每(mei)經記者｜李(li)蕾 ;   每(mei)經編(bian)輯｜彭水萍

用“大落大起”來形(xing)容這(zhe)一年(nian)多(duo)公募(mu)REITs產品的走勢，恰如其分(fen)。

根據(ju)(ju)Wind數據(ju)(ju)，2023年(nian)全市(shi)場(chang)已上市(shi)的29只公募REITs中，二級(ji)市(shi)場(chang)價(jia)格環比(bi)2022年(nian)上漲的只有(you)1只；與此同時，有(you)9只產品(pin)2023年(nian)跌(die)幅超過20%，甚(shen)至(zhi)有(you)2只全年(nian)跌(die)幅超過40%。

而到(dao)了2024年，尤其是進入2月之(zhi)后(hou)，REITs板塊展(zhan)開了大反(fan)攻。中證REITs（收盤(pan)）指(zhi)數全月上(shang)漲(zhang)超過12%，將今年同樣表現強勁的(de)中證30年國(guo)債指(zhi)數等遠遠甩在身(shen)后(hou)，多只產品直接漲(zhang)到(dao)停牌，實現了兩極反(fan)轉。

一(yi)直以(yi)來，穩(wen)健、安全(quan)、收(shou)益(yi)中等、適宜長(chang)期(qi)持有等，都是(shi)公募REITs作為投資產品(pin)的“角色定位”。尤其是(shi)長(chang)線的機構投資者(zhe)，過去(qu)很(hen)多(duo)都是(shi)將(jiang)REITs作為低波動的固收(shou)類(lei)資產來進行配(pei)置。但這類(lei)產品(pin)通過在二級(ji)市場的表現告訴大(da)家，“穩(wen)健”并不是(shi)它唯一(yi)的底色，不論(lun)是(shi)公募REITs自身的發展，還(huan)(huan)是(shi)市場和投資者(zhe)對于這類(lei)產品(pin)的認知都還(huan)(huan)處于初級(ji)階段。

經(jing)歷(li)了去年的(de)大跌(die)和(he)今年的(de)連續漲停，公(gong)募(mu)REITs二(er)級市場已經(jing)見底(di)了嗎？影響這(zhe)類產品漲跌(die)的(de)因素到(dao)底(di)有哪些(xie)？未來又將走向何方？

“坐過山車”的公募REITs：從下跌40%到屢屢漲停

2021年6月21日，首(shou)批基礎設施公募REITs試點項(xiang)目在滬深(shen)證券交易所掛(gua)牌，我國REITs市場正式揚帆(fan)起航。

作(zuo)為公募行業的(de)創新產品(pin)，REITs的(de)面(mian)世引發了市(shi)場和投(tou)資者的(de)廣(guang)泛關注，再加上基金公司和原(yuan)始權益人的(de)共同發力，首批公募REITs不(bu)論詢價(jia)、認購還是在二級市(shi)場都交出了一份漂亮的(de)答(da)卷。

《每日(ri)經濟新聞》記者根據Wind統(tong)計發(fa)現，2021年全市(shi)場11只已上(shang)市(shi)產品平均漲跌幅為16.71%，漲幅最大的(de)富(fu)國首(shou)創水務REIT當(dang)年上(shang)漲了(le)39.4%，顯示(shi)了(le)投(tou)資者高漲的(de)熱(re)情。

2022年(nian)(nian)(nian)(nian)是(shi)公募(mu)REITs市(shi)場回(hui)歸(gui)理性的(de)一年(nian)(nian)(nian)(nian)，年(nian)(nian)(nian)(nian)內環比下跌(die)的(de)產品已(yi)經超過了(le)上(shang)漲(zhang)的(de)數(shu)(shu)量，而這(zhe)種情況到了(le)2023年(nian)(nian)(nian)(nian)開始愈演愈烈。Wind數(shu)(shu)據顯(xian)示，截至2023年(nian)(nian)(nian)(nian)末，國內29只公募(mu)REITs平均收益率為-16.53%，低(di)于同期公募(mu)偏股混合型基金指數(shu)(shu)的(de)-13.52%。若(ruo)與(yu)滬深300指數(shu)(shu)11.38%、上(shang)證指數(shu)(shu)3.7%的(de)年(nian)(nian)(nian)(nian)度跌(die)幅(fu)相比，中證REIT（收盤）指數(shu)(shu)在(zai)2023年(nian)(nian)(nian)(nian)更(geng)是(shi)以28.26%的(de)跌(die)幅(fu)跑(pao)輸市(shi)場。

有業(ye)內人(ren)士評價，2023年是公募REITs有些(xie)“失(shi)位”的一年，REITs的產品屬性與實際(ji)收益(yi)能力(li)之間出現了錯位。

但進(jin)(jin)入(ru)2024年，尤其是2月(yue)開始，公募REITs進(jin)(jin)入(ru)了“大反攻”模式，出現了一波酣暢淋漓地上漲。

《每(mei)日經濟新聞》記者做了一(yi)個(ge)對(dui)比，下圖是截至3月(yue)(yue)8日，今(jin)年以來(lai)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)REITs（收盤）指數、中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)30年國債(zhai)指數和上(shang)(shang)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)綜指的累計漲幅對(dui)比。從(cong)這個(ge)走勢(shi)圖可以看出，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)REITs指數開年以來(lai)震蕩下行，而(er)30年國債(zhai)指數卻一(yi)路向上(shang)(shang)、勢(shi)頭強勁。但(dan)進入2月(yue)(yue)之后(hou)，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)REITs指數卻異軍突(tu)起(qi)，到(dao)2月(yue)(yue)底(di)就超(chao)越了今(jin)年大熱的中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)30年國債(zhai)指數，截至3月(yue)(yue)8日年內上(shang)(shang)漲7.29%，成功實現(xian)后(hou)來(lai)居上(shang)(shang)。

而(er)從單(dan)(dan)只(zhi)產品的表現來看，從2月至今，多只(zhi)公募REITs也是漲(zhang)勢驚人，單(dan)(dan)月漲(zhang)幅(fu)能接近甚至超過30%，并且屢屢漲(zhang)到(dao)停牌，很大(da)程度(du)上修復了此(ci)前的大(da)跌。

“大起大落”背后，什么在影響公募REITs的走勢？

回顧2023年公募REITs二(er)級(ji)市(shi)場(chang)的(de)(de)走(zou)勢，上海瑞思不(bu)動產金融研究院(yuan)院(yuan)長(chang)朱元(yuan)偉(wei)告(gao)訴《每日經濟(ji)新聞》記者，去(qu)年3月其實(shi)市(shi)場(chang)就(jiu)出現了(le)一(yi)些下跌的(de)(de)苗頭。而從事后(hou)來(lai)看，有幾個標志(zhi)性事件(jian)引發(fa)了(le)這類產品基本面(mian)的(de)(de)變化，也成為后(hou)續普遍回調的(de)(de)導(dao)火索。

一是(shi)在2023年年初(chu)(chu)，建(jian)信中(zhong)關村REITs陸(lu)續(xu)(xu)發布年報和(he)一季報，顯(xian)示該基金基礎(chu)設(she)施項目公司出(chu)租率(lv)(lv)由上(shang)市初(chu)(chu)期的(de)超過(guo)90%直降至68.47%，由此(ci)造成了市場和(he)投(tou)資(zi)者的(de)擔憂(you)(you)。“之前大家對中(zhong)關村的(de)期待值是(shi)偏(pian)高的(de)，這(zhe)個產(chan)品上(shang)市的(de)時間(jian)點(dian)也是(shi)產(chan)業園區市場整體(ti)處于高點(dian)的(de)狀態。當出(chu)租率(lv)(lv)下降這(zhe)一基本面的(de)變(bian)化沒有被市場和(he)投(tou)資(zi)人及(ji)時地消化，就導致(zhi)了大家的(de)憂(you)(you)慮和(he)市場走(zou)勢的(de)持續(xu)(xu)下跌。”

二是在幾個(ge)月(yue)之后，華安(an)張(zhang)江光(guang)大園REIT在原(yuan)有基礎設(she)施(shi)項目的(de)退(tui)租(zu)面(mian)積尚未(wei)完成(cheng)去化的(de)情況下，擴(kuo)募擬購入(ru)基礎設(she)施(shi)項目的(de)一個(ge)重要承租(zu)方又被(bei)迫關停。主力租(zu)戶占比高本來(lai)是華安(an)張(zhang)江光(guang)大園REIT的(de)一個(ge)亮點，擴(kuo)募資產也是業(ye)內公認(ren)質(zhi)量比較(jiao)好的(de)，但由于“黑天鵝”影響又造(zao)成(cheng)了基本面(mian)的(de)重要逆轉。

第三，多只高速公(gong)路(lu)REITs在2023年(nian)初陸續發布年(nian)報，但由于受到疫情、車(che)流量等多方因(yin)素影響，導致項目經(jing)營不達預期，也引發了基本面的變(bian)化和市(shi)場(chang)的負面反饋。

除了基本面這類比較基礎的影響之外，資金面和政策面因素也會對公募REITs的走勢產(chan)生非(fei)常直接的沖擊。

首先來說資金面。要理(li)解資金面對公募REITs市(shi)場的影響，我們有(you)必要對這(zhe)類產(chan)品的投資者構成做一個梳(shu)理(li)。

根據(ju)Wind數據(ju)，《每日經(jing)濟新聞》記者統計出了全(quan)市場(chang)27只已有數據(ju)（截(jie)至2023年中報）的公募REITs產品持有人結構。

結果顯示(shi)，這27只產品中，機(ji)構投資(zi)者的(de)平均占比高達93.7%。雖然也(ye)有多只產品的(de)個人投資(zi)者占比超過10%甚至20%，例如(ru)中航首鋼生(sheng)物質REIT、富國首創水務REIT、建(jian)信中關村產業園REIT和華夏(xia)越(yue)秀高速(su)公(gong)路封閉(bi)式基(ji)礎設施(shi)REIT等，但機(ji)構投資(zi)者還(huan)是當(dang)前(qian)公(gong)募REITs市(shi)場(chang)的(de)絕對(dui)主力。

這樣一(yi)來的(de)結果是什么呢(ni)？朱元偉指出，由(you)于(yu)投(tou)(tou)資REITs的(de)投(tou)(tou)資者大(da)部分都是機構(gou)，其風格具有同質化(hua)特點(dian)，遇見市(shi)場下跌時(shi)的(de)反應都趨同，一(yi)旦達到止損線(xian)就必須強制賣出。

但另一方面(mian)，公募REITs的(de)市場容量其實十分有限，全部產品的(de)發行規模剛過1000億(yi)元，實際流(liu)通盤也就在300億(yi)、400億(yi)左右。一旦有機(ji)構大(da)額賣出，就很容易把價格砸得比(bi)較(jiao)狠，從而導(dao)致(zhi)更多機(ji)構持倉(cang)觸及止損線，形成大(da)規模贖回(hui)負(fu)反饋(kui)。“去年年中大(da)家看(kan)到的(de)大(da)幅(fu)下跌，基本上就是這幾個(ge)故事的(de)反復上演。”

最后來說下政(zheng)策面的影響，也是舉足輕重。最直接的一(yi)個例子就(jiu)是2月(yue)初證(zheng)監(jian)會(hui)(hui)(hui)發布的《監(jian)管規(gui)則適用指引——會(hui)(hui)(hui)計(ji)類第(di)4號》（以(yi)下簡稱“會(hui)(hui)(hui)計(ji)類4號”），讓機構(gou)有機會(hui)(hui)(hui)把(ba)投(tou)資份(fen)額計(ji)入自己的OCI（其他綜(zong)合收益）賬(zhang)戶里，從而減少對其當(dang)期利(li)潤波(bo)動(dong)的沖擊。這一(yi)利(li)好(hao)對2月(yue)公募(mu)REITs市場的上漲形成(cheng)了直接支(zhi)撐。

博時(shi)基(ji)金基(ji)礎設(she)施投資管理部基(ji)金經(jing)理劉玄(xuan)就對《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)表示，近(jin)期公募REITs市場回暖態勢比較(jiao)(jiao)明(ming)顯，一(yi)方面受(shou)益于(yu)今年以來信息(xi)披露(lu)規(gui)則的(de)(de)進(jin)一(yi)步細化(hua)與完善，有(you)助(zhu)于(yu)提升REITs產品的(de)(de)透明(ming)度(du)，增(zeng)強對投資人的(de)(de)吸引(yin)力；另一(yi)方面也與近(jin)期的(de)(de)政策變(bian)動(dong)有(you)密切(qie)關(guan)系，中(zhong)國證監會發布的(de)(de)會計類(lei)4號就在較(jiao)(jiao)大(da)程(cheng)度(du)上(shang)緩釋了(le)市場賣壓，為市場注入了(le)長期資金的(de)(de)投資信心(xin)。

另一(yi)位(wei)頭部公募的(de)(de)REITs基金經理也告訴記者，公募REITs的(de)(de)二級(ji)市(shi)場交易價格(ge)受到(dao)多(duo)種(zhong)因(yin)素的(de)(de)影響，除了(le)底層基礎設施(shi)項目(mu)的(de)(de)運營情況之外，還(huan)包括(kuo)監管政策、市(shi)場流(liu)動性、極端事件、負面(mian)輿情、投(tou)(tou)(tou)資(zi)情緒等其他(ta)因(yin)素，“應從完(wan)善估值(zhi)定價機(ji)制、豐(feng)富投(tou)(tou)(tou)資(zi)者結構和投(tou)(tou)(tou)資(zi)方(fang)式、完(wan)善做市(shi)商制度等方(fang)面(mian)，對當(dang)前中國REITs二級(ji)市(shi)場建(jian)設進(jin)行進(jin)一(yi)步優化”。

超跌項目估值得到修復，公募REITs見底了嗎？

在(zai)經歷了近(jin)段(duan)時間的(de)“報(bao)復性”反彈(dan)之后，近(jin)期中證REITs指數的(de)上漲開(kai)始從陡峭變得平緩(huan)起來。所有人(ren)都(dou)在(zai)關注幾個核心問題：公募REITs見底了嗎？漲勢是否(fou)還能(neng)持續？

對(dui)此，多位受訪人士(shi)都對(dui)《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者表示，短(duan)期來看，本輪(lun)上漲其實是由政策事件(jian)驅動，市(shi)場(chang)情緒以及流動性(xing)回歸后的超跌反彈行情，前期超跌項目估值有所修復(fu)。

朱元偉就(jiu)坦言(yan)，從2021到2022年，公募REITs產(chan)(chan)品動輒上(shang)漲30%、40%，本(ben)身就(jiu)“不(bu)太正常”；而到了2023年又大(da)跌30%以上(shang)，這其中就(jiu)存(cun)在超跌。“畢(bi)竟它的底層資產(chan)(chan)是不(bu)動產(chan)(chan)，即便是因為租金或出(chu)租率等因素出(chu)現波(bo)動，當價(jia)格(ge)過(guo)于偏離公允價(jia)值時還(huan)是會(hui)向中線回(hui)歸。”

上述REITs基(ji)金經理也指出(chu)，經過今年2月份以(yi)來的(de)強(qiang)勢反(fan)彈后，部(bu)分超(chao)跌項(xiang)目估(gu)值得到一定修復，后續(xu)需(xu)緊密(mi)追蹤年報以(yi)及一季報基(ji)本面增量信息，后市(shi)或將呈現分化走勢，需(xu)密(mi)切關注基(ji)本面的(de)邊際變化。

劉玄則表示，從國(guo)際成熟的REITs市(shi)場(chang)的長(chang)(chang)期(qi)發(fa)展規律來(lai)看，REITs長(chang)(chang)期(qi)投(tou)資(zi)價值相對穩(wen)(wen)定(ding)，其長(chang)(chang)期(qi)價格仍(reng)將向內在價值回歸(gui)(gui)，“公募REITs產(chan)品最(zui)終的價值回歸(gui)(gui)還是(shi)要(yao)落實在宏觀經濟的恢復預期(qi)以及基礎(chu)設(she)施資(zi)產(chan)現(xian)金流的穩(wen)(wen)定(ding)性(xing)(xing)和(he)可預測性(xing)(xing)上”。

不過(guo)客觀而言，單純的“超跌(die)”其(qi)(qi)實并不必然導(dao)致(zhi)中(zhong)線回(hui)歸，而是需要(yao)滿(man)足一系(xi)列條(tiao)件。公募REITs市場(chang)從(cong)去(qu)年3月開始(shi)下跌(die)，到今(jin)年2月其(qi)(qi)實已經持續下跌(die)了近一年時間(jian)，但在這個(ge)過(guo)程中(zhong)主動買(mai)入、“撿(jian)便宜”的機構其(qi)(qi)實并不多。

換句話來(lai)說，這個(ge)市(shi)場(chang)其(qi)實并未如設想(xiang)一(yi)般，自(zi)動、有效(xiao)地(di)回歸(gui)合理估值(zhi)。

朱元偉(wei)分析，公募REITs的(de)(de)(de)機構(gou)投(tou)(tou)資(zi)者中，為數不少是(shi)以固(gu)收(shou)為主(zhu)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)人，例如券商自營盤中一般都(dou)(dou)是(shi)由固(gu)收(shou)團隊來(lai)負責投(tou)(tou)資(zi)REITs，險資(zi)也與此(ci)類(lei)似。受資(zi)金屬性和投(tou)(tou)資(zi)風格影響，他們通常都(dou)(dou)把公募REITs產品當(dang)作固(gu)定收(shou)益產品來(lai)長期持(chi)有，波動時(shi)也缺乏特別強的(de)(de)(de)動力(li)來(lai)不斷補倉，因(yin)此(ci)當(dang)市場出現超跌(die)也就沒有那么多增量資(zi)金來(lai)“打破(po)僵(jiang)局”。

在(zai)這方(fang)面我們(men)可以(yi)看到，監管層一(yi)直在(zai)發(fa)力(li)，呼吁以(yi)社保(bao)、險資(zi)等為代表的長期資(zi)金進入公募(mu)REITs市場。朱元偉和團隊也(ye)提出了建議，希望監管能(neng)放開所有公募(mu)基金來投資(zi)REITs，而不(bu)止是當(dang)前的FOF基金。

除此(ci)之外，跟蹤(zong)REITs的指數化產品也(ye)被市場(chang)和投資者寄予厚望。正如朱元偉所說，REITs ETF既可(ke)(ke)以為(wei)市場(chang)帶(dai)來增量資金，也(ye)可(ke)(ke)以幫助散戶用一種更穩(wen)妥的方式來投資公募REITs產品。“推出這類產品的硬件條(tiao)件其實已經滿足(zu)了，是一個今年非常(chang)值得期待的方向(xiang)。” 

“穩健”還是底色嗎？專家：不可因噎廢食，否定公募REITs的投資價值

回(hui)到首批公(gong)募REITs上(shang)市時，穩健、安全、收益中等、適宜長期持有等都是這類產品(pin)的標簽(qian)，以至于(yu)很多投資者將REITs與債券等固收類產品(pin)畫上(shang)了等號(hao)。

但(dan)從2023年到(dao)今(jin)年年初，公募REITs用(yong)二級市場(chang)的表現為所有人(ren)上了一課，那(nei)就是“穩健”不是這類產品唯一的底色，低波(bo)動也并非其特征(zheng)。

根據Wind數據，《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者統計了截至3月8日，包(bao)括公募REITs、普通股票型(xing)(xing)基(ji)金(jin)(jin)、混合型(xing)(xing)基(ji)金(jin)(jin)、純(chun)債基(ji)金(jin)(jin)和二(er)級(ji)債基(ji)等幾種不同類型(xing)(xing)基(ji)金(jin)(jin)的平(ping)均年(nian)化波動率，結果如(ru)下：

由這份統計可以看出，公募REITs的平(ping)均年化(hua)波動率僅次(ci)于(yu)(yu)普通股(gu)票(piao)型基金(jin)，甚至高于(yu)(yu)混(hun)合(he)型基金(jin)，更是遠遠將二(er)級債基和純債型基金(jin)甩在身后。

當然(ran)，公募(mu)REITs誕生的(de)時間尚(shang)不足三年(nian)(nian)，用這么短期的(de)年(nian)(nian)化波動率(lv)來與其他(ta)類型(xing)基金相比，參考(kao)價(jia)值是要打折扣的(de)。

在(zai)很(hen)多業(ye)內人士看來(lai)，作(zuo)為資本市場服(fu)務實體經(jing)濟的重要金融產品，公募REITs從(cong)來(lai)不是資產上市的一(yi)(yi)錘子買賣，而(er)是一(yi)(yi)份(fen)事關幾十年產品存(cun)續期的契約，還需要在(zai)時(shi)間的土壤(rang)上茁壯(zhuang)成長，短期內存(cun)在(zai)波折也很(hen)正常。

正如(ru)上述REITs基(ji)金經理所說，我國境內(nei)(nei)的(de)公(gong)募(mu)(mu)REITs市(shi)場(chang)仍處于起步階(jie)段，長線資金缺位、整體(ti)規模(mo)有限等問題依然存(cun)在，交易(yi)價格(ge)也(ye)會受(shou)流(liu)動性、投資者價值判(pan)斷、市(shi)場(chang)情(qing)緒等許(xu)多不(bu)確定因(yin)(yin)素的(de)影響，造(zao)成(cheng)短期內(nei)(nei)公(gong)募(mu)(mu)REITs價格(ge)存(cun)在較大波(bo)動的(de)可能。但也(ye)不(bu)可因(yin)(yin)噎廢食，否定公(gong)募(mu)(mu)REITs的(de)投資價值。

朱元偉也(ye)表示，如果(guo)對(dui)公募REITs的(de)(de)考察(cha)周期(qi)壓(ya)縮至幾(ji)個月(yue)或(huo)一年左右，那這類產(chan)品的(de)(de)表現真(zhen)的(de)(de)談不(bu)(bu)上穩健。以美國(guo)和日本為例(li)，這些(xie)成熟(shu)市場的(de)(de)REITs波動率也(ye)并不(bu)(bu)明顯低于股票。但如果(guo)將時(shi)間周期(qi)拉長到10年、20年，由(you)于REITs的(de)(de)底層是不(bu)(bu)動產(chan)跟基礎設施，這兩類資(zi)產(chan)天(tian)然就有抗通(tong)脹的(de)(de)能力，再(zai)加(jia)上產(chan)品整體回報還(huan)包(bao)括分紅、資(zi)本利得等，總體而言還(huan)是比較穩健的(de)(de)。

“我認為，隨(sui)著政(zheng)策(ce)面的改變和投(tou)資人結構的改善，未(wei)來REITs市場還是(shi)會逐漸趨于穩定。”

那么，當前REITs是否已(yi)經具備(bei)長期投(tou)資價值？投(tou)資者又該如何選擇適合(he)的公募(mu)REITs產品？

劉玄對記(ji)者指出(chu)(chu)，2023年二級市(shi)場出(chu)(chu)現較(jiao)(jiao)大幅的調整，目(mu)前部分公募(mu)REITs產品已具備了較(jiao)(jiao)強的長期投(tou)資價值(zhi)，近期公募(mu)REITs市(shi)場的回(hui)暖(nuan)也體現了市(shi)場對REITs配置(zhi)價值(zhi)的認可(ke)。

上述REITs基金經理(li)也(ye)表示，放(fang)眼中(zhong)長期，在監管以及市場(chang)各(ge)方(fang)的(de)持續推動(dong)下(xia)，REITs市場(chang)的(de)中(zhong)長期配(pei)置(zhi)價值愈發明晰。供給端，支持性政策規則持續優(you)化以及優(you)質項目入市，或將激活市場(chang)規模持續增長；需求端，若長端利率(lv)持續下(xia)行，REITs這一(yi)類的(de)高分紅產品仍具有(you)配(pei)置(zhi)吸(xi)引力。

具體(ti)操作(zuo)上，朱元偉建議，首先要關(guan)注行(xing)業(ye)前(qian)景(jing)(jing)和底層(ceng)(ceng)資產(chan)(chan)(chan)，雖然REITs的(de)底層(ceng)(ceng)資產(chan)(chan)(chan)都(dou)是(shi)基礎設施，但是(shi)分屬于不(bu)(bu)同的(de)行(xing)業(ye)和類(lei)型，在宏觀經濟不(bu)(bu)同情景(jing)(jing)下(xia)或者(zhe)不(bu)(bu)同區(qu)位(wei)條(tiao)件下(xia)，其現(xian)金流特征也存在較大(da)差異。“投資者(zhe)可(ke)以結合(he)自己的(de)個性化(hua)需(xu)求(qiu)進(jin)行(xing)選(xuan)擇(ze)，但通常建議關(guan)注韌性比(bi)較強、隨宏觀周期波動較小(xiao)的(de)產(chan)(chan)(chan)品，例如以保租房(fang)、公用(yong)事(shi)業(ye)、能(neng)源為底層(ceng)(ceng)資產(chan)(chan)(chan)的(de)REITs，因為更貼近消(xiao)費者(zhe)的(de)剛(gang)需(xu)，所以受(shou)宏觀經濟變(bian)化(hua)影響的(de)程度(du)更低。”

其次，在(zai)同一行業里，建議尋(xun)找細(xi)分龍(long)頭。龍(long)頭企(qi)業往(wang)往(wang)在(zai)整體實力、資源稟賦、運營效率等方面具有優勢(shi)，低于市(shi)場(chang)風險和其他(ta)波動的(de)能力更強。

再次(ci)，建議采(cai)用更(geng)長(chang)期、更(geng)分散(san)的(de)投資策略(lve)，投資者(zhe)(zhe)一(yi)方(fang)面在客(ke)觀認識REITs合理估值(zhi)的(de)基(ji)礎上降低持有成本、獲取(qu)更(geng)大(da)的(de)安(an)全邊(bian)際，通過(guo)長(chang)期持有獲取(qu)穩(wen)健收益；另一(yi)方(fang)面，可(ke)以構建一(yi)個相(xiang)對穩(wen)定(ding)的(de)組合，或(huo)者(zhe)(zhe)投資即將推出的(de)指(zhi)數基(ji)金(jin)或(huo)者(zhe)(zhe)ETF產品，比買入(ru)單(dan)只公募REITs更(geng)加安(an)全，更(geng)貼近散(san)戶(hu)將其(qi)作(zuo)為理財配置、安(an)全性要求更(geng)高的(de)特征。

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