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8月19日晚(wan)間，保利物業（HK06049，股(gu)價25.25港(gang)元，市(shi)值139.72億港(gang)元）正式(shi)披露2024年上半年業績報(bao)告（以下簡稱(cheng)中報(bao)）。

中報顯(xian)示，上半年保(bao)利(li)物業實現(xian)收入78.71億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)比增長(chang)(chang)10.2%；毛利(li)為(wei)16.10億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)比增長(chang)(chang)6.5%；毛利(li)率(lv)為(wei)20.46%，較去年同(tong)期下降0.71個百(bai)分點；期內溢(yi)利(li)為(wei)8.55億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)比增長(chang)(chang)10.0%。

分業(ye)(ye)務板塊(kuai)來看，物業(ye)(ye)管理服務收入約為55.93億(yi)元，同比增長16.1%；非(fei)業(ye)(ye)主增值服務和社(she)區增值服務收入分別(bie)(bie)約為10.28億(yi)元和12.50億(yi)元，同比分別(bie)(bie)減少2.1%和1.8%。

在8月20日舉行(xing)的業績(ji)發布會上(shang)，保(bao)利(li)物業管(guan)理(li)層表示，上(shang)半年(nian)除拓展(zhan)外皆達(da)成年(nian)初(chu)設(she)定的增長10％預(yu)期(qi)目(mu)標(biao)；下(xia)半年(nian)，公司預(yu)期(qi)目(mu)標(biao)為實現(xian)收(shou)入、歸母凈利(li)潤及(ji)拓展(zhan)均同(tong)比(bi)增長10％。

《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者注(zhu)意(yi)到(dao)，盡管(guan)保利(li)物業在上半年實現(xian)營利(li)雙增，市場拓(tuo)展能力也得到(dao)驗證，但8月20日開盤(pan)，保利(li)物業股價卻(que)一路下跌，截至(zhi)當日收(shou)盤(pan)，跌幅達7.17%，在當日港股物業股的跌幅僅次于宋都服務（跌幅為7.86%）。

社區增值服務收入連降

上半年，保利物業(ye)總收(shou)入同比(bi)增(zeng)長10.2%至(zhi)78.71億(yi)元，而物業(ye)管理服務收(shou)入仍是貢(gong)獻主力，同比(bi)增(zeng)長16.1%至(zhi)55.93億(yi)元。

其中，來自(zi)第(di)三方的物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)服(fu)務(wu)收(shou)入約23.18億元，較(jiao)2023年(nian)同(tong)期增(zeng)(zeng)長約17.7%，占物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)服(fu)務(wu)總收(shou)入約41.4%，同(tong)比提(ti)高約0.5個百分點(dian)；非業(ye)主增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)收(shou)入同(tong)比下降2.1%至10.28億元；社區增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)收(shou)入同(tong)比降1.8%至約12.50億元。這(zhe)已是(shi)非業(ye)主增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)、社區增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)兩項業(ye)務(wu)收(shou)入連續兩年(nian)下降。

對此，保利物業方面(mian)解釋稱，非業主(zhu)增值服務收(shou)入(ru)下降是由于提供(gong)案場(chang)協銷服務的(de)項目數量下降，以及(ji)寫字(zi)樓租賃業務收(shou)入(ru)由于市(shi)場(chang)波(bo)動出現小(xiao)幅下降。

不過每(mei)經記(ji)者(zhe)注意到(dao)，該業(ye)務(wu)(wu)(wu)板塊中，其(qi)他非業(ye)主(zhu)增(zeng)值服務(wu)(wu)(wu)收入(ru)不降反升，同比提升約17.4%，主(zhu)要(yao)與年內推進前介(jie)咨詢(xun)、承接查(cha)驗、交付服務(wu)(wu)(wu)等(deng)業(ye)務(wu)(wu)(wu)的承接率提升，及加速工程(cheng)維修(xiu)業(ye)務(wu)(wu)(wu)布局(ju)有關(guan)。

來源：保利物業2024年中報

保利物(wu)業管(guan)理層也表(biao)示，整體來(lai)看，上(shang)半年除拓展外皆達(da)成年初設定的(de)增(zeng)長(chang)10％預期(qi)目(mu)標(biao)(biao)。下半年，公(gong)司預期(qi)目(mu)標(biao)(biao)為實現收入、歸母凈利潤及拓展均同(tong)比增(zeng)長(chang)10％，全年目(mu)標(biao)(biao)圍繞拓展增(zeng)值品質和降本增(zeng)效(xiao)工作(zuo)重點展開。

需要指(zhi)出的是(shi)，雖然整體(ti)營(ying)收在增長(chang)，但(dan)從(cong)利(li)潤(run)指(zhi)標(biao)來看，上(shang)半年保利(li)物業出現較大幅(fu)度下(xia)滑，毛(mao)利(li)增速6.5%，相比2023年同期的15.8%大幅(fu)下(xia)滑9.3個(ge)百分點；毛(mao)利(li)率也同比下(xia)降0.71個(ge)百分點至20.46%。

具體來看(kan)，社區增(zeng)值服(fu)務(wu)的(de)毛(mao)利(li)(li)(li)率最高(gao)，從去年同期(qi)的(de)38.12%增(zeng)至(zhi)38.85%；非業(ye)主(zhu)增(zeng)值服(fu)務(wu)毛(mao)利(li)(li)(li)率從去年同期(qi)的(de)19.58%下降至(zhi)18.05%，而(er)毛(mao)利(li)(li)(li)占比達(da)到58.3%的(de)物業(ye)管理服(fu)務(wu)業(ye)態毛(mao)利(li)(li)(li)率僅為16.79%。

保(bao)利(li)物(wu)業(ye)管理層(ceng)在(zai)(zai)業(ye)績(ji)會上表示，上半年公司利(li)潤率(lv)為(wei)10.86％，基(ji)本(ben)保(bao)持穩定持平。其中，基(ji)礎(chu)物(wu)業(ye)服務(wu)毛(mao)(mao)利(li)率(lv)與去年同期持平，非(fei)增業(ye)務(wu)毛(mao)(mao)利(li)率(lv)受(shou)市場競爭及(ji)地產環(huan)境影(ying)響有所降低。“隨著(zhu)各類組(zu)織、經濟主(zhu)體的預算壓縮，利(li)潤空(kong)間可能會受(shou)到擠壓。在(zai)(zai)物(wu)業(ye)行業(ye)的大環(huan)境下，盈利(li)空(kong)間也可能會受(shou)到一定影(ying)響。”

來源：保利物業2024年中報

第三方面積占比微漲

事實(shi)上(shang)，目前保(bao)利物業物業管理服務的增長主(zhu)要來自管理規模(mo)的增加。

截至(zhi)今年上(shang)半年，保利物業已進入全(quan)國(guo)30個省份205個城市(shi)，服(fu)務業主數量超過200萬(wan)戶；合(he)同管(guan)理面積增至(zhi)9.5億(yi)(yi)平方米，在管(guan)面積約7.57億(yi)(yi)平方米，分別同比(bi)增加13.1%、15.4%。

其(qi)中，來(lai)(lai)自(zi)保利發展的(de)面積占(zhan)(zhan)比(bi)僅35.1%，第三方(fang)面積占(zhan)(zhan)比(bi)同(tong)比(bi)提升1.6個百分點(dian)至64.9%。僅從規(gui)模上來(lai)(lai)看(kan)，第三方(fang)業(ye)務在保利物業(ye)的(de)存(cun)在感(gan)愈來(lai)(lai)愈明了，上半年(nian)新(xin)拓(tuo)展第三方(fang)項目(mu)單年(nian)合(he)同(tong)金(jin)額達到約12億元(yuan)，新(xin)簽約第三方(fang)項目(mu)單年(nian)合(he)同(tong)金(jin)額達到約10.67億元(yuan)。

此外(wai)，上半(ban)年保(bao)利物業新拓展第(di)三方單年合(he)同金(jin)(jin)額超千(qian)萬元的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)達35個(ge)，在新拓展第(di)三方項(xiang)(xiang)目(mu)單年合(he)同額中(zhong)的(de)占(zhan)比達約(yue)(yue)64.3%，同比提(ti)升約(yue)(yue)5.7個(ge)百分(fen)點(dian)；京津(jin)冀、長三角、珠(zhu)三角及中(zhong)部城(cheng)市群的(de)新簽約(yue)(yue)第(di)三方項(xiang)(xiang)目(mu)單年合(he)同金(jin)(jin)額占(zhan)比達到約(yue)(yue)66%，同比提(ti)升約(yue)(yue)10.5個(ge)百分(fen)點(dian)。

來源：保利物業2024年(nian)中報

保利物業(ye)管(guan)理層在業(ye)績發(fa)布會(hui)上表示，下半(ban)年公(gong)司(si)將圍(wei)繞(rao)502戰略進行系統性布局，聚焦50個(ge)核(he)心城(cheng)(cheng)市，每(mei)一個(ge)城(cheng)(cheng)市實現兩(liang)億項(xiang)目(mu)集群的物管(guan)規模。此外，保利物業(ye)將圍(wei)繞(rao)核(he)心業(ye)態，加(jia)大長三角、珠(zhu)三角等地區的資源投放和拓展力度；聚焦優質用(yong)戶，特(te)別是(shi)聚焦民生基礎(chu)領域和先進產業(ye)的客戶，深化大客戶資源的生根疊加(jia)。

值(zhi)得一提的(de)(de)是，在保利物業上半年的(de)(de)收入(ru)構(gou)成中，保利發展與第(di)三方(fang)貢(gong)獻的(de)(de)收入(ru)占(zhan)比差距較(jiao)2023年同期縮小了1個百分點(dian)。其中，由保利發展帶(dai)來的(de)(de)收入(ru)達(da)32.76億元，占(zhan)比58.6%；第(di)三方(fang)的(de)(de)收為23.18億元，占(zhan)比41.4%。

究(jiu)其(qi)原因(yin)，在(zai)于兩者之間(jian)的(de)平(ping)(ping)均物(wu)業(ye)(ye)費(fei)單價(jia)(jia)差。中報顯(xian)示，上半(ban)年(nian)，來自保利發展的(de)住(zhu)宅(zhai)物(wu)業(ye)(ye)費(fei)單價(jia)(jia)為2.44元/平(ping)(ping)方(fang)米·月(yue)(yue)，但來自第三(san)方(fang)的(de)則(ze)為1.82元/平(ping)(ping)方(fang)米·月(yue)(yue)。而上半(ban)年(nian)保利物(wu)業(ye)(ye)住(zhu)宅(zhai)社(she)區平(ping)(ping)均物(wu)業(ye)(ye)費(fei)單價(jia)(jia)同比增(zeng)加0.04元~2.29元/平(ping)(ping)方(fang)米·月(yue)(yue)，這在(zai)當前物(wu)業(ye)(ye)費(fei)漲價(jia)(jia)難的(de)行業(ye)(ye)難題下實屬不易。

貿易應收賬款增超五成

行業正面臨多項挑戰，包括收(shou)并(bing)購帶來(lai)的(de)計提商譽減值(zhi)、應收(shou)賬(zhang)款周期較(jiao)長、增值(zhi)服務(wu)(wu)業務(wu)(wu)增長失速等問題，就算是具有央企背景的(de)保(bao)利物業難以獨(du)善其身。

中(zhong)報顯示，截至今年(nian)6月底，保利物(wu)(wu)業(ye)貿(mao)易應(ying)收(shou)款(kuan)項(xiang)(xiang)及(ji)應(ying)收(shou)票據(ju)約(yue)為35.8億元，較于去年(nian)底的(de)約(yue)23.41億元增(zeng)加(jia)約(yue)12.4億元。保利物(wu)(wu)業(ye)方面表示，一方面是(shi)由于公(gong)司(si)在管面積(ji)的(de)擴(kuo)大及(ji)項(xiang)(xiang)目(mu)數量的(de)增(zeng)加(jia)；另一方面，則是(shi)由于公(gong)共服務(wu)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)物(wu)(wu)業(ye)管理服務(wu)收(shou)入占(zhan)比提升，且受(shou)到信貸期的(de)影響，導(dao)致(zhi)貿(mao)易應(ying)收(shou)款(kuan)項(xiang)(xiang)余(yu)額增(zeng)加(jia)。

來源：保利物業2024年中報

記者注意到，上半(ban)年(nian)保(bao)(bao)利物業(ye)的(de)(de)貿易應(ying)收(shou)賬(zhang)(zhang)款(kuan)總(zong)計約(yue)37.3億元，同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長52.6%。其中來(lai)(lai)自關(guan)聯方(fang)(fang)的(de)(de)應(ying)收(shou)賬(zhang)(zhang)款(kuan)為8.38億元，同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長61.08%；來(lai)(lai)自第三方(fang)(fang)的(de)(de)應(ying)收(shou)賬(zhang)(zhang)款(kuan)28.9億元，同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長50.37%。而去(qu)年(nian)同(tong)期，保(bao)(bao)利物業(ye)的(de)(de)關(guan)聯方(fang)(fang)應(ying)收(shou)賬(zhang)(zhang)款(kuan)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)是38.4%，第三方(fang)(fang)是9.9%。以此來(lai)(lai)看，無論是第三方(fang)(fang)還是關(guan)聯方(fang)(fang)的(de)(de)應(ying)收(shou)賬(zhang)(zhang)款(kuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)均遠超營收(shou)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)。

保利物業(ye)(ye)管理層表示，上(shang)半(ban)(ban)年公司(si)應收賬(zhang)款(kuan)余額較年初增長超50％，同比(bi)增長21％，綜合回(hui)款(kuan)率(lv)同比(bi)下降3個百分點(dian)左(zuo)右。回(hui)款(kuan)壓力主要集中(zhong)在住宅和公服項目(mu)(mu)上(shang)，回(hui)款(kuan)率(lv)降幅(fu)為(wei)3個百分點(dian)左(zuo)右；商辦(ban)業(ye)(ye)態(tai)回(hui)款(kuan)率(lv)則(ze)相對穩定，同比(bi)上(shang)升了0.4個百分點(dian)。“目(mu)(mu)前回(hui)款(kuan)風險可控，預計下半(ban)(ban)年有(you)所改善。”

此外，保(bao)利(li)物(wu)業方(fang)面(mian)表示，在現金流(liu)(liu)(liu)管控方(fang)面(mian)將重點放(fang)在應(ying)收賬款的回(hui)款上。全年現金流(liu)(liu)(liu)管理目標為始終堅持現金流(liu)(liu)(liu)穩健增長，爭取資金流(liu)(liu)(liu)動性(xing)與盈利(li)能力的平衡，現金流(liu)(liu)(liu)凈(jing)流(liu)(liu)(liu)量覆蓋凈(jing)利(li)倍數不(bu)低于1，應(ying)收賬款周轉率不(bu)低于6.5。

截至今年(nian)6月底(di)，保(bao)利物業(ye)持有現(xian)金(jin)及(ji)現(xian)金(jin)等價物106.05億(yi)元(yuan)，相較去年(nian)同期減(jian)少了約4.06億(yi)元(yuan)，保(bao)利物業(ye)方面表示“將(jiang)資金(jin)投(tou)入使用效率更(geng)高(gao)的資產運營業(ye)務(wu)及(ji)增值服務(wu)”。

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