每(mei)經記(ji)者｜甄(zhen)素(su)靜    每(mei)經編輯｜陳(chen)夢妤 孫志(zhi)成    

廣州湯村舊改工程概況(kuang) 每日經(jing)濟新(xin)聞資料圖(tu)

原定的6月30日交付日期已過，業主們卻向5家銀行發出了集體停貸告知書（以下簡稱告知書）。

7月17日(ri)，升(sheng)龍桂園業(ye)主向《每日(ri)經濟新聞》記者確(que)認了(le)告(gao)知(zhi)書的真(zhen)實(shi)性，并表示(shi)目前(qian)該封告(gao)知(zhi)書還未發出，業(ye)主們還沒(mei)簽完名，計(ji)劃下周一(yi)寄(ji)出。

“我(wo)們大(da)部(bu)分人(ren)（向銀(yin)行）發(fa)了個(ge)人(ren)停貸(dai)告(gao)知書，銀(yin)行方面答(da)復(fu)沒有停貸(dai)政策，已經把我(wo)們的情況報給上級單位(wei)，等待答(da)復(fu)。目前可(ke)辦理調整還(huan)(huan)款計(ji)劃，調整后還(huan)(huan)息(xi)不還(huan)(huan)本(ben)金。”

升龍(long)桂(gui)園項目(mu)所在(zai)的龍(long)湖街道辦工(gong)(gong)作人員在(zai)接受每(mei)經記(ji)者(zhe)采(cai)訪時則表示，有專門的對接人員收集(ji)(ji)業主訴求(qiu)，目(mu)前項目(mu)確實處于停工(gong)(gong)狀態(tai)，他們已經多次與升龍(long)方(fang)面開會，要(yao)求(qiu)公司盡(jin)快籌(chou)集(ji)(ji)資金(jin)復工(gong)(gong)。

而就項目當前進展和后續資金安排等問題(ti)，升龍集(ji)團方面表示暫不方便(bian)接受采(cai)訪(fang)。

一邊停(ting)工，一邊正常銷售(shou)？

告知(zhi)書顯示(shi)，升(sheng)龍桂(gui)園項目(mu)自2022年1月開盤以(yi)來，已網(wang)簽(qian)約(yue)160套(tao)，銷售額估算(suan)約(yue)5億元。

按購房(fang)(fang)合(he)同約定，房(fang)(fang)子應于2024年6月30日精裝修(xiu)交付。自項目(mu)開盤(pan)以來，該項目(mu)施(shi)工進展緩慢，期間存在多次停工的(de)(de)情況。至今項目(mu)7/8棟仍未封頂，1/9棟兩年未開展施(shi)工，業主(zhu)購房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款資(zi)金被開發商挪用，存在嚴(yan)重的(de)(de)爛尾風險，導致(zhi)貸(dai)(dai)款買房(fang)(fang)目(mu)的(de)(de)無法實(shi)現。

為此，升龍桂(gui)園的(de)業主們要求(qiu)各行在(zai)7月31日(ri)之前，追回已發放的(de)購(gou)房貸款，并于項目封頂后存(cun)入街道維穩賬戶。

根據錦(jin)盛(sheng)置業(ye)此(ci)前(qian)發(fa)給業(ye)主的告(gao)知書，項目交付(fu)時間預計順延至今年12月20日前(qian)。

每(mei)經記(ji)者注意到，過去一年里(li)，業(ye)主(zhu)們多次在領導留言板上反饋升(sheng)龍項(xiang)目停工(gong)、停建等問(wen)題。

2023年10月，有業主(zhu)在領導(dao)留言板上(shang)表示，升(sheng)龍桂(gui)園停(ting)工5個多月了(le)，擔心(xin)樓體因(yin)停(ting)工帶(dai)來安全隱患。

今年6月，有(you)業主表(biao)示，項目開發不力，進度緩慢，合同約定2024年6月30日精裝交樓(lou)。但(dan)截至2024年6月1日，樓(lou)盤還(huan)未封(feng)頂，現在處于停工狀態，從2023年上(shang)半年到(dao)現在，業主多次聯系有(you)關(guan)部門及公司，催促(cu)加快建設進度。

7月1日，黃埔區(qu)人民(min)政府回復(fu)稱，經了解，黃埔區(qu)湯(tang)村舊村改造(zao)項目（融資區(qu)）融資地塊(kuai)四-1＃、9＃住(zhu)宅，1棟、9棟主(zhu)體(ti)已封頂。區(qu)住(zhu)建(jian)局已督促建(jian)設單位籌措資金，制定施工(gong)計劃，盡(jin)快施工(gong)。龍湖(hu)街(jie)(jie)道(dao)已多次約談(tan)升(sheng)龍公(gong)司(si)(si)要(yao)求該(gai)司(si)(si)盡(jin)快籌資復(fu)工(gong)。下一步，龍湖(hu)街(jie)(jie)道(dao)將(jiang)保持與升(sheng)龍公(gong)司(si)(si)溝通，督促該(gai)司(si)(si)盡(jin)快復(fu)工(gong)。

有廣州(zhou)本地中(zhong)介(jie)人士透露，該樓盤位置較(jiao)好，目(mu)前正常銷(xiao)售，項目(mu)上還留有一兩個置業顧問，在售1/5/7/8/9棟(dong)，5棟(dong)比較(jiao)便(bian)宜，2.7萬～2.8萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米，其他(ta)均價在2.9萬～3萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米。

但每經(jing)記者多次致電項目預留的置業咨詢熱線，均無人接聽，項目各官方渠道的宣傳推廣內容，均停留在(zai)了(le)2022年12月。

而談及項目(mu)進展和交付情況，有(you)業主表示，之前在售1/7/8/9棟，1棟和9棟封頂(ding)后就停工，已經停工兩年了，7棟和8棟還沒(mei)有(you)封頂(ding)。現(xian)在項目(mu)依然停工，沒(mei)有(you)開工跡象。

天眼(yan)查(cha)顯示(shi)，錦盛置業成立于2019年，法定(ding)代表人為(wei)桂正浩，注冊資本為(wei)2億元(yuan)。

該公(gong)(gong)司由(you)廣州市黃埔區九龍鎮湯(tang)村(cun)村(cun)經濟聯合社、上(shang)海升龍投資集團有(you)限公(gong)(gong)司、瑞景房地(di)產開(kai)發（東莞）有(you)限公(gong)(gong)司分(fen)別持股51%、39.2%、9.8%。上(shang)海升龍投資集團有(you)限公(gong)(gong)司由(you)林億持股98%。

升(sheng)龍集團是(shi)一家1999年創辦于(yu)福建、發家于(yu)河(he)南的房企，目前總部位于(yu)上海陸家嘴。

據官網介(jie)紹，升龍集(ji)團在(zai)城(cheng)市(shi)更新(xin)領域(yu)深耕20年，累計完成20多個舊改項(xiang)目，面積(ji)逾3000萬平方(fang)米，總投資額超2000億元，被譽為“城(cheng)市(shi)更新(xin)專家”。升龍集(ji)團多年來穩(wen)健(jian)經營，保持低杠桿的運作模式。

2017年，升(sheng)龍集團(tuan)創始人林億著(zhu)手(shou)成立升(sheng)龍廣州(zhou)公司，此(ci)后三年在廣州(zhou)拿下9個舊改項(xiang)目，預計投資金額約948.25億元（含合作(zuo)項(xiang)目），總用地面積約1489.61萬平方米(mi)，在市場上有廣州(zhou)“舊改王”之稱。

但(dan)重倉僅4年，升(sheng)龍(long)集團在廣州(zhou)的舊(jiu)改項目就出現了危機，多個項目因資金緊張被(bei)迫出局。

直接(jie)停(ting)貸可能會(hui)被(bei)銀(yin)行起訴

對于集體停貸訴求，北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受每經記者采訪時表示，從個人角度來看，業主們的行為是無奈之舉，可以理解。但從法律角度來看，業主們的行為存在一定法律風險，直接集體停貸可能會影響個人信用、被銀行追究違約責任、支付違約金和滯納金等等。

如果銀行確實存在違規放貸行為(wei)，導(dao)致樓盤爛尾(wei)，王玉臣認為(wei)，業主(zhu)可以(yi)通過法(fa)律途徑來(lai)維護(hu)合法(fa)權益。

王(wang)玉(yu)臣(chen)觀察分析，在(zai)以往(wang)的案(an)(an)例(li)(li)中，有業主(zhu)通過上述方(fang)式實現了合(he)法停(ting)(ting)貸(dai)(dai)，但是(shi)，不同地區(qu)、不同法官對類似案(an)(an)例(li)(li)的判(pan)決存在(zai)一(yi)定差異。因此(ci)，即使有勝訴案(an)(an)例(li)(li)，也并不意味著(zhu)業主(zhu)可(ke)以直(zhi)接停(ting)(ting)貸(dai)(dai)。合(he)法停(ting)(ting)貸(dai)(dai)是(shi)要雙(shuang)方(fang)達成(cheng)合(he)意或(huo)者法院判(pan)決之后，業主(zhu)再進行停(ting)(ting)貸(dai)(dai)。如果業主(zhu)直(zhi)接停(ting)(ting)貸(dai)(dai)，很(hen)有可(ke)能會被銀行起訴。

升龍桂園的(de)這封集體停貸告知書，不僅牽動了銀行(xing)和開發(fa)商的(de)神經，也引(yin)發(fa)了業界(jie)對房地產市場監管(guan)和預售制(zhi)度的(de)反思。

廣東省城規院住(zhu)房政策研究中(zhong)心首席研究員(yuan)李宇(yu)嘉(jia)在(zai)接受每(mei)經記者(zhe)采訪時表示，業主們(men)在(zai)維(wei)權過程中(zhong)，特別關注了開(kai)發(fa)商在(zai)開(kai)發(fa)報建和銷售過程中(zhong)的問題(ti)，尤其是按揭貸款的違規發(fa)放。

根據121號(hao)文和359號(hao)文規定，貸款應在建筑封頂后(hou)發放(fang)，但過去封頂前(qian)發放(fang)貸款已成為一種(zhong)“潛規則”。業主們將此作為維權的重要(yao)手段(duan)，這在道理上(shang)是站得住腳(jiao)的。

注(zhu)：2003年(nian)《關于進一步加強房(fang)地產信貸業務管理的通知》（121號文）要求，商(shang)業銀行只能對購買(mai)主(zhu)體結(jie)構(gou)已封頂(ding)住房(fang)的個人發放住房(fang)貸款，而購買(mai)商(shang)業用房(fang)則需要竣工驗收后才能發放貸款。

2007年《關于加強(qiang)商業性房(fang)地產信貸(dai)管理的通知》（359號文）提到，只能對(dui)購買主體結構已封頂(ding)住房(fang)的個人發放住房(fang)貸(dai)款。

李宇(yu)嘉強調，盡管(guan)業主們(men)提出(chu)了貸款違規發(fa)放(fang)問題，但他們(men)的(de)訴(su)求(qiu)(qiu)并非拒(ju)絕償(chang)還(huan)貸款，而是要求(qiu)(qiu)開發(fa)商將(jiang)資金(jin)追回并放(fang)入監(jian)管(guan)賬戶，以確保項(xiang)目的(de)后續(xu)交付(fu)。他認為，這一訴(su)求(qiu)(qiu)是合(he)(he)理且合(he)(he)法的(de)，并呼吁(yu)銀行和開發(fa)商順應業主的(de)合(he)(he)理訴(su)求(qiu)(qiu)。

在(zai)李宇嘉看來，只(zhi)要(yao)資金能(neng)夠封(feng)閉運轉(zhuan)，確保交付(fu)所(suo)需資金到位，爛尾的(de)可能(neng)性不(bu)大。他提出，在(zai)監管上要(yao)確保開(kai)發商使用自有資金買地，不(bu)得加杠(gang)桿，并(bing)在(zai)前期(qi)開(kai)發報建過(guo)程中確保手續完(wan)善，“四(si)證一書”齊全，以減少交付(fu)問題的(de)風險。

記(ji)者(zhe)|甄素靜

編(bian)輯|陳夢(meng)妤 孫志(zhi)成(cheng) 杜波

校對|湯亞文

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