每經記者｜劉頌輝(hui)    每經編(bian)輯(ji)｜魏文藝    

零公攤、贈送面(mian)積、得房率超100%??今年以來(lai)，多地樓市(shi)推(tui)出(chu)的“第四(si)代住宅”引發市(shi)場關注。

近(jin)日(ri)，北(bei)京市規劃和(he)自然資(zi)源(yuan)委員會官網發布《北(bei)京市高品質(zhi)商(shang)品住宅設計導則（試行）》（以下簡稱《導則》）。其中首次提出，鼓勵在(zai)住宅首層設置架空層，打造室(shi)內外融合的共(gong)享綠色公共(gong)空間；鼓勵在(zai)小區內設置開(kai)放的風雨連廊；鼓勵在(zai)多層住宅設置開(kai)敞(chang)陽(yang)臺。

“北京此次新政策與南方城市的一些設計理念接軌，類似于‘第四代住宅’概念。”中國(guo)企業資本(ben)聯盟(meng)副(fu)理事長柏(bo)文喜(xi)向《每日經濟新聞》記者表示，對(dui)購(gou)房者(zhe)而言(yan)，新政策(ce)將帶(dai)來更(geng)高質量(liang)的(de)居住環境(jing)。

每經記(ji)者注(zhu)意(yi)到，隨著第四代住宅陸續(xu)在各地面市，或將實(shi)現以(yi)供(gong)給激(ji)活需求(qiu)的目的。如今(jin)年以(yi)來，湖(hu)北上市(shi)(shi)的(de)部分新(xin)樓盤在(zai)戶型設計與品質(zhi)方面有明顯提高，高品質(zhi)住宅出(chu)現(xian)銷售“日光”的(de)案例，起到了市(shi)(shi)場風向標的(de)作用。

來源：北京市規劃和自然資源委員會官網

多項住宅設計規則被突破

《導(dao)則》一經發布，便(bian)在北京新房市場引(yin)起較大反(fan)響。

每(mei)經(jing)記者(zhe)注(zhu)意到，《導則》首次(ci)提(ti)出鼓勵在住宅(zhai)底層設置(zhi)視線(xian)通透、空(kong)間(jian)開敞(chang)的架空(kong)層，作為居民公共活動、交往(wang)空(kong)間(jian)使用，架空(kong)面(mian)積可不(bu)計入容積率。

同時，鼓(gu)(gu)勵(li)(li)(li)綜合考慮(lv)北方氣候(hou)特(te)點、區域環(huan)境特(te)征、建筑高度等(deng)因素，打造(zao)設計合理(li)、形(xing)式多元、場景多樣的住宅陽臺，鼓(gu)(gu)勵(li)(li)(li)在多層(ceng)住宅設置開敞陽臺。鼓(gu)(gu)勵(li)(li)(li)通過屋頂(ding)綠化(hua)(hua)、垂直綠化(hua)(hua)等(deng)形(xing)式實現(xian)多層(ceng)次(ci)立體綠化(hua)(hua)；鼓(gu)(gu)勵(li)(li)(li)通過在陽臺預設種(zhong)植槽(cao)、種(zhong)植箱、種(zhong)植池、預留上下(xia)水(shui)條件等(deng)措施，提高室內外綠化(hua)(hua)環(huan)境品質。

而且，在(zai)(zai)不(bu)影響居民(min)生活品質的前提下，住宅小區(qu)還(huan)可在(zai)(zai)場(chang)地(di)內(nei)設置有蓋且不(bu)封(feng)閉的風雨連(lian)廊，用于連(lian)接(jie)相互獨立的建筑物(wu)或將建筑物(wu)與(yu)(yu)社區(qu)出入口(kou)、小區(qu)內(nei)廣(guang)場(chang)、游園、涼亭等公共空間相互銜接(jie)，方(fang)便居民(min)休閑與(yu)(yu)出行(xing)。

來源：《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》

一家頭部房企北京公司相(xiang)關(guan)人士向(xiang)每經記者介紹，此次《導(dao)則》內容對開(kai)(kai)發企業來說(shuo)具有(you)(you)積極意義，相(xiang)當于在(zai)建(jian)筑報規方面放松了管理尺(chi)度，能夠讓房子的(de)得房率和小區業態得到提(ti)升。“開(kai)(kai)發商為(wei)了提(ti)升小區自身的(de)產品(pin)力，早就有(you)(you)爭(zheng)取設計架空層、風雨連廊(lang)和開(kai)(kai)敞(chang)陽(yang)臺，一直沒有(you)(you)被允許，此次《導(dao)則》終于在(zai)很多(duo)方面有(you)(you)所(suo)突破(po)，對新開(kai)(kai)發的(de)項目(mu)銷售也(ye)有(you)(you)幫助。”

值得(de)一提的是，據公開資料(liao)，北京(jing)的華潤幸(xing)福里、京(jing)能電(dian)建洺悅灣以及頤和金茂府等小區，此前就曾(ceng)出現風雨連(lian)廊被(bei)拆除的情況，大興的招商(shang)璽多次(ci)報(bao)規風雨連(lian)廊才獲得(de)審(shen)批(pi)。

北京另一(yi)家房企(qi)內部(bu)人士(shi)告訴每(mei)經記者：“鼓勵連(lian)(lian)廊還是挺好的。很(hen)多項目都(dou)連(lian)(lian)著門口的大堂做一(yi)部(bu)分(fen)，有儀式(shi)感(gan)，或者小區點(dian)狀分(fen)布的避雨防(fang)曬的涼亭，沒法讓每(mei)個單元都(dou)能連(lian)(lian)入(ru)。畢竟連(lian)(lian)廊太多交叉密布，基(ji)本(ben)都(dou)會切斷景觀整體性。可以形(xing)成(cheng)完整連(lian)(lian)廊的是中式(shi)四合院。”

不過該人士(shi)也(ye)認為，因(yin)為天(tian)氣(qi)原(yuan)因(yin)，北(bei)方(fang)很多(duo)小區(qu)購房者更愿意(yi)封陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)。“開敞陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)的(de)后期管理是(shi)挑戰(zhan)，北(bei)方(fang)風沙天(tian)氣(qi)多(duo)，灰塵大，希望封陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)的(de)業(ye)主(zhu)不在少(shao)數(shu)，但封陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)會影響(xiang)外立(li)面美觀度，現在就有(you)小區(qu)業(ye)主(zhu)因(yin)為封陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)樣式和(he)品質而顯得五花八門。”

“新規旨在提升住宅舒適性”

“北京此次新(xin)政策(ce)與南方城市(shi)的(de)一些設計理(li)念(nian)接軌，類似于‘第(di)四代住宅’概念(nian)。政策(ce)鼓勵的(de)架空層設計和(he)(he)(he)風雨連(lian)廊等措(cuo)施，旨在增加得房(fang)(fang)率和(he)(he)(he)提高新(xin)房(fang)(fang)使用面(mian)積。這(zhe)些措(cuo)施不僅提升了住宅的(de)功能性和(he)(he)(he)舒適性，還通過政策(ce)規范促進了住宅設計的(de)創新(xin)和(he)(he)(he)發展。”

柏文(wen)喜認為，對購房(fang)者(zhe)而言，新政策也將(jiang)(jiang)帶來更高質量的(de)(de)(de)居住環(huan)境。“購房(fang)者(zhe)可以期待擁(yong)有更多公共活(huo)動空(kong)間、改善(shan)的(de)(de)(de)社區(qu)環(huan)境以及更舒適的(de)(de)(de)居住體驗(yan)。例(li)如(ru)，架空(kong)層設計(ji)將(jiang)(jiang)提(ti)供(gong)室(shi)內外融(rong)合的(de)(de)(de)共享綠色公共空(kong)間，風雨連(lian)廊將(jiang)(jiang)方便居民休閑與出行。這些變(bian)化(hua)將(jiang)(jiang)直接(jie)影響購房(fang)者(zhe)的(de)(de)(de)居住體驗(yan)和(he)生(sheng)活(huo)質量。”

來源：《北(bei)京市高品質商(shang)品住宅(zhai)設計導則（試行）》

值得注意的是，克(ke)而(er)瑞近期發布了《2024年(nian)度(du)中國房(fang)(fang)地(di)產產品力TOP100》榜(bang)單(dan)，克(ke)而(er)瑞集團CEO張燕提(ti)到，榜(bang)單(dan)中統計(ji)的100個熱(re)銷(xiao)項目中，通過提(ti)升產品力創造出溢價，成為產品設計(ji)最突出的特點(dian)。“產品卷(juan)在(zai)哪(na)里(li)？首先(xian)是‘高贈送(song)’，這得益于設計(ji)規范調(diao)整(zheng)、第四代(dai)住宅(zhai)落地(di)，熱(re)銷(xiao)項目得房(fang)(fang)率一再(zai)提(ti)升。十(shi)大入圍項目平(ping)均得房(fang)(fang)率92.5%，遠超過往。”

事實上，今年9月20日(ri)，中(zhong)(zhong)共北京市委貫徹《中(zhong)(zhong)共中(zhong)(zhong)央關于進(jin)一(yi)步全(quan)面(mian)深化改革、推進(jin)中(zhong)(zhong)國式現代化的(de)決定》的(de)實施(shi)意見(jian)發(fa)布，其中(zhong)(zhong)提及(ji)，健全(quan)支(zhi)持城鄉(xiang)居民(min)多樣化改善性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求(qiu)的(de)政策機制，發(fa)揮住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)公積金的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)保(bao)障(zhang)作用(yong)；優(you)(you)化房(fang)(fang)(fang)地(di)產政策，適時取消普(pu)(pu)通住(zhu)(zhu)宅和(he)(he)非普(pu)(pu)通住(zhu)(zhu)宅標準(zhun)，優(you)(you)化商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅用(yong)地(di)交易規則，改革房(fang)(fang)(fang)地(di)產開發(fa)融資方式和(he)(he)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)預售制度。

彼時(shi)業(ye)內就曾(ceng)預測，優(you)化(hua)商品住宅用地交易規則即包括一(yi)是出讓低密度地塊（容積(ji)率在(zai)2以下(xia)），二是優(you)化(hua)用地建(jian)設規則，比(bi)如打造第四(si)代住宅（庭院(yuan)入戶(hu)、花園入戶(hu)、大(da)飄窗和大(da)陽臺(tai)、降低公攤等）、明確高度限制(zhi)等。

在(zai)柏文(wen)喜看來，除了新建(jian)的(de)住區項目(mu)，北(bei)京也(ye)應重視對(dui)已建(jian)成的(de)既有住宅和(he)老舊小區的(de)改造和(he)品質(zhi)提升，充分利用存量空(kong)間資(zi)源(yuan)。此外，建(jian)議加強對(dui)新的(de)“設(she)(she)計(ji)導則”的(de)宣貫，轉(zhuan)變陳舊的(de)設(she)(she)計(ji)觀(guan)念和(he)粗放的(de)設(she)(she)計(ji)習慣，基于(yu)設(she)(she)計(ji)、建(jian)造和(he)運(yun)維全過程(cheng)視角，通過建(jian)筑師負責制機(ji)制，為北(bei)京成就更多高質(zhi)量居住建(jian)筑。

廣(guang)東省城鄉規(gui)劃院住房(fang)政策(ce)研究中(zhong)心(xin)首席研究員李宇嘉告訴(su)每(mei)經(jing)記者(zhe)，北(bei)(bei)京此(ci)次(ci)對住宅設計的(de)(de)調整，包括架空層、公共(gong)空間、風雨連廊，以及設置開敞(chang)陽臺(tai)等(deng)，在(zai)(zai)北(bei)(bei)京過去的(de)(de)建(jian)筑(zhu)里面是非(fei)常少見的(de)(de)，這(zhe)種創(chuang)新空間在(zai)(zai)北(bei)(bei)京地區(qu)的(de)(de)需求其(qi)實(shi)是很大的(de)(de)。“比如(ru)這(zhe)種開敞(chang)的(de)(de)陽臺(tai)設計確實(shi)能(neng)夠(gou)提高(gao)得房(fang)率，其(qi)實(shi)也相當于(yu)變(bian)相降低了房(fang)價(jia)，同時房(fang)屋使用功能(neng)又有創(chuang)新和改進，這(zhe)對于(yu)購房(fang)者(zhe)來說都是好事(shi)。”

封面圖片來源(yuan)：每經記(ji)者 王佳飛(fei) 攝