每經記者  楊羚強 發自上海

據21世紀不動產上海區域市場(chang)中心的(de)(de)(de)統計數據顯示(shi)，今(jin)年1-12月(yue)（截至26日），全市新(xin)建(jian)(jian)商品(pin)房成(cheng)交(jiao)(jiao)11.68萬套(tao)(tao)，較去(qu)年同(tong)期下降(jiang)14.62%。其中新(xin)建(jian)(jian)辦(ban)公樓(lou)項目(mu)成(cheng)交(jiao)(jiao)1.48萬套(tao)(tao)，較去(qu)年同(tong)期增(zeng)長(chang)17.42%。而新(xin)建(jian)(jian)商鋪(pu)和(he)新(xin)建(jian)(jian)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)套(tao)(tao)數為(wei)1.43萬套(tao)(tao)和(he)6.22萬套(tao)(tao)，較去(qu)年同(tong)期分(fen)別下降(jiang)25.12%和(he)22.63%。同(tong)時，新(xin)建(jian)(jian)辦(ban)公物業(ye)的(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)套(tao)(tao)數占總成(cheng)交(jiao)(jiao)的(de)(de)(de)比(bi)(bi)例約為(wei)12.69%，較去(qu)年同(tong)期的(de)(de)(de)占比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)3.46%。而新(xin)建(jian)(jian)商鋪(pu)和(he)新(xin)建(jian)(jian)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)占比(bi)(bi)為(wei)12.26%和(he)53.26%，分(fen)別下降(jiang)1.72%和(he)5.51%。

同(tong)(tong)策(ce)咨(zi)詢顧問(wen)有限公(gong)司此前統計，從(cong)上海(hai)辦公(gong)地產市場(chang)成(cheng)(cheng)交表現來(lai)看，2011 年(nian)第(di)三季度(du)(du)，辦公(gong)產品成(cheng)(cheng)交面積55.21 萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，與(yu)前一季度(du)(du)持平(ping)(ping)，相比(bi)(bi)2010年(nian)第(di)三季度(du)(du)31.70 萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)的(de)成(cheng)(cheng)交面積，同(tong)(tong)比(bi)(bi)大幅(fu)上漲74%，達(da)到了近7 個(ge)季度(du)(du)以來(lai)的(de)高點(dian)。而截止(zhi)今年(nian)12月25日，上海(hai)第(di)四季度(du)(du)辦公(gong)樓成(cheng)(cheng)交量僅26.4萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，成(cheng)(cheng)交量的(de)下滑也(ye)突顯商業地產限貸政(zheng)策(ce)對(dui)于投資客(ke)熱情的(de)影響。從(cong)供應面積來(lai)看，三季度(du)(du)為48.37 萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，環比(bi)(bi)前一季度(du)(du)的(de)37.82 萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，增幅(fu)為28%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)2010 年(nian)第(di)三季度(du)(du)的(de)54.52 萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)下跌11%。

成交(jiao)均價來看，2011 年(nian)(nian)第(di)三(san)季度(du)，上海市辦公(gong)產(chan)品(pin)的(de)成交(jiao)均價是(shi)近(jin)9 個(ge)季度(du)的(de)最高值，達到30353 元/平方米(mi)，其中同(tong)比2010 年(nian)(nian)第(di)三(san)季度(du)大幅上漲73%，環(huan)比前一季度(du)，上漲20%。而截止今(jin)年(nian)(nian)12月(yue)25日(ri)，上海第(di)四季度(du)辦公(gong)樓價格又回調(diao)至23442元/平方米(mi)，第(di)三(san)季度(du)辦公(gong)樓價格大幅上揚，主要是(shi)由于本(ben)季度(du)出現(xian)多宗(zong)中心優質項目的(de)整(zheng)體收購。

同策咨詢顧問有(you)限(xian)公司研究(jiu)總監張宏偉認為，由此看來(lai)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)限(xian)貸對(dui)(dui)辦公市場成交量(liang)影響(xiang)較(jiao)大，而價(jia)格方面(mian)提出整(zheng)(zheng)購的因素整(zheng)(zheng)體影響(xiang)微(wei)小。這主要(yao)得益于(yu)上海(hai)地(di)(di)(di)區是外資(zi)企業(ye)(ye)的云(yun)集地(di)(di)(di)，有(you)眾多企業(ye)(ye)租賃上海(hai)寫字樓，像一些(xie)咨詢公司、國(guo)際金(jin)融(rong)類(lei)企業(ye)(ye)、制造類(lei)企業(ye)(ye)等，對(dui)(dui)辦字樓有(you)較(jiao)大的需求(qiu)量(liang)。隨(sui)著全(quan)球經濟的復蘇，中(zhong)央把(ba)上海(hai)我國(guo)金(jin)融(rong)貿(mao)易中(zhong)心的定位，企業(ye)(ye)對(dui)(dui)辦公樓的需求(qiu)將會逐(zhu)漸增加。再加上，住宅類(lei)市場受(shou)到國(guo)家嚴厲的政策調控，國(guo)內外的投資(zi)機(ji)構和地(di)(di)(di)產(chan)(chan)基(ji)金(jin)也會把(ba)投資(zi)目(mu)光轉向商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的辦公產(chan)(chan)品。

21世紀不(bu)(bu)動產上(shang)(shang)海(hai)區域市場中心分析(xi)師黃河滔認為，隨著上(shang)(shang)海(hai)“4個中心”建設(she)的(de)進程加進，及(ji)國際化大(da)都市地位的(de)不(bu)(bu)斷(duan)奠定，將會(hui)有更(geng)多大(da)型企業考慮將總部設(she)在上(shang)(shang)海(hai)，并帶動產業內供應(ying)商和客戶(hu)轉(zhuan)移至此。更(geng)多企業入駐(zhu)上(shang)(shang)海(hai)同時，也會(hui)帶來更(geng)多辦公樓的(de)租(zu)賃需求，并使(shi)其空置(zhi)率下(xia)降、租(zu)金(jin)保持升勢，這意味著目前出現的(de)辦公樓“租(zu)轉(zhuan)買(mai)”趨勢，也有望在明年得到延續。

從成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)熱(re)(re)點區(qu)域來看，拿較為(wei)(wei)典型的(de)(de)2011 年第三季度(du)來說，浦(pu)(pu)東(dong)(dong)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)為(wei)(wei)10.1 萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)，排(pai)行區(qu)域成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)榜首，浦(pu)(pu)東(dong)(dong)新區(qu)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)位居榜首歸功(gong)于陸家嘴濱江板(ban)塊的(de)(de)嘉瑞國際廣(guang)場(chang)、二(er)十一世紀中心大廈以(yi)及浦(pu)(pu)江雙輝大廈。其中，嘉瑞國際廣(guang)場(chang)在2011 年第三季度(du)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)4.25 萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)，占整個浦(pu)(pu)東(dong)(dong)新區(qu)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)42%。不僅如此，另(ling)外(wai)兩(liang)個項目二(er)十一世紀中心大廈和浦(pu)(pu)江雙輝大廈的(de)(de)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)也分別達到了2.2 萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)和1.89 萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)。上述(shu)陸家嘴濱江板(ban)塊位于內環內，這又促(cu)使浦(pu)(pu)東(dong)(dong)新區(qu)辦公市場(chang)總成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)金(jin)額和成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)均價雙雙稱霸。和商業(ye)地產市場(chang)一樣(yang)，盡(jin)管商業(ye)地產有限貸政策出臺，但是(shi)一些熱(re)(re)點區(qu)域的(de)(de)辦公項目也是(shi)備受關注。