每經(jing)(jing)記者｜包晶(jing)晶(jing)    每經(jing)(jing)編(bian)輯｜盧祥勇 陳夢妤    

龍年(nian)樓(lou)市一開局就迎來了史詩級“大禮包”——5年(nian)期(qi)以上貸款(kuan)利率大幅下降。

2月20日，中國(guo)人民銀行(xing)授權(quan)全國(guo)銀行(xing)間同(tong)業(ye)拆借中心(xin)公布：1年期LPR保持(chi)3.45%，5年期以上LPR下調25個(ge)基點，由4.2%調整至3.95%。

按照房貸余額100萬元(yuan)、30年(nian)期等(deng)額本息還款方式計算(suan)，之前按照4.2%，本次5年(nian)期LPR下調至(zhi)3.95%，這樣計算(suan)下來(lai)，購房用戶(hu)每月月供(gong)金額可(ke)(ke)減少(shao)145元(yuan)，30年(nian)最多共計可(ke)(ke)節省5.2萬元(yuan)利息支出。

據《每日經濟新聞》記(ji)者觀察(cha)，自2019年換錨以來(lai)，多次非對稱降(jiang)息均為一年期(qi)(qi)LPR下調，此次5年期(qi)(qi)以上LPR首(shou)次出(chu)現大幅度下降(jiang)，疊加年前多個城市對限購政策的寬松，貸款買房正迎來(lai)最佳窗口期(qi)(qi)。

中指研究院市(shi)場(chang)研究總監陳文靜表(biao)示，“本次(ci)非對(dui)稱降息體(ti)現了(le)央(yang)行(xing)對(dui)于房(fang)地產行(xing)業的呵(he)護(hu)，加大樓市(shi)托底力度，釋放更加積極的信(xin)號(hao)，有利于穩(wen)定(ding)行(xing)業信(xin)心(xin)，促(cu)進(jin)投資和住房(fang)消費(fei)，進(jin)一步促(cu)進(jin)房(fang)地產市(shi)場(chang)平穩(wen)健康(kang)發展。”

“利率還是太高”

每經記者在一個上(shang)海買房(fang)群隨機(ji)采訪了(le)幾位賣房(fang)人(ren)，不少(shao)人(ren)表(biao)示2024年想要買房(fang)，但無奈舊房(fang)賣不出去，影響了(le)置換(huan)資(zi)金，希(xi)望2024年能夠(gou)先賣，再(zai)打(da)新(xin)。

也有人(ren)表示：“不買，不想(xiang)背更(geng)多負債了。身邊剛需朋友們都啟動了，現(xian)在自己處于(yu)房(fang)(fang)子已經掛(gua)牌(pai)但賣不掉(diao)階段，又不想(xiang)骨(gu)折價(jia)賣房(fang)(fang)，除非(fei)目標房(fang)(fang)源很清晰。”

“現(xian)在對買房(fang)提不起興趣，利率(lv)還是太(tai)高，如果房(fang)價不漲就打算(suan)一直租房(fang)，等房(fang)價開(kai)始漲了再說(shuo)。”一位(wei)初中(zhong)生家長這(zhe)樣說(shuo)。

蘇州(zhou)鏈家張(zhang)勝(sheng)（化(hua)名）對每經(jing)記者(zhe)表示：“目前蘇州(zhou)市場還是偏弱，二手(shou)房價和去年相比降了20%-30%，新(xin)房也開(kai)始出(chu)現十幾個點的優惠(hui)，這(zhe)次(ci)利率大幅下降之后，蘇州(zhou)目前貸款(kuan)利率低至3.75%，今(jin)天是工作日又是陰雨天，表現不出(chu)來，但是詢問量(liang)和看房量(liang)有增加。”

但(dan)經過多次(ci)政策寬松，熱點城市(shi)二手房市(shi)場似有回暖之意(yi)。

據58安居(ju)客(ke)研究院統計數據，2024年(nian)春節期間(jian)百(bai)城二手(shou)房找房熱度(du)為76.5，同比2023年(nian)上(shang)漲7個百(bai)分點(dian)，在連續(xu)兩(liang)年(nian)出現(xian)回落之(zhi)后首次出現(xian)上(shang)漲。

對(dui)于春(chun)節后的(de)市場預期，陳文靜認為：“節后居民工作(zuo)、購房置業(ye)逐(zhu)(zhu)漸進入(ru)正(zheng)軌(gui)，一(yi)線及(ji)核心(xin)(xin)二線等前期出臺(tai)政(zheng)策(ce)(ce)的(de)城市，政(zheng)策(ce)(ce)效果(guo)(guo)有(you)望進一(yi)步顯(xian)現。本(ben)次5年期以上LPR大(da)幅下調后，購房者置業(ye)成本(ben)下降，有(you)望強化核心(xin)(xin)城市政(zheng)策(ce)(ce)效果(guo)(guo)，‘小(xiao)陽(yang)春(chun)’行情或(huo)逐(zhu)(zhu)漸開啟。”

不斷逼近公積金貸款利率

“回顧2023年(nian)央行(xing)兩次降息(xi)，分別是6月(yue)下(xia)(xia)調1年(nian)期(qi)LPR和5年(nian)期(qi)以上LPR（均下(xia)(xia)調10BP）、8月(yue)下(xia)(xia)調1年(nian)期(qi)LPR（非對稱(cheng)降息(xi)，下(xia)(xia)調10BP）。”

陳文靜指出，“這(zhe)是(shi)2019年(nian)(nian)換錨以(yi)來最大降(jiang)幅，也是(shi)史上較為罕見的(de)在MLF利率(lv)不變的(de)情況(kuang)下(xia)非對(dui)稱降(jiang)息。2024年(nian)(nian)年(nian)(nian)初，央行(xing)下(xia)調了(le)(le)再貸款、再貼現利率(lv)，降(jiang)準(zhun)0.5個(ge)百(bai)分點，釋放(fang)了(le)(le)約1萬億元中(zhong)長期低(di)成(cheng)本資(zi)金，同時，2023年(nian)(nian)底主要銀(yin)行(xing)也下(xia)調了(le)(le)中(zhong)長期存款利率(lv)，這(zhe)些舉措有效(xiao)降(jiang)低(di)了(le)(le)銀(yin)行(xing)的(de)中(zhong)長期負債成(cheng)本，一定程度助(zhu)推了(le)(le)LPR下(xia)行(xing)。”

貸款市場報(bao)價(jia)利率（LPR）品種歷史走勢 來源(yuan)：中(zhong)國人民銀(yin)行網站

上(shang)海易居房(fang)地產研(yan)究(jiu)院(yuan)最(zui)新發布的《20城(cheng)房(fang)貸(dai)利率研(yan)究(jiu)報告》分(fen)析了四(si)個(ge)(ge)重要時間(jian)節點，2021年(nian)(nian)7月、2023年(nian)(nian)6月、2024年(nian)(nian)1月和2024年(nian)(nian)2月，20個(ge)(ge)重點城(cheng)市的房(fang)貸(dai)利率分(fen)別(bie)為5.57%、4.15%、3.95%和3.70%。據此(ci)分(fen)析，若從(cong)最(zui)高利率進(jin)行計算，當前(qian)房(fang)貸(dai)利率下調了至少187個(ge)(ge)基點。

全國20個重點城市首套房貸利率平均水平 數據來(lai)源：各銀(yin)行公告、易居研(yan)究院

易居房地產(chan)研究院按“100萬元(yuan)(yuan)貸款本金、30年(nian)等額本息”的房貸案例計算，在(zai)(zai)(zai)房貸利率最高點時的月(yue)供(gong)額為(wei)5722元(yuan)(yuan)，而(er)現在(zai)(zai)(zai)則為(wei)4603元(yuan)(yuan)，累(lei)計減少1119元(yuan)(yuan)。這說明最近兩年(nian)房貸利率政策的調整(zheng)和優化，貸款100萬元(yuan)(yuan)每月(yue)少還(huan)約1200元(yuan)(yuan)。若是(shi)在(zai)(zai)(zai)大城市貸款500萬元(yuan)(yuan)，則每個月(yue)可以(yi)少還(huan)約5500多元(yuan)(yuan)。

基于(yu)1月份各城(cheng)(cheng)市(shi)的房貸(dai)利(li)(li)率(lv)和此次(ci)LPR的調整(zheng)，《報告》對2月下旬后(hou)20個城(cheng)(cheng)市(shi)后(hou)續可(ke)以執行的最低(di)房貸(dai)利(li)(li)率(lv)進(jin)(jin)行了統計，結果顯示，全國所有城(cheng)(cheng)市(shi)房貸(dai)利(li)(li)率(lv)均進(jin)(jin)入(ru)4.0%以下的水(shui)平(ping)（北(bei)京市(shi)六(liu)區除外），房貸(dai)利(li)(li)率(lv)最低(di)的城(cheng)(cheng)市(shi)是鄭州，能夠低(di)至3.45%，而(er)鄭州作(zuo)為高能級城(cheng)(cheng)市(shi)，據(ju)此可(ke)以認為，部(bu)分城(cheng)(cheng)市(shi)尤其是中(zhong)小城(cheng)(cheng)市(shi)房貸(dai)利(li)(li)率(lv)低(di)于(yu)3.5%的可(ke)能性(xing)會非常大(da)。

不僅如(ru)此，商業(ye)貸款利率(lv)不斷接(jie)近公積金貸款利率(lv)3.1%，將令上(shang)述重點城(cheng)市的房貸市場呈現持續活躍的態(tai)勢。

易居研究院研究總監(jian)嚴躍進(jin)告(gao)訴(su)每經記(ji)者：“這是此前8個月LPR為4.20%基礎上的(de)首次下(xia)調，換言之(zhi)，新的(de)降息周期(qi)開啟，也(ye)說明其為今(jin)年(nian)宏觀(guan)經濟和貨幣金(jin)融環境的(de)寬松創造了積極條件。房地產市場當前正處于企穩復(fu)蘇階段，但復(fu)蘇過程需要(yao)鞏固，降息利好資金(jin)成本的(de)下(xia)調，直接引導房貸下(xia)調，這對(dui)于房貸市場的(de)影(ying)響是積極的(de)。”

記者|包(bao)晶(jing)晶(jing)?編輯|盧祥勇?陳夢(meng)妤?杜波(bo)校對|段煉(lian)

封面圖來(lai)源：每經(jing)記(ji)者(zhe) 王佳飛 攝(she)

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