每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

在政策利好(hao)及多地樓(lou)市回暖(nuan)之下，房企亦加快償還(huan)債務(wu)的步伐。

近日，龍湖集團(tuan)宣布完(wan)(wan)成“21龍湖拓展MTN001”債(zhai)(zhai)券(quan)的(de)本金兌付與付息(xi)，今(jin)年內到期的(de)所有公開(kai)債(zhai)(zhai)務均(jun)已(yi)全部(bu)清(qing)償(chang)完(wan)(wan)畢(bi)；萬科(ke)今(jin)年前(qian)9月累計(ji)償(chang)還有息(xi)負(fu)債(zhai)(zhai)約700億元，今(jin)年內也(ye)已(yi)無境(jing)內外公開(kai)債(zhai)(zhai)。

《每日經濟新聞(wen)》記者梳理(li)發現，截(jie)至目前，萬(wan)科、龍(long)湖集團、首開股份均(jun)已(yi)償清今年(nian)內到期債券。另據(ju)中指研究院統計，2024年(nian)房(fang)(fang)企到期債券規模為7703.1億(yi)元，與上(shang)一年(nian)（到期余額超9500億(yi)元）相比(bi)(bi)下降19.6%，但整(zheng)體規模仍(reng)處于較(jiao)高水平(ping)。其中，信用債占比(bi)(bi)69.0%，海(hai)外(wai)債占比(bi)(bi)31.0%，房(fang)(fang)企境(jing)內債務償債壓力較(jiao)大。

“今年(nian)雖(sui)仍(reng)偶有(you)房企(qi)發生債務違(wei)約(yue)，但(dan)總體勢頭已經放緩。”中指研究院企(qi)業研究總監(jian)劉水12月(yue)11日在接受每經記(ji)者采(cai)訪時表示，2025年(nian)房企(qi)到期(qi)債券余額仍(reng)有(you)7000多億元，規模較償債高峰期(qi)明(ming)顯減少(shao)。

多家房企已還清今年到期債務

銷售(shou)業績持續下(xia)滑對房企(qi)的(de)流動性提出了嚴(yan)峻挑戰。在此背景(jing)下(xia)，處理好債務問題對房企(qi)而(er)言至關重要。截至目(mu)前，萬科(ke)、龍湖集團和首開股份均已償清今年內到期債券。

以(yi)萬(wan)科(ke)為例，今年(nian)以(yi)來(lai)(lai)該企業陸(lu)續(xu)采用抵債和積極推進大(da)宗資(zi)產(chan)交易的(de)方式來(lai)(lai)降低負債。11月29日，萬(wan)物云披(pi)露了一項關連交易，萬(wan)科(ke)向萬(wan)物云出售(shou)上海陸(lu)家嘴商業綜合體45%股權，各(ge)方同(tong)意以(yi)此次轉(zhuan)讓部分代(dai)價(jia)對前述(shu)關聯方結余中的(de)5.9億元到期應收款項進行抵償。

今年(nian)(nian)前9月，萬(wan)科實現大(da)宗(zong)交易(yi)簽約金額232.6億元(yuan)(yuan)（含(han)印力的資(zi)產交易(yi)及REIT發行），已(yi)完成2024年(nian)(nian)年(nian)(nian)度300億元(yuan)(yuan)目(mu)(mu)標的78%左右，涵蓋(gai)辦(ban)公(gong)、商業、酒店和(he)公(gong)寓(yu)等41個項目(mu)(mu)，遍布(bu)全國(guo)17個城(cheng)市(shi)。另外，萬(wan)科也在拓展資(zi)產退(tui)出渠道，與中(zhong)信(xin)、泰康共同設(she)立中(zhong)信(xin)萬(wan)科消費基礎設(she)施Pre-REIT基金，已(yi)簽約深圳(zhen)龍崗萬(wan)科廣場(chang)和(he)北京舊宮萬(wan)科廣場(chang)項目(mu)(mu)。

據每經記者了解，萬科今年(nian)前9月(yue)宣(xuan)布償還有息負(fu)債(zhai)約700億元，年(nian)內已(yi)無境內外到(dao)期公開債(zhai)。債(zhai)務(wu)結構方面，萬科境外負(fu)債(zhai)占比降低至16.1%，加(jia)權平(ping)均債(zhai)務(wu)期限延(yan)長(chang)至5.4年(nian)。

在(zai)(zai)今年的業(ye)績會(hui)上，萬(wan)科執行副總裁兼財(cai)務負(fu)責人(ren)韓慧華(hua)表示，萬(wan)科始終(zhong)把“保(bao)(bao)(bao)交(jiao)房”和“保(bao)(bao)(bao)兌(dui)付”放(fang)在(zai)(zai)工作首位(wei)，盡管現階段經營上仍面臨著挑戰，但萬(wan)科一定會(hui)全力(li)以赴過好(hao)關，在(zai)(zai)確保(bao)(bao)(bao)項(xiang)目能按時、保(bao)(bao)(bao)質交(jiao)付的同時完成各類債務的兌(dui)付。

來源：DM研究院

而(er)對于(yu)現金流(liu)尚且還充裕(yu)的龍湖集團來(lai)說，鋪排償債(zhai)(zhai)是另一套打法。DM查債(zhai)(zhai)通顯示，龍湖集團目前的流(liu)通中債(zhai)(zhai)券約為213億(yi)元，其中償債(zhai)(zhai)高峰(feng)在2027年(nian)和2028年(nian)。

在今(jin)年(nian)(nian)8月(yue)召開(kai)(kai)(kai)的(de)中期(qi)業績會(hui)上，龍湖(hu)集(ji)團(tuan)執(zhi)行董事兼首席財務(wu)官(guan)趙軼公(gong)開(kai)(kai)(kai)表示，目前(qian)龍湖(hu)在提(ti)(ti)前(qian)歸(gui)集(ji)、籌劃明年(nian)(nian)一(yi)季度到(dao)(dao)期(qi)的(de)境內債券。中債增(zeng)信(xin)的(de)債券還(huan)有約(yue)(yue)58億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，公(gong)司會(hui)用(yong)經營(ying)性物業貸款提(ti)(ti)前(qian)審批置換。海外(wai)銀團(tuan)貸款明年(nian)(nian)1月(yue)份(fen)有約(yue)(yue)80億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)到(dao)(dao)期(qi)，目前(qian)余額還(huan)剩70億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，公(gong)司計劃從今(jin)年(nian)(nian)8月(yue)開(kai)(kai)(kai)始(shi)每個(ge)月(yue)會(hui)歸(gui)還(huan)10多億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，逐(zhu)步(bu)有序把明年(nian)(nian)的(de)相關債務(wu)還(huan)清。明年(nian)(nian)年(nian)(nian)底還(huan)有一(yi)筆(bi)大約(yue)(yue)84億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)的(de)銀團(tuan)貸款，公(gong)司計劃從明年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)開(kai)(kai)(kai)始(shi)逐(zhu)步(bu)償付。美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債還(huan)有4筆(bi)，名義本金20億(yi)(yi)(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)，公(gong)司通過這些(xie)年(nian)(nian)持續回購(gou)，目前(qian)還(huan)剩13億(yi)(yi)(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)，均(jun)為2027年(nian)(nian)以后到(dao)(dao)期(qi)。

三季報(bao)顯(xian)示(shi)，截至(zhi)今年9月(yue)末(mo)，龍湖集(ji)團有息債(zhai)(zhai)務合計為1566億元，相較(jiao)去(qu)年同期(qi)(qi)下降(jiang)約80億元。其中短(duan)期(qi)(qi)債(zhai)(zhai)務為244億元，相較(jiao)去(qu)年同期(qi)(qi)下降(jiang)約40億元。

“為(wei)應(ying)對(dui)流動性(xing)(xing)壓(ya)力，房(fang)企在(zai)資(zi)金方面積極(ji)進行(xing)‘開源(yuan)節流’。在(zai)‘開源(yuan)’方面，一是加(jia)快銷售(shou)(shou)去化，二是加(jia)快出售(shou)(shou)資(zi)產(chan)、回(hui)籠資(zi)金。此(ci)外，還可積極(ji)利用(yong)融資(zi)支(zhi)持政策(ce)加(jia)快獲取融資(zi)。”劉水(shui)分析認為(wei)，如今年(nian)前9月(yue)萬科新增融資(zi)與再(zai)融資(zi)774億(yi)元，經營(ying)性(xing)(xing)物業貸(dai)合(he)計落地262億(yi)元；今年(nian)上半(ban)年(nian)旭輝有68個項目入圍房(fang)地產(chan)項目“白(bai)名單”，43個項目已(yi)獲融資(zi)支(zhi)持。

不(bu)過，同策研究(jiu)院研究(jiu)總監宋紅衛表(biao)示，目(mu)前(qian)市(shi)場(chang)上已經(jing)明確(que)償還2024年公(gong)(gong)開市(shi)場(chang)債(zhai)務(wu)(wu)的(de)(de)僅有(you)少數幾家，但是也僅限于公(gong)(gong)開市(shi)場(chang)的(de)(de)債(zhai)務(wu)(wu)。考慮到其他非(fei)公(gong)(gong)開市(shi)場(chang)的(de)(de)債(zhai)務(wu)(wu)，估計很少有(you)公(gong)(gong)司能夠完全償還。“這(zhe)背后的(de)(de)原(yuan)因在于房(fang)企現金流面(mian)臨(lin)較大壓力，今年整個房(fang)地產銷(xiao)售規模降幅20%左右，布(bu)局(ju)在三四線城市(shi)的(de)(de)房(fang)企銷(xiao)售情況更為(wei)慘淡，所以房(fang)企均(jun)面(mian)臨(lin)著(zhu)較大償債(zhai)壓力。”

國家統(tong)計局(ju)數據(ju)顯示，今(jin)年(nian)(nian)前10月，全國新建商品房銷售(shou)面積77930萬平方米，同比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)15.8%；新建商品房銷售(shou)額76855億元，下(xia)降(jiang)20.9%。另(ling)據(ju)中指研究院數據(ju)，今(jin)年(nian)(nian)前11月，百強(qiang)房企銷售(shou)總額為38516億元，同比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)32.9%，降(jiang)幅(fu)較(jiao)上月縮(suo)窄1.8個百分(fen)點。11月單月，百強(qiang)房企銷售(shou)額同比(bi)(bi)減(jian)少9.46%，環比(bi)(bi)減(jian)少18.62%。

房企債務違約勢頭整體放緩

12月10日(ri)，榮盛發(fa)展公告(gao)稱，其(qi)發(fa)行的“20榮盛地產MTN003”未能如期兌付(fu)本息共計16.7808億(yi)元。榮盛房地產表(biao)示，將(jiang)積極與(yu)債券持有人(ren)溝(gou)通后續方(fang)案，以尋求解決(jue)方(fang)案，穩定(ding)經營。

此前(qian)一(yi)(yi)日（12月9日），龍光集團對外(wai)宣布了境(jing)外(wai)債(zhai)務重(zhong)組的(de)最(zui)新進展，根(gen)據債(zhai)權人支持協議(yi)，最(zui)后截止日期已由2024年12月9日進一(yi)(yi)步延長(chang)至2024年12月18日，以獲得(de)更多時(shi)間就境(jing)外(wai)重(zhong)組進行持續磋商。

11月(yue)(yue)25日(ri)，萬達地產(chan)環(huan)球尋(xun)求2025年到期(qi)的(de)4億美元(yuan)展期(qi)，將債(zhai)券(quan)到期(qi)日(ri)從原定的(de)2025年1月(yue)(yue)20日(ri)延長至2026年1月(yue)(yue)12日(ri)，并增加一項(xiang)規定，即在2025年1月(yue)(yue)20日(ri)強(qiang)制(zhi)贖回當時未償(chang)還債(zhai)券(quan)本金總額(e)的(de)25%。

“2024年雖仍偶有房(fang)(fang)企發生(sheng)債務違約，但總體勢(shi)頭(tou)已經放(fang)緩。當前(qian)商品房(fang)(fang)銷(xiao)售額持續下滑(hua)，市場(chang)仍在(zai)筑底企穩中，房(fang)(fang)企銷(xiao)售回款受到較(jiao)大影(ying)響，依靠經營(ying)性凈(jing)現金(jin)流保持流動性的能力面臨嚴峻挑戰，疊(die)加金(jin)融(rong)機構對(dui)房(fang)(fang)地產行業信心偏弱，仍將形成一(yi)定(ding)的償債壓力。”劉水表(biao)示。

對于面臨較大(da)融資壓力的房企而(er)言，尋(xun)求債務(wu)重組可有效緩解債務(wu)壓力。

12月10日，融創中國宣布境內債務重組取得新進展，“H6融地01”和“H0融創03”兩只債券已通過重組表決。另有(you)(you)8只債(zhai)券(quan)(quan)還有(you)(you)兩周投票(piao)(piao)時間，將于12月23日最(zui)終迎來十(shi)只債(zhai)券(quan)(quan)整體重組投票(piao)(piao)結果。債務(wu)重組方案包括現金要(yao)約收購、股票經濟收益(yi)權兌付、以資抵債和全額(e)長(chang)展期共四個選項。

相關業內人士表示，融(rong)創(chuang)中國兩只(zhi)境內債(zhai)券(quan)通過(guo)重組表決，標(biao)志著房地產行業化債(zhai)由(you)展期邁(mai)入了重組的新(xin)階段。

來源：DM研究院

據同策研(yan)究(jiu)院統計(ji)，截至今年第三季度，房地(di)產開發企(qi)業(ye)平均負債(zhai)率75%,，仍(reng)然保(bao)持較高(gao)的水平，房企(qi)整體(ti)負債(zhai)率下(xia)降(jiang)并不明(ming)顯(xian)，房企(qi)降(jiang)杠(gang)桿償債(zhai)幅度不大。

“2025年房(fang)企到期債(zhai)務超過7000億元，與高峰時(shi)期相比(bi)有(you)20%多的降幅。但由于銷售持續下滑，現(xian)金流情(qing)況比(bi)高峰時(shi)更嚴峻，因此房(fang)企償(chang)債(zhai)壓力(li)更大(da)。”

宋紅(hong)衛認為，當(dang)下房(fang)企要(yao)做兩個(ge)方(fang)面工作，一是積(ji)極自(zi)救，通過資(zi)產(chan)處置獲取一定現金流，用于償還部分(fen)債(zhai)(zhai)務，并保持正常(chang)的企業(ye)運營(ying)和(he)再投資(zi)能力。對房(fang)企而(er)言，失去(qu)再投資(zi)能力就意(yi)味著失去(qu)了自(zi)我(wo)造血(xue)盈利(li)能力，并且在(zai)資(zi)產(chan)處于不(bu)斷縮水之(zhi)下最終(zhong)會導致資(zi)不(bu)抵債(zhai)(zhai)。其(qi)次，要(yao)積(ji)極跟債(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)溝(gou)通，并給(gei)出(chu)多(duo)種可選(xuan)擇的化債(zhai)(zhai)方(fang)案(an)。目前可以看點，旭輝、佳兆業(ye)的化債(zhai)(zhai)方(fang)案(an)都得(de)到大多(duo)數債(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)同意(yi)，最近融創國內化債(zhai)(zhai)方(fang)案(an)也(ye)取得(de)一定進展。

在劉水看來，對(dui)于迫切需要解決債務(wu)問題(ti)的房企(qi)而(er)言(yan)，在加(jia)快銷(xiao)售去化、加(jia)快出售資產、回(hui)籠資金同時，還應(ying)做細(xi)“節流(liu)”方面工作，減少拿地(di)、減少支出，積極進行(xing)債務(wu)重組，與債權方溝(gou)通協商。

值得注意的是，12月(yue)9日召開的中央政治局(ju)會(hui)議強(qiang)調“穩住樓市股市”，并指出，明年(nian)要實施(shi)更(geng)加(jia)積極的財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)(zheng)策和(he)適度寬松的貨幣(bi)政(zheng)(zheng)(zheng)策，充實完善政(zheng)(zheng)(zheng)策工具箱(xiang)，加(jia)強超常規逆周期調節，打(da)好政(zheng)(zheng)(zheng)策“組合(he)拳(quan)”。

中指研(yan)究(jiu)院政策(ce)研(yan)究(jiu)總監陳(chen)文靜表(biao)示(shi)，此次中央政治(zhi)局會(hui)議強(qiang)調“穩(wen)住樓市”，釋放了更(geng)加堅定的穩(wen)樓市信號，2025年(nian)穩(wen)定房地產市場對于穩(wen)定宏(hong)觀經濟至關重要。

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