2025-10-20 12:43:53
上海易居房地產研究院常務副院長崔霽表示,城市更新正從“拆遷暴富”轉向多元模式,居民變為主動參與者,政府轉為“賦能者”。成功的自主更新項目是多元主體協同發力的結果,現階段很難做到完全“自費更新”,政府承擔著隱性成本。原拆原建成功的關鍵在于精細化和個性化的協商機制,走向規范化最迫切的是出臺上位法和建立金融支持體系。
每經記者|包晶晶 每經編輯|陳夢妤
從上海彭浦新村到杭州浙工新村,一種“自主更新、原拆原建”的城市更新模式正在多個城市試點推進。隨著城鎮化進程進入存量時代,依靠大規模拆遷改造的傳統路徑面臨挑戰。
“我們正從過去‘拆遷暴富’的單一主流模式,轉向一個多元模式并存,且共建共擔模式重要性凸顯的新階段,但大規模征收動遷在特定區域和項目中仍是必要手段。”近日,上海易居房地產研究院常務副院長、上海市房地產行業協會城市更新專委會主任崔霽在接受《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪時表示。
受訪者供圖
NBD:在原拆原建的成功案例中,通常由哪個主體扮演“超級協調者”角色?
崔霽:在成功的案例中,很難說有唯一的“超級協調者”,而是多元主體協同發力的結果。如基層政府(街鎮)是平臺搭建者和“信任背書方”。街鎮熟悉社區情況,他們成立的專班或臨時黨支部是跨部門協調的核心平臺,能將房管、規劃等部門的專業力量“吸附”到項目上。
強有力的業委會是“內部發動機”,他們是居民利益的代表,負責內部的意見征詢、溝通協調和共識凝聚;專業的第三方實施單位是“技術潤滑劑”,他們提供從方案設計、資金測算、報批報建到施工管理的全流程專業服務,彌補了居民專業知識的不足。
過去是“政府決策、開發商實施、居民被動接受”,權責清晰但利益分配相對集中。在新階段,居民從被動受益者變為主動參與者,不僅要分享更新后的利益,如房屋增值、環境改善等,也要共同承擔決策風險、資金成本和時間成本。政府的角色從“包辦者”轉向“規則制定者、協調者和賦能者”,市場的角色則從“主導者”變為“專業化服務的提供者”。
NBD:一個成功的自主更新項目,其更新成本與居民獲益之間,需要達到怎樣的平衡點?
崔霽:這是一個多元價值共識。居民對“劃算”的定義是不同的。例如從經濟上衡量,房屋資產價值的提升幅度是否顯著高于投入的資金;從功能上衡量,住房面積增加、戶型優化、電梯加裝等帶來居住品質改善;從時間上衡量,與漫長的等待拆遷相比,用2~3年時間實現居住環境的徹底改善是否值得。
這個平衡點是通過反復、透明的測算和艱難的社區協商博弈出來的。
NBD:城市更新能否做到完全意義上的“自費更新”?政府在其中承擔了哪些隱性成本或關鍵支持?
崔霽:自主更新的成功案例通常是“倒逼”與“必然”共同作用的結果。其直接原因是地方財政壓力的倒逼,但根本原因則是城市發展邏輯從增量擴張到存量提質的戰略轉型。這種存量提質更復雜、更精細,需要調動產權人自身的積極性,因此“誰受益、誰投資”的原則就顯得更為公平和可持續。
現階段很難做到完全意義上的“自費”,主要是小區居民的認識和觀念還難以統一。而事實上,政府也承擔了至關重要且往往是隱性的成本。
一是政策成本與機會成本。例如突破了標準化的規劃指標(如容積率、日照間距),為項目“量身定制”政策,相當于放棄了按常規模式出讓土地可能獲得的收益。
二是協調成本。如動員大量行政資源進行跨部門協調,這些人力與時間成本是巨大的。
三是配套增容成本。水、電、煤、通信等市政配套的擴容和接入,通常需要公共財政承擔或協調國有企業支持。
四是風險托底。在項目遇到極端困難時,政府往往需要介入,提供最后的保障,防止項目爛尾。所以,政府的角色是“賦能”而非“缺席”,其支持是項目成功的“氧氣”,看不見卻必不可少。
NBD:原拆原建成功的關鍵是什么?“業主意愿統一”通常被認為是最大難點,這背后的核心障礙是什么?
崔霽:成功與失敗的關鍵差異,遠不止“業主意愿統一”這個結果,而在于達成統一的“過程與機制”。核心障礙是資金承受能力差異、未來預期不確定、社區信任缺失,三者交織在一起,但最核心的是社區信任機制的缺失。這包括居民對業委會的不信任、對政府承諾的懷疑,以及對鄰居是否會“搭便車”或“臨陣脫逃”的擔憂。
原拆原建可復制的協商機制關鍵在于精細化和個性化,包括針對不同訴求的居民(如老年人看重電梯,年輕人看重資產),進行個性化溝通。提供逼真的效果圖、樣板房,讓未來可感知,方案可視化。提供多種戶型選擇和出資檔次,甚至探索公積金、銀行貸款等金融支持,降低一次性支付壓力等。
NBD:如果要從目前的個案突破走向制度化、規范化,您認為最迫切需要解決的問題是什么?
崔霽:一是出臺國家層面的《城市更新法》或高級別行政法規:當前最大的制度瓶頸是法律依據不足,依賴于地方性法規和政策“打補丁”。迫切需要一部上位法,明確自主更新的法律地位、實施主體、業主決策機制、權利流轉以及與現行法律的銜接。
二是建立針對城市更新的金融支持體系:明確允許使用住宅專項維修資金、住房公積金用于自主更新,鼓勵商業銀行開發期限長、利率優惠的“更新貸”產品等。
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