每(mei)經記者｜陳 利(li)    每(mei)經編輯｜魏(wei)文(wen)藝    

進入下半年(nian)，房(fang)企(qi)融(rong)(rong)資(zi)出現了(le)新變化。8月(yue)13日，克而瑞(rui)發(fa)布數據顯示，今年(nian)7月(yue)，65家典型房(fang)企(qi)融(rong)(rong)資(zi)總量為523.46億(yi)元，環(huan)比增(zeng)加63.8%，單月(yue)融(rong)(rong)資(zi)規模創下2024年(nian)以來(lai)(lai)新高。從融(rong)(rong)資(zi)結構來(lai)(lai)看，7月(yue)房(fang)企(qi)境內債(zhai)(zhai)權融(rong)(rong)資(zi)500.26億(yi)元，環(huan)比增(zeng)加56.6%，同比增(zeng)加12%；境外債(zhai)(zhai)權融(rong)(rong)資(zi)23.2億(yi)元，同比減(jian)少67.9%。

不過(guo)，整體來(lai)看(kan)，今(jin)(jin)年(nian)以來(lai)房企(qi)(qi)融(rong)資(zi)仍(reng)然較為(wei)低迷。今(jin)(jin)年(nian)前7個月(yue)，65家典型房企(qi)(qi)累計融(rong)資(zi)總量(liang)為(wei)2678.47億元，同比減少32%。克而(er)瑞分析(xi)指出，房地產銷(xiao)售(shou)仍(reng)未完全(quan)復蘇，因(yin)此未來(lai)仍(reng)有房企(qi)(qi)可(ke)能曝出債務違約事件，流動性問題仍(reng)需要行業(ye)注(zhu)意。

中指研究院企業研究總(zong)監劉水也向(xiang)《每日經濟新聞》記(ji)者表示：“由于當前房地產市場沒有發(fa)生明顯改(gai)善，金(jin)融機構(gou)等對行(xing)業預期仍(reng)然較弱。”

65家房企融資量減9%

雖然7月(yue)65家典(dian)型房企融(rong)資總(zong)量達523.46億元，環比(bi)增加63.8%，單月(yue)融(rong)資規模創下2024年以來新高，但(dan)同比(bi)仍減少9%。

記者注意到，7月(yue)65家典(dian)型房(fang)企(qi)融資中，僅萬科獲得的銀行(xing)貸款就達326.66億元，占(zhan)比超過了(le)60%。而從累(lei)(lei)計(ji)(ji)來看，今年前7月(yue)，65家典(dian)型房(fang)企(qi)的融資額仍(reng)在縮減，累(lei)(lei)計(ji)(ji)融資總量(liang)為2678.47億元，同比減少32%。

7月18日，萬(wan)科公(gong)(gong)(gong)告稱，為滿足經營需(xu)要，公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)子公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)深圳市九州房地產開發有(you)(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)、重慶(qing)溪畔置業有(you)(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)分別(bie)將持(chi)有(you)(you)的土地抵押給銀行，向(xiang)銀行融資合計147.28億元，期限(xian)均為4年。

此前的7月(yue)11日，萬(wan)科還(huan)獲(huo)得(de)了另一筆貸款，即(ji)萬(wan)科及其控股子公(gong)司(si)萬(wan)科物(wu)流(liu)發展有限(xian)公(gong)司(si)共向銀行申請27.41億(yi)元貸款，這些貸款通(tong)過股權質(zhi)押(ya)和資產抵押(ya)的方式獲(huo)得(de)擔保。

不(bu)過需要指出的(de)是，萬科獲得的(de)銀行貸(dai)款也并非全是新(xin)增貸(dai)款，其中大部分(fen)是原有(you)貸(dai)款的(de)置換(huan)，且主要集中在項目層面的(de)置換(huan)，公開的(de)信用債和境外債則(ze)基本沒有(you)新(xin)增。

此(ci)外，越秀地產、保利置業等房(fang)企也在7月(yue)進行了發債(zhai)融資(zi)。

其中，越秀地(di)產(chan)是發債(zhai)規模最(zui)大(da)的企業，僅在7月就完(wan)成發行了1筆16.9億元(yuan)(yuan)的境(jing)外(wai)綠色(se)優先票(piao)據，以及2筆共15億元(yuan)(yuan)的公司債(zhai)，合計31.9億元(yuan)(yuan)。

7月12日，越秀(xiu)地產成功發(fa)(fa)行2024年第一(yi)期公司債(zhai)，品(pin)種(zhong)一(yi)發(fa)(fa)行規模為5億(yi)元(yuan)，票面(mian)利(li)率為2.25%，發(fa)(fa)行期限5年期，認(ren)購倍(bei)(bei)數為6.36倍(bei)(bei)；品(pin)種(zhong)二發(fa)(fa)行規模為10億(yi)元(yuan)，票面(mian)利(li)率為2.75%，發(fa)(fa)行期限10年期，認(ren)購倍(bei)(bei)數為1.29倍(bei)(bei)。

值(zhi)得一提(ti)(ti)的(de)是(shi)，就在(zai)8月8日，越秀(xiu)地產(chan)披露，其全資(zi)子公(gong)(gong)司廣州市(shi)城市(shi)建(jian)設開發有限公(gong)(gong)司已獲(huo)得中國(guo)銀(yin)行間市(shi)場交(jiao)易商協(xie)會的(de)批準，將在(zai)中國(guo)銀(yin)行間市(shi)場發行定向債務融資(zi)工(gong)具(ju)，發行規模不(bu)超過30億元。“此次定向債務融資(zi)工(gong)具(ju)的(de)發行，將為公(gong)(gong)司提(ti)(ti)供額外(wai)的(de)資(zi)金來源，以滿足(zu)公(gong)(gong)司的(de)運營需求和支持(chi)其長期發展戰略。”

克而(er)瑞數據(ju)顯示，7月，65家(jia)典型(xing)房企(qi)發(fa)行債券150.5億元，環比減少2.9%，同比減少55.6%；平均融資成(cheng)本為(wei)2.85%，環比降(jiang)(jiang)低(di)0.41%，同比降(jiang)(jiang)低(di)0.67%。“由于境(jing)(jing)內發(fa)債的企(qi)業主(zhu)要是首開(kai)、金隅(yu)、保利置業等國央企(qi)，因(yin)此(ci)境(jing)(jing)內融資成(cheng)本仍然保持在較低(di)水平。”

在增發(fa)配股(gu)方面，中交地產于7月(yue)10日完成了5166.47萬(wan)股(gu)增發(fa)，募集資(zi)金(jin)總額(e)達(da)4.44億(yi)元，扣(kou)除發(fa)行費(fei)用后(hou)的凈額(e)為4.38億(yi)元。此外(wai)，榮盛發(fa)展(zhan)的增發(fa)計劃(hua)則仍在內部評(ping)估中，廈門國貿則在8月(yue)6日回復了上(shang)交所關于公(gong)司增發(fa)計劃(hua)的問詢。

“整(zheng)體看來(lai)，大多(duo)數(shu)上市房企(qi)在境內(nei)的定(ding)增推進(jin)仍較(jiao)為緩慢(man)，如保利(li)發(fa)展(zhan)、大名城(cheng)等(deng)已經被交易(yi)所(suo)同(tong)意注冊的增發(fa)方案至今也沒有完成，同(tong)時還有多(duo)家(jia)房企(qi)宣布(bu)終(zhong)止定(ding)增。”克(ke)而瑞分(fen)析指出(chu)。

8月房企境外債發行積極

盡(jin)管房企境內融(rong)資在7月有(you)所改善，但(dan)境外(wai)融(rong)資依(yi)然不容(rong)樂觀。

克而(er)瑞數據顯示，7月(yue)(yue)(yue)，65家典型房企(qi)境外債(zhai)權(quan)融資僅(jin)23.2億元(yuan)，同(tong)(tong)比減(jian)少(shao)67.9%。另據中(zhong)指研究(jiu)院統計，今(jin)年前7月(yue)(yue)(yue)，房企(qi)海(hai)外債(zhai)發行(xing)規模僅(jin)為(wei)67億元(yuan)，同(tong)(tong)比下降(jiang)39.5%。從單月(yue)(yue)(yue)來(lai)看(kan)，房企(qi)5月(yue)(yue)(yue)無新發行(xing)債(zhai)券，其余月(yue)(yue)(yue)份僅(jin)個別優質企(qi)業有能(neng)力發行(xing)海(hai)外債(zhai)，如越秀地(di)產、太古股份以及新鴻基地(di)產就(jiu)在7月(yue)(yue)(yue)成功發行(xing)了(le)海(hai)外債(zhai)。

“由于當前房(fang)地產市場沒有發生(sheng)明(ming)顯(xian)改善，金融(rong)機(ji)構(gou)等對行業預期仍然(ran)較弱。與(yu)此同(tong)時(shi)，房(fang)企融(rong)資(zi)越(yue)多(duo)負(fu)債越(yue)多(duo)，后(hou)期償債壓力(li)也會越(yue)大，而部分企業注重穩健(jian)經營(ying)，會主(zhu)動減少負(fu)債規模，適度減少融(rong)資(zi)。”劉水向記者表示(shi)。

值得(de)注意(yi)的(de)是，進入(ru)8月(yue)，房企(qi)境外債發行出現了(le)積極的(de)一面，甚至有(you)出險民營(ying)房企(qi)成(cheng)功發行了(le)美元債。

據《中國(guo)房地(di)產報》報道，龍光、合景泰富委托摩根(gen)大通作(zuo)為(wei)獨家承銷商，為(wei)香港半山豪宅凱(kai)玥項目的貸款(kuan)(kuan)安排了再融資。該(gai)筆貸款(kuan)(kuan)已于(yu)(yu)8月10日完成募(mu)資，共計募(mu)資10.5億美元，該(gai)貸款(kuan)(kuan)將用(yong)于(yu)(yu)支持凱(kai)玥項目的貸款(kuan)(kuan)償(chang)付及開(kai)發(fa)運營。

“結(jie)合前期(qi)市(shi)場消息，該(gai)筆美元債(zhai)(zhai)為(wei)私募債(zhai)(zhai)，用于置換前期(qi)貸款(kuan)和(he)支持凱玥項(xiang)目后續開展工作，資金成本可能相對較高。不過該(gai)項(xiang)目目前銷售(shou)良(liang)好(hao)，現(xian)金流穩定(ding)性(xing)相對較強。”劉水表(biao)示，短期(qi)來看，由于銷售(shou)市(shi)場尚在(zai)筑(zhu)底(di)復(fu)蘇過程中，境(jing)外(wai)債(zhai)(zhai)風(feng)險尚未出清(qing)，境(jing)外(wai)債(zhai)(zhai)發(fa)行仍將向(xiang)少(shao)數優(you)質(zhi)房企(qi)開放，房企(qi)境(jing)外(wai)融資市(shi)場整體回暖(nuan)尚待時日。

此外，在債務違約方(fang)面(mian)，據東方(fang)金(jin)誠監測，7月新增3只境內債展期債券(quan)，涉及(ji)(ji)債券(quan)余額為41.9億(yi)元，涉及(ji)(ji)主體為廈門(men)中(zhong)駿、旭輝集團和當代(dai)節能置業(ye)，其中(zhong)廈門(men)中(zhong)駿為首次發生境內債展期。

克而(er)瑞(rui)數(shu)據顯示，7月(yue)，有19筆(bi)房(fang)企(qi)債(zhai)(zhai)券(quan)到期，剔除掉已(yi)經提前(qian)贖回的部分(fen)(fen)之后約(yue)為267億(yi)元(yuan)，環比減少42%。8月(yue)將有26筆(bi)房(fang)企(qi)債(zhai)(zhai)券(quan)到期，剔除掉已(yi)經提前(qian)贖回的部分(fen)(fen)后約(yue)為402億(yi)元(yuan)，環比增加(jia)51%。

值得注意的是，今年(nian)上半(ban)年(nian)，房企債(zhai)券到(dao)期規模(mo)達2799億(yi)元(yuan)，而(er)債(zhai)券發(fa)行規模(mo)僅有961億(yi)元(yuan)，新發(fa)行債(zhai)券顯然已無法覆蓋到(dao)期舊債(zhai)。不僅如此，受近年(nian)來房企債(zhai)務展期影響，據克(ke)而(er)瑞(rui)監(jian)測，2025年(nian)房企到(dao)期債(zhai)券規模(mo)將(jiang)超過5000億(yi)元(yuan)，相較(jiao)于2024年(nian)同比增(zeng)加(jia)7%。