些遺留問題，而且直接把“以舊(jiu)換新”業務變成了常態化(hua)。

太倉城發(fa)集團也于1月12日(ri)公告了新一輪“以舊(jiu)換新”的(de)通知，具體來看，常態(tai)化方(fang)(fang)案對購房人有了五大(da)方(fang)(fang)面利好：

1、“以舊換新”從“一套(tao)換一套(tao)”升(sheng)級到(dao)了可以“多套(tao)換一套(tao)房”。

2、原先(xian)限(xian)定存量(liang)商(shang)品(pin)房總(zong)(zong)價抵扣比例不得(de)高于(yu)新(xin)房總(zong)(zong)價的60%，新(xin)方(fang)案(an)規定舊房總(zong)(zong)價抵扣比例不得(de)高于(yu)所購新(xin)房總(zong)(zong)價的80%，大(da)大(da)降低了置換(huan)差價。

3、有產證的自行(xing)車庫、儲藏室、閣樓可以(yi)獨(du)立評估，算到總價中，汽車車位(wei)可以(yi)等量(liang)置換。

4、“老(lao)房子的學(xue)區”入學(xue)資(zi)格保留兩年(nian)，打上了政策補丁。

5、更大的優化，是(shi)支持舊(jiu)房(fang)(fang)價款(kuan)(kuan)(kuan)分批次支付(fu)(fu)(fu)給舊(jiu)房(fang)(fang)產(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)，既可用于支付(fu)(fu)(fu)新(xin)房(fang)(fang)首付(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)，也可用來歸還老房(fang)(fang)銀行(xing)貸款(kuan)(kuan)(kuan)。剩(sheng)余(yu)價款(kuan)(kuan)(kuan)在新(xin)房(fang)(fang)房(fang)(fang)貸放款(kuan)(kuan)(kuan)之后支付(fu)(fu)(fu)給舊(jiu)房(fang)(fang)產(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)。

值得(de)注意的是，最(zui)新置換條件中“老房(fang)子(zi)的學區入(ru)學資格保(bao)留(liu)兩年”，是一(yi)項非常創新的政策突破。

太倉城發集團方面在接受《每日經濟新聞》采訪時表示：“在前兩批置換工作結束后，反復開會總結復盤，對報名未置換的市民做了回訪，發現市民有著學區困擾、一套換一套資金不足、車位車庫無法置換、購房人年齡無法貸款的情況，我們第一時間組織會議研究分析，不斷優化‘以舊換新’政策，得到了教育局、司法局、住建局、審批局等部門的大力支持和廣大市民的充分認可。在后期的工作中，我們也實時聽取市民意見，改進政策，更好地為有置換需求的市民提供便利。”

第(di)(di)一批(pi)次“以舊換(huan)新”工(gong)作(zuo)結束后，太倉城(cheng)發集(ji)(ji)團對(dui)未置(zhi)換(huan)的客戶(hu)作(zuo)了詳細分析(xi)，發現較多市(shi)民反饋新房(fang)(fang)供給(gei)選(xuan)擇有限(xian)：首批(pi)試點僅開放太倉城(cheng)發集(ji)(ji)團的3個在售(shou)項(xiang)目100套房(fang)(fang)源，選(xuan)擇余地較小。因此，在第(di)(di)二批(pi)次加入更(geng)多不(bu)同區域、不(bu)同面積段(duan)、不(bu)同總價段(duan)的新房(fang)(fang)，滿足(zu)市(shi)民的不(bu)同需求(qiu)。

“隨著集(ji)團旗下新(xin)項目陸續啟動(dong)預售，新(xin)房(fang)的(de)供應也(ye)(ye)會更豐富(fu)。此外，我(wo)們把太倉城投集(ji)團開發的(de)樓(lou)盤也(ye)(ye)納(na)入(ru)‘以(yi)舊換新(xin)’新(xin)房(fang)源，未來也(ye)(ye)可(ke)能有更多的(de)國資公司加入(ru)。”

▲太倉城市景觀 圖(tu)片(pian)來源：視覺(jue)中國-VCG211200676017

太(tai)倉晨(chen)曦雅苑置業顧(gu)問李涵波也(ye)告訴(su)每經記者：“新的方案出(chu)臺之后，報名的人很多(duo)，截至今年1月25日，已經接待了20多(duo)組客戶。”

事實上，截至今年2月3日，“常態化”不到20天，已經有97組(zu)客戶正(zheng)式(shi)走流程進行換房了。

老(lao)房有(you)人住(zhu)、新房有(you)人買(mai)，怎么實現？

“根據市民們普遍的反饋(kui)，這個(ge)政策對有置(zhi)換需求的市民具有推(tui)進作用，能較(jiao)為有效地改(gai)善居住環境(jing)，享受更優質的配(pei)套(tao)，提高生活(huo)品質，是(shi)‘從民生角度，從實際出發’解決了老百姓置換難的問題。隨著工作的深入、宣(xuan)傳力度的擴(kuo)大、政(zheng)策(ce)的持(chi)續完善，以及企業和市民對政(zheng)策(ce)更進(jin)一步(bu)的了解，置換需求逐漸增高，為后續‘以舊換新’工作打下了良好的基礎。”太倉城發集團方面在接受《每日經濟新聞》采訪時表示。

收購(gou)來的房(fang)源，太倉將(jiang)滿足不同層(ceng)次的人才需要。

易居研究院研究總監嚴躍進對每經記者表示：“國資公(gong)司拿到(dao)此類住房(fang)(fang)后，將改造為人才公(gong)寓和保障房(fang)(fang)。從這個操作來看，相比有些地方的操作，太倉的做法更加務實和更加精準。”

▲提供房源用于“換新”的晨曦雅(ya)苑(yuan) 圖片來源：每經(jing)記者 包晶(jing)(jing)晶(jing)(jing) 攝

那么(me)，用(yong)收(shou)購的舊房(fang)(fang)做(zuo)人(ren)才(cai)房(fang)(fang)，和(he)直接用(yong)新房(fang)(fang)做(zuo)人(ren)才(cai)房(fang)(fang)，有何不同意義(yi)？

太倉城發集團對此解釋：收購舊房作適當改造后用作人才房，資金成本較低，手續便利，相比新房時效性更高，周期更短，也可以豐富人才公寓和保障房供給種類，滿足不同層次的人才居住需求。太倉城發集團對全市人才房所在區域、面積、套數等信息做了盤點分析，同時對居住業主也進行了回訪，了解到部分業主的訴求。通過綜合以上信息，后期對人才房的分配會更加人性化，比如，對于(yu)在老城區(qu)工作的人(ren)才，可以分配(pei)老城區(qu)的人(ren)才房(fang)，縮短上下班通勤時間。

太倉城發集團方面還表示：蘇州“十四五”規劃中提出，全市要(yao)完成10萬套(tao)人(ren)才(cai)公寓(yu)和保障房(fang)建設，其中太(tai)倉市目標籌集1萬套(tao)人(ren)才(cai)公寓(yu)和保障房(fang)。太倉城發一方面是響應國家層面的政策，另一方面是太倉層級對集團的定位和要求。根據太倉城發集團職能定位，集團三大主業中包含了房地產綜合開發、人才公寓和保障房建設。集團在加快自行建設的同時，還需要通過市場化收購及存量房改造來達成這一目標。另外，目前集團的保障房及人才公寓的供應僅設置3-5個點位，滿足不了多層次的人才需求。為了擴大人才公寓供給數量和范圍，同時結合上級提出的構建房地產新模式的政策要求，集團借鑒其他城市已有的“以舊換新”經驗，探索嘗試太倉版的商品房“以舊換新”。

太倉市委書記汪香元帶隊調研太倉城發集團時曾指出，要開闊思路、更有魄力，以更大的執行力度，開拓創新地做好這兩項工作。范圍上要擴大，以全市域打通“以舊換新”為目標，提供更多新房子供老百姓選擇。政策上要優化，在依法依規的前提下，勇于嘗試推出有利于推進工作的政策舉措，最終實現(xian)老房(fang)子(zi)有(you)人(ren)住、新房(fang)子(zi)有(you)人(ren)買(mai)。

對于“3年新增1萬套人才公寓”的目標，官方數據顯示，目前太倉市已累計籌集人才公寓房源7798套。

“人(ren)來(lai)了就有房，也是太倉搶(qiang)人(ren)才(cai)的策略(lve)。”李涵波告訴(su)記(ji)者。記(ji)者走訪了參與“以舊換新”的(de)(de)多個項目，發現太倉(cang)在此次“以舊換新”中，提供了更(geng)多元的(de)(de)選擇，既(ji)有少(shao)量市中心動(dong)遷安置新房(fang)(fang)、新區新建商品(pin)房(fang)(fang)，也(ye)有距(ju)離稍遠(yuan)，但品(pin)質更(geng)好、性(xing)價比更(geng)優的(de)(de)婁江新城鼎盛華庭(ting)項目。

▲鼎盛華(hua)庭項目(mu) 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

對于“以舊換新”產生的“去化工作量”提成如何認定，劉艷向每經記者透露：“也給(gei)售(shou)(shou)樓處銷售(shou)(shou)提供了部分(fen)傭(yong)金，以提高銷售(shou)(shou)人員(yuan)積極性。”

嚴躍進表示：“太倉模(mo)式(shi)的特點在(zai)于，其使得類似‘以(yi)舊換新(xin)’的交易比較容(rong)易實現。過去，有些地方也有‘以舊換新’，但是在二手房處置方面一般是‘承諾或積極把二手房出售’，這樣就會產生不確定性。而太倉模式給二手房的盤活帶來了非常好的思路，即：二手房不再出售給普通剛需群體，而是通過國資系統改造為人才公寓和保障房。這其實就擴大了二手房潛在的消費群體，對全國各地盤活二手房有非常(chang)大的啟(qi)發。”

但(dan)從房屋(wu)買賣交易流程(cheng)上來看，太倉版“以舊換新”模式在多個(ge)環節(jie)上都是從未有過的操作(zuo)，相關(guan)部門是如何跑(pao)通這些節(jie)點的？

太倉城發集(ji)團透露(lu)，“以舊換新”涉及的流程多而復雜，為了(le)解(jie)決這些問題，集(ji)團組(zu)建“以舊換新”工(gong)(gong)(gong)作(zuo)領導(dao)小組(zu)，先后(hou)成立政策(ce)宣傳、評估驗收、合(he)(he)同法(fa)務、資金(jin)(jin)結算(suan)、監督保障(zhang)5個(ge)專項工(gong)(gong)(gong)作(zuo)組(zu)，各負(fu)其責(ze)、相互配合(he)(he)，協同推進“以舊換新”業務；在住(zhu)建、教育、審批、司法(fa)、融媒、稅務、銀行等部門大力支持(chi)下，先后(hou)完成了(le)APP開發、政策(ce)發布、報名工(gong)(gong)(gong)作(zuo)、房(fang)源(yuan)籌集(ji)、合(he)(he)同文本擬定、資金(jin)(jin)籌措(cuo)、公證搖(yao)號、現場開盤(pan)等工(gong)(gong)(gong)作(zuo)，讓換房(fang)流程更順暢(chang)，工(gong)(gong)(gong)作(zuo)更透明(ming)。

02 蘇州相城區模式

舊房款(kuan)打至新房對(dui)應公司，銀行放貸后退還業主多余金額

蘇州市相城區啟(qi)動“太倉模(mo)式”舊房換新(xin)的第一天（2023年12月21日），《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者就走訪了(le)(le)此次“舊房換新(xin)”官方(fang)指定登記地點和頌雅苑售(shou)(shou)樓處。由于(yu)活動實行(xing)現(xian)場(chang)報(bao)名，不接受(shou)電話(hua)預(yu)約，據(ju)現(xian)場(chang)銷售(shou)(shou)反饋(kui)，一早上接待了(le)(le)近(jin)60組(zu)看房人的登記，下午還預(yu)約了(le)(le)30組(zu)，如(ru)果500組(zu)客戶滿額，會提前結(jie)束登記，進入評估環節。

相(xiang)城區“以舊換新(xin)”模(mo)式下(xia)，沒(mei)有賣(mai)房和(he)買(mai)房的(de)環節，直接一套(tao)舊房換一套(tao)新(xin)房，選購(gou)的(de)新(xin)房總價超過舊房即可。舊房由蘇州相(xiang)城城投集團直接回購(gou)，舊房款用(yong)于抵新(xin)房款。

總結下(xia)來(lai)，相城區這種“收舊(jiu)購新”主要(yao)是(shi)：

本市相城(cheng)(cheng)區內產權證建筑面積在(zai)144平方(fang)米以下的住宅(zhai)，可(ke)用于置換抵扣(kou)相城(cheng)(cheng)城(cheng)(cheng)投集團推(tui)出的在(zai)售商品(pin)房，且舊商品(pin)房總價(jia)不(bu)高于所購在(zai)售新商品(pin)房總價(jia)，本批次(ci)限(xian)500名；三個項目(mu)總計(ji)提供500套房(fang)源供選(xuan)擇，這三個項目(mu)是：水韻花都、和頌雅苑(yuan)、鶴云(yun)雅苑(yuan)；2023年(nian)12月(yue)20日(ri)9時0分(fen)0秒-2024年(nian)1月(yue)10日(ri)17時0分(fen)0秒，若報名(ming)(ming)名(ming)(ming)額已滿，則(ze)報名(ming)(ming)提前(qian)結束。

▲截圖來(lai)源：和頌雅苑置業顧問(wen)朋友圈

負責登記置換信息的置業顧問趙鑫（化名）向每經記者介紹：“舊房首先要求產權清晰、沒有任何抵押擔保，貸款已經還清。置換的時候，新房超過舊房的差額部分，你可以自行補齊或者貸款。城投公司會找三家評估公司來評估舊房價格，最后(hou)取高。然后，我們城投集團直接回購。”

“舊房款(kuan)不會打給買房人，而是打到相對(dui)應(ying)的新(xin)房樓盤(pan)公司(si)賬戶。比如你選擇和頌雅苑，舊房子回收之后，錢直接到我們公司賬戶上，這(zhe)筆房(fang)款可以全部當(dang)作首付(fu)(fu)，也可以按照現在最低(di)的首付(fu)(fu)比例(li)來(lai)付(fu)(fu)兩成三成，多(duo)余的錢，等(deng)新房(fang)合同、貸款合同下來(lai)，銀行放款之后，我們會做差額退款處理。”

經過粗略估算(suan)，如果一位(wei)買房(fang)(fang)(fang)人(ren)舊房(fang)(fang)(fang)價(jia)值200萬元(yuan)(yuan)，置(zhi)換一套總價(jia)300萬元(yuan)(yuan)的新(xin)房(fang)(fang)(fang)，選擇只首(shou)付30%（也就(jiu)是60萬元(yuan)(yuan)），那么，賣房(fang)(fang)(fang)所(suo)得(de)的其余140萬元(yuan)(yuan)，會在銀行放貸(dai)之后退還(huan)給置(zhi)換人(ren)。“收(shou)回來(lai)的房(fang)(fang)(fang)子(zi)后期就(jiu)是做保障房(fang)(fang)(fang)和人(ren)才公寓(yu)。”趙鑫說。

記者在登(deng)記現場留意到(dao)，房(fang)源(yuan)海報(bao)前，前來(lai)選房(fang)的(de)人都(dou)不(bu)約而同(tong)地把(ba)目(mu)(mu)(mu)光(guang)聚焦(jiao)到(dao)了市中心的(de)項目(mu)(mu)(mu)水韻(yun)花都(dou)，不(bu)過這個項目(mu)(mu)(mu)一共(gong)只(zhi)提(ti)供44套房(fang)源(yuan)，單(dan)價(jia)(jia)大約在22000元到(dao)24000元之間。距(ju)離市中心較遠的(de)和頌雅苑交通(tong)較為(wei)不(bu)便，目(mu)(mu)(mu)前的(de)價(jia)(jia)格在25000元到(dao)27000元左右。

▲擬(ni)換房業主現場(chang)咨詢(xun) 圖片來源：每經記(ji)者 包晶晶 攝

“水韻花都已經相當于現房，也是目前地段最好的，北邊是大悅城，南邊是繁華中心和萬達廣場，出門就是活力島地鐵站，”趙鑫告訴每經記者，“如果選房集中在某一些房源，在后期會以搖號的形式進行選房，如果沒有搖中，可以選擇別的樓盤，也可以當場退出，整個(ge)流程不(bu)收取您(nin)任何費用，包括評(ping)估舊(jiu)房的(de)費用也由(you)城投集(ji)團承擔。整個(ge)置(zhi)換流程，快的(de)話差不(bu)多(duo)在90個(ge)工(gong)作(zuo)日。審核之后，看房也要一組一組帶看的。”

和頌雅苑(yuan)于(yu)2023年7月取得預售許可證，目前(qian)成交(jiao)記(ji)錄(lu)為零。趙鑫(xin)無奈(nai)地說：“這個(ge)地段(duan)就是難賣。”

另一處房源是鶴云雅苑，目前銷售情況好(hao)于和頌(song)雅苑，從網簽記(ji)錄(lu)來看，有的樓棟(dong)已經售罄(qing)，有的樓棟(dong)去(qu)化過半。

有業主被新房價格“勸退”，但“以舊換新”享契稅補貼

不過，蘇州相城區“以舊換(huan)新”首批(pi)推出(chu)500個(ge)置換(huan)名額(e)，根據每經記(ji)者的調查，距(ju)離登(deng)記(ji)截止日僅剩一天時，登(deng)記(ji)客戶僅有100多組，市場反應平平。

王強（化名）在(zai)蘇州(zhou)市(shi)相城(cheng)區渭塘鎮的次新二手房，已經掛牌了一(yi)段時間，并不(bu)好賣(mai)。

他在社交平臺上(shang)告訴《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者，自(zi)己已經(jing)登記了以舊換新(xin)，目前還在等(deng)待舊房價格(ge)評估結果(guo)。但他認為，這一輪的政策(ce)還是(shi)少了點誠意(yi)。

“首先是(shi)參與(yu)以舊換新的樓盤(pan)只(zhi)有3個，可選擇性太小；3個項目中兩個分別在望亭和(he)黃橋，位置(zhi)偏遠，只(zhi)有水韻(yun)花(hua)都位置(zhi)還行，但是(shi)屬于2019年(nian)交房(fang)的尾(wei)盤(pan)，樓層(ceng)沒什么可選。”

對于王強(qiang)而(er)言，價格和(he)流程是(shi)他更(geng)為關(guan)注的點。他的二(er)手房實際上是(shi)2020年以近2.1萬元/平方(fang)米(mi)購入的，為了通勤(qin)方(fang)便，考慮想把房子換(huan)(huan)一換(huan)(huan)。

“水韻(yun)花都(dou)按(an)照當初的(de)(de)備案(an)價來定價，但換房人的(de)(de)舊房子(zi)按(an)照現在的(de)(de)市場(chang)價評估，明顯(xian)我們是吃虧很(hen)多的(de)(de)。”

“新房價(jia)格遠高(gao)于周邊新房和二手(shou)房市場均價(jia)，而且舊(jiu)房評(ping)估(gu)不(bu)合理，采取線(xian)上評(ping)估(gu)，不(bu)看(kan)裝修，一律按照毛坯評(ping)估(gu)。此外(wai)，換房整個流程全靠(kao)對接銷售(shou)電話(hua)或者微(wei)信聯系(xi)，沒有任何網(wang)上信息公(gong)示，不(bu)夠透明。”王強提出。

▲蘇州(zhou)市景 圖片來源(yuan)：視覺中國(guo)-VCG211312564674

來蘇州近(jin)十年(nian)的準置換(huan)業(ye)主程敏（化名(ming)），也是被新房價格“勸退”了。

“我考慮過換房，甚至還去實地看過，但后來沒有登記評估，”程敏坦言，“換購的新房市場價在2.5萬-2.6萬元/平方米，但周邊樓盤是2萬-2.3萬元/平方米。房子又遠，貴個一兩千塊還能接受，貴四五千就沒辦法換了，以后黃橋都是住宅（價格預期不好），鶴云雅苑估計也只有地緣性客戶，公共交通也不便利。”

1月25日，每經記(ji)者根據(ju)相城(cheng)城(cheng)投公開的(de)咨詢(xun)電話(hua)詢(xun)問得知(zhi)，第一輪的(de)登記(ji)已經在(zai)1月10日結束，登記(ji)人(ren)數大約(yue)是(shi)三百多(duo)人(ren)，正在(zai)等待價(jia)(jia)格評估(gu)結果(guo)，待評估(gu)價(jia)(jia)格出來之(zhi)后，可(ke)以正式進入換(huan)房(fang)環(huan)節，具體有多(duo)少(shao)人(ren)最終能夠確定換(huan)房(fang)，要看評估(gu)的(de)結果(guo)，包括是(shi)否能接受評估(gu)價(jia)(jia)格等各種情況。

2月6日，每(mei)經記者以換(huan)房人身份(fen)，向蘇(su)州市(shi)相城(cheng)區住(zhu)建局咨(zi)詢(xun)換(huan)房情況時(shi)，相關工作(zuo)(zuo)人員表示，“換(huan)房的(de)(de)具體操作(zuo)(zuo)事宜(yi)以相城(cheng)區城(cheng)投集(ji)團發布的(de)(de)通知為(wei)準，但參加(jia)城(cheng)投公司的(de)(de)活動，可以同時(shi)享受蘇(su)州市(shi)契稅補貼(tie)政策，有賣(mai)舊(jiu)、買新的(de)(de)行為(wei)就符合(he)契稅補貼(tie)的(de)(de)要(yao)求。”

“‘賣舊’之后3個月內買新房，契稅100%補貼（產證份額符合要求，產權人沒有變化），如果3-6個月之內換新房，契稅補貼80%；如果超過6個月，但是在2024年完成新房交易，享受補貼50%。‘買新’是由新房所在地的住建部門來發放補貼，‘賣舊’則蘇州大市范圍內的房子都符合（契稅補貼(tie)）要求。”上述工作人員解釋說。

策劃|盧嶸 薛暉

記者|包晶晶

編輯|易啟江

視覺|鄒利

排版|易啟江

記(ji)者手記(ji) | 激活市場的關(guan)鍵(jian)，還是舊房成交

2023年市場持續下(xia)行(xing)之(zhi)下(xia)，一些原先(xian)熱(re)門的城市，也陷入(ru)了二手房降(jiang)價仍無人問(wen)津(jin)、新房打折一樣(yang)去化艱難的困境。

今年(nian)9月以來，淄(zi)博、南通、南京、青島、濟(ji)南、寧(ning)(ning)波(bo)、揚州、濟(ji)寧(ning)(ning)、蘇州、太倉、連云(yun)港等(deng)地，均在(zai)探索“以舊(jiu)(jiu)(jiu)換新(xin)(xin)”的(de)(de)購房(fang)(fang)刺(ci)激政策。但據記(ji)者觀察，除蘇州相城區、蘇州太倉市之外(wai)，絕大多數(shu)城市的(de)(de)“以舊(jiu)(jiu)(jiu)換新(xin)(xin)”，仍然是賣(mai)舊(jiu)(jiu)(jiu)買(mai)新(xin)(xin)傳統模式下的(de)(de)操作(zuo)優(you)化，如：“優(you)先幫賣(mai)舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)”“鎖定新(xin)(xin)房(fang)(fang)房(fang)(fang)源”“賣(mai)房(fang)(fang)不成訂金全(quan)額(e)退”等(deng)方(fang)式。

盡管多地房(fang)(fang)(fang)協托底、站臺(tai)，多多少少解決了(le)快速安(an)全賣房(fang)(fang)(fang)和刺(ci)激新房(fang)(fang)(fang)到(dao)訪選購，但激活市場需(xu)求的關鍵所在，還是舊房(fang)(fang)(fang)成交。傳統模式下(xia)，無論怎么筑牢保障機制，只(zhi)要二手(shou)房(fang)(fang)(fang)難(nan)賣的死局(ju)不破(po)，新房(fang)(fang)(fang)成交就還是停(ting)留在預訂階段；破(po)局(ju)的關鍵在于，置換(huan)(huan)(huan)人(ren)(ren)能否接受舊房(fang)(fang)(fang)大(da)幅降價換(huan)(huan)(huan)成交。而事實上，市場下(xia)行中(zhong)的改(gai)善需(xu)求和賣房(fang)(fang)(fang)大(da)筆損失相比(bi)，眾(zhong)多置換(huan)(huan)(huan)人(ren)(ren)更傾向房(fang)(fang)(fang)屋置換(huan)(huan)(huan)。

因此，“以舊換新”過程中最大(da)的不(bu)確定，來自舊房是(shi)否(fou)成交(jiao)。不(bu)得不(bu)說，論創新和(he)大(da)膽，還得是(shi)江蘇省。

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