房(fang)地產調控(kong)效果不(bu)斷累積(ji)，國內(nei)樓(lou)市房(fang)價溫(wen)和下跌的趨勢已日(ri)益明朗；部分開(kai)發商(shang)在(zai)選擇(ze)適度降價之后開(kai)始(shi)打起了“保值牌”。通過引(yin)入名校和三甲(jia)醫(yi)院、完善區域商(shang)業(ye)配套(tao)、優化社區園林等方式，不(bu)少新開(kai)的樓(lou)盤被(bei)賦予了可(ke)觀(guan)的保值功(gong)能。

　　與此同時(shi)，商(shang)(shang)業(ye)地產的(de)(de)營(ying)銷也(ye)開始金融化，通過(guo)售(shou)后(hou)資產的(de)(de)打(da)理(li)和“精裝修(xiu)”，商(shang)(shang)業(ye)地產領域出現了類似“第三方理(li)財(cai)”的(de)(de)營(ying)銷模式，開發商(shang)(shang)銷售(shou)商(shang)(shang)用物(wu)業(ye)后(hou)，委托專業(ye)機構進行統(tong)一規劃(hua)和招商(shang)(shang)，部分物(wu)業(ye)甚至是帶租約銷售(shou)；由此，物(wu)業(ye)購買方可獲得穩定的(de)(de)回(hui)報，物(wu)業(ye)資產的(de)(de)保(bao)值作用也(ye)顯著增(zeng)強。

　　提高地產附加值

　　今年以來，一二線城市房價下跌預期增強，樓(lou)市成交持續(xu)低迷，開發(fa)商對(dui)旗下樓(lou)盤的(de)運作(zuo)也日益(yi)精(jing)細化(hua)。位于北(bei)京大興(xing)區西(xi)紅門的(de)“鴻坤·理想城”項(xiang)目近期有新(xin)盤推出，銷售均(jun)價從先(xian)前預期的(de)21500元(yuan)/平(ping)方米下調至(zhi)19000元(yuan)/平(ping)方米，并通(tong)過引(yin)入北(bei)京實(shi)驗二小主打教育地產的(de)招牌。

　　無(wu)獨(du)有(you)偶，和記黃埔地(di)產(chan)在天津和平區(qu)開發(fa)的綜(zong)合體(ti)項(xiang)目(mu)“世(shi)紀(ji)(ji)都會(hui)”也通過(guo)(guo)教育地(di)產(chan)來(lai)吸引眼(yan)球(qiu)。和記黃埔地(di)產(chan)北京及天津公司副總經理陳淑(shu)霞介紹，世(shi)紀(ji)(ji)都會(hui)項(xiang)目(mu)位于天津市核心(xin)(xin)區(qu)，商(shang)業中(zhong)心(xin)(xin)、市政(zheng)府、CBD和不少旅游名(ming)勝都是在兩公里(li)以內；項(xiang)目(mu)包含一棟(dong)260米高的地(di)標式建(jian)筑作為寫字樓、三棟(dong)住宅以及6萬多平方米的商(shang)場。據了(le)解，世(shi)紀(ji)(ji)都會(hui)所(suo)在的區(qu)域內聚集了(le)天津耀(yao)華中(zhong)學和實(shi)驗小(xiao)學等一批重(zhong)點學校，該項(xiang)目(mu)還通過(guo)(guo)提升配套物業的品質來(lai)提高地(di)產(chan)的附加值。陳淑(shu)霞還表(biao)示(shi)，“世(shi)紀(ji)(ji)都會(hui)”還將為物業的購買者提供租賃、抵押以及轉售(shou)等方面的中(zhong)介服務(wu)。

　　“目前市場(chang)壓力(li)確實比(bi)較大(da)，多數項目都(dou)給出很大(da)的(de)優惠和折扣(kou)，均(jun)價都(dou)調低了，開發商在項目品質的(de)打造方面(mian)也比(bi)以前更加用心了。”北京一(yi)樓盤的(de)銷售人員表示。

　　據某網統計，上周，該網探訪的70個(ge)京(jing)城在(zai)售(shou)樓盤特(te)惠總額達到4900萬元，大多數項目為購房(fang)者(zhe)提供各(ge)種(zhong)特(te)殊(shu)優惠，其中(zhong)包括子(zi)女入學、業主就醫等社(she)會福利方面的內容(rong)。

　　引入資產管理(li)模式

　　與(yu)以往(wang)單純的(de)(de)(de)房(fang)產銷售不同，近期在商(shang)業(ye)地(di)產領域內興起了一種類似“第三方理(li)財”的(de)(de)(de)營銷模式。有著10余年(nian)樓盤實操經驗的(de)(de)(de)北京(jing)譽翔安房(fang)地(di)產咨(zi)詢有限公司(si)合伙人王珂(ke)對中國(guo)證券報記者(zhe)表示，隨著房(fang)地(di)產市場的(de)(de)(de)轉型，商(shang)用物(wu)(wu)業(ye)的(de)(de)(de)價(jia)值日(ri)益(yi)金融化。“客戶掏幾(ji)個(ge)億、甚至十幾(ji)個(ge)億購買商(shang)業(ye)地(di)產，既看重(zhong)物(wu)(wu)業(ye)的(de)(de)(de)保值功能，又看重(zhong)資產的(de)(de)(de)現實回報。因此，對售后資產進(jin)行打(da)理(li)的(de)(de)(de)需求也日(ri)益(yi)增加。”

　　王(wang)珂的(de)團(tuan)隊近期正在(zai)嘗試結合資(zi)(zi)產打理的(de)銷售(shou)模(mo)式。據悉，譽翔安承(cheng)接的(de)位(wei)于(yu)北京(jing)東(dong)三環(huan)的(de)“高(gao)和(he)萃”項(xiang)目便將(jiang)以此(ci)模(mo)式銷售(shou)。王(wang)珂介(jie)紹，地產基金(jin)高(gao)和(he)投資(zi)(zi)在(zai)收購博瑞大(da)廈底商(shang)后(hou)，將(jiang)對其進行整體改(gai)造，并統一(yi)規劃和(he)招(zhao)租，包(bao)裝為“高(gao)和(he)萃”，在(zai)運營一(yi)段時間(jian)后(hou)，委(wei)托譽翔安進行銷售(shou)。“高(gao)和(he)萃”項(xiang)目內的(de)商(shang)鋪將(jiang)分為大(da)小(xiao)不等(deng)的(de)10個資(zi)(zi)產包(bao)，每個資(zi)(zi)產包(bao)均是帶租約的(de)物業。客(ke)戶購買(mai)后(hou)便可(ke)享受現成的(de)回(hui)報，而后(hou)續(xu)的(de)資(zi)(zi)產管理和(he)運營也將(jiang)由(you)專業機構負責。

　　高和(he)(he)投資董事長蘇鑫將這(zhe)種“第(di)三(san)方理財”的模(mo)式(shi)比(bi)喻(yu)為“資產精裝修”。此前，高和(he)(he)投資對(dui)中莎廣場、金(jin)(jin)澳(ao)國際(ji)等運作(zuo)也采取(qu)類(lei)似模(mo)式(shi)，但不(bu)同之(zhi)處在于：中莎和(he)(he)金(jin)(jin)澳(ao)的招商處于銷售之(zhi)后(hou)。銷售完成后(hou)高和(he)(he)投資再負責項目整體出租(zu)，并許諾一定的租(zu)金(jin)(jin)水平。

　　王珂指(zhi)出(chu)，大部分客(ke)戶認可這種附加的資(zi)產管理服(fu)務(wu)，因為客(ke)戶投資(zi)寫字樓的目的既為出(chu)租(zu)，更為長期穩定的高租(zu)金回(hui)報(bao)。這種模式可以不斷(duan)豐富和(he)改良(liang)資(zi)產管理服(fu)務(wu)，滿足(zu)投資(zi)型客(ke)戶的需要。