每經(jing)記者｜劉嘉魁    每經(jing)編輯(ji)｜馬(ma)子卿(qing)    

存量房貸利率何時下調？存量房貸跨行轉按揭如何實施？針(zhen)對(dui)近日(ri)引發市場和(he)購(gou)房(fang)人熱議的(de)新一輪住房(fang)金融政策，《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者以購(gou)房(fang)者身份探訪多地銀(yin)行機構，與業內(nei)人士深(shen)入探討(tao)轉按揭業務(wu)會對(dui)銀(yin)行和(he)購(gou)房(fang)者產生哪(na)些影響。

“要(yao)官方回答不？”某大行個貸中心負責人對(dui)記者笑稱，近日(ri)前來咨詢的(de)客(ke)戶太多了。存(cun)量(liang)房貸事(shi)關(guan)每個家庭的(de)“錢袋子(zi)”，也和銀行的(de)經營發展息息相關(guan)。

多地銀行回應“存量房貸利率調降”：仍需等待具體細則出臺

9月24日，央行(xing)(xing)行(xing)(xing)長潘功勝在國新辦新聞發布會(hui)上(shang)表示，將(jiang)降低存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)利率，并統一房(fang)貸(dai)最低首付比例，引導(dao)商業(ye)銀行(xing)(xing)將(jiang)存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)利率降至新發放房(fang)貸(dai)利率附近。潘功勝在發布會(hui)上(shang)介紹，央行(xing)(xing)擬(ni)指導(dao)銀行(xing)(xing)對存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)利率進(jin)行(xing)(xing)批量(liang)調整(zheng)，預(yu)計平(ping)均降幅(fu)約0.5個百(bai)分點。預(yu)計該政策將(jiang)惠及(ji)5000萬(wan)戶家庭、1.5億(yi)人口，平(ping)均每年減少家庭利息(xi)支出總數為1500億(yi)元(yuan)左(zuo)右。

回顧一年前，上一輪存量房貸利率調整，大幅降低了存量房貸和新發放房貸之間的利率差距。2023年8月31日，央行(xing)、金融(rong)監管總局發布(bu)《關于降低(di)存量首(shou)(shou)套(tao)住(zhu)房(fang)貸(dai)款利(li)率(lv)(lv)有關事項的(de)(de)通知(zhi)》，決定自同年(nian)9月25日起，對(dui)符合條件(jian)的(de)(de)存量首(shou)(shou)套(tao)住(zhu)房(fang)貸(dai)款進行(xing)利(li)率(lv)(lv)下(xia)調。借(jie)款人可以通過(guo)申請新(xin)貸(dai)款置換存量、變更存量利(li)率(lv)(lv)的(de)(de)方(fang)式(shi)減輕存量房(fang)貸(dai)壓力。

隨(sui)后，多家(jia)(jia)銀行(xing)發(fa)(fa)布公(gong)告(gao)，將于(yu)2023年9月25日(ri)起批量(liang)下(xia)調存量(liang)首套住房貸款(kuan)利率(lv)(lv)，并(bing)明確(que)操作細(xi)則(ze)。9月初(chu)，工(gong)、農(nong)、中、建四大國(guo)有(you)商業銀行(xing)紛紛發(fa)(fa)布公(gong)告(gao)，明確(que)存量(liang)首套住房貸款(kuan)利率(lv)(lv)調整有(you)關(guan)事項，對調整范圍、調整后的利率(lv)(lv)水平、調整方(fang)式(shi)等(deng)進(jin)行(xing)解(jie)答。此后有(you)多家(jia)(jia)股份制銀行(xing)和(he)地方(fang)城農(nong)商行(xing)跟(gen)進(jin)，相(xiang)繼披露(lu)存量(liang)房貸利率(lv)(lv)調整細(xi)則(ze)。

記者注意(yi)到，此前央行(xing)發(fa)布的《2023年(nian)第四(si)季(ji)度(du)中國貨幣政策(ce)執行(xing)報告(gao)》顯示，當年(nian)新發(fa)放個(ge)人住房貸款加權平均利率為3.97%，較(jiao)上年(nian)同期低0.29個(ge)百分點，超過23萬(wan)億元(yuan)存量首(shou)套房貸款利率平均下(xia)調0.73個(ge)百分點，每年(nian)減少借款人利息支出約1700億元(yuan)。

2024年5月17日，房(fang)(fang)貸政策再(zai)(zai)出(chu)新(xin)政。為(wei)適應我(wo)國房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)供求關系發生(sheng)重(zhong)大變化(hua)的(de)新(xin)形(xing)勢，央行取(qu)(qu)消全國層面個人住(zhu)房(fang)(fang)貸款利(li)率(lv)(lv)下(xia)限，絕大多數城(cheng)市均已取(qu)(qu)消當地(di)首套和二(er)套房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)(lv)下(xia)限，金融(rong)機構可(ke)自主確定對客(ke)戶的(de)個人住(zhu)房(fang)(fang)貸款利(li)率(lv)(lv)。此后，新(xin)舊房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)(lv)的(de)差(cha)距再(zai)(zai)次(ci)拉(la)大，因而廣大購房(fang)(fang)者(zhe)對新(xin)一輪(lun)存(cun)量房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)(lv)下(xia)調尤為(wei)關注。

目前，我們存量房貸平均利(li)(li)(li)率約為4%，甚至更(geng)高。以此計算，假如商貸額度100萬元，還款期限30年，那(nei)么利(li)(li)(li)率降(jiang)低50個基點后，每月月供(gong)將減少約280元，30年可(ke)減少利(li)(li)(li)息支出(chu)10萬余元。

值得注意的(de)是，去(qu)年降(jiang)存(cun)量(liang)房(fang)(fang)貸利率(lv)并不包(bao)括(kuo)二套(tao)房(fang)(fang)；而(er)此番調降(jiang)，無論首套(tao)房(fang)(fang)還是二套(tao)房(fang)(fang)均包(bao)括(kuo)，可見政策力度之大。

“因(yin)為涉及的借款(kuan)人很多，銀行也需要有一定(ding)的時間進(jin)行必要的技術準備。”潘(pan)功(gong)勝在發(fa)布上(shang)表示，下(xia)一步，央(yang)行也在考慮(lv)指導商(shang)業銀行完善按揭貸款(kuan)的定(ding)價機制(zhi)，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自(zi)主協商(shang)進(jin)行動態(tai)調整。

記者以購房者身份就存量房貸利率下調事宜咨詢了北京、上海多家銀行個貸部，工作人員均表示仍需等待具體細則出臺。“具體執(zhi)行(xing)(xing)時間、操作(zuo)方(fang)式(shi)，要等(deng)監(jian)管下發(fa)細則后，我(wo)們再開會(hui)討論(lun)去落(luo)實。等(deng)細則出來后，我(wo)們會(hui)統一進行(xing)(xing)通知。”工行(xing)(xing)一位工作(zuo)人員表示。

行業凈息差仍處于歷史低位，銀行轉按揭業務有“難處”

記者(zhe)注(zhu)意(yi)到，目前市場(chang)熱議的(de)(de)存(cun)量(liang)房貸利率下(xia)調模式中，除(chu)了(le)和去年(nian)類似(si)的(de)(de)“重定(ding)價”之外，還有“轉(zhuan)按揭業(ye)務”。據(ju)金(jin)融(rong)時報報道(dao)，關(guan)于存(cun)量(liang)房貸跨行(xing)(xing)轉(zhuan)按揭的(de)(de)問題，央行(xing)(xing)在(zai)(zai)9月24日表示，初期會先在(zai)(zai)（商業(ye)銀行(xing)(xing)）本行(xing)(xing)行(xing)(xing)內實施轉(zhuan)按揭，下(xia)一(yi)步(bu)再(zai)考慮是否有機會（允許）跨行(xing)(xing)轉(zhuan)按揭。

“重(zhong)定價”是指存量房(fang)貸借款人與原(yuan)貸款銀(yin)(yin)行協(xie)商制定房(fang)貸新(xin)(xin)的(de)(de)利(li)(li)率(lv)，購房(fang)者(zhe)將(jiang)房(fang)貸從A銀(yin)(yin)行轉到利(li)(li)率(lv)更(geng)優惠的(de)(de)B銀(yin)(yin)行，并按(an)最(zui)新(xin)(xin)貸款要素簽(qian)訂(ding)按(an)揭(jie)合同(tong)(tong)；而(er)“轉按(an)揭(jie)”業(ye)務中(zhong)，貸款人能更(geng)換(huan)貸款銀(yin)(yin)行，即在(zai)C銀(yin)(yin)行的(de)(de)存量房(fang)貸利(li)(li)率(lv)是4.3%，但新(xin)(xin)發放的(de)(de)房(fang)貸利(li)(li)率(lv)是3.3%，那么你(ni)就可以跟C銀(yin)(yin)行協(xie)商重(zhong)新(xin)(xin)簽(qian)訂(ding)一份合同(tong)(tong)，將(jiang)利(li)(li)率(lv)同(tong)(tong)步至3.4%。

那么，對于“轉按揭”業務，商業銀行如何落實？他們的“難處”又在哪里？

“要官(guan)(guan)方回答不？”西(xi)部(bu)地(di)區某大行(xing)個貸中心負責(ze)人對記者笑稱，近期咨(zi)詢的客(ke)戶很多，但目前(qian)還沒出臺操(cao)作細則(ze)(ze)。只能說(shuo)“我(wo)行(xing)已(yi)關(guan)注(zhu)到相關(guan)新聞，目前(qian)正(zheng)在積極(ji)研究相關(guan)方案和具(ju)體(ti)操(cao)作細則(ze)(ze)，待(dai)接到監(jian)管(guan)部(bu)門正(zheng)式文(wen)件后(hou)(hou)，將盡快依法有(you)序推進(jin)落實(shi)。后(hou)(hou)續，我(wo)行(xing)將通過官(guan)(guan)網、網點、客(ke)戶服(fu)務公眾號等渠道公布具(ju)體(ti)操(cao)作指引(yin)，歡迎您隨時查閱。”

回顧過(guo)往，2008年那(nei)一次(ci)大(da)規模的存量房貸(dai)(dai)利(li)(li)率調(diao)整時(shi)，“跨行轉(zhuan)按(an)(an)揭”也曾放開。當時(shi)央行將房貸(dai)(dai)利(li)(li)率下(xia)限從0.85下(xia)調(diao)到0.7倍(bei)，很(hen)多小銀(yin)行為了(le)留住客(ke)戶開啟了(le)跨行轉(zhuan)按(an)(an)揭，大(da)力貼息。不過(guo)，彼時(shi)銀(yin)行的凈(jing)(jing)息差比較(jiao)高，大(da)多在3%以上，利(li)(li)潤豐厚。哪怕經過(guo)存量房貸(dai)(dai)轉(zhuan)按(an)(an)揭業務的“貼息大(da)戰”后，也還(huan)有2%以上的凈(jing)(jing)息差。

今時(shi)不同往日(ri)，8月9日(ri)，金(jin)融監管(guan)(guan)總局發布2024年二季(ji)度(du)(du)銀行業保險(xian)業主要監管(guan)(guan)指(zhi)標(biao)數據顯示，我(wo)國商業銀行凈(jing)息差為1.54%，與2024年一季(ji)度(du)(du)時(shi)保持一致。與去年同期相(xiang)比(bi)，下降(jiang)了20個BP，處(chu)于歷史低(di)位。

據記者統(tong)計，上半年A股上市銀(yin)行(xing)凈息差持續收(shou)窄。根據東方財富Choice數據，截至2024年6月(yue)末，42家(jia)A股上市銀(yin)行(xing)的平均凈息差為1.64%，較上年末下(xia)降了(le)0.14個百分點(dian)，較上年同(tong)期(qi)下(xia)降了(le)0.22個百分點(dian)。

其中，有16家上市(shi)銀行凈息差低于(yu)1.54%的行業平(ping)均水平(ping)，4家銀行與行業平(ping)均水平(ping)持平(ping)，共有30家低于(yu)《合格審(shen)慎(shen)評(ping)估實施辦法（2023年修訂版）》中1.8%的評(ping)分“警戒線”。

業內：轉按揭業務需要在風險控制和市場活躍度之間找到平衡點

轉按揭業務在實際運行中有哪些風險和難點呢？

興業銀行首席經濟學家魯政委指出，從“轉按(an)揭”業務開展需(xu)(xu)要(yao)考(kao)慮的(de)問題來看(kan)，在(zai)跨行“轉按(an)揭”業務中，要(yao)考(kao)慮抵(di)(di)押品的(de)價值重(zhong)估、抵(di)(di)押權屬的(de)變更、不(bu)同銀行之(zhi)間貸(dai)款標準不(bu)同等。此外，從操(cao)作(zuo)便利性來看(kan)，上海易居房(fang)地(di)產研(yan)究(jiu)院副院長嚴躍進認(ren)為，“轉按(an)揭”可能(neng)會增加許多額外的(de)工(gong)作(zuo)量(liang)。實際上，在(zai)之(zhi)前的(de)存量(liang)房(fang)貸(dai)利率調(diao)整中，銀行普遍采(cai)用了一種更為簡(jian)便的(de)方法，即通過系統自動調(diao)整，直接(jie)降低后續月(yue)(yue)份的(de)月(yue)(yue)供金額，而(er)無需(xu)(xu)客戶進行額外操(cao)作(zuo)。

“相對于重定價，轉按揭業務是相對復雜的金融業務，涉及多個利益相關方，需要在風險控制和市場活躍度之間找到平衡點。”某資深銀行業研究人士對記者表示。他認為，對銀行而言，面臨的(de)首要沖擊是利(li)(li)差(cha)壓縮，尤其是凈息差(cha)和盈利(li)(li)能力承壓的(de)銀行(xing)。此外，銀行(xing)可能需要通(tong)過降低利(li)(li)率來(lai)吸引(yin)和保留客(ke)戶，這將會增加市場競爭壓力。

從操作層面來看，轉(zhuan)按揭涉及多(duo)個環節，增(zeng)加了銀(yin)(yin)行的運營成本和操作難度。該人士表示，“短期(qi)(qi)內，轉(zhuan)按揭業(ye)務可(ke)能(neng)會壓縮銀(yin)(yin)行的息(xi)差空間，影響其短期(qi)(qi)收(shou)益。不過長期(qi)(qi)來看，轉(zhuan)按揭也可(ke)能(neng)會在一(yi)定程(cheng)度上降低(di)不良(liang)貸(dai)款(kuan)率，提升(sheng)資產(chan)質量，增(zeng)強銀(yin)(yin)行的市(shi)場(chang)競爭(zheng)力(li)。”

為什么轉按揭業務先在本行內運作，暫不支持跨行操作？

該(gai)人士認(ren)為，初期在本行(xing)內(nei)實施轉按揭，可(ke)(ke)以(yi)避(bi)免跨(kua)行(xing)操作(zuo)帶來的復(fu)雜性，減少協調成(cheng)本和風(feng)險。同時，也(ye)可(ke)(ke)以(yi)避(bi)免銀行(xing)間競爭失衡，影響(xiang)市(shi)場穩定。“跨(kua)行(xing)轉按揭涉(she)及更多法律和操作(zuo)上的難題(ti)，如抵押權變更、信息共享等問(wen)題(ti)，需要進一步的政策和技(ji)術(shu)準備。”

對(dui)此(ci)，東(dong)方金誠首(shou)席宏觀(guan)分析師王青表示，存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)在本行內實(shi)施(shi)(shi)“轉按揭”，即存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)利率重定價，與去年9月(yue)的(de)調降路徑相(xiang)同(tong)。之所以強調“初期(qi)會(hui)在本行內實(shi)施(shi)(shi)轉按揭”，主要是因為當前存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)仍屬(shu)銀(yin)行高收(shou)益、低風(feng)險(xian)的(de)優質資(zi)產，允許(xu)跨行轉按揭，會(hui)加劇銀(yin)行之間的(de)競爭，特別是對(dui)存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)規(gui)模占比較高的(de)大行會(hui)產生較大沖擊(ji)。

“對于購房者而言，實際(ji)辦(ban)理(li)轉按(an)揭業務(wu)時需要對房產(chan)進(jin)行重新評估，那么如果(guo)房產(chan)估值(zhi)下降，可(ke)(ke)能會(hui)導致(zhi)可(ke)(ke)貸(dai)款的(de)金額減少。”該人士提(ti)醒道，如果(guo)房價下跌，可(ke)(ke)能會(hui)影響到轉按(an)揭操作中(zhong)的(de)貸(dai)款額度，給房主(zhu)帶來額外的(de)財(cai)務(wu)負擔。此外，還(huan)要注意(yi)業務(wu)過程中(zhong)可(ke)(ke)能產(chan)生(sheng)的(de)費用(yong)和時間成本問題(ti)，以及由(you)于個人信用(yong)狀(zhuang)況的(de)變(bian)化，對新貸(dai)款申請結(jie)果(guo)帶來的(de)不確(que)定性。

海外的轉按揭業務是如何操作的呢？

民(min)生宏觀團隊分(fen)析(xi)認為，以美(mei)國(guo)為例(li)，在2008年金融危機期(qi)間，該國(guo)推出了住房可負(fu)擔再融資計劃（HARP），旨在幫助困(kun)境中的房主通過降(jiang)低利(li)率或延長貸款期(qi)限(xian)來減輕還(huan)款壓力(li)。

此外(wai)，日本的(de)轉按揭(jie)業務主(zhu)要依靠(kao)合同(tong)條款(kuan)(kuan)的(de)創新來(lai)優化貸(dai)款(kuan)(kuan)條件(jian)。例如，日本住房金(jin)融公(gong)司(si)（JHF）提(ti)供的(de)“Flat 35”產(chan)品允許借款(kuan)(kuan)人選擇固(gu)定利(li)(li)率(lv)的(de)長期按揭(jie)貸(dai)款(kuan)(kuan)，以應對利(li)(li)率(lv)變動帶(dai)來(lai)的(de)風險。居民(min)可(ke)申請還款(kuan)(kuan)前十年0.25%折扣、前五年額外(wai)0.25%折扣，同(tong)時利(li)(li)率(lv)每月審查一次，有概率(lv)更改(gai)合同(tong)中的(de)固(gu)定利(li)(li)率(lv)。

從實施主體來看，美國的(de)(de)(de)轉按揭政策由政府主導(dao)，設立特定(ding)目(mu)的(de)(de)(de)機構(gou)來收(shou)購銀(yin)行的(de)(de)(de)存量房貸，既保證(zheng)了商業銀(yin)行的(de)(de)(de)資產(chan)負債表(biao)健康，又確保了按揭政策實施的(de)(de)(de)范圍和效果(guo)；日本則通過創新合同(tong)條款，如“Flat 35”提供(gong)的(de)(de)(de)長期固定(ding)利率貸款，來吸引(yin)借款人進行轉按揭，從而降低(di)利率風險(xian)。

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