每經記者  葉(xie)書利(li)  朱(zhu)玲(ling)  發自(zi)北京、廣州(zhou)

    國(guo)(guo)務(wu)院總(zong)理溫家寶告誡開(kai)發商(shang)“應該有道德”的(de)同時，北(bei)京、上海等地出臺的(de)“國(guo)(guo)八(ba)條”地方(fang)細則(ze)，幾乎也都貫徹了“國(guo)(guo)八(ba)條”的(de)精神，一致提(ti)出要對定價明(ming)顯超(chao)過(guo)周(zhou)邊(bian)房(fang)價水平的(de)房(fang)地產開(kai)發項目，重點進行(xing)土(tu)地增(zeng)值稅清算和稽(ji)查。

    部分業內人士在接(jie)受《每(mei)日經濟新聞》記者采訪(fang)時認為，本(ben)次(ci)的增(zeng)值(zhi)稅清算大棒(bang)或許仍會像以前一樣，難以砸向(xiang)地面。土地增(zeng)值(zhi)稅清算的主(zhu)要對象(xiang)高(gao)(gao)價(jia)盤(pan)，在通脹及各地買房資格受限(xian)的背景下，保值(zhi)增(zeng)值(zhi)功能(neng)更顯優勢，因此(ci)價(jia)位可(ke)能(neng)會維持高(gao)(gao)開高(gao)(gao)走的態勢。

執行力仍有待觀察

    有(you)媒體統計稱，截至3月(yue)1日，已至少有(you)北京、上海(hai)、廣(guang)州、青島、貴陽、南(nan)寧(ning)、長春、成(cheng)都、南(nan)京、濟南(nan)、哈(ha)爾濱(bin)、天(tian)津、寧(ning)波、石家(jia)莊(zhuang)、海(hai)口、武(wu)漢(han)、銀川(chuan)、南(nan)昌、廈門、無錫、昆明、西安、杭州、沈陽在內的(de)24個(ge)城(cheng)市出(chu)臺了包(bao)括限購(gou)令在內的(de)“國八條”地(di)(di)方細則。其中(zhong)，北京、天(tian)津等(deng)大部分城(cheng)市在地(di)(di)方細則中(zhong)提出(chu)，將加強對(dui)(dui)土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)征管情況的(de)監督和檢查，重點對(dui)(dui)定價明顯超過(guo)周邊房(fang)價水平(ping)的(de)房(fang)地(di)(di)產開發項目，進行土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)清(qing)算和稽查。加強應用房(fang)地(di)(di)產價格評估技術，加強存(cun)量房(fang)交(jiao)易稅(shui)(shui)收(shou)(shou)征管工作(zuo)的(de)推廣(guang)力度，堅(jian)決堵塞“陰陽合同”產生的(de)稅(shui)(shui)收(shou)(shou)漏洞。

    以(yi)2月中旬北(bei)京(jing)在(zai)“京(jing)15條(tiao)”中重(zhong)提土地(di)增值稅清(qing)算一事為例(li)，北(bei)京(jing)美聯(lian)物業副(fu)總經理楊明麗(li)認為，每年(nian)年(nian)初，政府基本都(dou)會提土地(di)增值稅清(qing)算這個事。只(zhi)是今年(nian)在(zai)第三輪(lun)調(diao)控大(da)背景(jing)下，重(zhong)提此事，時(shi)間(jian)點(dian)上有點(dian)敏感，其他方(fang)面“并無新意”，只(zhi)是在(zai)重(zhong)提的次(ci)數上再增加一次(ci)而(er)已。至(zhi)于本次(ci)重(zhong)提之下，市場(chang)效果(guo)如何，主要還是得看執(zhi)行(xing)力(li)的問題。

    她進一步解釋說，歷(li)次土地增(zeng)值稅清算最終不(bu)了(le)了(le)之，主(zhu)要(yao)面臨(lin)的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)就是執行(xing)的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)。比(bi)如“京15條”中明確指出，重(zhong)點清算和(he)稽查(cha)的(de)(de)(de)對(dui)象為(wei)“定(ding)(ding)價(jia)(jia)明顯超過周(zhou)邊房(fang)價(jia)(jia)水平的(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)項目”。所謂(wei)的(de)(de)(de)定(ding)(ding)價(jia)(jia)過高(gao)(gao)，應該(gai)就是在(zai)同區域內，定(ding)(ding)價(jia)(jia)明顯高(gao)(gao)于其他樓(lou)盤(pan)(pan)的(de)(de)(de)情況。在(zai)操(cao)作(zuo)層面，也不(bu)太好操(cao)作(zuo)，畢(bi)竟一房(fang)一個價(jia)(jia)。定(ding)(ding)價(jia)(jia)過高(gao)(gao)或(huo)偏高(gao)(gao)，也許伴隨(sui)著(zhu)更好的(de)(de)(de)服(fu)務或(huo)裝修等。因(yin)此在(zai)操(cao)作(zuo)層面，對(dui)于定(ding)(ding)價(jia)(jia)過高(gao)(gao)樓(lou)盤(pan)(pan)的(de)(de)(de)增(zeng)值稅清算難度不(bu)小，這也是該(gai)政策難以起到實效的(de)(de)(de)主(zhu)要(yao)原(yuan)因(yin)之一。

    世聯地產市(shi)場研(yan)究部首席分析(xi)師王海斌表示，現在很(hen)(hen)難定義(yi)什么是(shi)“暴利(li)樓盤”。開發商(shang)的(de)開發成(cheng)本包括(kuo)各種運營費(fei)用(yong)、拿地成(cheng)本、上繳稅收(shou)等方面，再加上房價漲幅比例等因素在里面，很(hen)(hen)難算清開發商(shang)的(de)獲利(li)是(shi)否是(shi)暴利(li)。

高價盤受沖擊不大？

    “京15條”中對于(yu)增值稅(shui)清(qing)算的(de)規定出臺后，北京樓市中的(de)一些高(gao)價(jia)樓盤引起了人(ren)們的(de)極大關注(zhu)，也被(bei)很多人(ren)認為是土地(di)增值稅(shui)清(qing)算的(de)主(zhu)要(yao)對象。

    對(dui)此(ci)，楊明(ming)麗并不(bu)贊同。她認為(wei)“京15條”對(dui)重點清算對(dui)象明(ming)確界定(ding)  “定(ding)價(jia)(jia)明(ming)顯超(chao)過(guo)(guo)周邊(bian)房價(jia)(jia)水(shui)平的房地產(chan)開發項目”，這里并不(bu)一定(ding)代表的就是高(gao)(gao)價(jia)(jia)盤。高(gao)(gao)端樓(lou)盤，因為(wei)位置、服(fu)務等，本身就會(hui)配(pei)置較高(gao)(gao)的定(ding)價(jia)(jia)，只要合(he)理，就不(bu)是定(ding)價(jia)(jia)過(guo)(guo)高(gao)(gao)，因此(ci)高(gao)(gao)價(jia)(jia)盤與普通(tong)盤，在增值稅(shui)清算中的概率(lv)是基本相同的。

    她同(tong)時指出，在目前條(tiao)件下(xia)，如果增值(zhi)稅(shui)清算真能執行(xing)下(xia)去，此舉對高(gao)價(jia)盤的沖擊并不(bu)會太(tai)大，對房價(jia)的影響也不(bu)要估量過高(gao)，因為時下(xia)高(gao)價(jia)盤的保值(zhi)增值(zhi)功能反(fan)而在增大，需求在增加。

 ;   對此，另(ling)一位業內人士表示贊同。他(ta)說，目前北(bei)京樓(lou)市(shi)的(de)(de)限購背景(jing)下，如果資(zi)金與買房資(zi)格(ge)允許(xu)的(de)(de)話，投(tou)資(zi)者(zhe)可能被(bei)迫(po)將雞蛋放在一個籃子里，以充分利用有限的(de)(de)買房資(zi)格(ge)。在這(zhe)種背景(jing)下，高端定位下的(de)(de)高價盤(pan)“抗(kang)通脹”和投(tou)資(zi)價值優勢更為突出。

    楊(yang)明麗(li)也認為，目前的(de)(de)環境下，高端(duan)樓盤的(de)(de)價(jia)值反而(er)更突出。“我們在給(gei)客戶(hu)(hu)提(ti)建(jian)議(yi)時，也建(jian)議(yi)客戶(hu)(hu)一步到位(wei)(wei)，因為購買名額(e)(e)是有限(xian)制的(de)(de)。如(ru)果還是像(xiang)以前那樣階梯式的(de)(de)購買方式，以后就有可能會受限(xian)于政策，被擋(dang)在買房門(men)檻之外，因此如(ru)果資(zi)金允許的(de)(de)話，建(jian)議(yi)客戶(hu)(hu)一步到位(wei)(wei)，買大點(dian)、高端(duan)點(dian)的(de)(de)樓盤，以將手中的(de)(de)買房名額(e)(e)得(de)以充分利(li)用。”

限制高價盤需(xu)多種手段

    “從土地到市(shi)場，從供(gong)應到監管，我們從來都不缺少政策。”合富輝煌集團市(shi)場研究部副(fu)總經理龍斌表示。

    “目(mu)前來(lai)看似(si)乎土地增值稅(shui)(shui)沒有起到(dao)作用，主要是沒有找到(dao)造(zao)成高價(jia)(jia)的因(yin)素(su)。”龍斌指出，土地價(jia)(jia)格(ge)高，稅(shui)(shui)費(fei)成本高以及市(shi)場(chang)總是處于供不應求的狀態導致高價(jia)(jia)盤(pan)產(chan)生。要解決(jue)高價(jia)(jia)盤(pan)還是要調節好市(shi)場(chang)的供求關系，增加普通住宅供應量，抑制市(shi)場(chang)的投機需求，加強(qiang)保障房建設也是一(yi)個非常重要的因(yin)素(su)。

    廣州地產(chan)專(zhuan)家(jia)謝逸楓認為，制約高(gao)價盤還是(shi)要從開發商資(zi)(zi)金(jin)(jin)鏈(lian)來解決(jue)，提高(gao)開發商自有資(zi)(zi)本(ben)金(jin)(jin)到(dao)35%，這(zhe)無疑促使開發商必須快(kuai)速(su)地通(tong)過銷售(shou)回籠(long)資(zi)(zi)金(jin)(jin)，運作項(xiang)目(mu)，這(zhe)樣(yang)一來，若提高(gao)樓(lou)盤價的(de)話，一旦市(shi)場不(bu)能承受，開發商回籠(long)資(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)速(su)度(du)(du)也會減緩(huan)。其次是(shi)嚴厲(li)執(zhi)行土地增值稅的(de)征收(shou)；此外，可以通(tong)過改革(ge)商品房(fang)預(yu)售(shou)制度(du)(du)來實(shi)現，可提出未取(qu)得(de)預(yu)售(shou)證(zheng)的(de)不(bu)得(de)收(shou)取(qu)誠意(yi)金(jin)(jin)，所有樓(lou)必須達到(dao)交房(fang)標準，即封頂(ding)才能進入市(shi)場銷售(shou)，而(er)開發商是(shi)滾動開發項(xiang)目(mu)的(de)模式，必然會加快(kuai)第一期(qi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)回籠(long)，來建設第二期(qi)項(xiang)目(mu)，這(zhe)樣(yang)高(gao)價盤就難(nan)以出現。

    “其實最重要的(de)(de)還(huan)是要限地價。”謝逸楓表示(shi)，當前地價的(de)(de)成本已(yi)占比到售價的(de)(de)30％～50%之多。

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