每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝(yi)    

3月24日晚間，金地集團（SH600383，股價4.56元(yuan)，市值(zhi)205.87億元(yuan)）發布(bu)2024年(nian)度業績報(bao)告，去年(nian)公司實現營業收入753.44億元(yuan)，同比下(xia)降(jiang)23.22%；歸母凈(jing)虧(kui)損61.15億元(yuan)，同比下(xia)降(jiang)超過788%，為金地集團自2001年(nian)上市以來首次(ci)虧(kui)損。

金地集團在年報(bao)中表示，凈(jing)利潤(run)下滑的主(zhu)要原(yuan)因是近年銷售規模下降，開發(fa)業(ye)務結轉(zhuan)規模和結算毛(mao)利率下降。另(ling)外，公司(si)根(gen)據市場情況動(dong)態調整經(jing)營及銷售策(ce)略(lve)，加大去化力度，基于謹慎性原(yuan)則對部(bu)分(fen)資產(chan)計(ji)提減值。

事(shi)實上，去年(nian)金地集團在毛(mao)利(li)率較低的(de)中西部(bu)地區(qu)實現收入(ru)同(tong)比增加11.84%，而在毛(mao)利(li)率高且創造主要收入(ru)來源的(de)華東地區(qu)和(he)北方地區(qu)，收入(ru)卻同(tong)比分別減少49.95%和(he)21.3%。

金地(di)(di)集團方面向《每日經濟新聞》記者(zhe)介紹，步入(ru)償債(zhai)高(gao)峰期以來(lai)，金地(di)(di)集團將(jiang)確保現金流安(an)全作為公(gong)(gong)司發展(zhan)的首要任務(wu)，2024年(nian)足額(e)償付共約200億(yi)元(yuan)公(gong)(gong)開市場到期債(zhai)務(wu)，有息負(fu)債(zhai)余(yu)額(e)由(you)上一年(nian)末的919億(yi)元(yuan)降(jiang)至735億(yi)元(yuan)，資產負(fu)債(zhai)率(lv)由(you)上一年(nian)末的68.7%降(jiang)至64.8%。

值得注(zhu)意的是，今年(nian)(nian)1月以來，金地(di)(di)集(ji)團重返土地(di)(di)市場(chang)，開(kai)始陸續在(zai)杭州(zhou)、上海兩地(di)(di)補(bu)倉住宅(zhai)地(di)(di)塊。據年(nian)(nian)報披露，2025年(nian)(nian)金地(di)(di)集(ji)團計劃新開(kai)工(gong)面積127萬(wan)平方米，同(tong)比將增加25.7%。

2020年以來金地集團業績情況 來源：百度股市通

房地產開發業務受挫，區域營收分化明顯

作為金地(di)集團主營業務的房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發，去年營收下降(jiang)明顯。

年報顯示，2024年金地集團的房地產開(kai)發、物業出租及(ji)其他(ta)分(fen)別(bie)實(shi)(shi)現收(shou)入(ru)600.26億元(yuan)、42.8億元(yuan)，同比分(fen)別(bie)減少(shao)29.77%、8.23%；物業管理實(shi)(shi)現收(shou)入(ru)78.08億元(yuan)，同比微增0.78%。

來源：金地集團2024年報

從地(di)區收入占(zhan)比來看，2024年金地(di)集團在華(hua)南、北方、華(hua)東、東南地(di)區分別(bie)實(shi)現(xian)收入136.56億元、188.87億元、201.82億元、99.52億元，同(tong)(tong)比分別(bie)減少8.3%、21.3%、49.95%、2.69%；在中西部實(shi)現(xian)收入94.37億元，同(tong)(tong)比增加11.84%。

商業(ye)物業(ye)方面，去(qu)年金地集(ji)團的(de)寫(xie)字樓物業(ye)在北(bei)京、深圳、上海(hai)、杭州、廣州、南京、武漢(han)、昆明(ming)和(he)蘇州等地新租(zu)、續租(zu)面積(ji)合計超過20萬平方米，出(chu)租(zu)率(lv)為77%；產(chan)業(ye)園項目累(lei)計出(chu)租(zu)率(lv)81%，金地威(wei)新累(lei)計簽約12個招商代理及研策咨詢類項目，提高(gao)輕資產(chan)拓(tuo)展(zhan)能力；長租(zu)公寓方面，成熟(shu)期(qi)項目出(chu)租(zu)率(lv)約93%。

來源：金地集團2024年報

金地(di)智慧服務(wu)(wu)通(tong)過對(dui)政府(fu)公建、設施服務(wu)(wu)、合(he)作(zuo)醫院、合(he)作(zuo)院校等業務(wu)(wu)的突破，在報(bao)告期末實現(xian)在管面積約2.52億平(ping)方(fang)米。

與(yu)此同時，代建作為(wei)金地(di)集團(tuan)的(de)多元(yuan)化業務之(zhi)一，在報告期末(mo)布局全(quan)國超60座城(cheng)市，累(lei)計簽(qian)約管理面積約3831萬平方米，新開(kai)拓了南京、武漢(han)、蘇(su)州等(deng)地(di)市場，并(bing)在深圳、西安、杭(hang)州、天(tian)津等(deng)城(cheng)市區域持續深耕，主要包括保障房、人(ren)才公寓(yu)、產業園、企業總部(bu)、存量更新、市政工程等(deng)業態項(xiang)目(mu)。

各項業(ye)務穩(wen)步開展，銷售(shou)規模(mo)位于行業(ye)第一(yi)梯隊，但與往年業(ye)績相(xiang)比，金地(di)集(ji)團(tuan)仍處在低谷期。房(fang)地(di)產銷售(shou)金額從2021年2867億元(yuan)，連續三年下滑至685.1億元(yuan)，相(xiang)比上一(yi)年的(de)1535.5億元(yuan)減少約55%；簽約面(mian)積471.4萬平(ping)方(fang)米，同比下降46.25%；房(fang)地(di)產業(ye)務結算毛利率14.11%，同比下降2.05個百分點(dian)。

在現(xian)有項目去庫存的同時，金地(di)(di)集(ji)團(tuan)去年實現(xian)房屋交付9.92萬戶。截至(zhi)2024年末，金地(di)(di)集(ji)團(tuan)總土地(di)(di)儲(chu)備約(yue)2916萬平方(fang)米(mi)，權益土地(di)(di)儲(chu)備約(yue)1245萬平方(fang)米(mi)。而公(gong)司(si)上一年的總土地(di)(di)儲(chu)備約(yue)4100萬平方(fang)米(mi)，權益土地(di)(di)儲(chu)備約(yue)1800萬平方(fang)米(mi)。

華南區域(yu)作為金(jin)地集團(tuan)的(de)大本營(ying)(ying)，面對房地產市(shi)場(chang)的(de)激烈競爭(zheng)，公司(si)采取新的(de)獲(huo)客(ke)模式，構(gou)建涵蓋全民營(ying)(ying)銷、社群運營(ying)(ying)、線上營(ying)(ying)銷等獲(huo)客(ke)體系。東南區域(yu)則是通過戶型(xing)拼接及改造，以(yi)“一戶多型(xing)”豐富產品(pin)線推動嘉(jia)興錦粼鳴廬、舟山海絲(si)未來社區等存量項目現(xian)房銷售。

去年償付200億元到期債務，2025年新開工計劃增長

從持續經營的(de)角度，“降負債(zhai)”是金(jin)地集(ji)團2024年的(de)重頭(tou)工作(zuo)。

報告(gao)期(qi)內，金地集團(tuan)(tuan)足額償(chang)付共約200億元公開市(shi)場到(dao)期(qi)債務，未出現債務違(wei)約。截至報告(gao)期(qi)末，金地集團(tuan)(tuan)的有息負(fu)債余額從2023年(nian)末的919億元降(jiang)(jiang)至735億元，下(xia)降(jiang)(jiang)18.9個(ge)(ge)百分點；債務融資加權平(ping)均成本為(wei)4.05%，較上(shang)一年(nian)度下(xia)降(jiang)(jiang)31個(ge)(ge)BP；貨幣資金由(you)上(shang)一年(nian)的297.4億元減少至227.3億元，為(wei)近8年(nian)來最(zui)低(di)。

目前，金地集團的有(you)息負(fu)債中96.3%為(wei)銀行借款(kuan)，資產(chan)負(fu)債率(lv)為(wei)64.8%，扣除(chu)合同負(fu)債后(hou)的資產(chan)負(fu)債率(lv)為(wei)59.7%，較上年降低1.6個百分點，凈負(fu)債率(lv)為(wei)49.1%。

來源：金地集(ji)團2024年(nian)報(bao)

在收入和利潤(run)下降(jiang)的(de)同(tong)(tong)時，金地集團壓降(jiang)了營業成本(ben)和三費支(zhi)出。報告期內，公司減少了銷售推(tui)廣服務費以致整體銷售費用同(tong)(tong)比下降(jiang)26.87%至(zhi)(zhi)21.74億元(yuan)；發生管理(li)費用同(tong)(tong)比下降(jiang)36.33%至(zhi)(zhi)29.32億元(yuan)。

中金公(gong)司研報(bao)認(ren)為(wei)，金地(di)(di)集團因(yin)存貨資(zi)(zi)產計提減值、表外項目(mu)形成投資(zi)(zi)虧損等原因(yin)，歸母凈利(li)潤(run)最終同比轉虧至61億(yi)(yi)元，符合(he)預期。公(gong)司在(zai)報(bao)告期內盤活資(zi)(zi)產、籌措資(zi)(zi)金，實現經營性現金凈流(liu)入136億(yi)(yi)元，順利(li)完成公(gong)開債兌(dui)付壓力過(guo)峰，且時隔16個月后重啟拿(na)地(di)(di)投資(zi)(zi)，公(gong)司經營表現有(you)望(wang)穩(wen)步修復，實現從財務(wu)到(dao)經營的“困境(jing)反轉”投資(zi)(zi)邏(luo)輯切換。

“金地(di)集團順利渡過(guo)信用債兌付(fu)高峰期，剩余存量債務(wu)(wu)問題亦有改善。信用債務(wu)(wu)集中(zhong)兌付(fu)高峰為(wei)2023年(nian)四季(ji)度(du)至(zhi)2024年(nian)底，當(dang)前(qian)財務(wu)(wu)壓力緩釋已(yi)較充分。”中(zhong)金公司研報指出。

金地(di)(di)(di)集團方面認為(wei)，從中長期來看，房地(di)(di)(di)產行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)仍是重要的(de)支柱產業(ye)(ye)(ye)(ye)，有(you)大量的(de)改善需(xu)(xu)求和(he)(he)城鎮(zhen)化(hua)(hua)(hua)需(xu)(xu)求支撐(cheng)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)發展(zhan)。公司將繼續堅持提升產品競爭力(li)(li)和(he)(he)盈(ying)利(li)能力(li)(li)，在立足住宅主業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)前提下(xia)，緊跟客戶需(xu)(xu)求，大力(li)(li)挖(wa)掘存量資(zi)產運營價值，同時積極應(ying)對地(di)(di)(di)產行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)變化(hua)(hua)(hua)，探索行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)新發展(zhan)模式，更好地(di)(di)(di)順應(ying)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)周期變化(hua)(hua)(hua)進行(xing)多元化(hua)(hua)(hua)發展(zhan)。

“近年(nian)來，公司將確(que)保現金流安全作為首要任務，自(zi)2022年(nian)開始縮減土(tu)地投(tou)資(zi)，新開工(gong)和竣(jun)工(gong)面積亦(yi)逐年(nian)下(xia)降。”金地集團介紹，根據公司經營調(diao)度安排，2025年(nian)計劃(hua)新開工(gong)面積127萬(wan)平方米(mi)，竣(jun)工(gong)面積468萬(wan)平方米(mi)。未來，公司將繼續堅持安全審慎原則，根據市場情況和自(zi)身資(zi)源情況，擇機進行(xing)投(tou)資(zi)拓展工(gong)作。同(tong)時，合理(li)安排新開工(gong)和竣(jun)工(gong)計劃(hua)，嚴(yan)控交(jiao)付進度和品質。

今年(nian)1月以來，金地集團在(zai)杭(hang)州(zhou)臨(lin)平老城(cheng)區和(he)上海松江新城(cheng)各(ge)獲取一宗宅地，合(he)計(ji)全口徑金額10億元，權益比例26%。中金公司研報(bao)認(ren)為(wei)，金地集團年(nian)內或(huo)將延續體量小、流速快(kuai)、以合(he)作(zuo)為(wei)主且布局核心城(cheng)市的(de)投資(zi)策略(lve)，或(huo)逐步帶動銷售表現改善，形成(cheng)經營端(duan)良(liang)性循環(huan)。

中(zhong)指研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)主(zhu)管陶淑茹分指指出，金地(di)集(ji)團(tuan)通(tong)過(guo)經(jing)營性物業抵(di)押和股權質押等(deng)多種(zhong)融資方式，將銀行端負(fu)債規(gui)模(mo)和融資成本保持(chi)在合理區(qu)間。整體來看，金地(di)集(ji)團(tuan)財務壓(ya)力緩(huan)釋(shi)，2025年恢復拿地(di)，可持(chi)續發展能力增強。

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封面圖片來源：每日經濟(ji)新聞 劉國梅(mei) 攝