每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

| 2024年6月11日 星期二 |

NO.1 國常會：繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施

6月7日召開的(de)(de)國務(wu)院常務(wu)會議(yi)，聽取關(guan)(guan)于當前房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場形勢和(he)下一(yi)步構(gou)(gou)建(jian)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產發(fa)展新模式(shi)有關(guan)(guan)工作(zuo)考慮的(de)(de)匯(hui)報。會議(yi)指出，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產業發(fa)展關(guan)(guan)系(xi)(xi)人(ren)民群眾切身利(li)益(yi)，關(guan)(guan)系(xi)(xi)經濟運行和(he)金融(rong)穩定大局。要(yao)充分認(ren)識房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場供求關(guan)(guan)系(xi)(xi)的(de)(de)新變化，順應(ying)人(ren)民群眾對優質住房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)新期(qi)待，著力推(tui)動已(yi)出臺政策(ce)措(cuo)施落(luo)地見效，繼續研究儲備新的(de)(de)去庫存(cun)、穩市(shi)(shi)場政策(ce)措(cuo)施。對于存(cun)量房(fang)(fang)(fang)(fang)產、土地的(de)(de)消化、盤(pan)活(huo)等工作(zuo)既要(yao)解(jie)放(fang)思(si)想(xiang)、拓寬思(si)路，又要(yao)穩妥把握、扎(zha)實推(tui)進。要(yao)加快構(gou)(gou)建(jian)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產發(fa)展新模式(shi)，完善(shan)“市(shi)(shi)場+保障”住房(fang)(fang)(fang)(fang)供應(ying)體系(xi)(xi)，改革相關(guan)(guan)基(ji)礎性制度，促進房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場平穩健康發(fa)展。

點評：國務(wu)院此次(ci)常(chang)務(wu)會議再次(ci)強調(diao)了房地(di)(di)產業的(de)重要(yao)性，突(tu)出(chu)了其與人民群(qun)眾生活緊密相(xiang)關(guan)，且(qie)對(dui)(dui)經濟(ji)和金(jin)融穩定的(de)影響。從中(zhong)可以看出(chu)，中(zhong)國政(zheng)府對(dui)(dui)當前房地(di)(di)產市場走勢(shi)高(gao)度關(guan)注，并將繼續(xu)推動政(zheng)策(ce)落實，以促(cu)進行業健康發展(zhan)。政(zheng)府提出(chu)要(yao)構建(jian)新(xin)的(de)房地(di)(di)產發展(zhan)模式，完善供(gong)應體(ti)系和基礎性制度改革意(yi)味著(zhu)將會有(you)新(xin)的(de)政(zheng)策(ce)出(chu)臺(tai)以應對(dui)(dui)市場變(bian)化(hua)，這對(dui)(dui)行業來說(shuo)無(wu)疑是一大利好，特別(bie)是對(dui)(dui)那些為(wei)消化(hua)存量(liang)房產和土地(di)(di)，以及拓寬(kuan)思路(lu)的(de)企業來說(shuo)。

NO.2 兩部門：全力支持房地產在建項目的融資和建設交付

日(ri)前，金融監管總(zong)局與住房(fang)(fang)(fang)城(cheng)鄉建(jian)設部聯合發布《關于進(jin)一步發揮城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)融資(zi)協調機(ji)(ji)制(zhi)作(zuo)用(yong)滿(man)足(zu)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)項目(mu)(mu)合理融資(zi)需(xu)求的通知》強調，金融機(ji)(ji)構需(xu)遵循市(shi)場化、法治化原則，獨立(li)評審并自主(zhu)決策(ce)對“白(bai)名單”項目(mu)(mu)的融資(zi)需(xu)求。項目(mu)(mu)確定(ding)后，將由一家(jia)主(zhu)辦(ban)銀行負責(ze)其后續融資(zi)，并建(jian)立(li)綠色通道，允(yun)許單列授信(xin)額度。此外，金融機(ji)(ji)構還需(xu)根(gen)據通知內容，制(zhi)定(ding)盡職免責(ze)的具(ju)體實(shi)施細則。為確保協調機(ji)(ji)制(zhi)的有效(xiao)實(shi)施，兩(liang)部門已聯合成(cheng)立(li)工(gong)作(zuo)專(zhuan)班，各(ge)省、城(cheng)市(shi)也將相繼(ji)成(cheng)立(li)相應工(gong)作(zuo)專(zhuan)班。下一步，將持續推動城(cheng)市(shi)協調機(ji)(ji)制(zhi)落地，全力支(zhi)持房(fang)(fang)(fang)地產(chan)在建(jian)項目(mu)(mu)的融資(zi)和建(jian)設交付，保障購房(fang)(fang)(fang)人的合法權益(yi)，促進(jin)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)行業的高質量發展。

點評：這是(shi)解決房地產(chan)行業(ye)融資(zi)(zi)難問題的(de)一個積極動作。建立綠色通道、單列授信額度等(deng)措施，能夠為在(zai)建項(xiang)目提供更為直接的(de)財務支持，特別(bie)是(shi)對資(zi)(zi)金鏈(lian)緊張(zhang)的(de)項(xiang)目來說，能夠有效(xiao)緩解資(zi)(zi)金壓力。加上金融機構根據市場和法治原則獨(du)立評審貸(dai)款(kuan)，有助(zhu)于提高融資(zi)(zi)效(xiao)率，降低融資(zi)(zi)成本，同(tong)時也(ye)保(bao)護了購(gou)房人的(de)權益(yi)。

NO.3 上海取消土拍溢價率10%上限要求

6月7日，上海(hai)(hai)市(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)交易市(shi)(shi)場發布今年第三(san)(san)批次商品住房用地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)公(gong)告。公(gong)告顯示，上海(hai)(hai)市(shi)(shi)第三(san)(san)批次商品住房用地(di)(di)共計(ji)出(chu)讓(rang)(rang)4幅(fu)地(di)(di)塊，出(chu)讓(rang)(rang)總面(mian)積約15.29公(gong)頃(qing)，起始總價(jia)(jia)(jia)84.21億元。上海(hai)(hai)市(shi)(shi)規(gui)劃和自然資源局(ju)有(you)關負責人(ren)表(biao)示，根據(ju)房地(di)(di)產市(shi)(shi)場供求關系的新(xin)變化(hua)，從本輪批次的土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)開始，取(qu)消上海(hai)(hai)市(shi)(shi)商品住房用地(di)(di)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率10%的上限要求，成交地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)由市(shi)(shi)場化(hua)競價(jia)(jia)(jia)確定(ding)，以進(jin)一(yi)步(bu)提(ti)升土(tu)地(di)(di)資源市(shi)(shi)場化(hua)配置效率。值得一(yi)提(ti)的是(shi)，市(shi)(shi)場熱度(du)較(jiao)高的特(te)定(ding)區域地(di)(di)塊，在(zai)出(chu)讓(rang)(rang)前(qian)仍需采取(qu)差別化(hua)調控措(cuo)施，在(zai)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率超過一(yi)定(ding)限度(du)后轉入搖(yao)號環(huan)節，以引導理性競價(jia)(jia)(jia)。

點評：這(zhe)顯示(shi)了(le)土(tu)地市場(chang)政策的靈活性，適時(shi)調整反映了(le)政府對房地產市場(chang)調控政策的微(wei)調意圖。取消溢價(jia)限(xian)制(zhi)提供了(le)市場(chang)化機制(zhi)，更(geng)多(duo)地依靠市場(chang)供需關系來形成(cheng)價(jia)格，可能帶來土(tu)地成(cheng)交價(jia)格的上升(sheng)(sheng)，從而可能推(tui)升(sheng)(sheng)新房價(jia)格。這(zhe)一變(bian)化可能會吸引更(geng)多(duo)的開發商參與土(tu)地競拍。

NO.4 世茂股份股票將于6月14日終止上市暨摘牌

6月(yue)7日，世茂股份發(fa)布公(gong)(gong)告稱，于4月(yue)12日至5月(yue)15日，公(gong)(gong)司(si)(si)(si)股票(piao)(piao)(piao)連續20個交(jiao)(jiao)易(yi)日的(de)每(mei)日股票(piao)(piao)(piao)收盤(pan)價低于1元，觸及上(shang)交(jiao)(jiao)所股票(piao)(piao)(piao)上(shang)市(shi)(shi)(shi)規則相關規定(ding)的(de)股票(piao)(piao)(piao)終止(zhi)(zhi)上(shang)市(shi)(shi)(shi)情形。經上(shang)交(jiao)(jiao)所上(shang)市(shi)(shi)(shi)審核委員會審議，決定(ding)終止(zhi)(zhi)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)股票(piao)(piao)(piao)上(shang)市(shi)(shi)(shi)。根據股票(piao)(piao)(piao)上(shang)市(shi)(shi)(shi)相關規則，交(jiao)(jiao)易(yi)類強制退市(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)股票(piao)(piao)(piao)不進入退市(shi)(shi)(shi)整理(li)期(qi)交(jiao)(jiao)易(yi)，公(gong)(gong)司(si)(si)(si)股票(piao)(piao)(piao)將于6月(yue)14日終止(zhi)(zhi)上(shang)市(shi)(shi)(shi)暨(ji)摘牌。截(jie)至5月(yue)31日，公(gong)(gong)司(si)(si)(si)及子公(gong)(gong)司(si)(si)(si)公(gong)(gong)開市(shi)(shi)(shi)場債務(wu)、非(fei)公(gong)(gong)開市(shi)(shi)(shi)場的(de)銀行和非(fei)銀金融機構債務(wu)累計128.88億元未能按(an)期(qi)支付。對(dui)于債務(wu)逾期(qi)的(de)原因，公(gong)(gong)司(si)(si)(si)表示(shi)，自2022年以(yi)來，公(gong)(gong)司(si)(si)(si)銷售情況大幅度下滑的(de)形勢尚未好轉，融資渠道收窄、受限的(de)局面也未有效改(gai)觀，公(gong)(gong)司(si)(si)(si)仍面臨流動性緊(jin)張的(de)問題(ti)。

點評：世茂(mao)股份(fen)的(de)退市，是當(dang)前(qian)中國(guo)房地產市場(chang)(chang)中個別(bie)企業經(jing)營困難的(de)一個縮(suo)影，反映了市場(chang)(chang)對該公司前(qian)景的(de)悲觀預期，對投資者和市場(chang)(chang)信心有負(fu)面影響，也給行業內(nei)其他企業敲響了警鐘。

NO.5 萬科兩項抵押貸款獲銀行融資21億元

6月(yue)7日(ri)(ri)，萬(wan)科(ke)(ke)A披露兩則(ze)抵押(ya)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)事(shi)項，共(gong)(gong)涉金額(e)(e)21億(yi)元(yuan)(yuan)。其中，萬(wan)科(ke)(ke)控股(gu)(gu)子(zi)公(gong)(gong)司(si)昆(kun)明萬(wan)宜(yi)向交通銀行(xing)股(gu)(gu)份有限(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)云(yun)南(nan)省(sheng)分行(xing)申(shen)請(qing)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)金額(e)(e)9億(yi)元(yuan)(yuan)，期(qi)限(xian)(xian)5年(nian)，昆(kun)明萬(wan)闊以(yi)所持(chi)有的(de)昆(kun)明萬(wan)宜(yi)67%股(gu)(gu)權(quan)為前述貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)提供相應質押(ya)擔(dan)(dan)保(bao)。同(tong)時(shi)，為了(le)配合本次貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，萬(wan)科(ke)(ke)全資子(zi)公(gong)(gong)司(si)云(yun)南(nan)萬(wan)科(ke)(ke)承諾(nuo)昆(kun)明飛虎(hu)二期(qi)項目相關應付款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)項將(jiang)確保(bao)及時(shi)償付。此外(wai)，萬(wan)科(ke)(ke)已向交通銀行(xing)股(gu)(gu)份有限(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)深圳分行(xing)申(shen)請(qing)銀行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)并完成提款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，提款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)金額(e)(e)共(gong)(gong)計(ji)人(ren)民(min)幣(bi)12億(yi)元(yuan)(yuan)，期(qi)限(xian)(xian)3年(nian)。萬(wan)科(ke)(ke)控股(gu)(gu)子(zi)公(gong)(gong)司(si)中山市萬(wan)陽房地產有限(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)擬以(yi)持(chi)有的(de)中山市城(cheng)市之光房地產有限(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)100%股(gu)(gu)權(quan)為前述貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)提供相應質押(ya)擔(dan)(dan)保(bao)。截至2024年(nian)5月(yue)31日(ri)(ri)，萬(wan)科(ke)(ke)擔(dan)(dan)保(bao)余額(e)(e)人(ren)民(min)幣(bi)446.85億(yi)元(yuan)(yuan)，占公(gong)(gong)司(si)2023年(nian)末經審計(ji)歸屬(shu)于(yu)上市公(gong)(gong)司(si)股(gu)(gu)東凈資產的(de)比重為17.82%。

點評：此(ci)舉對萬科集團的資(zi)(zi)金鏈(lian)將起到顯著的緩解(jie)作(zuo)用。通過股權(quan)質押獲得融資(zi)(zi)，顯示了公(gong)司在(zai)資(zi)(zi)本運作(zuo)上(shang)的多元化策略。同時(shi)，貸款金額(e)和(he)(he)期限表明萬科對資(zi)(zi)金鏈(lian)管(guan)理(li)(li)的重視與長遠規劃。雖然(ran)公(gong)司的擔(dan)保余額(e)較(jiao)高，但相較(jiao)于公(gong)司凈資(zi)(zi)產比重尚在(zai)合理(li)(li)控制范圍(wei)內(nei)，未來(lai)的財務(wu)狀況(kuang)和(he)(he)償債能力(li)仍需進一步(bu)觀(guan)察。

NO.6 融信服務獨立非執行董事葉阿忠辭職

6月10日，融(rong)信服(fu)務(wu)(wu)發(fa)布公告(gao)，宣布獨(du)(du)(du)立(li)(li)(li)非(fei)執行(xing)董(dong)(dong)(dong)(dong)事(shi)(shi)葉阿忠因(yin)投入更多時(shi)間于其他(ta)業務(wu)(wu)承(cheng)擔，于同日辭(ci)去公司(si)獨(du)(du)(du)立(li)(li)(li)非(fei)執行(xing)董(dong)(dong)(dong)(dong)事(shi)(shi)職(zhi)務(wu)(wu)，并(bing)不(bu)再(zai)擔任集團任何(he)職(zhi)位。融(rong)信服(fu)務(wu)(wu)表示(shi)，葉阿忠的(de)(de)辭(ci)職(zhi)導致融(rong)信服(fu)務(wu)(wu)獨(du)(du)(du)立(li)(li)(li)非(fei)執行(xing)董(dong)(dong)(dong)(dong)事(shi)(shi)目前僅兩(liang)人(ren)(ren)，不(bu)符合港(gang)交所上(shang)市(shi)規(gui)(gui)則(ze)第(di)3.10（1）及(ji)(ji)3.10A條的(de)(de)規(gui)(gui)定，即董(dong)(dong)(dong)(dong)事(shi)(shi)會(hui)必須包括至少(shao)三(san)名獨(du)(du)(du)立(li)(li)(li)非(fei)執行(xing)董(dong)(dong)(dong)(dong)事(shi)(shi)，且獨(du)(du)(du)立(li)(li)(li)非(fei)執行(xing)董(dong)(dong)(dong)(dong)事(shi)(shi)人(ren)(ren)數必須占董(dong)(dong)(dong)(dong)事(shi)(shi)會(hui)至少(shao)三(san)分之(zhi)一；同時(shi)也未能符合上(shang)市(shi)規(gui)(gui)則(ze)第(di)3.21條對(dui)審核委員(yuan)會(hui)成員(yuan)的(de)(de)最低人(ren)(ren)數及(ji)(ji)組成規(gui)(gui)定，以及(ji)(ji)薪酬委員(yuan)會(hui)和(he)提名委員(yuan)會(hui)不(bu)符合上(shang)市(shi)規(gui)(gui)則(ze)第(di)3.25條及(ji)(ji)第(di)3.27A條的(de)(de)規(gui)(gui)定。為解決(jue)上(shang)述問題，融(rong)信服(fu)務(wu)(wu)表示(shi)將根(gen)據上(shang)市(shi)規(gui)(gui)則(ze)第(di)3.11及(ji)(ji)3.23條規(gui)(gui)定，在公告(gao)之(zhi)日起(qi)三(san)個(ge)月內(nei)物(wu)色合適(shi)候(hou)選人(ren)(ren)，填補獨(du)(du)(du)立(li)(li)(li)非(fei)執行(xing)董(dong)(dong)(dong)(dong)事(shi)(shi)空缺(que)及(ji)(ji)各委員(yuan)會(hui)成員(yuan)空缺(que)，并(bing)適(shi)時(shi)作(zuo)出(chu)進(jin)一步(bu)公告(gao)。

點評：這表明融(rong)信服(fu)務(wu)在(zai)公(gong)司(si)(si)治(zhi)理結(jie)(jie)構上(shang)存在(zai)短期的(de)風險(xian)點(dian)。公(gong)司(si)(si)董事會的(de)組成和(he)運作是公(gong)司(si)(si)治(zhi)理的(de)重要部(bu)分(fen)，獨(du)立(li)(li)董事缺(que)失可能會影響(xiang)公(gong)司(si)(si)治(zhi)理的(de)有效(xiao)性(xing)，增(zeng)加潛在(zai)的(de)運營風險(xian)。公(gong)司(si)(si)需盡快按照(zhao)規定補充獨(du)立(li)(li)董事，并完善公(gong)司(si)(si)治(zhi)理結(jie)(jie)構，以保持市場及投資者對公(gong)司(si)(si)的(de)信心。

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