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　　每經記者 張敏 發自北京

　　9月(yue)26日晚(wan)間，國土部(bu)和住(zhu)建部(bu)聯(lian)合下(xia)發 《關于(yu)進(jin)一步加強房地產用地和建設管理調控的(de)通(tong)知(zhi)》（國土部(bu)151號(hao)文）（以下(xia)簡稱(cheng)《通(tong)知(zhi)》），針對房地產用地和建設領域管理，在“國十條”的(de)基(ji)礎上(shang)進(jin)一步細化，且措辭嚴厲(li)（詳見本報9月(yue)27日報道(dao)）。

　　這份文件在(zai)(zai)當晚(wan)10點多(duo)發布，原意為低(di)調處理，但在(zai)(zai)樓市(shi)僵(jiang)持不下、房價上(shang)漲壓力仍(reng)存的局面下，仍(reng)引起(qi)強烈反響。隨后，關于二次調控、政策加(jia)碼(ma)的言(yan)論再次甚囂塵上(shang)。

　　事實上，該文件出(chu)臺(tai)之前，已經過兩部門的多次研究(jiu)和(he)討論，出(chu)臺(tai)時機的選擇也慎之又慎。《每(mei)日經濟(ji)新聞》記(ji)者發現，盡管(guan)政策不(bu)斷細化，“國十條”中提及的房(fang)產稅、預(yu)售款管(guan)理(li)等(deng)“利劍”仍未出(chu)鞘。

　　在冷靜的(de)觀察者(zhe)看來，在當前(qian)的(de)市場觀察期(qi)，該文(wen)件的(de)出臺當屬(shu)“投石問(wen)路(lu)”——如果房(fang)價繼續上(shang)漲、市場出現(xian)異動，不排除出臺更(geng)高層面（國務院層面）調(diao)控政策的(de)可能。

　　房價出現止跌回升

　　上述(shu)文件的(de)出臺(tai)并非偶然，此前(qian)市場(chang)便有(you)(you)傳聞稱，鑒于當前(qian)的(de)市場(chang)形勢，國慶節之前(qian)可(ke)能(neng)有(you)(you)新的(de)政策(ce)出臺(tai)，但對于政策(ce)內(nei)容(rong)、政策(ce)級別等，各方并不(bu)知(zhi)曉。

　　按(an)照以往(wang)的規律，“雙節”期間(jian)出(chu)臺(tai)新政似(si)乎已經成為規律。“國十(shi)(shi)條”出(chu)臺(tai)的4月17日正值周(zhou)日；而北京市(shi)選擇在4月30日出(chu)臺(tai)“京十(shi)(shi)條”，則(ze)貼近“五一”假期。

　　在中國房地產(chan)學會副會長陳國強(qiang)看(kan)來，此次文(wen)件的出臺時機與市場變化密切(qie)相關，因(yin)為高(gao)層擔心：成交量的回升會帶來價(jia)格上漲。

　　來自國(guo)家統計局的數據顯示，自“國(guo)十條”出臺以來，全國(guo)商品房(fang)月(yue)銷(xiao)售(shou)面(mian)積呈鋸齒狀(zhuang)波動(dong)，其(qi)中(zhong)，8月(yue)比7月(yue)上升6.5%。同(tong)期，房(fang)價則環比止(zhi)跌，并在7、8月(yue)連續兩月(yue)保持持平。

　　值得注意的(de)是(shi)，8月(yue)二手房(fang)價格環(huan)比(bi)增長0.1%，實現新(xin)政以來首次(ci)上(shang)漲。上(shang)海易居房(fang)地產研(yan)究院綜合(he)研(yan)究部部長楊紅旭向 《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者表示，二手房(fang)市(shi)場(chang)敏感度高于一手房(fang)市(shi)場(chang)，這一數(shu)據反映出房(fang)價基本(ben)企(qi)穩，而且有小幅上(shang)漲的(de)沖動(dong)。

　　同時，在(zai)(zai)國企(qi)、央(yang)企(qi)等的(de)推動下，土地市場也在(zai)(zai)創(chuang)紀錄。對此，《通知(zhi)》措辭十分明確：進一步加強(qiang)房地產用地和(he)建設的(de)管理調控，是堅決貫徹落實(shi)“國發(fa)10號”文件政(zheng)策(ce)、繼續抑(yi)制房價(jia)(jia)上漲、促進房價(jia)(jia)地價(jia)(jia)合理調整的(de)重要(yao)任務。

　　“國十條”執行不盡如人意

　　《通知》中，保障房(fang)(fang)成(cheng)為強調的(de)重點(dian)。其中，“國十條”并未提到(dao)的(de)公共租賃住房(fang)(fang)出(chu)現在(zai)該文件(jian)中，這也傳遞出(chu)中央(yang)將繼續強化保障房(fang)(fang)建(jian)設(she)的(de)信號。

　　然而，楊紅旭(xu)和(he)陳國(guo)強均向記者表示，在“國(guo)十條”提出(chu)的各項(xiang)政(zheng)策(ce)中(zhong)，僅(jin)保障(zhang)房執行到(dao)位，由于(yu)多種原因，其余政(zheng)策(ce)的執行多數不(bu)盡人(ren)意(yi)。

　　來自住建部(bu)的信息顯示，截至(zhi)今年(nian)(nian)8月，北京、上海、深(shen)圳等(deng)地的保(bao)障(zhang)房供地規模均接近當(dang)年(nian)(nian)計劃總量。8月，住建部(bu)還將北京、天(tian)津等(deng)28個城市(shi)確定為公積金貸款支(zhi)持保(bao)障(zhang)性住房建設試點(dian)城市(shi)。

　　但另一方面，截至目前，出臺“國十(shi)條(tiao)”細化政策的城市僅有北京、深圳、南京、青島(dao)等寥(liao)寥(liao)幾個。

　　楊紅旭表示，政策(ce)執行不到(dao)位，很大程(cheng)度上是由于“國十條”過(guo)于籠(long)統。在這份《通知》中(zhong)，對于項目審批(pi)、土(tu)地(di)管理等多個方面作出(chu)了(le)細化規(gui)定(ding)。其中(zhong)，禁止企業拿地(di)的(de)4種情況和(he)住宅用地(di)的(de)容積率指標必須(xu)大于1的(de)規(gui)定(ding)尚(shang)屬首次(ci)提出(chu)。

　　楊(yang)紅(hong)旭(xu)稱，盡管新(xin)文件的多(duo)數內容未超出“國(guo)十條(tiao)”范(fan)圍，但(dan)由于執行性更強，在實(shi)際操作中容易落實(shi)。

　　調控存在加碼可能

　　值(zhi)得注意的(de)是(shi)，與“國(guo)十條”不同，上述文件(jian)是(shi)由(you)(you)兩部門聯合出臺的(de)，而(er)不是(shi)由(you)(you)國(guo)務院出臺。

　　就(jiu)在本月中(zhong)旬，住建部(bu)和銀監會(hui)組成聯合檢(jian)查(cha)組，對北京、上(shang)海(hai)、廣州(zhou)、深(shen)圳、三(san)亞(ya)等8個城市(shi)的二套(tao)住房貸款政策(ce)落(luo)實情況進行檢(jian)查(cha)。新政以(yi)來，部(bu)門聯動調控(kong)房地(di)產(chan)市(shi)場的措施越來越多，但均未(wei)上(shang)升到國(guo)務院層面。

　　楊紅旭表示，目前仍處于市(shi)場觀察期，且房價還(huan)沒有到(dao)全(quan)面上漲階段，國務院發文的時間窗口未到(dao)。但若該文件(jian)無(wu)法達到(dao)預期效果，則(ze)可能會引發新一輪(lun)的調控。

　　昨日，業界(jie)盛傳國慶節前(qian)還可能(neng)(neng)出(chu)臺8部委聯(lian)合下發的(de)調控(kong)文(wen)件(jian)，但并未得到(dao)證(zheng)實。但業界(jie)能(neng)(neng)夠達成共識的(de)是，本輪調控(kong)仍存(cun)加碼的(de)可能(neng)(neng)。北(bei)京(jing)中原(yuan)地產(chan)三級市(shi)場(chang)研究總監(jian)張大(da)偉向記者表示，《通知》新增內容不(bu)多，但最大(da)的(de)意義(yi)在于(yu)顯示了調控(kong)可能(neng)(neng)繼續收(shou)緊的(de)信號(hao)。

　　一(yi)位接(jie)(jie)近決(jue)策層的(de)人(ren)士近期表示，不要認為開(kai)發(fa)商(shang)快撐不住了(le)，其(qi)資金實力仍然很強大。楊紅旭稱，與房(fang)地(di)產業直接(jie)(jie)相關的(de)是4個條塊的(de)部(bu)(bu)門：國土部(bu)(bu)、住建部(bu)(bu)、銀監(jian)會(hui)和央行、財(cai)政(zheng)稅(shui)和國稅(shui)總局。在(zai)3大部(bu)(bu)門全部(bu)(bu)干(gan)預市場后，只(zhi)有財(cai)稅(shui)部(bu)(bu)門尚無動(dong)作，因此不排除(chu)房(fang)產稅(shui)出(chu)臺的(de)可能。

　　張大偉表示，除房產稅外，商品房預(yu)售監(jian)管(guan)(guan)措施也可能被提(ti)上日(ri)程。他認(ren)為，收緊(jin)預(yu)收款管(guan)(guan)理，相當于自有資金(jin)比例上漲超過10%。

　　目(mu)前出臺預售款管理新政的(de)只有浙江、上海等少數地區(qu)，北(bei)京等一些城市的(de)出臺預期也越來越強烈。

 

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