每經記者｜王硯丹    每經編(bian)輯｜葉峰    

2月17日，方正證券發布(bu)公(gong)(gong)告(gao)，公(gong)(gong)司全資子公(gong)(gong)司方正證券承銷保薦將持有的鄭(zheng)(zheng)州(zhou)裕(yu)達國(guo)際貿(mao)易中心(xin)(xin)101處(chu)房(fang)屋及會議中心(xin)(xin)（合稱"鄭(zheng)(zheng)州(zhou)裕(yu)達國(guo)貿(mao)大(da)樓"）出售給鄭(zheng)(zheng)州(zhou)卡拉庫姆科技實業發展有限(xian)公(gong)(gong)司，成(cheng)交總(zong)價為7.3億(yi)元。

值得一(yi)提的(de)是，鄭州(zhou)裕達(da)國(guo)(guo)際(ji)貿(mao)易(yi)(yi)中心(xin)為鄭州(zhou)市地標建筑之一(yi)，原(yuan)為政泉控股持(chi)有。2021年12月，法(fa)院裁定將鄭州(zhou)裕達(da)國(guo)(guo)際(ji)貿(mao)易(yi)(yi)中心(xin)以(yi)12.03億(yi)元(yuan)抵償給方(fang)正證(zheng)券。本次方(fang)正證(zheng)券出售資產成交總價為7.3億(yi)元(yuan)包括主(zhu)樓101處房屋的(de)價格(ge)為6.1799億(yi)元(yuan)，會議中心(xin)的(de)價格(ge)為1.1201億(yi)元(yuan)。

公司：出售資產將改善凈穩定資金率

百度百科顯示，鄭州裕達(da)(da)國際(ji)貿易中心(xin)大(da)(da)廈由(you)世(shi)界著名建(jian)筑(zhu)大(da)(da)師(shi)李祖原(yuan)設計(ji)，始建(jian)于(yu)1995年(nian)年(nian)底(di)。建(jian)筑(zhu)共45層，高(gao)度超過200米(mi)，建(jian)筑(zhu)面積達(da)(da)16萬平米(mi)，該(gai)項目由(you)寫(xie)字(zi)樓、酒店、商場、娛樂(le)中心(xin)組成(cheng)。

該建筑原本為(wei)政(zheng)泉(quan)(quan)控(kong)(kong)股(gu)持(chi)有。2015年(nian)，政(zheng)泉(quan)(quan)控(kong)(kong)股(gu)實(shi)控(kong)(kong)人(ren)被(bei)爆出挪用方(fang)正(zheng)證券資金20.5億元(yuan)，其中(zhong)(zhong)16.39億元(yuan)未歸還。2021年(nian)12月，法(fa)院(yuan)裁(cai)定將鄭州裕(yu)達國際貿易(yi)中(zhong)(zhong)心以12.03億元(yuan)抵(di)償給方(fang)正(zheng)證券承銷保(bao)薦，用于部分沖(chong)抵(di)政(zheng)泉(quan)(quan)控(kong)(kong)股(gu)的債務。

方(fang)正(zheng)證券在公告中(zhong)表示，方(fang)正(zheng)承銷保(bao)薦取得鄭州裕達國(guo)貿(mao)后，委(wei)托鄭州市(shi)嘉(jia)錦酒店管理(li)(li)有限公司（簡稱"嘉(jia)錦酒店"）負(fu)責日常運(yun)營(ying)。另外，會議中(zhong)心建筑面積2.26萬(wan)平(ping)方(fang)米，因原產權人未(wei)辦理(li)(li)竣工驗(yan)收手續，尚未(wei)辦理(li)(li)初(chu)始登記。

鄭州裕達國貿(mao)大樓2021年底法院裁(cai)定(ding)價(jia)格(ge)合計12.03億(yi)(yi)元，考慮契稅(shui)后(hou)(hou)(hou)的賬(zhang)面價(jia)值為12.49億(yi)(yi)元。根據使用目的，方正承銷(xiao)保(bao)薦在取得鄭州裕達國貿(mao)大樓后(hou)(hou)(hou)，將其(qi)計入了投資性房地產，并(bing)按照公允價(jia)值進行后(hou)(hou)(hou)續計量(liang)。

2021年(nian)(nian)(nian)至(zhi)2024年(nian)(nian)(nian)，鄭(zheng)州裕達(da)國貿大樓累計(ji)公(gong)允價值(zhi)變動損失5.19億(yi)(yi)元，其中，2024年(nian)(nian)(nian)4.93億(yi)(yi)元。截至(zhi)2024年(nian)(nian)(nian)12月(yue)31日及 2025年(nian)(nian)(nian)1月(yue)31日，鄭(zheng)州裕達(da)國貿大樓未經審計(ji)的賬面價值(zhi)為(wei)7.3億(yi)(yi)元。

也就是說(shuo)，持有該資產，反而(er)使(shi)得方正證券三年來增加(jia)了超過(guo)5億元(yuan)稅前(qian)虧損。公(gong)司(si)指出，本次(ci)出售資產成交(jiao)(jiao)價格，綜合考慮了樓(lou)市情(qing)況和房屋的(de)日常運營情(qing)況，交(jiao)(jiao)易將(jiang)增加(jia)公(gong)司(si)現金(jin)(jin)流，有利(li)于提高(gao)資金(jin)(jin)使(shi)用效率，提升凈(jing)資本，改善凈(jing)穩(wen)定資金(jin)(jin)率。

買方鄭州卡拉庫姆公司將分四期付款

公告中，方(fang)正證(zheng)券同(tong)樣披露了(le)交(jiao)易對(dui)手方(fang)鄭州卡拉(la)庫姆公司的(de)情況。

鄭州卡(ka)拉庫(ku)姆公(gong)司成(cheng)立(li)于(yu)2024年10月(yue)17日，注(zhu)冊資本1000萬元(yuan)，法(fa)定代表人(ren)為張紅(hong)軍，其控(kong)股(gu)(gu)股(gu)(gu)東為上海陽(yang)騰順(shun)泰(tai)實業發(fa)展有(you)限公(gong)司，持有(you)鄭州卡(ka)拉庫(ku)姆公(gong)司100%股(gu)(gu)權。陽(yang)騰順(shun)泰(tai)成(cheng)立(li)于(yu)2023年10月(yue)10日，注(zhu)冊資本1000萬元(yuan)，自然人(ren)張紅(hong)軍、張健分別持有(you)陽(yang)騰順(shun)泰(tai)50%的股(gu)(gu)權。

鄭州(zhou)卡拉庫姆公司將采取分(fen)期(qi)付款方式支付價款，具體如下四期(qi)：

首期為成交總價(jia)的30%，即2.19億元(yuan)。買方應于(yu)合同生效后10個工作(zuo)日內支(zhi)付。在合同簽署前(qian)已收到的履約(yue)保證金(jin)1.1億元(yuan)折抵首期款。

第(di)二期為主樓101處房(fang)屋價格65%的(de)款(kuan)項，即4.02億元(yuan)。在(zai)101套房(fang)屋具備向(xiang)買(mai)方(fang)過戶條件(jian)后，買(mai)方(fang)結(jie)算(suan)并支付交易價款(kuan)。

第三期為主樓101處房屋價格5%的款項，即(ji)3089.95萬元。在主樓101處房屋過(guo)戶登記至買方名下后10個工作日內(nei)支(zhi)付(fu)。

第四期為會議(yi)(yi)(yi)中心(xin)(xin)價格70%的(de)款項(xiang)，即7840.70 萬元(yuan)(yuan)。根據會議(yi)(yi)(yi)中心(xin)(xin)竣(jun)工驗(yan)收及初始(shi)登(deng)記的(de)進度，買(mai)方(fang)結算并支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)交易(yi)價款。如在(zai)2026年12月31日(ri)前，辦(ban)理(li)完成竣(jun)工驗(yan)收手(shou)續，買(mai)方(fang)支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)第四期全部款項(xiang)；如上述日(ri)期內未(wei)(wei)能完成上述手(shou)續，且未(wei)(wei)出現政府(fu)或有(you)權機構禁止使用(yong)會議(yi)(yi)(yi)中心(xin)(xin)的(de)情況及未(wei)(wei)出現竣(jun)工驗(yan)收以外(wai)影響會議(yi)(yi)(yi)中心(xin)(xin)辦(ban)理(li)產權證明的(de)瑕疵或障礙(ai)，買(mai)方(fang)應(ying)在(zai)2027年1月10日(ri)前支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)3920.35萬元(yuan)(yuan)，并在(zai)會議(yi)(yi)(yi)中心(xin)(xin)登(deng)記至方(fang)正承銷保薦名下后支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)剩余3920.35萬元(yuan)(yuan)。

本次方(fang)正證券還和鄭州卡拉庫姆公司約定，合(he)(he)(he)同簽(qian)訂后60日內，簽(qian)署嘉錦酒(jiu)(jiu)店(dian)股(gu)權(quan)轉讓(rang)合(he)(he)(he)同，由買方(fang)無償受讓(rang)嘉錦酒(jiu)(jiu)店(dian) 100%股(gu)權(quan)。如未能(neng)如期(qi)簽(qian)署，方(fang)正承(cheng)銷保(bao)薦有權(quan)解除房屋(wu)買賣合(he)(he)(he)同，并要求買方(fang)按(an)照房屋(wu)總價(jia)款的20％支付違約金。在房屋(wu)交付日后至會(hui)議中心(xin)初始登記完成之日，如會(hui)議中心(xin)被(bei)拆除，買方(fang)有權(quan)要求方(fang)正承(cheng)銷保(bao)薦退還已支付的會(hui)議中心(xin)30%的價(jia)款，即3360.30萬(wan)元。

此外，方正證(zheng)券(quan)還表(biao)示，如2025年(nian)完(wan)成出(chu)售，預計會(hui)(hui)發生(sheng)房屋維修基(ji)金、交易傭金及其(qi)他相關稅(shui)費的支(zhi)出(chu)，將會(hui)(hui)減少本年(nian)度歸屬于上市(shi)公司股東凈(jing)利潤約4500萬元。

封面圖(tu)片來源：視(shi)覺中國-VCG111462277667