每經記者｜張文(wen)瑜    西(xi)安    每經編輯｜賀娟娟

樓(lou)市“小陽春(chun)”過后(hou)，平靜許久的西安(an)土拍市場(chang)，終于火起來了。

據《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者不完全統計(ji)，截至5月23日(ri)，西(xi)安5月份已成(cheng)(cheng)交(jiao)超10宗住宅、商服用地(di)(di)，總成(cheng)(cheng)交(jiao)金額約70億(yi)元，多宗地(di)(di)塊溢價成(cheng)(cheng)交(jiao)，最高溢價率達18.32%，土拍熱度顯著回升。

與此同(tong)時，區(qu)域分化特(te)征進一步凸顯，港務片區(qu)、高新區(qu)等核心區(qu)域成為房(fang)企(qi)爭相押注的“熱土”。

上海(hai)易居房地(di)產研究院副院長嚴躍進(jin)認為(wei)，從(cong)市(shi)場(chang)(chang)邏輯(ji)來(lai)看，當(dang)前房屋銷售市(shi)場(chang)(chang)呈現顯著(zhu)的區域(yu)集中度(du)特征(zheng)，核心地(di)段及(ji)高端住宅項(xiang)目(mu)成(cheng)為(wei)市(shi)場(chang)(chang)主力承(cheng)接點，這種結構性特征(zheng)直(zhi)接傳導至土(tu)地(di)市(shi)場(chang)(chang)，促使土(tu)地(di)資(zi)源配置向高價值區域(yu)集聚。

隨(sui)著多(duo)宗地塊陸(lu)續掛牌(pai)，預計(ji)西(xi)安這波土拍(pai)高熱度(du)將延續至6月。

最高溢價18.32%

截至5月(yue)23日，5月(yue)西安土地市場(chang)累計成交(jiao)超10宗(zong)住宅及商服(fu)用地，總(zong)成交(jiao)金額(e)約70億元。多宗(zong)優質(zhi)地塊溢價(jia)成交(jiao)，最高溢價(jia)率達18.32%，顯示出市場(chang)信心(xin)顯著回升。

如5月19日，中鐵置業以10.3億元拿下曲江二期(qi)約65畝低密地塊，該地塊緊鄰曲江第三小學(xue)、電競產業(ye)園等(deng)優質配套，未來將(jiang)開發高端低密住區。

5月(yue)8日，陜(shan)西保利10.155億摘得1宗75.188畝住宅用地，土地單價(jia)(jia)1351萬元(yuan)/畝，樓面單價(jia)(jia)8104元(yuan)/㎡。

來源：西安市公共資(zi)源交易中心

同天(tian)，金灣地(di)(di)產以8.11億元的底(di)價競得(de)灃(feng)(feng)東新城科統片(pian)區(qu)1宗(zong)住(zhu)宅用地(di)(di)，折合地(di)(di)價1073.18萬元/畝(mu)(mu)、樓面地(di)(di)價6446.26元/㎡；灃(feng)(feng)業地(di)(di)產7.56億摘得(de)1宗(zong)70.277畝(mu)(mu)住(zhu)宅用地(di)(di)，土地(di)(di)單(dan)價1076萬元/畝(mu)(mu)，樓面單(dan)價6454元/㎡。

值得注意的(de)是，前者(zhe)為(wei)西咸集團旗下(xia)商業(ye)性房地產開發業(ye)務(wu)的(de)重要承接主體，后者(zhe)是西咸集團旗下(xia)西咸城投(tou)下(xia)屬(shu)的(de)責任國企，此前項目有(you)灃業(ye)·瑯樾府(fu)等。

來源：西安市公共(gong)資(zi)源交易中心(xin)

作為5月土拍主陣地(di)之(zhi)一，港(gang)務(wu)片(pian)區接連誕生多個高價(jia)地(di)塊(kuai)。

5月7日，綠城(cheng)以13.93億(yi)元競得奧體板塊82.676畝宅地，樓(lou)面價(jia)10110元/㎡，溢(yi)價(jia)15.8%，為西安今年首(shou)個(ge)溢(yi)價(jia)成交(jiao)地塊。該地塊吸(xi)引了綠城(cheng)、龍翔(xiang)等(deng)房(fang)企參與競拍(pai)。

5月19日，龍翔地產以5.168億元總價競得港務片區34.179畝(mu)地塊，樓面價9072元/㎡，溢價率18.32%，成為區域第三高價地，該(gai)地塊同樣受到綠城中國、中天(tian)西北等實力房企的(de)角逐。

值得(de)注意的是，5月21日(ri)，浐灞(ba)國際港掛牌2宗商(shang)住地塊,總(zong)計出(chu)讓(rang)面積(ji)61423.22平方(fang)米,起始總(zong)價12.885億元。

其中，編號GW1-22-17地塊，位于港澤路以北、全運路以東，用途為住宅、商服用地，起始樓面價9624.52元/平方米，港務片(pian)區奧(ao)體核心最后一宗住宅用(yong)地，有望(wang)再創區域新高。

高(gao)新區(qu)(qu)也同樣備受關注。5月16日，卓逸(yi)地(di)產13.2億摘得高(gao)新區(qu)(qu)絲路軟(ruan)件城GX3-24-22地(di)塊，樓面價11006元/㎡，成(cheng)為(wei)2025年高(gao)新首宗“萬元地(di)”。

與此同時(shi)，高新區的商服(fu)用地交易(yi)也十分活(huo)躍(yue)。

其中，西(xi)安瀾宸商(shang)(shang)業(ye)運營管理(li)有(you)限(xian)公司(si)、西(xi)安萬(wan)瀾商(shang)(shang)業(ye)管理(li)有(you)限(xian)公司(si)以 1.323億(yi)(yi)元摘1宗(zong)38.851畝商(shang)(shang)服(fu)用(yong)地，計劃打造萬(wan)匯廣場(chang)商(shang)(shang)業(ye)總(zong)部(bu)項目(mu)，該項目(mu)總(zong)投資達(da)6億(yi)(yi)元。

陜西(xi)泰(tai)源德林(lin)置業發展(zhan)有限公司則以1.125億元摘得1宗(zong)17.296畝商務金(jin)融用地，用于建設大(da)源實(shi)業西(xi)北總部項目。

一位西安房地產業內人士向記者表示，從土地供應看，主城區土地稀缺，港務片(pian)區(qu)與高新(xin)區(qu)（尤(you)指高新(xin)三(san)期絲路科學(xue)城、軟件城）作為(wei)新(xin)區(qu)，土地充裕且(qie)品質高，配套利好兌現快。房企(qi)需要考(kao)慮安全(quan)性與去化速度，港務片區(qu)依(yi)托優質(zhi)教育資源(yuan)布局(ju)，精準(zhun)吸引改善(shan)型(xing)換房客群(qun)，而高(gao)新區(qu)憑借產業密集帶來(lai)的人口紅利，形成支撐高(gao)端項目溢價去化的市場基礎。這種(zhong)投(tou)資集中(zhong)度的提升(sheng)，也預示著(zhu)兩大區(qu)域將成為未來(lai)十年西安(an)城市空間拓展與產業升(sheng)級(ji)的核(he)心承載區(qu)。

市場分化加劇

盡管核(he)心地塊受熱(re)捧，但(dan)非核(he)心區域(yu)仍面臨流拍壓力。

以灞橋區(qu)”BQ2-19-112“地塊(kuai)(kuai)為例，其2022年4月首次掛(gua)牌(pai)，經歷兩(liang)次流(liu)拍(pai)、累計降價約(yue)3億(yi)元后，仍(reng)“無人問(wen)津”。今(jin)年以來，臨(lin)潼新(xin)區(qu)、未央等區(qu)域也(ye)陸續出現地塊(kuai)(kuai)流(liu)拍(pai)，不得不重(zhong)新(xin)掛(gua)牌(pai)調整(zheng)策略。

來源：西(xi)安市公共資源交(jiao)易(yi)中心

這充分體現出房企在面(mian)對配套不(bu)足、界面(mian)欠佳(jia)區域時的謹慎態(tai)度。

上(shang)述業內(nei)人士(shi)向每經記者坦言，眾(zhong)多全國性房(fang)企(qi)(qi)選(xuan)擇布局西(xi)安，也(ye)是對(dui)西(xi)安后期(qi)市(shi)場持相對(dui)樂(le)觀(guan)態度的體現。當(dang)下，能(neng)讓房(fang)企(qi)(qi)實(shi)現盈利并快速回(hui)籠資金(jin)的城市(shi)屈指可數。搶先拿地(di)、留住團隊，房(fang)企(qi)(qi)才能(neng)搶占市(shi)場先機，且西(xi)安優質樓盤始終(zhong)不愁銷(xiao)售，房(fang)企(qi)(qi)沒(mei)有后顧之憂。

“未來土(tu)拍(pai)市場“兩極分(fen)化”的(de)特征預計(ji)將(jiang)持(chi)續。熱(re)門板塊(kuai)的(de)優(you)質地(di)塊(kuai)依(yi)舊會成(cheng)為房企競相爭奪的(de)焦點，外圍區域以(yi)及主城區內(nei)部分(fen)素質欠(qian)佳的(de)地(di)塊(kuai)，即便低價出(chu)讓(rang)，也難逃(tao)流拍(pai)或國企兜底的(de)命運。”上述人(ren)士進一步(bu)表示。

非常明顯的一點(dian)是，當前房(fang)企(qi)拿地高度聚(ju)焦(jiao)板塊庫(ku)存合理(li)性，去化周期成(cheng)為(wei)關(guan)鍵考量因素。

港(gang)務(wu)、城南雖新增庫存量居首，但(dan)憑借較快的流速，去化(hua)周(zhou)期最短；曲(qu)江新區、灃東(dong)新城項目整(zheng)體供應不大，但(dan)去化(hua)率在全市來(lai)說相對較高。

銷售數(shu)據也進一步印證了核心區域的市場熱度。

據《中指研究院》數據，2025年前4月西安銷售TOP20項目中，港務片(pian)區3個項目上(shang)榜(bang)，招商西安(an)璽以13.7億元銷(xiao)售額拔得(de)頭籌；高新(xin)區更是有(you)7個項目入圍，合(he)計貢獻(xian)42.7億元業績(ji)。

其次是教育資(zi)源加持，名校落地(di)成關鍵溢價因素(su)。

如港務(wu)區通過合作(zuo)辦學(xue)、“名校+”等(deng)模(mo)式，成功引(yin)入(ru)鐵一中、陜師大附(fu)中、高(gao)新(xin)一中、交(jiao)(jiao)大附(fu)中等(deng)優質教育(yu)資源(yuan)，極大提升(sheng)了板(ban)塊的吸(xi)引(yin)力與競爭(zheng)力，由此引(yin)發(fa)了兩宗土地(di)溢價(jia)成交(jiao)(jiao)。

上述業內人(ren)士坦言，該項(xiang)目(mu)價值主要由稀缺性造(zao)就。作為區域(yu)內的(de)(de)重要加分項(xiang)，名校資源本就屬于 “奇(qi)貨可居” 的(de)(de)范疇(chou)，疊加奧體板塊的(de)(de)規劃(hua)利(li)好(hao)與區域(yu)內最后一(yi)塊開(kai)發(fa)(fa)地塊的(de)(de)屬性，兼(jian)具(ju)一(yi)定機遇。操盤的(de)(de)兩大開(kai)發(fa)(fa)商綠(lv)城與龍翔(xiang)，均在港務區擁(yong)有多個成功開(kai)發(fa)(fa)項(xiang)目(mu)，有些(xie)路徑依(yi)賴的(de)(de)意味，未來的(de)(de)去化具(ju)體要交給市場去驗(yan)證。

此外，高新(xin)中央創新(xin)區(qu) F6-02、A5-01 新(xin)建(jian)(jian)小學(xue)建(jian)(jian)設進度加快，預計將為區(qu)域教(jiao)育(yu)配套帶(dai)來(lai)顯著提升，這無疑為該區(qu)域土地市場(chang)注入(ru)新(xin)的活力(li)。

從(cong)近期土(tu)地出讓動態來看，市場熱(re)度有(you)望(wang)延續。

目前，西安市公共(gong)資源(yuan)交易中心已掛(gua)牌多宗地塊，如高(gao)新區云水六路 “GX3-36-13” 地塊起(qi)拍價(jia)11.02億元(yuan)；絲路軟件城“GX3-2-76”住宅、商服地塊起(qi)拍價(jia)高(gao)達17.68億元(yuan)。

未央(yang)區擬(ni)供應3宗(zong)住宅用地(di)，其中二環(huan)內龍首村(cun)板塊(kuai)的“WY10-29-215”地(di)塊(kuai)，具備稀缺地(di)段(duan)優(you)勢，起(qi)拍價13.41億元，預計將(jiang)引發房(fang)企激(ji)烈角逐。

來(lai)源(yuan)：西(xi)安(an)市(shi)公共(gong)資源(yuan)交易中心(xin)

綜(zong)合判斷，西安土(tu)拍市場的高熱(re)度態勢或將延續至6月，核心區域(yu)土(tu)地競(jing)爭(zheng)也將持續白熱(re)化。

封面(mian)圖片來源(yuan)：VCG211500910965