每(mei)經(jing)記(ji)者｜陳(chen)利    每(mei)經(jing)編輯(ji)｜魏(wei)文藝    

“2024年3月(yue)建發(fa)房產(chan)的銷售(shou)情況較1-2月(yue)環比有所好(hao)轉。但目前(qian)暫無(wu)法判斷中長(chang)期的銷售(shou)規模，建發(fa)房產(chan)目前(qian)采取(qu)逐季逐月(yue)盤(pan)點(dian)調整的策略，根據市(shi)場(chang)變(bian)化(hua)情況來實時調整。”

5月16日下午，在建發(fa)股(gu)份(fen)（SH600153，股(gu)價10.83元(yuan)，市值325億元(yuan)）召開(kai)的2023年度業(ye)績(ji)說(shuo)明(ming)會上，建發(fa)股(gu)份(fen)總(zong)(zong)經(jing)理林茂在回復(fu)投資者提(ti)問時如是表(biao)示(shi)。建發(fa)股(gu)份(fen)副總(zong)(zong)經(jing)理、董(dong)事會秘書江桂芝(zhi)，財(cai)務總(zong)(zong)監魏卓，獨立董(dong)事林濤、陳守德出席了業(ye)績(ji)說(shuo)明(ming)會。

而對于外界關心的配股進展，建發股份(fen)管理層表示(shi)，項目尚在推進中(zhong)，最(zui)終能否獲(huo)得以及(ji)何(he)時獲(huo)得通過、注冊尚存在不確(que)定性(xing)。

配股融資尚在推進中

2023年1月，建發(fa)股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)份(fen)(fen)宣布以(yi)4.82元(yuan)/股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)、總交易(yi)價62.86億(yi)元(yuan)收購美(mei)(mei)(mei)凱(kai)龍(long)(long)(long)（SH601828，股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價3.37元(yuan)，市值146.75億(yi)元(yuan)）13.04億(yi)股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)A股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)份(fen)(fen)，占美(mei)(mei)(mei)凱(kai)龍(long)(long)(long)總股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)本的(de)(de)29.95%。當年6月27日股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)權轉(zhuan)讓完成，至此建發(fa)股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)份(fen)(fen)及其子公(gong)司(si)成為美(mei)(mei)(mei)凱(kai)龍(long)(long)(long)的(de)(de)第一(yi)(yi)大股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)東；美(mei)(mei)(mei)凱(kai)龍(long)(long)(long)原(yuan)母公(gong)司(si)紅星(xing)控股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)及其一(yi)(yi)致行動人合計(ji)持有美(mei)(mei)(mei)凱(kai)龍(long)(long)(long)10.84億(yi)股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)A股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)份(fen)(fen)，占美(mei)(mei)(mei)凱(kai)龍(long)(long)(long)總股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)本的(de)(de)24.9%，成為第二大股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)東。美(mei)(mei)(mei)凱(kai)龍(long)(long)(long)創始人車(che)建興(xing)則不再(zai)是公(gong)司(si)控股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)東。

需(xu)要(yao)指出的(de)是，截至(zhi)2023年末，美凱(kai)龍(long)實現營業收入超14億(yi)元(yuan)，但在計(ji)提資(zi)產和信用減值(zhi)準備、下調投資(zi)性房地產公允價值(zhi)、處置(zhi)項目(mu)產生營業外支出合計(ji)31.6億(yi)元(yuan)后，最終歸母(mu)(mu)凈虧損22.16億(yi)元(yuan)。2023年9月至(zhi)12月，美凱(kai)龍(long)為(wei)建發股份貢獻的(de)歸屬母(mu)(mu)公司凈利潤為(wei)-5.63億(yi)元(yuan)。

對于收(shou)購完成后投(tou)資者(zhe)關注的建發股份與(yu)美凱(kai)龍(long)(long)的業務協同(tong)情(qing)況，林茂(mao)在(zai)業績會上(shang)表(biao)示，目前(qian)建發汽車(che)(che)集團與(yu)紅(hong)星美凱(kai)龍(long)(long)、卡(ka)乃馳簽署了(le)戰略合作(zuo)協議(yi)，就二手車(che)(che)汽車(che)(che)連鎖賣場、二手車(che)(che)供應鏈服務、二手車(che)(che)交易平(ping)臺(tai)等方(fang)面(mian)展(zhan)開合作(zuo)，實(shi)現優勢互補、協同(tong)發展(zhan)；在(zai)家電業務方(fang)面(mian)，廈(sha)門建發輕工有(you)限公司(si)與(yu)美凱(kai)龍(long)(long)及添可(ke)、科沃斯、摩飛、追覓、松下、虎牌等6大(da)高(gao)端(duan)生(sheng)活電器(qi)代表(biao)簽約，共同(tong)打造高(gao)端(duan)生(sheng)活電器(qi)館(guan)。

“未來(lai)兩年，美凱龍和廈門建發輕工有限公司將聯手在全(quan)國布局(ju)100家高端生活電(dian)(dian)(dian)器(qi)館(guan)，館(guan)內集(ji)合廚房小家電(dian)(dian)(dian)、清(qing)潔電(dian)(dian)(dian)器(qi)、個(ge)護產品(pin)、咖啡休閑、兒童(tong)娛樂(le)等品(pin)類，與原有的(de)大(da)家電(dian)(dian)(dian)形成(cheng)互(hu)補，讓消費(fei)者實現(xian)真正的(de)全(quan)屋家電(dian)(dian)(dian)一站購(gou)。”

值得注意的是，2023年4月29日，建(jian)發(fa)股(gu)份披露(lu)向原(yuan)股(gu)東配股(gu)預(yu)案(an)，根(gen)據預(yu)案(an)，本次配股(gu)擬以配股(gu)股(gu)權登記日收(shou)市后的股(gu)份總數(shu)(shu)為基數(shu)(shu)，按照每10股(gu)不超過3.5股(gu)的比(bi)例向全(quan)體A股(gu)股(gu)東配售，募集資(zi)金不超過85億元。

公(gong)開(kai)信息顯示，這(zhe)是(shi)自2014年以(yi)來建發股(gu)(gu)份首次(ci)進行(xing)(xing)股(gu)(gu)權融資。彼(bi)時，建發股(gu)(gu)份表示，由于供應(ying)(ying)鏈運營(ying)業(ye)務(wu)(wu)屬于資本密集型行(xing)(xing)業(ye)，需要的(de)(de)(de)核心支持要素是(shi)流(liu)動資金的(de)(de)(de)補(bu)充(chong)；而2022年供應(ying)(ying)鏈運營(ying)業(ye)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)總資產(chan)周轉次(ci)數達6.57，凈資產(chan)收益率19.36%，募(mu)集資金到位后可(ke)以(yi)馬(ma)上投入到供應(ying)(ying)鏈運營(ying)業(ye)務(wu)(wu)，能夠較快增厚公(gong)司利潤。

而到了當年8月，其募(mu)集資金總額調減為77.88億元，對應(ying)配股數量10.52億股，配股價不超過7.4元/股，遠低(di)于當時還(huan)有(you)(you)10元/股的(de)二級市(shi)場價格。在2023年的(de)年中(zhong)業績(ji)會上(shang)，就有(you)(you)投資者質疑配股的(de)時機，并(bing)咨詢建發股份管理層是(shi)否(fou)有(you)(you)提高市(shi)值的(de)舉(ju)措。

在(zai)(zai)今天的(de)業(ye)績會上，投資(zi)者再次詢問(wen)(wen)了配股進(jin)展及最新方(fang)案。江桂芝回應稱，目(mu)前公司配股融資(zi)擬募集資(zi)金(jin)總額不超過49.80億元（具(ju)體規模視發行(xing)時市場情況(kuang)而定），募集資(zi)金(jin)全部用于供應鏈運營業(ye)務補充流動(dong)資(zi)金(jin)及償還(huan)銀行(xing)借款。“目(mu)前處于審(shen)核階(jie)段，且(qie)已經完成首輪問(wen)(wen)詢回復及2023年(nian)年(nian)度報告數據(ju)更新工作，項目(mu)尚在(zai)(zai)推進(jin)中(zhong)，最終能否(fou)獲(huo)得以(yi)及何時獲(huo)得上交所審(shen)核通過及中(zhong)國證監(jian)會同意注冊，尚存在(zai)(zai)不確(que)定性。”

追求每年保持有質量的增長

房(fang)地產(chan)業務作(zuo)為建(jian)(jian)發股份的主營(ying)業務之一，2023年實現營(ying)收(shou)(shou)1665億元(yuan)，占總營(ying)收(shou)(shou)的比重為21.80%，營(ying)收(shou)(shou)主要來(lai)源于建(jian)(jian)發房(fang)產(chan)和(he)聯發集團。

其中，建發(fa)房產2023年實現(xian)營(ying)收1386.60億元(yuan)(yuan)，同比增長29.71%。根據謹慎(shen)性原則，計(ji)提14.51億元(yuan)(yuan)存貨跌價準備，實現(xian)歸母凈利(li)潤44.68億元(yuan)(yuan)，為公司(si)房地產業務分部貢(gong)獻歸母凈利(li)潤20.50億元(yuan)(yuan)，同比減少0.25億元(yuan)(yuan)。

聯發集團2023年房地產業務(wu)實現營收277.90億(yi)元(yuan)，同(tong)比下(xia)降6.13%。根據謹慎性原則，計提14.80億(yi)元(yuan)存貨(huo)跌價準備，實現凈利潤(run)1.08億(yi)元(yuan)，歸(gui)母凈利潤(run)7234.09萬元(yuan)，同(tong)比分別下(xia)降了(le)44.93%、79%。

2023年建發股份主營構成 來源：企業年報（百度股市通制圖）

不過，與母(mu)公司一樣(yang)(yang)，聯發集團(tuan)能(neng)實現盈利同樣(yang)(yang)是源(yuan)于(yu)對美凱(kai)龍的收(shou)購。建發股份持有(you)的美凱(kai)龍29.95%股份中，有(you)6%為聯發集團(tuan)持有(you)。因(yin)此(ci)，2023年度，該交易對聯發集團(tuan)產生了營(ying)業外(wai)收(shou)入金額19.27億元。

若剔除該部分，聯發(fa)集團(tuan)2023年錄得的(de)營業利(li)潤(run)實(shi)(shi)際為-16.42億元，相比2022年的(de)8.88億元由盈轉(zhuan)虧。而這一(yi)情(qing)況(kuang)在2024年尚未得到緩(huan)解，根據(ju)最新(xin)的(de)一(yi)季報，今年1-3月，聯發(fa)集團(tuan)實(shi)(shi)現(xian)營收15.45億元， 同比下降59.18%；歸(gui)母凈利(li)潤(run)持(chi)續虧損(sun)1.25億元。

在業績會上，有投(tou)資(zi)者也(ye)發(fa)出“同樣是房地(di)產(chan)板塊(kuai)，為什(shen)么幾近(jin)全(quan)資(zi)擁有的(de)聯發(fa)嚴重虧損(sun)，而建發(fa)國際(ji)利潤可(ke)觀(guan)？”的(de)質疑，但建發(fa)股份(fen)管理(li)層并未對此予以回應。

據(ju)建(jian)發股份一季報，今(jin)年(nian)前(qian)3月(yue)，公司房(fang)(fang)(fang)地產業務(wu)實現營收約65.91億(yi)元，歸母凈虧損5778萬元。另(ling)據(ju)中指研究院(yuan)數據(ju)，今(jin)年(nian)前(qian)4月(yue)，建(jian)發房(fang)(fang)(fang)產實現銷售(shou)額410.6億(yi)元，聯發集團銷售(shou)額為109.8億(yi)元。林茂表示(shi)，今(jin)年(nian)3月(yue)建(jian)發房(fang)(fang)(fang)產的銷售(shou)情(qing)況較1-2月(yue)環比(bi)有所好轉，“但目前(qian)暫(zan)無(wu)法(fa)判斷中長期的銷售(shou)規模，建(jian)發房(fang)(fang)(fang)產目前(qian)采取逐季逐月(yue)盤點(dian)調整(zheng)的策略，根據(ju)市(shi)場(chang)變化情(qing)況來(lai)實時調整(zheng)。”

針對(dui)(dui)近期各(ge)地政府(fu)政策改(gai)(gai)善(shan)對(dui)(dui)公(gong)司(si)帶來(lai)的變化，林茂(mao)表示(shi)，近兩年(nian)行業政策環(huan)境(jing)相對(dui)(dui)寬松，對(dui)(dui)企業總體利好(hao)，但居(ju)民消(xiao)費信心尚待恢復(fu)，改(gai)(gai)善(shan)性住房需求成為(wei)當前居(ju)民置(zhi)業的重要因素，公(gong)司(si)將繼續深耕現有(you)城市(shi)，致力(li)于“提升產品與服務的核心競(jing)爭力(li)，并不斷提升公(gong)司(si)的運營效率(lv)”，追求每年(nian)保持有(you)質量的增長。

據年(nian)報披露，2023年(nian)建發(fa)房產和(he)(he)聯(lian)發(fa)集(ji)(ji)團(tuan)共獲取土地91宗，全(quan)口徑拿地金額(e)合計約1320.28億(yi)(yi)元(yuan)，其中一(yi)二線(xian)城市拿地金額(e)占(zhan)比(bi)超90%，新增地塊全(quan)口徑貨值(zhi)(zhi)約2553.02億(yi)(yi)元(yuan)。截(jie)至(zhi)2023年(nian)末(mo)，建發(fa)房產和(he)(he)聯(lian)發(fa)集(ji)(ji)團(tuan)在一(yi)二線(xian)城市的(de)全(quan)口徑土地儲備（未(wei)售(shou)口徑）貨值(zhi)(zhi)占(zhan)比(bi)約73.57%，較上年(nian)末(mo)提(ti)高5.48個(ge)百分點。“建發(fa)房產和(he)(he)聯(lian)發(fa)集(ji)(ji)團(tuan)聚(ju)焦高能級城市和(he)(he)優(you)質地段，深度(du)挖掘流(liu)動性好、價(jia)值(zhi)(zhi)突(tu)出的(de)優(you)質標的(de)，有效增強土儲安全(quan)邊際(ji)，優(you)化(hua)庫存(cun)結(jie)構。”

封面(mian)圖(tu)片來源：每日經(jing)濟新聞 資料圖(tu)