每(mei)經記者｜包晶晶    每(mei)經編輯｜陳夢妤    

“虹(hong)口區本身面積不大(da)，內環內發展都(dou)很成熟(shu)，能擠出一宗宅地(di)已經不容易了，居然還是地(di)鐵站(zhan)‘零距離’地(di)塊(kuai)，很難想象這宗宅地(di)利(li)好到什(shen)么程度。”1月14日，上海(hai)中原地(di)產市場分析師盧文曦接受(shou)《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪時說。

近日(ri)，上海市(shi)土(tu)地交易(yi)市(shi)場(chang)發布上海2025年一批次(ci)地塊(kuai)詳情，4宗(zong)地塊(kuai)分別(bie)位(wei)于浦東新(xin)區(qu)、虹口區(qu)、松(song)江區(qu)、奉賢區(qu)，總規劃建(jian)筑(zhu)面積(ji)227161.78平方米，總起(qi)始(shi)價(jia)119.24億元，將于2月(yue)20日(ri)起(qi)舉行現場(chang)交易(yi)會。

其中，一宗藏(zang)身虹口頂流住宅(zhai)區的高密(mi)度(du)宅(zhai)地(di)，有望成為2025年第一個(ge)隱(yin)藏(zang)款豪宅(zhai)。

高密度豪宅包圍圈

每經記(ji)者在(zai)走(zou)訪(fang)中發現，地塊圍墻之外(wai)即地鐵10號線郵電新村(cun)站出口，東側曲陽南路對面是由(you)瑞安房地產成片開發的(de)瑞虹新城。

目前緊鄰地塊的瑞虹新(xin)城臻庭2022年(nian)初開盤，均(jun)價(jia)近12萬元(yuan)/平方米，暫無(wu)二手房在售；旁邊瑞虹新(xin)城璟(jing)庭建成(cheng)(cheng)已有10年(nian)，2024年(nian)12月成(cheng)(cheng)交均(jun)價(jia)約12.3萬元(yuan)/平方米。

從(cong)規模來看(kan)，該宗地(di)塊(kuai)土地(di)出讓(rang)面(mian)積1.9萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，規劃建(jian)筑(zhu)面(mian)積7.63萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，建(jian)筑(zhu)限高100米(mi)。地(di)塊(kuai)起(qi)始價648635萬(wan)(wan)元，折合起(qi)始樓(lou)面(mian)價85001元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。

該(gai)宗(zong)地塊容積(ji)率(lv)3.95，在(zai)當下市場已(yi)屬(shu)罕見，但(dan)在(zai)高層住(zhu)宅林(lin)立的瑞虹(hong)板塊并不意(yi)外。

根(gen)據上海虹(hong)口嘉興社區C080302單(dan)元(yuan)控制性詳細規劃局部調整圖則，hk329-11地(di)(di)塊(kuai)為R3居住用(yong)地(di)(di)，須配(pei)建公共設施1400平(ping)方(fang)米(mi)、商業面積(ji)500平(ping)方(fang)米(mi)，無配(pei)建保障(zhang)房要(yao)求。對于開(kai)發企業而言，想象空間(jian)不小。

盧(lu)文(wen)曦(xi)分析，橫向比(bi)較市(shi)場上(shang)一(yi)些技術指(zhi)標，市(shi)中心地(di)塊，按照現(xian)在的(de)開盤節奏(zou)，2.5萬(wan)～3萬(wan)平方米級別(bie)的(de)項目也可以(yi)分三次(ci)開盤。這宗地(di)塊近8萬(wan)平方米，還是(shi)有一(yi)定規模的(de)。

另一方(fang)面，這一地塊(kuai)從未來產品結構(gou)看(kan)，會給初次改善一族不少“上車”機會。據(ju)中指研究院整理，該地塊(kuai)規定了中小套型(xing)住宅(zhai)建(jian)面不得低于總(zong)住宅(zhai)建(jian)面40%，計(ji)29763.8平方(fang)米，即使(shi)按照(zhao)120平方(fang)米的高層中小套型(xing)面積標準(zhun)，也能推出248套房(fang)源。

“開盤再貴都正常”

不僅如此(ci)，這(zhe)一地(di)塊最(zui)大(da)(da)的(de)吸引力在于，隔壁瑞(rui)虹新城超過(guo)25年的(de)深(shen)耕，從市井老街到(dao)(dao)城市綜合體，區域內已經擁(yong)有(you)(you)超過(guo)10期各(ge)類(lei)住宅(zhai)和(he)商業(ye)綜合體，星星堂、月亮灣(wan)、太陽宮，被戲稱(cheng)為“擁(yong)有(you)(you)整個太陽系(xi)”的(de)板塊。此(ci)外(wai)，尚外(wai)附小幼兒園、民辦宏星小學、華東師(shi)大(da)(da)一附中初中等(deng)教育資源緊鄰(lin)，駕車4公里(li)到(dao)(dao)達外(wai)灘，地(di)理位置極為優越。

如前(qian)所述，該地塊起始(shi)(shi)價648635萬(wan)元，折合(he)起始(shi)(shi)樓面價85001元/平方(fang)米，按照上海土拍新(xin)規，如果溢價率觸頂，加上裝(zhuang)修(xiu)標(biao)(biao)準，開發(fa)商拿地成本價很可能超過12萬(wan)元/平方(fang)米。此外，項目(mu)住宅裝(zhuang)修(xiu)標(biao)(biao)準不(bu)低于(yu)4000元/平方(fang)米（競指(zhi)標(biao)(biao)起始(shi)(shi)值），完全有(you)望做成區域內新(xin)標(biao)(biao)桿。

對比(bi)上一輪土拍中(zhong)的徐匯龍華地(di)塊，當時起始樓面價(jia)90008元(yuan)/平(ping)方米，但(dan)地(di)塊周邊配套一般，商業不成熟，暫時缺(que)乏高(gao)端(duan)居住氛(fen)圍，但(dan)仍然被(bei)宸嘉(jia)發展經過(guo)101輪競價(jia)、溢(yi)價(jia)率40%拿下(xia)。

在(zai)這樣的(de)背景下，如果(guo)地塊被擅(shan)長高端項(xiang)目運(yun)營(ying)的(de)開(kai)發商競得，未(wei)來項(xiang)目開(kai)盤價(jia)格是否會沖上(shang)15萬元/平方(fang)米？

“15萬(wan)～16萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米也(ye)算是正常(chang)價，2024年徐匯龍華(hua)宅(zhai)地在內環以外，樓板價也(ye)到12萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米了，現在這塊地是虹(hong)口區內環內，非(fei)常(chang)接近市中心，開盤再貴我覺(jue)得(de)都(dou)正常(chang)。”盧文曦說。

封面圖片來源：每經(jing)記者 包晶(jing)晶(jing) 攝