每經記者(zhe)｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

9月23日(ri)，中(zhong)國奧園（HK03883，股價0.270港元(yuan)，市值10.185億(yi)港元(yuan)）收(shou)盤大漲超過120%。

大漲的(de)前一(yi)個(ge)交易日，中國奧園(yuan)披(pi)露了引進戰(zhan)略投資者的(de)公(gong)告。

公告提到，中國(guo)奧園引入新戰略投(tou)資者(zhe)Multi Gold Group Limited，后者(zhe)購(gou)入約6.22億股份，成為單(dan)一最大股東(dong)。公司創始人郭(guo)梓文不再擔任董事會主席，由擁有(you)豐富(fu)國(guo)際經驗的Alobeidli（音譯阿洛貝(bei)迪(di)利）接(jie)任。

9月23日上午，中國(guo)礦業大學（北京）管(guan)理學院碩士生(sheng)企業導(dao)師支培(pei)元(yuan)向《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者表(biao)示，中東(dong)國(guo)家掌握著雄厚的主權(quan)財富基(ji)金，這些(xie)基(ji)金在全球市(shi)場(chang)尋求多(duo)元(yuan)化投資(zi)渠道，以達到風險分散與資(zi)產保值的目(mu)的，而(er)國(guo)內房地產市(shi)場(chang)在經(jing)歷(li)了近年的調(diao)整(zheng)后，暗藏各類投資(zi)機會。

這是今年繼(ji)萬達引入中(zhong)東戰略(lve)投資機構后，又(you)一(yi)家國(guo)內知(zhi)名房企引入中(zhong)東資本(ben)。

引入中東資本

在出現(xian)流動(dong)性危(wei)機數年后(hou)，中國奧(ao)園(yuan)的債務重組終(zhong)于(yu)迎來了新進(jin)展。

中(zhong)國(guo)奧園(yuan)的(de)境(jing)外(wai)債(zhai)務(wu)違約可以(yi)追(zhui)溯(su)到2022年。2022年1月，中(zhong)國(guo)奧園(yuan)正式公告(gao)宣布境(jing)外(wai)債(zhai)違約，對所有境(jing)外(wai)債(zhai)停(ting)付本息，并(bing)直接選擇進行境(jing)外(wai)債(zhai)務(wu)重組。2023年7月，中(zhong)國(guo)奧園(yuan)交出(chu)了一(yi)份境(jing)外(wai)債(zhai)務(wu)重組方案。

同(tong)年(nian)11月29日，中(zhong)國(guo)奧(ao)園的境(jing)外(wai)債務重組(zu)計劃獲批，將2024年(nian)3月20日定為重組(zu)生效日期，成為首家完成境(jing)內(nei)外(wai)債務重組(zu)流程的粵系房(fang)企。

按照原(yuan)計劃(hua)，中國(guo)奧園(yuan)境外債重(zhong)組(zu)計劃(hua)持有期(qi)的(de)屆(jie)滿(man)日(ri)期(qi)為(wei)今年9月(yue)20日(ri)，然(ran)而，9月(yue)10日(ri)，中國(guo)奧園(yuan)一(yi)紙公告，將屆(jie)滿(man)日(ri)期(qi)延長(chang)至明年3月(yue)20日(ri)。

對于此次為何延期(qi)，中國(guo)奧(ao)園在此前(qian)的公告中并(bing)未提及。

到了9月20日，中國奧園宣布引(yin)入(ru)新的戰略投資(zi)者，通過(guo)出售約(yue)6.22億股份給Multi Gold Group Limited（以下簡稱(cheng)Multi Gold），后者成為其(qi)單一(yi)最大股東，持股比例達到16.48%。

此次股份(fen)轉讓后，郭梓文不再(zai)擔任(ren)董事會主席，而(er)是由45歲的(de)Alobeidli接任(ren)。

在9月20日(ri)的交易(yi)完成后(hou)，原(yuan)主要股(gu)(gu)東Ace Rise Profits Limited（以下(xia)簡(jian)稱Ace Rise）的持(chi)(chi)股(gu)(gu)比(bi)例降(jiang)至13.31%，而Multi Gold上升為(wei)16.48%。郭(guo)梓文個人持(chi)(chi)股(gu)(gu)比(bi)例為(wei)16.38%，略低于(yu)Multi Gold。中國奧園表示，此次股(gu)(gu)權轉讓(rang)意味著公司控股(gu)(gu)股(gu)(gu)東的變更。

此次入局(ju)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)奧(ao)園的(de)投資機構是一(yi)家(jia)專注(zhu)于中(zhong)(zhong)東和北非(fei)(fei)地區(qu)項目(mu)投資的(de)投資機構。Alobeidli作為Multi Gold的(de)唯一(yi)董事和最終實益(yi)擁有(you)人(ren)，被委任(ren)為中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)奧(ao)園非(fei)(fei)執行董事及(ji)董事會主席。他擁有(you)多(duo)個國(guo)(guo)際學位，包(bao)括管理信息系統(tong)、項目(mu)管理、計算機科(ke)學、國(guo)(guo)際商(shang)(shang)務法(fa)和數據管理及(ji)人(ren)工(gong)智能(neng)等領域的(de)碩士學位，并正在攻讀高級管理人(ren)員(yuan)工(gong)商(shang)(shang)管理碩士項目(mu)。

作為(wei)中國奧(ao)園(yuan)的新任(ren)董事會主席(xi)，Alobeidli的年薪為(wei)80萬港元。

支培元(yuan)提到(dao)，中東資(zi)本及其他國際投資(zi)者的進駐，為中國房(fang)地產市場注入了新的活力，為陷入財務(wu)困境的中國企業提供了轉型契機。

“盡管引入外部資本(ben)，中國奧園仍(reng)然(ran)面臨著沉重的(de)債(zhai)務負擔和盈(ying)利(li)壓力。如何有效(xiao)運用新(xin)(xin)增資本(ben)，加速(su)債(zhai)務結構調整，同時探(tan)索新(xin)(xin)的(de)利(li)潤增長點，成為企業亟待破(po)解的(de)重大課題。”支(zhi)培元(yuan)說。

擁有近600萬平方米大灣區土儲

據半年報，中(zhong)國奧園主要深耕粵港(gang)澳大灣區(qu)核(he)心城市(shi)，報告期(qi)內在大灣區(qu)的土地(di)儲備約(yue)576萬平方米，權(quan)益總建筑(zhu)面積約(yue)433萬平方米；上半年實現合同銷售(shou)額約(yue)51.9億元。

值(zhi)得(de)一提的是(shi)，上述土地儲備已經在2023年(nian)(nian)完成過(guo)一輪減值(zhi)處理，到今年(nian)(nian)報表上資產已經不再“侵蝕利潤”。

中(zhong)國民(min)協新質生產力(li)(li)工委秘書(shu)長吳高斌(bin)向每經記(ji)者表示，中(zhong)國奧園在大灣區擁(yong)有的(de)576萬平(ping)方米土地儲備，對投資(zi)者來說是具(ju)(ju)備較(jiao)大吸引力(li)(li)的(de)，這或許(xu)也是吸引投資(zi)者的(de)重(zhong)要(yao)原因。其次，中(zhong)國奧園在境外債務(wu)重(zhong)組方面取(qu)得(de)了進展，這表明(ming)公司具(ju)(ju)備一定的(de)債務(wu)管理(li)能力(li)(li)，有利于減輕(qing)財務(wu)壓力(li)(li)。

今年(nian)上(shang)半年(nian)，中(zhong)國奧園實現(xian)營業收(shou)入47.34億(yi)元(yuan)，同比下滑56.73%；實現(xian)股(gu)東應占溢利223.1億(yi)元(yuan)，同比增長(chang)857.64%。

而(er)導致股東應(ying)占溢利大(da)幅增長的(de)一(yi)個(ge)重要原因，在于(yu)債務重組帶來的(de)收益，若剔除這(zhe)一(yi)收益，公司實際上虧損(sun)了(le)約45.38億元。

盡(jin)管債務重組為中國奧(ao)園帶來(lai)了(le)短期(qi)的流動資金緩解，但(dan)從長(chang)期(qi)來(lai)看(kan)，公司的財務壓(ya)力依(yi)然存在。

截至2024年6月末，中(zhong)國奧園的有息債務(wu)總(zong)額為762.05億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，其中(zhong)約534.09億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)將在一年內到期，公(gong)司在銀(yin)行結(jie)余及(ji)現金(jin)總(zong)額（包括受限制銀(yin)行存款）約為39.18億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。與此(ci)同時(shi)，公(gong)司的資(zi)(zi)產總(zong)額為1886.34億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，負債總(zong)額為1904.07億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，已處(chu)于資(zi)(zi)不抵債的狀(zhuang)態。

在此背景下，中(zhong)國奧園(yuan)引入了新的戰(zhan)略投資者(zhe)。

“中國奧園引入中東機(ji)構后，帶來的國際視野跟資(zi)(zi)金支(zhi)持，對公司來說(shuo)是比較(jiao)明顯的優(you)勢，但挑(tiao)戰(zhan)也很明顯，一(yi)方面是企業的債(zhai)務(wu)壓力依然存在；另一(yi)方面，國內(nei)外投資(zi)(zi)者的文(wen)化(hua)背景和(he)經(jing)營(ying)理念可能存在差異，需要克服(fu)文(wen)化(hua)融(rong)合問題。”吳高斌說(shuo)。

封面圖(tu)片來源：視覺中國-VCG211330431472