每經(jing)記者｜劉(liu)頌(song)輝(hui)    每經(jing)編輯｜陳(chen)夢妤     

杭州陽(yang)光城檀映(ying)里 每經(jing)記者 劉頌輝 攝(she)

彼時，陽光(guang)(guang)城(cheng)集(ji)團穩居全(quan)(quan)國房企第一(yi)梯隊。年(nian)報顯示(shi)，2020年(nian)，陽光(guang)(guang)城(cheng)集(ji)團完成了全(quan)(quan)年(nian)“雙千(qian)億(yi)”目標，累計銷(xiao)售金額達(da)到2180億(yi)元，在規模房企中排名第18位，頗具實(shi)力。

然而，正當周阿姨他們沉浸在置業的喜悅中時，開發商被傳資金鏈出問題，樓盤的施工進度也變得遲緩，他們開始擔心能否順利交房。

就在周(zhou)阿姨買房的2021年9月，陽光城集團爆(bao)發(fa)流動性(xing)危機(ji)。與此同時，境外(wai)債務(wu)逾期觸發(fa)交叉違(wei)約。后(hou)來(lai)，可用資金也枯竭，陽光城最終于2023年8月16日在深(shen)交所退市。

同(tong)時期(qi)，其他(ta)一些規模(mo)房企的日子也不好過，佳(jia)兆業(ye)、藍(lan)光發展、陽光100中國、恒大集團、花樣(yang)年、當代置業(ye)和(he)新力控股等紛(fen)紛(fen)因(yin)為債務兌付困難，宣(xuan)告出險。

周阿姨他們能(neng)拿到(dao)房子(zi)嗎(ma)？

浙江(jiang)省自然(ran)資(zi)源廳自然(ran)資(zi)源確權(quan)(quan)登(deng)(deng)記(ji)局一位負責(ze)人(ren)向(xiang)每經記(ji)者(zhe)介紹(shao)，陽光城檀映里在2021年被列為杭(hang)州市級房地(di)產風險(xian)項目(mu)，涉及已預售網簽(qian)住宅業(ye)主(zhu)222戶。后來，拱墅區工作專班出(chu)手(shou)，該樓盤于(yu)2023年9月30日完成了集中交付。但因開發(fa)商(shang)資(zi)金緊張，無(wu)力償還銀行開發(fa)貸，拖欠工程款，項目(mu)被法(fa)院(yuan)查封，無(wu)法(fa)辦理首次(ci)登(deng)(deng)記(ji)，業(ye)主(zhu)們無(wu)法(fa)拿到(dao)不動產權(quan)(quan)證。

在浙江(jiang)省“民呼我為”統一平臺上，有陽(yang)光城檀映里(li)網友反(fan)映，小區按(an)照購房合同于2023年9月(yue)30日交(jiao)房，3個月(yue)可辦理不動產權證，但截至2024年3月(yue)仍辦不下來，且(qie)無具體(ti)辦證時(shi)間。

合力

“周邊(bian)配套的優質學(xue)校多，買(mai)房時主(zhu)要(yao)是(shi)看(kan)中(zhong)了這點。”一位2021年(nian)在陽光城檀映里買(mai)房的業主(zhu)介(jie)紹(shao)，許多要(yao)為(wei)孩(hai)子辦理入(ru)學(xue)手續的家長，通過網絡問政平臺(tai)等方(fang)式發帖，向相關(guan)部門求助。

杭州市拱墅區住(zhu)建局住(zhu)房保障和房產市場(chang)科一位負責人告訴每經記者，在了解購房業主的實際情況后，住(zhu)建部門與屬地(di)街道組建了業主代(dai)表(biao)溝通群。同(tong)時(shi)，梳(shu)理(li)該小區業(ye)主子女入(ru)學的個性化需求，解(jie)決入(ru)學落戶問題。

針對無法辦理不動產(chan)權(quan)證(zheng)的問題，在拱墅區政府(fu)支持(chi)下(xia)，配(pei)合(he)區法(fa)院開(kai)展(zhan)與項目(mu)公司、開(kai)發(fa)貸銀行的溝通協調，邀(yao)請(qing)杭州市(shi)(shi)(shi)住房(fang)保(bao)障和房(fang)產管理局聯合(he)市(shi)(shi)(shi)不動產、市(shi)(shi)(shi)中級人民(min)法(fa)院等部門(men)為項目(mu)辦證提供業務指導。

北京盈(ying)科（上海(hai)）律(lv)師事(shi)務(wu)所全球(qiu)合(he)伙人、盈(ying)科上海(hai)房地(di)產(chan)法律(lv)事(shi)務(wu)部主任郭韌分析道：

2015年5月，《最高人民法(fa)院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》開始施行，第二十九條對物權優先作出例外規定：

2022年11月12日，央行、住建部等部門聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，支持優質房地產(chan)企業(ye)合理使用(yong)預售監管(guan)資(zi)金，防范化解房地產(chan)企業(ye)流動性風(feng)險。

2023年(nian)1月，央行(xing)(xing)、銀保(bao)監會出臺《改善優(you)質房企資產負債表計(ji)劃行(xing)(xing)動方(fang)案》，提出加快(kuai)新增(zeng)1500億元(yuan)保(bao)交(jiao)樓專項借(jie)款投放等(deng)一系(xi)列工作安排。

2024年1月，住建(jian)(jian)部、金融(rong)監管總局聯合發布《關于(yu)建(jian)(jian)立城(cheng)市房(fang)(fang)地產融(rong)資協(xie)調機制的通(tong)知》，旨在更加精(jing)準支持(chi)房(fang)(fang)地產項目合理融(rong)資需求(qiu)。

前述(shu)浙(zhe)江省自然資源廳自然資源確(que)權登(deng)(deng)記(ji)局負責人向每經記(ji)者(zhe)表(biao)示，在推進化解登(deng)(deng)記(ji)前端(duan)環(huan)節歷(li)史(shi)遺(yi)(yi)留(liu)(liu)(liu)問題方面(mian)，經浙(zhe)江省政(zheng)府同意(yi)，浙(zhe)江省自然資源廳印(yin)發了《關于加快(kuai)解決不動(dong)(dong)產登(deng)(deng)記(ji)若干歷(li)史(shi)遺(yi)(yi)留(liu)(liu)(liu)問題的指導意(yi)見(jian)》，針對用地手續不全、欠繳土(tu)地價款等主要歷(li)史(shi)遺(yi)(yi)留(liu)(liu)(liu)問題，明確(que)了16條處置意(yi)見(jian)。建(jian)成不動(dong)(dong)產登(deng)(deng)記(ji)前端(duan)歷(li)史(shi)遺(yi)(yi)留(liu)(liu)(liu)問題處置監管系統，建(jian)立房地歷(li)史(shi)遺(yi)(yi)留(liu)(liu)(liu)問題化解工作會商(shang)機制，解決涉及多(duo)部門(men)職(zhi)責的問題。

圖源(yuan)｜浙(zhe)江(jiang)省自然資源(yuan)廳官網

該負責人向每經記者總結了陽光城(cheng)檀映里歷史遺(yi)留(liu)問題的化解(jie)歷程(cheng)：

區專(zhuan)(zhuan)班(ban)督(du)(du)促項(xiang)目公司合理安排工(gong)程進度表，制定(ding)資(zi)金撥(bo)付(fu)計劃，落實專(zhuan)(zhuan)業部門按照既(ji)定(ding)節點開展督(du)(du)查。通過上(shang)門溝通、協調推進、約談督(du)(du)促等手(shou)段，解決因其(qi)他項(xiang)目債(zhai)務糾紛(fen)導致的項(xiang)目竣(jun)工(gong)備案資(zi)料蓋章問(wen)題。2023年(nian)9月28日完成竣(jun)工(gong)備案，9月30日完成集中交付(fu)。

與此同時，根據最高(gao)人民法院(yuan)印發的法釋〔2023〕1號文件相關規定，針對無法辦證的問題，省市區三級房地產風險處置專班緊密聯動，召開30余次專題協調會，尋找化解路徑。

通(tong)過法院開具(ju)協助執行通(tong)知書等方式(shi)，2024年6月(yue)12日(ri)完成首次(ci)(ci)登記(ji)，成功推進222戶已售房(fang)屋(wu)順(shun)利辦(ban)證。（首次(ci)(ci)登記(ji)）次(ci)(ci)日(ri)10時止(zhi)，就有(you)超過50%的(de)業主通(tong)過“交房(fang)云登記(ji)”取得不(bu)動產權證（電子）。

屬(shu)地政府則積極協(xie)調教育、屬(shu)地街道及(ji)相(xiang)關(guan)學(xue)校(xiao)，15戶(hu)存在入學(xue)需求家庭全部(bu)解決入學(xue)資格(ge)問題(ti)，所有住宅業主均(jun)可按相(xiang)關(guan)流程正常辦(ban)理落戶(hu)。

如愿

從(cong)2020年(nian)10月(yue)25日(ri)(ri)首次(ci)(ci)開盤(pan)(pan)到2024年(nian)6月(yue)12日(ri)(ri)完成首次(ci)(ci)登記，1326個(ge)日(ri)(ri)夜，這個(ge)位于浙江杭州的商品房小區(qu)，由熱門紅盤(pan)(pan)變為出(chu)險樓盤(pan)(pan)，又(you)在各方合(he)力之下起死(si)回生。

令人寬慰的(de)是(shi)，每經記者在(zai)杭(hang)州和上海兩地(di)調查發現，一些(xie)開發商(shang)在(zai)化解歷史遺留問題房(fang)屋、協助購(gou)房(fang)者辦理不動產權證書(shu)等方(fang)面，亦沒有缺位。

一家大型民營房企內部人士坦言，雖然公司在上海的項目運營陷入困難，但是在解決業主不動產權證書問題上從未“躺平(ping)”，在法規允許的情況下，一直在與法院、銀行系統聯系，配合業主完成辦證。

“到目前為(wei)止，我們(men)還在(zai)定(ding)期與銀(yin)行方面溝通交流(liu)，為(wei)解決后續問題(ti)爭取(qu)一條(tiao)雙贏的方法路徑。”陽光城檀(tan)映(ying)里項目負責人向每經記(ji)者表示(shi)。

5月15日，自(zi)然資源部(bu)自然資源確權登記局局長胡善順在介紹各地化解歷史遺留問題、為群眾辦理不動產權證書工作進展時說，針對用地手續不完善、開發主體滅失、房地信息不一致等歷史遺留問題，自(zi)然資源部(bu)門堅持分類施策，打通問題化解路徑，建立“國家-省-市-縣”四級到戶臺賬，責任到人、掛號銷賬，按月調度工作進展、實地調研督促、總結推廣典型經驗、舉辦視頻培訓，化解難題工作成效顯著。

根據自然資源部披露的案例，廣州市近年來將納入化解的44個項目2453套房屋產權登記歷史遺留問題全部解決，理清“舊賬”，打通“證結”；海南省自2021年起，化解了1161個項目的歷史遺留問題，惠及20.7萬戶家庭等。

中國國土(tu)經濟學會理事長、國家發改委國土(tu)開發與地區經濟研究(jiu)所原所長肖金(jin)成(cheng)分析表示(shi)，化解歷史遺留問題(ti)，購(gou)房(fang)者(zhe)領(ling)到不動(dong)產權證書后，原本(ben)無法交易的房(fang)屋就能夠進(jin)入市場(chang)，實現順暢交易或抵(di)押融資等。這有利(li)于激發市場(chang)活躍度，提(ti)升房(fang)地產業的信心和預期。

從“紙上產權”變成“手中(zhong)紅(hong)本(ben)本(ben)”，周阿姨表示(shi)，孫子孫女(nv)今年已(yi)如愿(yuan)轉入了小區對(dui)口學校。

封面圖片來源：每經記者 劉頌(song)輝(hui) 攝