每經(jing)記者  張敏  發自北京

    兩個月前，富(fu)力地產董事(shi)長李思廉關于“降(jiang)價”的(de)表態，如今(jin)有了越來越多的(de)追隨(sui)者。

    《每(mei)日(ri)(ri)經濟新(xin)聞》記者近日(ri)(ri)調(diao)查發(fa)現，進(jin)入傳統“金(jin)九(jiu)銀十”的后(hou)半段，越來越多的房企開始作出價格調(diao)整，其(qi)中不乏萬科、保利(li)、龍湖等大型房企。

    8月23日，富(fu)力(li)地產董事長李思廉在中(zhong)報業績發(fa)布(bu)會(hui)上說，“價格在政府的號召之(zhi)下(xia)(xia)，大家只能(neng)作出向下(xia)(xia)的調整。價格方面，我們現在下(xia)(xia)調了10%；估(gu)計會(hui)慢慢跌，下(xia)(xia)半(ban)年可能(neng)會(hui)再跌10%。”這也是今年初房地產調控以(yi)來，大型(xing)開(kai)發(fa)商高管首次公開(kai)表態“降價”。

    近期(qi)，保(bao)利地產(chan)(chan)旗下的(de)“西山林語”項(xiang)目推出優惠房源(yuan)，優惠幅度(du)超過3000元/平方(fang)米；合(he)生創展(zhan)在北京(jing)的(de)樓盤(pan)“合(he)生麒麟(lin)社(she)”，均(jun)價(jia)(jia)也有小幅下調。此外，龍(long)湖地產(chan)(chan)在青島的(de)一棟(dong)高檔住(zhu)宅擬低價(jia)(jia)開盤(pan)，同樣被解讀為“降價(jia)(jia)”。

    業內(nei)人(ren)士分(fen)析，與此前(qian)經貿國(guo)際城的被動(dong)(dong)降(jiang)價不同，此輪降(jiang)價的房企業績出色，資金面也較為寬松，帶有(you)更(geng)多(duo)(duo)“主動(dong)(dong)調整”的意味。而(er)在政策面繼續(xu)從緊的情(qing)況下，這一動(dong)(dong)作或將(jiang)帶動(dong)(dong)更(geng)多(duo)(duo)房企進行價格(ge)調整。

    10月16日，新華社發(fa)表(biao)題為(wei)《樓(lou)市“冰(bing)點”背后  警(jing)惕“變相寬松”》的(de)文章(zhang)，強調房價正呈現出從“止漲”向“下跌(die)”轉化的(de)苗頭，應(ying)打好(hao)樓(lou)市調控的(de)“持久戰”。

降價“多米諾骨牌”啟動

    今(jin)年5月以來，北京樓市(shi)的降價現象一直(zhi)在持續(xu)，且有擴(kuo)大之(zhi)勢(shi)。

    《每(mei)日經濟新聞》記者調查發現，位于海淀區(qu)西(xi)北旺鎮的“保利(li)西(xi)山林語”項(xiang)目推出(chu)部分2居特價(jia)(jia)房，均價(jia)(jia)為19999元(yuan)/平方米(mi)，與其在售房源23000元(yuan)/平方米(mi)的均價(jia)(jia)相比，每(mei)平方米(mi)下(xia)降了4000元(yuan)。

    事實上，這一價格在其(qi)(qi)所(suo)在的區域，算不上“低價”。其(qi)(qi)之所(suo)以受人關(guan)注，在于該項目一度是北(bei)京樓市(shi)最重要的價格堅守者之一。

    去年4月25日，保利西山林語(yu)取(qu)得(de)12號(hao)樓和(he)14號(hao)樓的預售許可證(zheng)，共計222套房源，同(tong)時取(qu)得(de)301個地(di)下車庫車位(wei)的銷售許可證(zheng)，但(dan)4個多月后，成交記錄一片空白。頓時，它成為(wei)業界關注的焦點(dian)。

    今年以來，該(gai)項目仍(reng)堅持不(bu)降(jiang)價(jia)。據北京(jing)市房地產(chan)交易(yi)管理(li)網的數據顯(xian)示，其(qi)(qi)整體銷售狀況仍(reng)不(bu)足50%。不(bu)過，其(qi)(qi)多(duo)棟小戶型項目銷售稍好(hao)，均(jun)價(jia)不(bu)到23000元/平方米。

    除此(ci)之外，位(wei)于(yu)昌平(ping)縣城的(de)(de)“金隅萬科城”項目(mu)4期(qi)，據稱均價(jia)將(jiang)定在14000元/平(ping)方米，較前(qian)期(qi)下降了(le)4000元/平(ping)方米。金隅地(di)產旗(qi)下的(de)(de)另一熱銷(xiao)項目(mu)“金隅花石匠”，近(jin)期(qi)爆出的(de)(de)均價(jia)比此(ci)前(qian)直降2000元/平(ping)方米，且享受全(quan)款優惠。

    同時(shi)，合生創展在(zai)北京的樓盤“合生麒麟社”，目前均價(jia)在(zai)2.6萬~2.8萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米，較之數(shu)月前的30000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米的項目，有(you)明(ming)顯下(xia)調。

    降(jiang)價(jia)(jia)現象不(bu)只發生(sheng)在北京。近(jin)日，龍(long)湖(hu)地產在青島即將(jiang)開盤的龍(long)湖(hu)滟瀾海岸(an)小高(gao)層(ceng)項(xiang)目，均價(jia)(jia)定在6500元/平方(fang)米。盡管屬首次開盤，鑒于龍(long)湖(hu)旗下項(xiang)目一貫高(gao)出周(zhou)邊的價(jia)(jia)格，業(ye)界仍(reng)將(jiang)其(qi)解讀(du)為“降(jiang)價(jia)(jia)”。

   ; 此外，綠(lv)城、富(fu)力(li)等上市房企也在各地爆出促銷、價格(ge)優惠(hui)的消息。中海地產在杭州的一個項(xiang)目，據傳(chuan)降幅最高達5000元/平方(fang)米(mi)。萬(wan)科在深圳啟動(dong)的“萬(wan)團大戰”，也將持續(xu)到今年底。

   ; 事(shi)(shi)實上，房地產價格調整早(zao)在今(jin)年(nian)一季度就初(chu)現端倪，但品牌房企的普遍降價還是最近兩個月的事(shi)(shi)情。有業內人士直指，推倒(dao)“多米諾骨牌”的，就是富力地產董(dong)事(shi)(shi)長李思廉的一番表態。

房企降價“被動變主動”

    盡管(guan)關于富力地(di)產的“降(jiang)價”行為，曾有“真降(jiang)”還是“假摔”的爭議，但在房企的降(jiang)價陣營(ying)中，業績分化現象已十分明(ming)顯。

    與萬(wan)科、龍(long)湖等房企(qi)相(xiang)比，綠城等企(qi)業的銷(xiao)售萎縮，資金壓力(li)凸顯(xian)，已(yi)是(shi)不爭(zheng)的事實。

    中報顯示，富力地(di)產今年的(de)銷售目標(biao)是400億元，上(shang)半(ban)年只完成了34%。綠城(cheng)地(di)產遭證(zheng)監會(hui)調查的(de)消息甚囂塵上(shang)，盡管當(dang)事方矢口否(fou)認，但(dan)其資金鏈的(de)緊(jin)張(zhang)已(yi)是業內皆知。

    進入第三季度(du)，不少房(fang)企的月度(du)銷售情況仍未(wei)根本改觀(guan)。近日公布的9月份9大上市房(fang)企的銷售業績數(shu)據顯示，萬科(ke)、中海、碧桂(gui)園、富力和合景泰富5家業績均同比下滑。

    北京中(zhong)原(yuan)地產(chan)三級市場總(zong)監張大偉向《每日經濟新聞》記者(zhe)表(biao)示(shi)，盡管(guan)上(shang)半(ban)年(nian)房(fang)企銷(xiao)售情況不錯，但從最(zui)近兩個月看，后勁明顯不足，且上(shang)半(ban)年(nian)的(de)業(ye)績中(zhong)，也有(you)去(qu)年(nian)結(jie)算(suan)的(de)成分。

    但在降價隊伍中，業績出色者同樣存在。其中，今年(nian)前9月(yue)，萬科累計實(shi)現銷(xiao)售面積841.2萬平(ping)方米，銷(xiao)售金額970.8億元，同比(bi)分別(bie)上升(sheng)39.9%和35.9%。

    另外，9月份龍(long)湖實(shi)現合同銷售(shou)金(jin)額(e)(e)42.3億(yi)元(yuan)(yuan)，按(an)月增(zeng)長31.8%，并連續(xu)3個月保持增(zeng)長。今年(nian)1~9月，其累計實(shi)現合同銷售(shou)金(jin)額(e)(e)282.5億(yi)元(yuan)(yuan)，按(an)年(nian)增(zeng)長50.9%，成為前三季度業績(ji)最(zui)好的上市房(fang)企之一(yi)。

    以上述企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)業(ye)(ye)(ye)績來看，似乎沒有降(jiang)價的(de)理由。張大偉指出(chu)，萬科、龍湖、保利等房企(qi)的(de)降(jiang)價，更多是(shi)出(chu)于(yu)主動(dong)選擇。“近(jin)期的(de)政策風向(xiang)從緊，外部環境(jing)不佳，企(qi)業(ye)(ye)(ye)預感到‘寒冬(dong)(dong)’將持續(xu)，便提(ti)前作好(hao)‘過冬(dong)(dong)’準備。”

    他認為(wei)，如果(guo)等到企業的資金緊張時再作(zuo)價格調整，那就為(wei)時已晚。

    對于青(qing)島項目的(de)低價(jia)開盤，龍湖方面的(de)相(xiang)關負責人向記者表示，龍湖的(de)定(ding)價(jia)策略是  “根據每(mei)個城(cheng)市(shi)和樓盤的(de)不同性質，爭取主動出擊，搶占市(shi)場。”

    按(an)這一(yi)說法，這已不是(shi)龍湖(hu)第(di)一(yi)次(ci)“主(zhu)動(dong)出擊”。9月下旬，重(zhong)慶龍湖(hu)宣布(bu)為回饋市民，啟動(dong)“易(yi)房節”，上千套(tao)房源降價3%~8%，最高每套(tao)優惠(hui)40萬元。

大規模調整不可避免

    政(zheng)策方面的(de)不(bu)確(que)定，無(wu)疑來自(zi)于發(fa)生在廣(guang)東佛山的(de)放(fang)松限購風波。本(ben)月11日，佛山發(fa)布(bu)文件，明確(que)放(fang)寬(kuan)對(dui)四(si)類(lei)情況(kuang)的(de)房屋(wu)限購。但新政(zheng)出臺不(bu)到一天(tian)，信息發(fa)布(bu)方佛山市住房和城鄉建設(she)局便緊急叫停，并(bing)稱(cheng)將繼續征求意見(jian)。

    佛(fo)山快速叫停(ting)放松(song)，被認為(wei)具有明顯的信號(hao)意(yi)義(yi)，即(ji)中央在(zai)短期(qi)內(nei)不會(hui)放松(song)樓市調控政(zheng)策。

    10月(yue)16日，新華社發表題為《樓(lou)市“冰點”背后(hou)  警惕“變相寬松”》的文章，稱隨(sui)著近期一些地(di)(di)(di)(di)方樓(lou)市交易持續走低，房(fang)價呈現(xian)出從“止漲”向“下(xia)跌”轉化的苗頭，強調各(ge)地(di)(di)(di)(di)要“嚴格執行信(xin)貸、稅收(shou)、土地(di)(di)(di)(di)供(gong)應等‘治本之策’，做好房(fang)地(di)(di)(di)(di)產調控‘持久(jiu)戰’的準備”。

    事實上(shang)，從去年開(kai)始，房(fang)地產開(kai)發貸款就已暫停(ting)發放，繼(ji)2009年的上(shang)市熱潮之后，房(fang)企的IPO步伐大大放緩，企業的資金(jin)渠(qu)道繼(ji)續緊張，近期甚至爆出有房(fang)企通過(guo)高利(li)貸募資的現象。

    即(ji)便對于業(ye)績良好(hao)、計劃(hua)在(zai)(zai)海外募資的(de)房企(qi)來說，政策面似乎(hu)也成(cheng)為(wei)不利(li)因素。今年7月(yue)，國際(ji)評級(ji)機構穆迪(di)發(fa)布(bu)對61家民(min)營企(qi)業(ye)的(de)評級(ji)報告(gao)，包括龍湖、恒大在(zai)(zai)內的(de)企(qi)業(ye)都被插上了“紅(hong)旗”予以警告(gao)，部分房企(qi)的(de)海外融資計劃(hua)還因此受到影響。

    就在此前兩個月，龍湖地(di)產被穆迪給予最高公司評級（Ba2/穩定），成(cheng)為最優質的(de)民(min)營房企。盡管穆迪被攻(gong)擊有“做(zuo)空中(zhong)國”的(de)嫌(xian)疑，但政(zheng)策(ce)面的(de)不明朗仍被看成(cheng)是  “拖累”的(de)因(yin)素(su)。

    國(guo)家統計(ji)局的(de)數據顯示，今年8月，全國(guo)70個(ge)大中(zhong)城(cheng)(cheng)市中(zhong)，新(xin)建商品住(zhu)宅價(jia)(jia)格下(xia)降的(de)城(cheng)(cheng)市有16個(ge)，持平(ping)的(de)有30個(ge)，比(bi)7月共增加(jia)了15個(ge)。其中(zhong)，北(bei)京、上海、廣州、深(shen)圳4個(ge)一線城(cheng)(cheng)市房(fang)價(jia)(jia)持平(ping)，這是一線城(cheng)(cheng)市的(de)房(fang)價(jia)(jia)連續兩個(ge)月出(chu)現“停漲”。

    10月14日，北京(jing)市房協秘書長(chang)陳志在(zai)出席“西二(er)環價(jia)值成(cheng)長(chang)潛力發(fa)展論壇”時表(biao)示，在(zai)華業玫瑰園、京(jing)貿國際(ji)城等通州項目降(jiang)(jiang)價(jia)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，未(wei)來將(jiang)會有(you)更(geng)多(duo)的(de)企業跟(gen)進(jin)，北京(jing)房價(jia)場穩中有(you)降(jiang)(jiang)的(de)態勢將(jiang)延續。

    張大偉也(ye)認為，在房價下(xia)行壓力(li)大、政策(ce)長期(qi)不明朗的(de)(de)情況下(xia)，企業(ye)為獲得(de)外部資(zi)金保障(zhang)，必(bi)須在公報中維(wei)持(chi)良(liang)好的(de)(de)業(ye)績和合理的(de)(de)資(zi)產負債率。他(ta)表示(shi)，未來(lai)還(huan)將有更多的(de)(de)房企加入降價行列，尤其(qi)是(shi)追求業(ye)績的(de)(de)上市房企。

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