每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 劉明濤 實習記者 唐強    

每(mei)經記者 劉明濤 實習記者 唐強

近年來(lai)，高(gao)企的(de)房(fang)價讓(rang)(rang)無房(fang)者興嘆，讓(rang)(rang)有(you)產者欣喜(xi)。如(ru)果(guo)現在能夠以2007、2008年相近的(de)房(fang)價購買到(dao)兩處北京的(de)房(fang)產，相信(xin)任何人都不(bu)會有(you)絲毫猶豫，因為2008~2010年，正是北京房(fang)價飛(fei)漲的(de)年代(dai)。

如今真有(you)這(zhe)樣(yang)的好事(shi)——上市公司西部(bu)礦業(ye)(ye)(ye)（601168，收盤(pan)價(jia)11.63元）將其在北(bei)京的兩(liang)處(chu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)轉賣他方，而賣價(jia)較(jiao)周邊同類房(fang)產價(jia)格低了至少三成。接盤(pan)方為(wei)兩(liang)家企業(ye)(ye)(ye)，而這(zhe)兩(liang)家企業(ye)(ye)(ye)是指定的接手方。盡管捂在手里長達3~4年，但西部(bu)礦業(ye)(ye)(ye)從(cong)該筆交(jiao)易(yi)中獲(huo)利只有(you)可(ke)憐的5.5%，遠低于(yu)銀行同期(qi)存款。

除了(le)價格(ge)極低(di)外(wai)，《每日經濟新聞》記者還(huan)發現(xian)，上述交易還(huan)有(you)兩大蹊蹺之(zhi)處：為何(he)要指定(ding)買(mai)方(fang)，交易對(dui)手(shou)疑似存(cun)在關聯關系。

蹊蹺一：

指定兩買家接手

西部礦業10月19日發布公告稱(cheng)，公司(si)將(jiang)北京慧(hui)科大廈的(de)房(fang)產出(chu)售給(gei)福建銀(yin)森(sen)集團有(you)限(xian)公司(si)（以下簡(jian)稱(cheng)福建銀(yin)森(sen)），出(chu)售價(jia)格為(wei)(wei)1.26億(yi)元(yuan)(yuan)；將(jiang)火器營路(lu)大樓的(de)房(fang)產出(chu)售給(gei)北京發德寶投資有(you)限(xian)公司(si)（以下簡(jian)稱(cheng)北京發德寶），出(chu)售價(jia)格為(wei)(wei)1.14億(yi)元(yuan)(yuan)；上述兩處房(fang)產出(chu)售總價(jia)為(wei)(wei)2.4億(yi)元(yuan)(yuan)。

實際上(shang)早(zao)在7月，西(xi)部礦業就與中(zhong)德（中(zhong)國）環保公(gong)司（以下(xia)簡(jian)稱(cheng)中(zhong)德公(gong)司）協商并達成相關意向，將北京慧科大廈和火(huo)器營路大樓進行捆綁(bang)出(chu)售；在具備轉讓條件后，由中(zhong)德公(gong)司指(zhi)(zhi)定的受讓方購(gou)買上(shang)述(shu)兩(liang)處房(fang)產。而福(fu)建銀森集團和北京發德寶正是其指(zhi)(zhi)定的兩(liang)家(jia)買方。

一切看(kan)來都似(si)乎合情(qing)合理，但此舉仍(reng)引起業(ye)界諸多質(zhi)疑(yi)，為什么要將這兩處房產(chan)賣給上述(shu)兩家指定方呢(ni)？

資料(liao)顯(xian)示(shi)，西(xi)部礦(kuang)業于2007年(nian)、2008年(nian)分別購置(zhi)了北(bei)京(jing)慧科大廈與北(bei)京(jing)火(huo)器營(ying)路大樓兩處房(fang)產，當時公(gong)司(si)付(fu)出的原(yuan)始購置(zhi)成本為2.28億元(yuan)，其中(zhong)購買價款合計1.97億元(yuan)，其余為交易費(fei)用和裝修費(fei)用。

通過粗(cu)略計(ji)算(suan)，西部礦業此次(ci)出(chu)售這兩處(chu)房產的售價僅高(gao)出(chu)原始購(gou)置(zhi)成本(ben)1260萬元(yuan)。上(shang)述兩處(chu)房產截至9月30日的賬面攤余價值(zhi)合(he)計(ji)2.08億元(yuan)，出(chu)讓方應承擔的交易稅(shui)金合(he)計(ji)995萬元(yuan)，西部礦業此次(ci)固定資產處(chu)置(zhi)凈收益(yi)合(he)計(ji)2260萬元(yuan)。

西部(bu)礦業還委托了第一太平戴(dai)維(wei)斯(si)對其進行評(ping)估，評(ping)估結果顯示，建筑面積為(wei)6588.93平方米的北京慧科大廈均(jun)價(jia)在2.2萬(wan)元/平方米左右(you)；海(hai)淀區火(huo)器營(ying)路(lu)大廈共6193.76平方米，每平米均(jun)價(jia)為(wei)1.84萬(wan)元。

《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者發(fa)(fa)現，西部礦業(ye)購買這(zhe)兩(liang)處(chu)房(fang)(fang)產的(de)時(shi)間是(shi)在2007年和2008年，但公司賣出這(zhe)兩(liang)處(chu)房(fang)(fang)產的(de)收(shou)益率僅為5.5%。如(ru)此看(kan)來，用(yong)接(jie)近(jin)房(fang)(fang)價(jia)暴漲前(qian)的(de)價(jia)格(ge)購買暴漲后的(de)房(fang)(fang)產，福建銀森與北京發(fa)(fa)德寶豈不是(shi)撿(jian)了一個大便宜？

蹊蹺二：

售價遠低于周邊市價

西部礦業通過(guo)出(chu)售房產后僅得到5.5%的收益(yi)率，有投資者(zhe)便指出(chu)該資產或遭賤賣。帶著這(zhe)些疑問，《每日(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)近(jin)日(ri)對(dui)這(zhe)兩處房產進行了(le)實地(di)調查。

其中(zhong)，慧科(ke)(ke)(ke)大(da)廈坐落于(yu)西四環中(zhong)部，位居五棵松奧運商(shang)圈核(he)心，是一座高標準配置的寫字樓。由于(yu)近來該地段周圍都在新建房屋，慧科(ke)(ke)(ke)大(da)廈一幢孤零零的大(da)樓略顯 “孤單”。記者進入(ru)大(da)樓注意到，該樓不(bu)算(suan)太新，在售(shou)物業也(ye)只剩下8層(ceng)一處房產。記者打電話向慧科(ke)(ke)(ke)大(da)廈內部房產租賃中(zhong)心詢問得知，8層(ceng)業主的賣價為(wei)3.5萬元(yuan)/平方米。

值得注意的(de)是，慧科大廈早在2009年(nian)左(zuo)右就已經銷售(shou)完畢。該大廈有關(guan)人員表(biao)示，現在僅有部(bu)分二手房轉售(shou)，價格應該在3萬元以上。

記者(zhe)又以投資者(zhe)身(shen)份咨詢(xun)榮(rong)超商業(ye)地(di)產，其業(ye)務人(ren)員(yuan)王輝介紹，北京慧科大廈(sha)屬于甲級寫字樓，地(di)段還比較好，目前(qian)的市場價格在3.6萬(wan)(wan)(wan)元左右(you)。另外(wai)，21世(shi)紀安信瑞(rui)德(de)大河(he)莊苑營業(ye)部黃謙也告訴(su)記者(zhe)，慧科大廈(sha)能夠賣到3.5萬(wan)(wan)(wan)~4萬(wan)(wan)(wan)元/平(ping)方米。

綜合慧科大廈內部工作(zuo)人員(yuan)以及(ji)相鄰中(zhong)介的說法，慧科大廈的均價應當在3萬元/平方米以上，相比西部礦(kuang)業(ye)2.2萬元/平方米的賣(mai)價高出至少36%。

隨后，記者又奔(ben)赴火器營路。根據西(xi)部礦業(ye)公告，公司位于(yu)火器營路1號的商業(ye)獨(du)棟(dong)項目處于(yu)北京西(xi)北，該商業(ye)樓分為地(di)(di)下(xia)一層和(he)地(di)(di)上兩層，每層面積約(yue)3059.51平方米。

不過(guo)，記者(zhe)詢問(wen)(wen)過(guo)的周(zhou)邊居(ju)民以(yi)及居(ju)民樓(lou)保安(an)，均不清楚(chu)火器(qi)營路(lu)(lu)1號的具體位置。記者(zhe)只好打聽(ting)與火器(qi)營路(lu)(lu)相鄰的西頂路(lu)(lu)、老營房路(lu)(lu)以(yi)及藍靛廠(chang)路(lu)(lu)附近(jin)的房產銷售(shou)價格(ge)，經多(duo)方(fang)詢問(wen)(wen)后(hou)得知，火器(qi)營路(lu)(lu)周(zhou)邊的居(ju)民樓(lou)均價在(zai)4萬元/平方(fang)米左右(you)，而寫字(zi)樓(lou)稍微便宜(yi)一些(xie)，但(dan)也達到了3.4萬元/平方(fang)米的價格(ge)。

從(cong)記者(zhe)的(de)實地(di)調查來(lai)看，火器營(ying)路1號(hao)大樓周邊房價也(ye)均在(zai)3萬元以上(shang)，這與公司1.84萬元/平方米的(de)售價相比，價差更是高達63%。

蹊蹺三：

3家公司疑似關聯方

除此之外，西部礦業此次出售過程(cheng)中，受西部礦業委(wei)托(tuo)銷(xiao)售上述兩處房(fang)產的(de)中德（中國(guo)）環保公(gong)司和兩家買方福建銀森與北(bei)京發德寶，這(zhe)三者的(de)關系撲(pu)朔(shuo)迷離，疑似存(cun)在(zai)關聯(lian)關系。

西部礦(kuang)業的公(gong)告表示，中德公(gong)司(si)與其指定的福建銀(yin)森及北(bei)京(jing)發德寶無(wu)任何關聯(lian)關系。

公(gong)開資(zi)料顯示，中(zhong)德公(gong)司系(xi)外國法(fa)人(ren)獨資(zi)設立(li)的有限責(ze)任公(gong)司，成(cheng)立(li)于2009年，注冊地為北(bei)京(jing)市海淀(dian)區板井路79號3層(ceng)。其主(zhu)營業務為研發、委(wei)托生產垃(la)圾焚燒爐(lu)及配(pei)件；固體廢物污(wu)染的治理；技術咨(zi)詢(xun)、技術服務；銷售自產產品(pin)；施工總承包。

作為(wei)買方之一的福(fu)建銀森則成(cheng)立于1998年(nian)1月，同時(shi)也是一家涉及(ji)固廢處(chu)理、污水(shui)處(chu)理、能源等業(ye)務的綜合性產(chan)業(ye)集團。

北京發(fa)德(de)寶則成立于2010年5月，注冊地(di)海淀區(qu)板井(jing)路79號(hao)3層東(dong)側，法代余桂州。《每日經濟(ji)新聞》根據注冊地(di)址發(fa)現，北京發(fa)德(de)寶與(yu)中德(de)公司應該(gai)是同(tong)屬(shu)一層樓的“鄰居”。

鑒于(yu)存(cun)在(zai)如(ru)此巧(qiao)合的(de)情(qing)況，記者對(dui)這兩家(jia)公司(si)在(zai)北(bei)京注冊地址(zhi)進行實地調查發(fa)現，僅有中德公司(si)在(zai)此地辦公，并未出(chu)現北(bei)京發(fa)德寶公司(si)的(de)相關信(xin)息。

另(ling)外，記(ji)者又(you)以業務為由致電福建銀森(sen)，該(gai)公(gong)司(si)一位陳(chen)姓主任(ren)表示，福建銀森(sen)總(zong)裁就是余(yu)桂州（與北京發德寶法定代表人(ren)同音，不(bu)過尚不(bu)能確(que)定二者是否為同一人(ren)），公(gong)司(si)的確(que)購買了(le)北京慧科大廈。但(dan)是對于北京發德寶，該(gai)主任(ren)則不(bu)愿多談(tan)，僅(jin)表示同屬一個集(ji)團。

記者還從中德(de)公司(si)咨詢了解到，余桂州是該公司(si)的總(zong)裁(cai)，但(dan)他一般在福(fu)建銀森辦公。

由此可以看(kan)出，“余桂(gui)州”這(zhe)個(ge)姓名同時貫(guan)穿上(shang)述3家公司，這(zhe)不(bu)得不(bu)讓人產生聯想。面(mian)對這(zhe)樣復雜的(de)關系(xi)結構網，中德公司與其指定(ding)的(de)福建銀森及北(bei)京(jing)發德寶究竟(jing)有何(he)關聯，著實讓人生疑。

公司回應：

售價由評估公司給出

針對上述蹊蹺的現象，《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)致電西部礦業，公司(si)董秘(mi)辦(ban)工作人員表示，此次出售的固定資產為公司(si)的閑置(zhi)房產，賣出后可以回籠資金，減少(shao)公司(si)資金占用，有利(li)于(yu)降低財務等(deng)費用。

那么公司早在2007和2008年就買(mai)下了(le)(le)這兩(liang)處房產(chan)，為何(he)始終將其閑(xian)置(zhi)，并且一(yi)(yi)直未(wei)對外出租？該工作人員則稱，一(yi)(yi)直沒有太(tai)多用處，所以就閑(xian)置(zhi)了(le)(le)。

對此，記者咨詢到21世紀(ji)安信瑞德房地產經紀(ji)公司業(ye)務員王(wang)浩，他表(biao)示(shi)，火器營路1號位于北京四(si)環以內(nei)，此區(qu)域是學校(xiao)、政府事業(ye)單(dan)位集(ji)中(zhong)地，附(fu)近(jin)公寓住(zhu)宅(zhai)較(jiao)多，因(yin)而其市(shi)(shi)場價格也(ye)相對較(jiao)高。該物(wu)業(ye)適合經營百貨商場和規模型超市(shi)(shi)，出租應該也(ye)很容易，但(dan)是近(jin)年來(lai)一直空置，王(wang)浩對此表(biao)示(shi)難以理(li)解。

2007~2011年期間(jian)，北京房價(jia)大幅攀升，而(er)西部(bu)礦(kuang)業從(cong)這兩(liang)處房產僅(jin)獲利5.5%，甚至遠低(di)于(yu)銀行利率。西部(bu)礦(kuang)業為何(he)不以更(geng)高的市場均(jun)價(jia)出售(shou)旗下(xia)房產呢？

記者指(zhi)出，北京慧科大(da)廈和火器營(ying)路1號商業(ye)獨(du)棟被(bei)出售的(de)價(jia)格在2萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)/平方米附(fu)近(jin)，而這兩處房產周邊的(de)住宅公寓和商業(ye)房產市場(chang)價(jia)格均大(da)幅高于(yu)該價(jia)格，都(dou)在3.4萬(wan)(wan)~4萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)的(de)區間內浮動。

西部礦業上(shang)述(shu)工(gong)作人(ren)員并未(wei)否(fou)定(ding)記(ji)者觀點(dian)，僅表示處置資產(chan)所得資金主要用于補充公(gong)司(si)流動資金，出售價格是(shi)經過相關評估機構得出的結(jie)果，有(you)任何疑(yi)問可(ke)直接咨詢第一太平戴維斯房(fang)地(di)產(chan)評估有(you)限公(gong)司(si)。隨后記(ji)者聯系到該評估公(gong)司(si)，其評估部負責人(ren)洪濤卻以商業機密為由拒絕發表看法。

此前，西部礦業僅公告(gao)(gao)了這兩處房(fang)(fang)產的(de)評(ping)估(gu)結果，但并未發布相關評(ping)估(gu)報告(gao)(gao)。九鼎房(fang)(fang)地產交易評(ping)估(gu)有限公司(si)評(ping)估(gu)師李彬告(gao)(gao)訴記者，由于資料有限，難以對上述物業進(jin)行有效評(ping)估(gu)，不過按照常理(li)來(lai)看(kan)，上述房(fang)(fang)產不應低于周(zhou)邊平均(jun)價格太(tai)多。

記者問及(ji)中德公司以及(ji)其指定的(de)買方福(fu)建銀(yin)森及(ji)北京發德寶時(shi)，該工作人員表示不清楚具體(ti)情況(kuang)。