每經(jing)記(ji)者｜黃海    每經(jing)編輯｜魏官(guan)紅     

12月26日下午，輕紡城（600790.SH，股價3.89元，市值57.02億元）在紹興市柯橋區召開臨(lin)時(shi)股東大會(hui)，審議(yi)此前披露的博物館(guan)項目及委托(tuo)經營(ying)議(yi)案。

12月10日，輕紡城公(gong)(gong)(gong)告(gao)稱，公(gong)(gong)(gong)司(si)擬在柯橋(qiao)區(qu)以公(gong)(gong)(gong)開競(jing)買方(fang)式取得國有建設(she)(she)(she)用地使(shi)用權，投(tou)資建設(she)(she)(she)紡織(zhi)博物館文(wen)化街(jie)區(qu)項(xiang)目(mu)(mu)，項(xiang)目(mu)(mu)總投(tou)資9.17億元(yuan)，資金來(lai)源為(wei)公(gong)(gong)(gong)司(si)自籌30%，銀(yin)行貸(dai)款70%，建設(she)(she)(she)期約(yue)36個月。

不過，自12月(yue)11日(ri)開始，投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)交(jiao)流平臺上陸續出(chu)現針對(dui)該計(ji)劃(hua)的反對(dui)聲(sheng)音(yin)。至投(tou)(tou)票(piao)當日(ri)，有(you)持股百萬元市(shi)值的投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)投(tou)(tou)出(chu)反對(dui)票(piao)，并在公眾平臺分(fen)享(xiang)投(tou)(tou)票(piao)情況。據12月(yue)26日(ri)晚(wan)間公告(gao)，擬(ni)投(tou)(tou)資(zi)建設(she)博物館項(xiang)目獲得審議通過，最終有(you)4568.17萬票(piao)選擇反對(dui)該議案，占(zhan)比6.09%。

提(ti)及外界對該項目的(de)理解，在(zai)臨時股東大會上，輕紡(fang)城董(dong)事長潘建(jian)華認為外界存(cun)在(zai)一(yi)定的(de)誤(wu)讀，并解釋(shi)稱：“我們不能把所謂(wei)的(de)博物(wu)館看成傳統的(de)博物(wu)館，我們是(shi)一(yi)個活生生的(de)商業(ye)。”

“總體來講，這個(ge)項目是有(you)前瞻性(xing)的(de)，我們(men)做了充分的(de)可行(xing)性(xing)研究，（希(xi)(xi)望外(wai)界）不要被外(wai)面的(de)各種觀點影響。博物(wu)館項目還有(you)一個(ge)賦能，我們(men)希(xi)(xi)望把紡(fang)織(zhi)文化，把對紡(fang)織(zhi)、對布的(de)話語權牢牢掌(zhang)握在中國輕紡(fang)城的(de)手上。”

輕(qing)紡城 圖片來源：每經記者(zhe) 黃海 攝(she)

談博物館項目：對傳統專業市場是賦能而不是替代

“沒有(you)今天(tian)的(de)(de)投入，就不可(ke)能(neng)有(you)明天(tian)的(de)(de)產出，也不可(ke)能(neng)有(you)所謂的(de)(de)成長(chang)性利好??這(zhe)個項(xiang)目(mu)(mu)看上去是博物館，實際上是一個文(wen)商旅產融合(he)在一起的(de)(de)綜合(he)體，是現(xian)(xian)在最新穎的(de)(de)經營模式(shi)。”臨時股東大會現(xian)(xian)場，潘建(jian)華以成都太古里等(deng)知名街區(qu)作類(lei)比，闡釋(shi)紡織博物館文(wen)化街區(qu)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)定位。

輕(qing)紡城此前披露(lu)的(de)公告(gao)稱，博物館(guan)項目主要(yao)是為彌(mi)補專業(ye)市場文化(hua)配(pei)套不足，打造市場及(ji)紡織行業(ye)全方(fang)位展示與經營(ying)平臺，探索符合(he)新消費理念與趨勢(shi)的(de)紡織產(chan)業(ye)綜合(he)集成服務商經營(ying)模式(shi)。

據了解(jie)，博(bo)物館項(xiang)目主要(yao)包括場館區(qu)和(he)商業區(qu)兩部分(fen)，投資額分(fen)別為5.93億元(yuan)和(he)3.24億元(yuan)。

其中，總投資(zi)3.24億元的商業部(bu)分(fen)業態包括零售(shou)類及餐飲類店鋪、主力店、生活方式(shi)店鋪及高端(duan)餐飲、商貿展示。根(gen)據(ju)商業區塊可行(xing)性分(fen)析，投資(zi)項目預計需要36個月(yue)的建設期(qi)和5.79年的投資(zi)回收期(qi)。

文化場館(guan)(guan)部分，業態功能(neng)包括(kuo)紡織工業文化館(guan)(guan)、紡織時尚(shang)(shang)設計館(guan)(guan)、紡織綠色生態館(guan)(guan)、紡織未來(lai)科技館(guan)(guan)、時尚(shang)(shang)秀(xiu)場等。

新(xin)的(de)商(shang)業(ye)(ye)街(jie)區與傳(chuan)統(tong)專業(ye)(ye)市(shi)場之(zhi)間(jian)是(shi)否存在(zai)競爭？對于該(gai)問題，潘建華解釋稱，博物(wu)館項(xiang)目實際(ji)上是(shi)對傳(chuan)統(tong)專業(ye)(ye)市(shi)場的(de)賦能，而非承接(jie)。博物(wu)館項(xiang)目的(de)商(shang)業(ye)(ye)與傳(chuan)統(tong)專業(ye)(ye)市(shi)場是(shi)兩個(ge)不(bu)同的(de)商(shang)業(ye)(ye)概念(nian)，并不(bu)是(shi)賣(mai)(mai)布的(de)，而是(shi)做與賣(mai)(mai)布有關的(de)生(sheng)意，比如時尚、成(cheng)衣、服裝定(ding)制等。

“未來科技發展中，一些具有(you)想象(xiang)的、未來感的、時尚化元素的切入就是給市場服務的，但(dan)這個街區(qu)并不(bu)是簡(jian)簡(jian)單(dan)單(dan)的所謂的租賃市場。”

圖片來源：每經記者(zhe) 黃海 攝

談傳統市場租金變化：首層效應愈加明顯，一層商鋪租金收入會不斷增加

輕紡城成立(li)于1993年(nian)，于1997年(nian)在上(shang)交所上(shang)市，被外(wai)界稱(cheng)為(wei)“中國專業(ye)批發市場第一股(gu)”。

公司官(guan)網介紹稱，輕紡城以市(shi)(shi)場(chang)(chang)開發租(zu)賃和服務管理為主業(ye)(ye)，下轄(xia)13個(ge)專業(ye)(ye)市(shi)(shi)場(chang)(chang)、3個(ge)物流園區。市(shi)(shi)場(chang)(chang)中包括中國輕紡城老市(shi)(shi)場(chang)(chang)、東升路市(shi)(shi)場(chang)(chang)、東市(shi)(shi)場(chang)(chang)、聯合市(shi)(shi)場(chang)(chang)、北市(shi)(shi)場(chang)(chang)、北聯市(shi)(shi)場(chang)(chang)、天匯廣場(chang)(chang)、坯布(bu)市(shi)(shi)場(chang)(chang)等(deng)專業(ye)(ye)批發市(shi)(shi)場(chang)(chang)，占地面(mian)積(ji)49.6萬平方米，建筑面(mian)積(ji)169萬平方米，所屬營業(ye)(ye)房(fang)2.5萬余(yu)間，占中國輕紡城傳統(tong)交(jiao)易區70%以上的份額。

數(shu)以萬計的商鋪為輕紡(fang)城帶來了(le)相對穩定的營(ying)收來源，公開信息(xi)顯示，近十年(nian)里，輕紡(fang)城的年(nian)度營(ying)收均在8億(yi)元、9億(yi)元的規模上下浮動。

不過，從近兩年(nian)(nian)續(xu)簽的(de)情況(kuang)來看，輕(qing)紡城的(de)商鋪續(xu)約均價出現下滑。記者注意(yi)到(dao)，輕(qing)紡城曾在2022年(nian)(nian)半年(nian)(nian)報(bao)及2024年(nian)(nian)半年(nian)(nian)報(bao)中披露過營業房到(dao)期的(de)續(xu)租收費(fei)工作情況(kuang)。

2022年(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)，輕紡城完(wan)成下屬市(shi)場1100余間(jian)到(dao)(dao)期(qi)營業房的(de)續租收費工作，收繳租金約(yue)(yue)(yue)3.67億(yi)元，由此(ci)粗略(lve)估(gu)(gu)算，平均(jun)租金約(yue)(yue)(yue)為(wei)(wei)33.36萬(wan)元；到(dao)(dao)了2024年(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)，公司完(wan)成東升路市(shi)場、東市(shi)場、北市(shi)場、華能(neng)商城3995間(jian)到(dao)(dao)期(qi)營業房的(de)續租收費工作，收取(qu)租金約(yue)(yue)(yue)6.2億(yi)元，粗略(lve)估(gu)(gu)算，平均(jun)租金約(yue)(yue)(yue)為(wei)(wei)15.52萬(wan)元。

對(dui)于該(gai)項目的(de)數字(zi)(zi)變化，公(gong)司管(guan)理層回應稱，不(bu)能(neng)單純(chun)以(yi)房間數和總租金數字(zi)(zi)進行比(bi)較。“市場情況總體來看，首(shou)層效應越來越明顯——就是一層的(de)租金收(shou)入會不(bu)斷的(de)增加，而二層、三層遞(di)減。不(bu)能(neng)僅僅說1000家(jia)(jia)或4000家(jia)(jia)來對(dui)比(bi)，因為本(ben)身(shen)的(de)租金標的(de)不(bu)一樣。”

“嚴格意義上來說，中國輕紡(fang)城市場(chang)(chang)情況在全國所有專(zhuan)業市場(chang)(chang)中，表現是比較好的(de)。因為我(wo)們(men)的(de)產(chan)品是To B端的(de)，而(er)不是To C端的(de)，同時我(wo)們(men)的(de)市場(chang)(chang)還是依附于我(wo)們(men)強(qiang)大的(de)紡(fang)織產(chan)業。”公司管(guan)理層補充道。