每(mei)經記者(zhe)｜李蕾    每(mei)經編輯｜彭水萍 

經歷了2023年的深度(du)調整后，今年一(yi)季度(du)公募(mu)REITs正式開啟反彈模(mo)式，尤其2月開始多只產(chan)品(pin)頻頻掀起漲停潮，一(yi)舉扭轉(zhuan)了此前公募(mu)REITs在二級市(shi)場的頹勢。

根據Wind數據，今年一季度，已上市的(de)35只REITs產(chan)(chan)品(pin)中(zhong)有(you)(you)24只實(shi)現(xian)了(le)上漲(zhang)，漲(zhang)幅(fu)超過(guo)10%的(de)產(chan)(chan)品(pin)更(geng)是(shi)達到了(le)7只，其中(zhong)漲(zhang)幅(fu)最大的(de)博時(shi)招商蛇(she)口產(chan)(chan)業園REIT環比上漲(zhang)了(le)16.3%，也有(you)(you)多只高(gao)速公路REITs漲(zhang)幅(fu)超10%；但(dan)與(yu)此同(tong)時(shi)，還有(you)(you)10只產(chan)(chan)品(pin)在二級市場(chang)的(de)價格(ge)環比下(xia)跌(die)，其中(zhong)還有(you)(you)產(chan)(chan)品(pin)跌(die)幅(fu)超過(guo)10%，顯示出(chu)不同(tong)底層資產(chan)(chan)的(de)產(chan)(chan)品(pin)大相徑(jing)庭(ting)的(de)表現(xian)。

另一方面，隨著(zhu)公募(mu)基金2023年年報(bao)的全部披露，公募(mu)REITs產品(pin)在(zai)2023年的營(ying)收情(qing)況(kuang)也悉數曝光。《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者統計發現(xian)，2023年多只產品(pin)表現(xian)出色，凈利潤過億的產品(pin)達(da)到(dao)6只，其中有產品(pin)與(yu)2022年同(tong)期相(xiang)比營(ying)收和凈利都大幅提升(sheng)。不過，也有4只產品(pin)在(zai)2023年出現(xian)了凈虧損(sun)。

下面，《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者將對一季度的公募(mu)REITs漲跌表現和(he)年報亮點進行盤點。 

一季度多只產品漲幅超10%，高速公路REITs表現亮眼

今年一季度，公募REITs的(de)關(guan)鍵詞是“反(fan)攻”。

去(qu)年(nian)全(quan)年(nian)，中(zhong)證(zheng)REITs（收盤）指(zhi)數(shu)下跌了(le)28.26%，幾乎(hu)所(suo)有產品(pin)年(nian)內都同比下跌，跌幅超(chao)過(guo)20%的產品(pin)不在少數(shu)；而(er)今年(nian)一季(ji)度，尤其(qi)是進(jin)入2月之(zhi)后，公募(mu)REITs展開了(le)大(da)面(mian)積反攻，中(zhong)證(zheng)REITs（收盤）指(zhi)數(shu)單季(ji)度上漲5.21%，二級市場上漲的產品(pin)數(shu)量占到(dao)了(le)總(zong)數(shu)的近七成。

Wind數據顯(xian)示，在全市場(chang)已(yi)上市的35只公募REITs產品中，一(yi)季度上漲的有(you)24只，下跌的10只，還有(you)一(yi)只產品持平。

漲幅排名前三的(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)是博時(shi)招商蛇(she)口產(chan)(chan)業園REIT、富國(guo)首創水務REIT和國(guo)金中(zhong)國(guo)鐵建高速(su)REIT，一季(ji)度分(fen)別上漲了16.3%、15.88%和13.96%。包括(kuo)這三只(zhi)產(chan)(chan)品(pin)在(zai)內，一季(ji)度共(gong)有7只(zhi)產(chan)(chan)品(pin)漲幅超過10%，其中(zhong)有4只(zhi)都(dou)是高速(su)公(gong)路(lu)(lu)REITs，其余(yu)高速(su)公(gong)路(lu)(lu)REITs也都(dou)呈(cheng)上漲或持平的(de)(de)態勢，顯示出這類產(chan)(chan)品(pin)強(qiang)勁的(de)(de)增長勢頭。

除了(le)(le)高速公路REITs，保障性租(zu)賃(lin)住(zhu)房REITs和能源基礎設施REITs在一(yi)季度也都交(jiao)出了(le)(le)不(bu)錯的(de)成績(ji)單，除了(le)(le)個別產品(pin)外整體(ti)都是上漲的(de)，表現穩健。

相比之下(xia)，產業園REITs的表現(xian)則出(chu)現(xian)了分化，既有大漲了16.3%的博時招(zhao)商蛇口產業園REIT，也有多只產品環比出(chu)現(xian)下(xia)跌，與基金(jin)的底層資(zi)產項(xiang)目及運營水平有著密不可分的關系。

此(ci)外，上市(shi)前被(bei)市(shi)場和投(tou)資者寄予厚(hou)望的首批(pi)消(xiao)費基礎設施REITs，表現(xian)卻有些令人(ren)失望，三只產(chan)品在二級市(shi)場齊(qi)齊(qi)下跌(die)。背后(hou)的原因當然也(ye)是多維度的，但從目前來(lai)看，要實現(xian)逆襲還(huan)需要市(shi)場情緒的好轉與投(tou)資者的認可。

交易熱度方面(mian)，渤海證券指出(chu)，首批(pi)9只(zhi)(zhi)REITs發(fa)行后(hou)，2021年6月當月換(huan)(huan)手(shou)率(lv)(lv)為4.62%，此(ci)后(hou)換(huan)(huan)手(shou)率(lv)(lv)從低位(wei)回升(sheng)，在2022年2月換(huan)(huan)手(shou)率(lv)(lv)升(sheng)至(zhi)3.39%后(hou)，投資熱情逐漸平復，換(huan)(huan)手(shou)率(lv)(lv)持續低位(wei)波動。板(ban)塊表現(xian)方面(mian)，能源基(ji)礎設施、生(sheng)態環保表現(xian)更佳，而(er)產業園(yuan)表現(xian)較差。截至(zhi)今年3月26日(ri)，收盤價跌破發(fa)行價的(de)(de)REITs共23只(zhi)(zhi)，收盤價高于發(fa)行價的(de)(de)REITs共10只(zhi)(zhi)。

此(ci)外，截至3月26日，共有18只REITs中(zhong)證(zheng)估(gu)值相對(dui)凈(jing)值折(zhe)(zhe)(zhe)溢(yi)價(jia)率為負，其(qi)中(zhong)華夏中(zhong)國交建高速REIT估(gu)值相對(dui)凈(jing)值折(zhe)(zhe)(zhe)價(jia)率達(da)到(dao)-43.06%，建信(xin)中(zhong)關(guan)村REIT估(gu)值相對(dui)凈(jing)值折(zhe)(zhe)(zhe)價(jia)率為-30.41%。共有15只REITs中(zhong)證(zheng)估(gu)值相對(dui)凈(jing)值折(zhe)(zhe)(zhe)溢(yi)價(jia)率為正，中(zhong)航首鋼綠能REIT、華泰江蘇交控REIT的估(gu)值相對(dui)凈(jing)值溢(yi)價(jia)率分別為33.87%、25.26%。 

2023年有公募REITs賺了3億，也有產品凈虧損近4億元

隨著2023年(nian)公(gong)募基金年(nian)報的披露，我們也得以一窺公(gong)募REITs去年(nian)的營(ying)收情況。

話不(bu)(bu)(bu)多說，先(xian)上結果(guo)。這里(li)需要先(xian)說明一下，由于首批(pi)公(gong)募REITs是(shi)2021年(nian)成立(li)的，距今也(ye)不(bu)(bu)(bu)足3年(nian)時間。因此有的產品雖然在(zai)2022年(nian)成立(li)，我們(men)也(ye)與2023年(nian)的經(jing)營情況(kuang)做了比(bi)(bi)較，相關數(shu)據不(bu)(bu)(bu)是(shi)準(zhun)確的年(nian)度(du)比(bi)(bi)較，僅作為參考比(bi)(bi)較。今年(nian)成立(li)的產品不(bu)(bu)(bu)納入統計。

從上(shang)面這(zhe)個統(tong)計結果可(ke)以看出，2023年(nian)營收和凈利潤排(pai)在(zai)第一的都是鵬華深圳能源REIT，收入19億元可(ke)謂(wei)遙遙領(ling)先，凈利潤也(ye)達到2.92億元。此外(wai)，在(zai)可(ke)供分配金(jin)(jin)額方面，該基金(jin)(jin)實現全年(nian)累(lei)計可(ke)供分配金(jin)(jin)額4.2億元，完成招(zhao)募說明書預(yu)測的133.03%，也(ye)是一個很不錯的數字。

基(ji)金(jin)管(guan)理人在(zai)年報中(zhong)表示，鵬華深圳能(neng)源REIT投(tou)資的基(ji)礎設施(shi)項目(mu)主要(yao)以(yi)提供電(dian)(dian)(dian)力生(sheng)產及相關服務獲取(qu)電(dian)(dian)(dian)費(fei)收(shou)入，屬(shu)于水電(dian)(dian)(dian)氣熱行業中(zhong)的發(fa)電(dian)(dian)(dian)行業。目(mu)前，國內發(fa)電(dian)(dian)(dian)行業綠色轉(zhuan)型進一步發(fa)展(zhan)，清潔能(neng)源在(zai)我(wo)國電(dian)(dian)(dian)力生(sheng)產消費(fei)的重要(yao)性(xing)持(chi)續提升；另外(wai)，廣東發(fa)電(dian)(dian)(dian)行業市場機制趨于成熟。

除了(le)該產品，還有20只產品在2023年的(de)(de)收(shou)入超過億元大關，其中底層資產類型(xing)是能源基礎(chu)設施(shi)、交通基礎(chu)設施(shi)和園區基礎(chu)設施(shi)的(de)(de)占多數，與(yu)這些項目本身規(gui)模大、收(shou)入更高不無關系。

更(geng)直觀的指標(biao)或許是凈利潤，也就是這些基金(jin)去年(nian)是否賺錢、究(jiu)竟(jing)賺了多少(shao)錢。基金(jin)年(nian)報(bao)和Wind數據顯示(shi)，2023年(nian)全市場有6只產品凈利潤過億，分別(bie)是鵬華深圳能(neng)(neng)源(yuan)REIT、平(ping)安廣州(zhou)交(jiao)投(tou)廣河高(gao)速(su)公路(lu)REIT、中(zhong)信建(jian)投(tou)國家(jia)電投(tou)新能(neng)(neng)源(yuan)REIT、國金(jin)中(zhong)國鐵建(jian)高(gao)速(su)REIT、中(zhong)航京能(neng)(neng)光伏(fu)REIT和華夏中(zhong)國交(jiao)建(jian)高(gao)速(su)REIT。

由于上面提到的(de)原因，在2021年之后成(cheng)立的(de)產品(pin)，收入和凈(jing)利潤的(de)同比增減(jian)幅僅作參考。即便如此，還是有一些產品(pin)顯示出(chu)了強勁(jing)的(de)增長勢頭，國金中國鐵建高(gao)速REIT就是其中一個例子。

該基(ji)金成(cheng)立于(yu)2022年(nian)6月(yue)27日，當(dang)年(nian)的(de)收入為(wei)3.12億(yi)(yi)元(yuan)，凈虧損412.83萬元(yuan)。而(er)到了2023年(nian)底，這兩(liang)個數字分(fen)別為(wei)7.84億(yi)(yi)元(yuan)和凈利(li)潤1.28億(yi)(yi)元(yuan)。此外，國金中國鐵(tie)建高(gao)速(su)REIT在2023年(nian)實現可供分(fen)配金額為(wei)4.88億(yi)(yi)元(yuan)，實際完成(cheng)情(qing)況(kuang)較《招募說(shuo)明書》中所(suo)披露的(de)當(dang)期(qi)預測值增長了6.06%。

基金管理人在(zai)年(nian)報中表示，2023年(nian)川渝(yu)地(di)區經(jing)濟持續恢(hui)復(fu)，居民(min)出行意愿增(zeng)強，車流量(liang)恢(hui)復(fu)情況(kuang)良好。渝(yu)遂(sui)高速（重(zhong)慶段）全年(nian)出入(ru)口通(tong)行量(liang)較2022年(nian)同比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)10.95%，通(tong)行費(fei)收入(ru)方面也較2022年(nian)同比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)21.09%。

國金中國鐵(tie)建高速REIT的(de)情況，是2023年高速公路REITs的(de)一個縮影(ying)。

不過幾(ji)家(jia)歡喜幾(ji)家(jia)愁(chou)。在近九成(cheng)產(chan)(chan)品(pin)(pin)2023年(nian)都實現盈利的(de)情況下(xia)，仍然有4只產(chan)(chan)品(pin)(pin)出(chu)現虧(kui)損。其(qi)中虧(kui)損最多的(de)是建信基金旗(qi)下(xia)的(de)建信中關(guan)村產(chan)(chan)業園REIT，年(nian)內虧(kui)損了(le)3.89億元(yuan)(yuan)，而2022年(nian)其(qi)凈(jing)利潤為5203.1萬元(yuan)(yuan)；該產(chan)(chan)品(pin)(pin)收入也較2022年(nian)下(xia)降了(le)14.56%，回落至1.73億元(yuan)(yuan)。

對于收入的(de)下降(jiang)，基(ji)金管理人表示，項目(mu)公司營業收入同(tong)比下降(jiang)主要(yao)原因為2023年受市場影響(xiang)，出(chu)(chu)租率及租金水平均有所下降(jiang)；而對于凈(jing)虧損的(de)出(chu)(chu)現，年報(bao)指(zhi)出(chu)(chu)，期內基(ji)金管理人對基(ji)金資產(chan)進(jin)行了重大減值計提(ti)。

年(nian)(nian)報顯示，2023年(nian)(nian)建信中關村產(chan)業園REIT項目(mu)公司按《企業會計準則》相關規定，基于(yu)謹慎性(xing)原則，對(dui)投資性(xing)房(fang)地(di)產(chan)進(jin)行減(jian)值(zhi)測試，按規定計提減(jian)值(zhi)損失(shi)1.11億(yi)(yi)元，直接造成了(le)息稅折(zhe)舊攤銷前利潤同比上年(nian)(nian)有(you)所下降。不僅如此(ci)，該基金(jin)2023年(nian)(nian)確認商譽減(jian)值(zhi)損失(shi)3.19億(yi)(yi)元，投資性(xing)房(fang)地(di)產(chan)減(jian)值(zhi)損失(shi)1.11億(yi)(yi)元，合計達4.3億(yi)(yi)元。

基金(jin)管理(li)人(ren)還表(biao)示(shi)，根據第三(san)方(fang)機構的(de)(de)最(zui)新報告顯示(shi)，隨著新項目的(de)(de)入市和企業的(de)(de)大面(mian)積(ji)退租(zu)，截至(zhi)(zhi)2023年四季度，北京全(quan)市產業園(yuan)空(kong)置率(lv)同(tong)比上升至(zhi)(zhi)21.6%，平均租(zu)金(jin)繼續(xu)下滑至(zhi)(zhi)118.4元/平方(fang)米/月。從項目所(suo)在(zai)的(de)(de)上地(di)區域來(lai)看，受(shou)到需求不足(zu)影(ying)響，整(zheng)體市場表(biao)現(xian)乏力，區域空(kong)置率(lv)達到32%，平均租(zu)金(jin)繼續(xu)下滑至(zhi)(zhi)143元/平方(fang)米/月。在(zai)當(dang)前市場環境下，出租(zu)率(lv)和租(zu)金(jin)水平已無法保持負相(xiang)關(guan)，呈現(xian)雙雙下滑的(de)(de)趨勢。

報(bao)告期內，建(jian)信中關(guan)村(cun)產業(ye)園(yuan)REIT的(de)平均出(chu)租率為66.02%；截至2023年(nian)(nian)12月31日，基(ji)礎設(she)施項目公司時點出(chu)租率為63.75%，與2022年(nian)(nian)一(yi)季度末(mo)的(de)96.15%相比已經下滑了超30%。這種情況，也是(shi)擺在不少產業(ye)園(yuan)REITs面前的(de)難題(ti)。

為(wei)了應對這(zhe)樣的(de)情(qing)況，基金發起人中關(guan)村(cun)發展集團股份有限(xian)公司、基金管理人、運營管理機構(gou)已共同建立三方(fang)聯動工(gong)作機制，也(ye)在(zai)推動招商策略多元化、服(fu)務生(sheng)態(tai)精細化等(deng)。今年(nian)的(de)項目(mu)出租情(qing)況和(he)租金水平(ping)不僅十分關(guan)鍵，也(ye)將成為(wei)市場和(he)投(tou)資(zi)者關(guan)注的(de)焦點(dian)。

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