每經記者｜陳(chen)利    每經編輯(ji)｜魏文藝    

房地產市(shi)場繼續朝著止跌(die)回(hui)穩方向邁進。

6月16日，國(guo)家統計(ji)局發(fa)布數據顯示，5月(yue)份(fen)，全國70個(ge)大中(zhong)城市中(zhong)，各線城市新建商(shang)品住宅銷售價格同比(bi)降(jiang)幅(fu)繼續收窄(zhai)，但環(huan)比(bi)仍呈下降(jiang)趨勢。

盡管整(zheng)(zheng)體房地產市場(chang)仍處于調整(zheng)(zheng)期，但(dan)并未(wei)影響(xiang)部分(fen)熱點城(cheng)市新房價(jia)(jia)格的持續上(shang)(shang)(shang)(shang)漲。5月(yue)(yue)份，杭(hang)州(zhou)新房價(jia)(jia)格以0.8%的環(huan)比(bi)漲幅領跑70城(cheng)，上(shang)(shang)(shang)(shang)海環(huan)比(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲0.7%緊隨其后。此外，成都(dou)、南寧、合肥、長沙等11個(ge)城(cheng)市的新房價(jia)(jia)格環(huan)比(bi)均有(you)不同程(cheng)度的上(shang)(shang)(shang)(shang)漲，部分(fen)城(cheng)市已環(huan)比(bi)連續上(shang)(shang)(shang)(shang)漲超(chao)過5個(ge)月(yue)(yue)。此外，上(shang)(shang)(shang)(shang)海、杭(hang)州(zhou)和太原成為5月(yue)(yue)新房價(jia)(jia)格同比(bi)仍在上(shang)(shang)(shang)(shang)漲的城(cheng)市。

克而瑞(rui)集團董事(shi)長(chang)、上海(hai)易居(ju)房地(di)產研究院(yuan)院(yuan)長(chang)丁祖昱(yu)在(zai)報告中指出，自2024年10月份以(yi)來，單月商(shang)(shang)品(pin)(pin)房銷售面(mian)積同比降幅已經(jing)連續(xu)8個月低(di)于5%，需(xu)求側筑底企(qi)穩信號愈加明(ming)確(que)。此外，5月商(shang)(shang)品(pin)(pin)住房算術平均價格重(zhong)新回到1萬元/平方米(mi)以(yi)上，側面(mian)印證了“好房子”政策穩步推進(jin)，高品(pin)(pin)質房源正在(zai)占領更大的市場份額。

不過(guo)與此同時，包括(kuo)揚州、長春等在(zai)內的(de)三四線城市新房價格(ge)已連續多月下降，其(qi)中5月的(de)下降幅度就超過(guo)了0.5%，同比下降幅度更是超過(guo)5%，市場分化明(ming)顯。

多位(wei)業內人士在(zai)接受《每日經濟新聞》記(ji)者采訪時表示，分(fen)化是近幾年房地產市(shi)(shi)場的(de)常態，“少數一二級市(shi)(shi)場交(jiao)易活(huo)躍的(de)核心城市(shi)(shi)，將成(cheng)為市(shi)(shi)場發展企穩向好的(de)風(feng)向標”。

從(cong)銷售端來(lai)看，5月(yue)(yue)份，全(quan)國新建(jian)商品房銷售面(mian)(mian)積7053萬平方(fang)米(mi)、銷售額7056億元，環比(bi)分別增長10%和13%；庫存方(fang)面(mian)(mian)，5月(yue)(yue)末(mo)(mo)，全(quan)國商品房待售面(mian)(mian)積較(jiao)4月(yue)(yue)末(mo)(mo)減少715萬平方(fang)米(mi)，連續三個月(yue)(yue)減少。

就在6月13日，國務院(yuan)常務會議指出，要(yao)對全國房(fang)地產(chan)已(yi)供(gong)土地和在建項目進行摸(mo)底，進一步優化現有政(zheng)策，提升(sheng)政(zheng)策實施的系統性有效性，多(duo)管齊(qi)下(xia)穩定(ding)預期、激活需求(qiu)、優化供(gong)給、化解風險(xian)，更大(da)力度推動房(fang)地產(chan)市場止跌回穩。

上海易居(ju)房地產研究院(yuan)副(fu)院(yuan)長嚴躍進(jin)分析指出(chu)，政(zheng)策上強調優化(hua)和提升系統性和有效性，體(ti)現了(le)政(zheng)策進(jin)一步寬松和精準化(hua)的要求。這也(ye)意味著，各地樓市政(zheng)策后(hou)續會有一波2.0優化(hua)版(ban)本。

來源：國家統計局

杭州：限價放開后房價結構性上漲

6月17日，位(wei)于杭州(zhou)城東新城安(an)琪兒板塊(kuai)的錦上(shang)萬象府(fu)領到首張(zhang)預售證，均價65600元/平(ping)方米。

據公開(kai)信息，在(zai)(zai)2024年(nian)11月15日舉行的杭州土(tu)拍中，濱(bin)江(jiang)集團以(yi)樓面(mian)價40479元/平方米競(jing)得安琪兒板塊一宗宅地，并在(zai)(zai)此打(da)造錦(jin)上萬象府項(xiang)目。這也是(shi)杭州城(cheng)東(dong)新城(cheng)首個不(bu)限價項(xiang)目，共(gong)規劃(hua)了4幢(chuang)高層和2幢(chuang)疊(die)墅(shu)。

據記者(zhe)了(le)解，2024年，該板塊曾有(you)翡(fei)翠(cui)嘉運府、翡(fei)翠(cui)錦(jin)和(he)府兩(liang)個限價樓盤入市(shi)，住(zhu)宅限價均為(wei)46500元(yuan)/平方米(mi)。據此來(lai)看(kan)，即將入市(shi)的錦(jin)上萬象府相較于去年這兩(liang)個項(xiang)目均價上調了(le)19100元(yuan)/平方米(mi)。

國家(jia)統(tong)計(ji)局數據顯(xian)示，今(jin)年(nian)5月，杭州新建商品住宅(zhai)銷售價(jia)(jia)格以0.8%的(de)環比漲幅領(ling)跑全(quan)國70城(cheng)；同比則上(shang)(shang)漲了1.6%，成為全(quan)國新房價(jia)(jia)格同比仍處于(yu)上(shang)(shang)漲通道的(de)三個城(cheng)市之(zhi)一。

據克而(er)瑞監測，5月份，杭州十(shi)區商(shang)品住宅成交面積56萬平方米，環比下降4%；成交均(jun)價34990元/平方米，環比上漲3%。從區域來看，新(xin)(xin)天地(di)、拱宸(chen)橋、江灣新(xin)(xin)城、云谷、運(yun)河新(xin)(xin)城為(wei)高關注度板塊，新(xin)(xin)開(kai)盤(pan)中(zhong)簽率保(bao)持(chi)在20%以下。

進入(ru)6月份，這(zhe)一(yi)趨勢仍(reng)在延續。上周(zhou)（6月9日—15日），杭州全(quan)市共(gong)成交(jiao)新建(jian)商品住宅626套，環比(bi)增加9%；成交(jiao)均價(jia)(jia)31972元(yuan)/平方米，環比(bi)上漲4%。其中，蕭山區(qu)的(de)新房均價(jia)(jia)由前(qian)一(yi)周(zhou)的(de)2.75萬元(yuan)/平方米上漲至3.76萬元(yuan)/平方米，周(zhou)度漲幅(fu)高達37%。同時，套均價(jia)(jia)格(ge)也大幅(fu)攀升，達到698萬元(yuan)。

來源：克(ke)而瑞浙江區域(yu)

“杭(hang)州房價(jia)(jia)屬于結構性上漲。”中指研究院(yuan)華東大(da)區常務副總高院(yuan)生在接受記者電(dian)話采訪時指出，一方(fang)面，這與市(shi)(shi)場供應密切相關(guan)，杭(hang)州自去年限價(jia)(jia)放開(kai)之后所推地塊項(xiang)目近期陸續(xu)上市(shi)(shi)，整體價(jia)(jia)格相較此(ci)前(qian)肯定會(hui)有(you)提價(jia)(jia)情況；另(ling)一方(fang)面，當前(qian)新(xin)房市(shi)(shi)場以改善性需求為主，低密產品(pin)成交占(zhan)比擴大(da)。

以(yi)杭州的安琪兒板塊為例，除錦上萬(wan)象府(fu)項目(mu)外，區域內另有兩個待售的不限價(jia)項目(mu)：大家·詠印明廬和(he)華潤·元(yuan)起觀潮府(fu)，此前拿(na)地時的成(cheng)交樓面價(jia)分別為47485元(yuan)/平方米和(he)50682元(yuan)/平方米，均遠高(gao)于濱江(jiang)集團(tuan)的拿(na)地樓面價(jia)。可以(yi)預(yu)見，未來這(zhe)兩個項目(mu)的入市(shi)價(jia)格高(gao)于錦上萬(wan)象府(fu)項目(mu)將(jiang)是(shi)大概率事件。

此外，上周濱江水(shui)電(dian)新(xin)(xin)村建設規劃公示，規劃5幢17～20F高層(ceng)，架空層(ceng)達到了(le)10.6米(mi)(mi)。今(jin)年(nian)3月，濱江集團以樓(lou)面(mian)價77409元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)獲得該地塊，成為彼時杭州新(xin)(xin)“地王”。此前，濱江集團董事長(chang)戚金興接受媒體采(cai)訪時曾透(tou)露，該項目(mu)規劃了(le)296平(ping)方米(mi)(mi)、386平(ping)方米(mi)(mi)、506平(ping)方米(mi)(mi)三(san)種(zhong)戶型，預計售價在12萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)左右。

與此同時，包括錢江(jiang)世紀城的奧映鳴翠府(fu)、濱(bin)江(jiang)湖墅(shu)項目(mu)、中海濱(bin)江(jiang)區政(zheng)府(fu)項目(mu)等板塊(kuai)“地王”項目(mu)，預計也(ye)將于(yu)下半(ban)年(nian)開盤入市，屆(jie)時杭州新(xin)房均價“天(tian)花板”有望再度(du)被打破。

“杭(hang)州(zhou)新房市(shi)(shi)場(chang)本(ben)身具有一(yi)定(ding)的韌(ren)性(xing)。”高(gao)院生分析指出，杭(hang)州(zhou)在(zai)城市(shi)(shi)人口、產(chan)業經濟等方面具備顯著優勢，這些都為(wei)房地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)提供(gong)了(le)長期穩(wen)定(ding)的支(zhi)撐，從而也導(dao)致了(le)市(shi)(shi)場(chang)對核(he)心地段，尤其是(shi)限價(jia)放開后項目(mu)有一(yi)定(ding)的漲價(jia)預期，“開發(fa)商才會在(zai)產(chan)品力加碼基礎上(shang)有一(yi)定(ding)提價(jia)空間”。

不過，杭(hang)(hang)州樓市(shi)同樣分化明顯(xian)。當余杭(hang)(hang)未來(lai)科技城、錢(qian)江(jiang)新城等(deng)板(ban)塊(kuai)房價(jia)(jia)沖(chong)向(xiang)8萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)米時，遠(yuan)郊區域如臨安(an)青山湖(hu)板(ban)塊(kuai)價(jia)(jia)格卻從2.8萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)米跌至1.3萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)米；富陽地鐵(tie)沿線項目則艱難守住2萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)米關(guan)口。反(fan)映到土拍市(shi)場同樣如此：未來(lai)科技城23號地塊(kuai)吸(xi)引了47家(jia)房企競拍，而(er)富陽銀湖(hu)地塊(kuai)僅有一家(jia)房企報價(jia)(jia)。

“分化是(shi)近幾年房地產市場常態，這背后是(shi)市場的理性(xing)回歸(gui)。”高院生表示，核(he)心地段(duan)吸引很(hen)多房企去“搶”，原因在于其(qi)安全性(xing)更(geng)高、確(que)定性(xing)因素(su)更(geng)高。“在未來的不確(que)定中做到確(que)定，就(jiu)是(shi)找安全性(xing)的板塊、安全性(xing)的項目。”

“下半年，杭州(zhou)新(xin)房整體(ti)預(yu)計不(bu)會(hui)(hui)有特別大的放量，但仍(reng)會(hui)(hui)呈現出核心(xin)區高熱、外圍(wei)區域(yu)分化(hua)的局(ju)面，受到(dao)結(jie)構(gou)性影響， 新(xin)房價格預(yu)計會(hui)(hui)保持平穩上漲的走勢。”高院生(sheng)指(zhi)出。

上海：高端盤入市拉升整體房價

上海無疑是(shi)今年(nian)前(qian)5個月新(xin)房市場表(biao)現最亮眼的城市。

國家統(tong)計局(ju)數據(ju)顯(xian)示(shi)，5月(yue)份，上(shang)(shang)海新(xin)房(fang)(fang)價格(ge)(ge)(ge)環比(bi)上(shang)(shang)漲0.7%，居(ju)全(quan)國(guo)第二，僅次于杭州。同(tong)比(bi)方(fang)面，上(shang)(shang)海新(xin)房(fang)(fang)價格(ge)(ge)(ge)漲幅達(da)5.9%，居(ju)全(quan)國(guo)第一(yi)。此外，今年前5個(ge)月(yue)，上(shang)(shang)海的新(xin)房(fang)(fang)價格(ge)(ge)(ge)均價也領漲全(quan)國(guo)，同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲5.7%。

58安居客研(yan)究院院長張波認為，上海新房(fang)價格表(biao)現強勢得益于高端盤的集中入(ru)市(shi)(shi)，吸引了(le)大量高凈值人群關注(zhu)，帶動市(shi)(shi)場熱度(du)提升，并拉高了(le)新房(fang)市(shi)(shi)場的整體均價。

具(ju)體來看，5月11日，上海徐匯濱江板塊(kuai)豪宅項目(mu)綠城潮(chao)鳴東方正式(shi)開盤，精裝(zhuang)均價19.5萬(wan)元/平(ping)方米(mi)，191組(zu)客戶爭搶120套房源(yuan)，認購率近(jin)160%，開盤當天即售罄，總銷(xiao)售額(e)高達69.88億元。

5月21日，上海壹(yi)號(hao)院三(san)批次(ci)迎來開(kai)盤，認購率高達(da)267%，64套房源吸引171組客戶搶購，實(shi)現銷(xiao)售(shou)(shou)額40.25億元(yuan)。至(zhi)此，上海壹(yi)號(hao)院2025年(nian)內(nei)兩次(ci)開(kai)盤合計銷(xiao)售(shou)(shou)108.71億元(yuan)，成為今年(nian)全國(guo)第一個銷(xiao)售(shou)(shou)額破百億元(yuan)的項目。

此外，前灘公(gong)館也(ye)在5月實現(xian)“五(wu)(wu)開五(wu)(wu)罄”；翡(fei)雲(yun)悅府19天(tian)內兩度加推均觸發積分制，認(ren)購率高達318%。

據上海中原(yuan)地(di)產數據，5月(yue)份(fen)，上海共有40個(ge)項(xiang)目入市，其(qi)中均價(jia)超10萬(wan)元/平(ping)(ping)方米(mi)的(de)項(xiang)目共有10個(ge)；新房成交(jiao)面積61.8萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，環比(bi)增長16.5%，同(tong)比(bi)增長23.7%。在成交(jiao)前十(shi)榜單中，均價(jia)超過10萬(wan)元/平(ping)(ping)方米(mi)的(de)樓盤有6個(ge)。

在高價房項目的推動下，5月(yue)份，上(shang)海(hai)新(xin)房成交均價再度(du)向上(shang)突破(po)，達到90691元(yuan)/平方米(mi)，環比上(shang)漲24.8%，為(wei)上(shang)海(hai)新(xin)房月(yue)度(du)均價的歷(li)史(shi)新(xin)高。

需要注意(yi)的(de)是，自去(qu)年(nian)(nian)3月(yue)中海(hai)·順昌(chang)玖里以(yi)196.53億(yi)元創下全(quan)國商(shang)品房單(dan)次開盤(pan)最高銷售(shou)額紀錄以(yi)來，上(shang)(shang)(shang)海(hai)的(de)“日光(guang)”豪(hao)宅便不斷涌現。據克(ke)而瑞監測數據，2024年(nian)(nian)，上(shang)(shang)(shang)海(hai)總價(jia)3000萬(wan)元以(yi)上(shang)(shang)(shang)新房共成交(jiao)2530套(tao)(tao)，全(quan)國占比達61.6%；今年(nian)(nian)前(qian)5個月(yue)，上(shang)(shang)(shang)海(hai)3000萬(wan)元以(yi)上(shang)(shang)(shang)豪(hao)宅已(yi)成交(jiao)915套(tao)(tao)，逼近2021—2023年(nian)(nian)的(de)全(quan)年(nian)(nian)水平。預計今年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)，上(shang)(shang)(shang)海(hai)總價(jia)3000萬(wan)元以(yi)上(shang)(shang)(shang)新房的(de)成交(jiao)量將超(chao)過(guo)2000套(tao)(tao)，成交(jiao)金(jin)額將超(chao)過(guo)1000億(yi)元。

進入(ru)6月，上(shang)海(hai)新房價格還在不斷(duan)攀升。就在6月初，上(shang)海(hai)保利·世博天悅項目加推第(di)七(qi)批次房源(yuan)，其(qi)中一套(tao)頂層房源(yuan)單(dan)價約(yue)30.27萬(wan)元/平方米，刷新了上(shang)海(hai)市新房備案單(dan)價紀錄。

此(ci)外，6月8日，上(shang)海(hai)(hai)網上(shang)房(fang)地產官網宣(xuan)布8個(ge)(ge)新盤(pan)項目(mu)即將(jiang)入市(shi)，其(qi)(qi)中三個(ge)(ge)項目(mu)均(jun)價(jia)超過了10萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。其(qi)(qi)中，徐匯長橋的(de)(de)海(hai)(hai)上(shang)清和璽(xi)項目(mu)僅推出25套房(fang)源，備案均(jun)價(jia)達(da)(da)到12.7萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)；靜安(an)曹家渡的(de)(de)康定壹(yi)拾玖項目(mu)備案均(jun)價(jia)達(da)(da)到17萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)；而上(shang)海(hai)(hai)壹(yi)號院項目(mu)的(de)(de)備案均(jun)價(jia)更(geng)是(shi)達(da)(da)到18.9萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，相(xiang)比(bi)上(shang)一批次房(fang)源上(shang)漲(zhang)約4000元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。

中原地產分析(xi)師盧文曦分析(xi)指(zhi)出，從全國(guo)看(kan)，各(ge)線城市房價同比(bi)降幅(fu)持(chi)續收窄，上海樓市在結構性分化(hua)中仍(reng)展現出較強韌(ren)性。廣(guang)州近期優化(hua)限購政(zheng)策引發市場想象，但(dan)上海因(yin)當前量(liang)價表現穩(wen)健，短(duan)期出臺新舉措可能性較低(di)，交易(yi)更多依賴市場自身調節。

南寧：剛需依然是市場主力

這已是南寧連(lian)續第(di)6個月(yue)新房(fang)成交(jiao)價格環比上漲(zhang)了。

國家統(tong)計局數據(ju)顯示，2024年11月(yue)，南(nan)寧新(xin)(xin)房價格(ge)開(kai)始(shi)止跌，并(bing)從次月(yue)進入持續上漲通道。今(jin)年5月(yue)，南(nan)寧新(xin)(xin)房價格(ge)環比上漲0.4%，僅次于(yu)杭州、上海。同時，南(nan)寧新(xin)(xin)房價格(ge)同比降(jiang)幅也(ye)自去(qu)年9月(yue)以來持續收窄，目前已逐漸逼近正負(fu)0關口。

另據克而瑞監(jian)測(ce)，5月(yue)份，南寧商(shang)品(pin)住宅成(cheng)(cheng)交達(da)到今年月(yue)度“小高峰”，遠超去年同期。5月(yue)，南寧主(zhu)城區(qu)商(shang)品(pin)房新增(zeng)供(gong)應24.49萬平方(fang)(fang)米(mi)，同比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)17.11%，環比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)1.27%；成(cheng)(cheng)交面積50.41萬平方(fang)(fang)米(mi)，同比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)57.78%，環比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)5.85%；成(cheng)(cheng)交均價(jia)8398元/平方(fang)(fang)米(mi)，同比(bi)(bi)下(xia)降11.66%，環比(bi)(bi)下(xia)降1.89%。“核心區(qu)產品(pin)力強，更具(ju)價(jia)格優勢的(de)樓(lou)盤(pan)走量(liang)快。 ”

來源：克而瑞廣西區域(yu)

值得注意的(de)是，當前南(nan)寧樓(lou)市依然以剛(gang)需(xu)為主。反映到項目情(qing)況來看(kan)，克而瑞(rui)發布的(de)5月南(nan)寧商品房銷售榜顯示，不論是金額榜TOP10還是面積榜TOP10，整體都以剛(gang)需(xu)或改善型剛(gang)需(xu)樓(lou)盤為主，數(shu)量占(zhan)比(bi)達80%左(zuo)右。

具體來看，5月銷售金額榜TOP10中，有7個樓盤產品都是主攻剛需或兼顧剛需及改善型剛需。以華宏云墅為例，作為南寧首個第四代住宅項目，該項目以改善型產品為主，但也有少量產品兼顧剛需市場。僅萬科瑧灣悅、交(jiao)投·榮(rong)和樾園兩個樓(lou)(lou)盤主(zhu)打改善型產(chan)品，是相對純粹的(de)改善型樓(lou)(lou)盤。

在(zai)銷售面積榜TOP10中，以(yi)剛需(xu)、改善(shan)型剛需(xu)為(wei)(wei)主的(de)(de)樓盤更為(wei)(wei)明顯(xian)，除(chu)去華宏云(yun)墅外和主要(yao)銷售辦公產(chan)品(pin)的(de)(de)東(dong)盟威(wei)寧文創中心，余(yu)下的(de)(de)8個(ge)樓盤都是(shi)主攻剛需(xu)或兼顧剛需(xu)與改善(shan)型剛需(xu)的(de)(de)產(chan)品(pin)。

記者注意到，四(si)川邦泰(tai)(tai)自2024年(nian)3月(yue)(yue)(yue)首入(ru)南寧(ning)斬獲鳳嶺北86畝(mu)地塊，到今年(nian)5月(yue)(yue)(yue)29日再次拿下南寧(ning)長堽(gang)村五組56.8畝(mu)商住用地塊，一(yi)年(nian)時間里(li)已在南寧(ning)布局(ju)6個項(xiang)目(mu)(mu)。其中，邦泰(tai)(tai)·璟和項(xiang)目(mu)(mu)自去年(nian)12月(yue)(yue)(yue)入(ru)市(shi)以(yi)來(lai)一(yi)直占據南寧(ning)單月(yue)(yue)(yue)及今年(nian)一(yi)季度商品房項(xiang)目(mu)(mu)銷售(shou)金額(e)(e)TOP1，且單月(yue)(yue)(yue)銷售(shou)金額(e)(e)普遍(bian)均突破億(yi)元大(da)關。

據(ju)克而(er)瑞預測(ce)，6月(yue)南(nan)寧商品住宅供(gong)應約14萬平(ping)方米，環比下(xia)降38%，上(shang)半(ban)年累計(ji)供(gong)應90萬平(ping)方米，累計(ji)同比下(xia)降16%，下(xia)滑(hua)幅度低(di)于28個重(zhong)點監控城市平(ping)均水平(ping)；典(dian)型項目去(qu)化(hua)水平(ping)預計(ji)僅19%，同比和環比均持平(ping)，遠低(di)于行業(ye)平(ping)均去(qu)化(hua)水平(ping)。“短期內高庫存問(wen)題(ti)難(nan)解(jie)，整體去(qu)化(hua)難(nan)言樂觀。”

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