2024年10月23日，招商(shang)蛇(she)口設立的租(zu)賃住房(fang)(fang)基(ji)礎(chu)設施公(gong)募REITs項(xiang)目之招商(shang)蛇(she)口租(zu)賃住房(fang)(fang)REIT（深(shen)交所代碼“180502”）在深(shen)圳證券(quan)交易所上市，是招商(shang)蛇(she)口自(zi)招商(shang)局(ju)商(shang)業(ye)房(fang)(fang)托、蛇(she)口產園REIT后(hou)第三個REITs平(ping)臺，也是2024年以來首單上市的租(zu)賃住房(fang)(fang)公(gong)募REITs項(xiang)目，標志(zhi)著招商(shang)蛇(she)口在公(gong)募REITs領域再邁出關鍵一(yi)步，對于盤活存量資產、優(you)化投資組合、增加資本市場活躍(yue)度、優(you)化企(qi)業(ye)經營模(mo)式(shi)等諸多方面產生正面影響。

對于招商蛇口而言，設立租(zu)賃住(zhu)房(fang)REITs平臺不僅僅是(shi)發行REITs盤(pan)活(huo)資(zi)產的(de)線性延續，更是(shi)擴大盤(pan)活(huo)覆蓋面(mian)、推進行業(ye)轉型、落實租(zu)購并舉的(de)重大舉措。

深厚資產儲備、甄選核心資產

招商(shang)(shang)(shang)蛇口作為(wei)招商(shang)(shang)(shang)局(ju)集(ji)團有(you)限(xian)公(gong)司城市綜(zong)(zong)合(he)開(kai)發(fa)運營板(ban)塊的旗(qi)艦企(qi)業，始終以“成為(wei)中國領先(xian)的城市和園區綜(zong)(zong)合(he)開(kai)發(fa)運營服(fu)務商(shang)(shang)(shang)”為(wei)目標，致力于成為(wei)“美好生活承(cheng)載者”，較早(zao)踐行了“租購并舉”戰略。截(jie)至(zhi)2023年末，招商(shang)(shang)(shang)蛇口管理范圍內的長租公(gong)寓(yu)已布局(ju)19個(ge)城市，84個(ge)長租公(gong)寓(yu)項(xiang)目，總經(jing)營建筑面積超200萬(wan)(wan)平(ping)方米，房源(yuan)4.73萬(wan)(wan)間。其中已開(kai)業項(xiang)目45個(ge)，總經(jing)營建筑面積約115萬(wan)(wan)平(ping)方米，房源(yuan)2.95萬(wan)(wan)間；建設期項(xiang)目39個(ge)，總建筑面積約97萬(wan)(wan)平(ping)方米,房源(yuan)總數1.78萬(wan)(wan)間。

招商蛇口租賃住房REIT基礎設施項目為位于深圳市南山區的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目，均為具備保障性質的租賃住房，總建筑面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業15套，項目交通便捷，周邊商業、教育、醫療等配套設施完善。截至2024年6月末，太子灣項目和林下項目運行時間分別超過4年和8年，出租率處于高位且收益穩定，屬于成熟且優質的項目資產。太子灣項目運行滿4年、2024年1-6月平均出租率達94.66%；林下項目運行滿8年，2024年1-6月平均出租率達97.24%。根據基金招募說明書中披露的可供分配金額，按最終實際募集規模測算，招商基金蛇口租賃住房REIT（180502）于2024年7月1日-12月31日和2025年度預測凈現金流分派率分別為4.00%和4.05%。

圖太子灣項目

圖林下項目

“壹棧”成名，引爆市場熱情

招(zhao)商(shang)(shang)蛇口(kou)旗下負責租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)類(lei)業(ye)務(wu)的輕(qing)資產管理公司(si)深圳(zhen)招(zhao)商(shang)(shang)伊敦酒店(dian)及公寓管理有(you)(you)限(xian)公司(si)（以下簡稱“招(zhao)商(shang)(shang)伊敦”）前身為深圳(zhen)蛇口(kou)工(gong)業(ye)區職工(gong)住(zhu)宅有(you)(you)限(xian)公司(si)，從80年代初就開始繁育租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)基因，已(yi)在租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)領域(yu)積累了豐富的運營經(jing)驗和(he)成熟的發展模式，租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)項(xiang)目遍布深圳(zhen)、上(shang)海、廣州(zhou)、杭(hang)州(zhou)等11個人(ren)口(kou)凈流入(ru)核心城市，已(yi)孕育出壹(yi)棠服務(wu)公寓、壹(yi)間精品(pin)(pin)公寓、壹(yi)棧人(ren)才公寓三(san)條主要的產品(pin)(pin)線(xian)品(pin)(pin)牌，具(ju)有(you)(you)較高的市場知名度和(he)行業(ye)影響力。

招(zhao)商(shang)蛇(she)口租(zu)賃(lin)住房REIT項目(mu)所包含(han)的(de)(de)(de)基礎設施(shi)項目(mu)屬于“壹棧”系(xi)列資(zi)(zi)產(chan)，是(shi)在(zai)豐富的(de)(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)儲備中(zhong)精心挑選與(yu)嚴格(ge)評(ping)估而來(lai)，確保了資(zi)(zi)產(chan)本身的(de)(de)(de)質量(liang)與(yu)運營(ying)(ying)穩(wen)定性(xing)。同時，招(zhao)商(shang)蛇(she)口憑借(jie)其在(zai)住房租(zu)賃(lin)領域的(de)(de)(de)豐富管理經驗與(yu)高效運營(ying)(ying)模式，為(wei)這(zhe)些資(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)(de)持續穩(wen)定運營(ying)(ying)提供了有(you)力保障。此外，疊(die)加招(zhao)商(shang)蛇(she)口品牌價值與(yu)市場信譽對項目(mu)的(de)(de)(de)有(you)力賦能，成為(wei)推動(dong)投資(zi)(zi)者踴(yong)躍認購該REITs的(de)(de)(de)強(qiang)大動(dong)力。

從(cong)認(ren)(ren)購(gou)(gou)結果來看(kan)，太子灣(wan)項(xiang)(xiang)目和林下(xia)項(xiang)(xiang)目評估總值合計(ji)為12.46億(yi)元，在發行階段，招(zhao)商(shang)蛇口租賃住房REIT項(xiang)(xiang)目受到(dao)市(shi)場(chang)(chang)投(tou)資(zi)人(ren)高度關注及(ji)認(ren)(ren)可(ke)，收到(dao)多位(wei)投(tou)資(zi)者積極認(ren)(ren)購(gou)(gou)，募集(ji)資(zi)金達到(dao)13.635億(yi)元，溢價率為9.43%，網下(xia)詢(xun)價階段全場(chang)(chang)認(ren)(ren)購(gou)(gou)倍(bei)數達103.66倍(bei)，創(chuang)下(xia)2024年(nian)公募REITs網下(xia)全場(chang)(chang)認(ren)(ren)購(gou)(gou)倍(bei)數新高。有(you)分析人(ren)士(shi)指出，高溢價與高認(ren)(ren)購(gou)(gou)倍(bei)數充(chong)分說(shuo)明了該項(xiang)(xiang)目的稀(xi)缺性和市(shi)場(chang)(chang)對該項(xiang)(xiang)目價值的良好預期。

積極產融創新、樹立市場典范

招商蛇口租(zu)賃住房(fang)REIT不僅為投資者提供(gong)了(le)更好的投資機會，同時也為我國REITs與(yu)住房(fang)租(zu)賃市場的健康(kang)發展提供(gong)了(le)樣(yang)本。

保障(zhang)性(xing)租賃住(zhu)(zhu)房作為解(jie)決大城(cheng)市(shi)住(zhu)(zhu)房問(wen)題(ti)的(de)(de)(de)(de)重要抓手，旨在緩解(jie)住(zhu)(zhu)房市(shi)場(chang)結構性(xing)供給不(bu)足，滿足人口凈流(liu)入(ru)的(de)(de)(de)(de)一(yi)二(er)線城(cheng)市(shi)有住(zhu)(zhu)房困難的(de)(de)(de)(de)新市(shi)民、青年人群的(de)(de)(de)(de)需求(qiu)。但(dan)由于(yu)重資(zi)(zi)產、長周期(qi)的(de)(de)(de)(de)特性(xing)，因此(ci)行業的(de)(de)(de)(de)健(jian)康發展需要資(zi)(zi)本市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)支持(chi)。而資(zi)(zi)本市(shi)場(chang)對于(yu)資(zi)(zi)產質(zhi)量的(de)(de)(de)(de)要求(qiu)較(jiao)高，這也給運營(ying)商提出了(le)更高的(de)(de)(de)(de)要求(qiu)，本項(xiang)目上市(shi)前國內市(shi)場(chang)僅有5單租賃住(zhu)(zhu)房REITs項(xiang)目。

招商(shang)蛇(she)口作(zuo)為市場化的(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)運營機(ji)構，將位于(yu)粵港澳大(da)灣區(qu)和(he)長三角核心區(qu)域(yu)(yu)的(de)租賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)資(zi)(zi)(zi)(zi)產納(na)入REITs，并將盤活資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)用(yong)于(yu)新建(jian)項目(mu)(mu)，有助(zhu)于(yu)更好(hao)地支撐“十(shi)四五(wu)”期間(jian)保障性(xing)租賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)大(da)規模建(jian)設(she)，積極(ji)創建(jian)全(quan)國先行示范樣板。同時招商(shang)蛇(she)口租賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)業務(wu)“投(tou)、融(rong)、建(jian)、管、退”全(quan)生(sheng)命周期發展(zhan)模式(shi)與投(tou)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)機(ji)制進(jin)一步確立(li)，真正(zheng)實踐以存(cun)量帶增(zeng)量、以融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)促(cu)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，提高投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)效(xiao)率和(he)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)水(shui)平，為新市民、青年人解決住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)難題，最終實現招商(shang)蛇(she)口在租賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)基礎(chu)設(she)施(shi)領域(yu)(yu)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)良性(xing)循(xun)環，為行業樹立(li)了(le)良好(hao)示例，也為后(hou)續我國REITs項目(mu)(mu)陸續推出(chu)奠定良好(hao)基礎(chu)，有助(zhu)于(yu)深(shen)化改革(ge)、為經(jing)濟發展(zhan)提供經(jing)驗(yan)與智慧(hui)。

同時，本項(xiang)目(mu)作為我(wo)國積(ji)極探索REITs創新(xin)的(de)(de)(de)重要突破(po)口(kou)、完善(shan)市場覆蓋(gai)面的(de)(de)(de)精準(zhun)抓手，經過項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)持續(xu)良好運(yun)營(ying)、與(yu)市場的(de)(de)(de)充分溝通、認真細致(zhi)的(de)(de)(de)調查(cha)研究(jiu)，在項(xiang)目(mu)運(yun)營(ying)、結構(gou)設(she)置、投資人溝通等(deng)方面形成了比較(jiao)成熟的(de)(de)(de)規(gui)范與(yu)標準(zhun)體(ti)系(xi)，積(ji)累了豐富的(de)(de)(de)實踐經驗，具有(you)在全市場復制推(tui)廣的(de)(de)(de)價值。

風起云涌正揚帆，砥礪前行開新篇

目前，中國(guo)經濟已經進(jin)入到高(gao)質量發(fa)(fa)展的全新階段，對于(yu)房地(di)產市場而言，正處(chu)于(yu)供求關(guan)系發(fa)(fa)生重大變(bian)化、亟待構建發(fa)(fa)展新模(mo)式的關(guan)鍵(jian)時期。同時對于(yu)招(zhao)商蛇口(kou)而言，2024年(nian)是(shi)實施“十四五”規劃的關(guan)鍵(jian)一年(nian)，也是(shi)全面加(jia)速推進(jin)招(zhao)商局“第三次創業”的發(fa)(fa)力之年(nian)。

值此關(guan)鍵(jian)時刻，招(zhao)商蛇口依托(tuo)其在REITs行業領(ling)先的(de)資源積(ji)累與競(jing)爭實力，結(jie)合招(zhao)商局房(fang)(fang)托(tuo)、蛇口產(chan)園REIT先進經(jing)驗，成功搭建租賃(lin)住房(fang)(fang)REITs，進一(yi)步打(da)造產(chan)融(rong)(rong)結(jie)合的(de)特色品牌，后續招(zhao)商蛇口持有的(de)租賃(lin)住房(fang)(fang)資產(chan)有望陸續裝入，資金流動加快，招(zhao)商蛇口將在投融(rong)(rong)資良性循(xun)環的(de)加持下(xia)進入加速發展(zhan)階段。