每經記者 楊羚強  發自上海

中國(guo)房產信息(xi)集團的(de)數據顯(xian)示，上海四季(ji)度一手商品(pin)住宅的(de)平均(jun)成交價格為(wei)21135元/平方(fang)米（截至12月23日數據），環(huan)比(bi)下跌5.3%，同比(bi)下跌10.7%；而去年同期(qi)則是(shi)環(huan)比(bi)上漲(zhang)10.4%，同比(bi)上漲(zhang)28.3%。

不(bu)過，上海房價房價的下跌幅度，只能(neng)是從2005年(nian)以來的第二(er)大。歷(li)史跌幅最大08年(nian)三(san)季(ji)(ji)(ji)度跌幅為14.5%、其次是05年(nian)二(er)季(ji)(ji)(ji)度的10.4%跌幅和10年(nian)三(san)季(ji)(ji)(ji)度的6.7%跌幅。

盡管2011年度的(de)季(ji)(ji)度房(fang)價下(xia)(xia)跌(die)水平算不(bu)上大，但(dan)卻是(shi)歷史首次出現全(quan)年四個(ge)季(ji)(ji)度房(fang)價持續下(xia)(xia)跌(die)的(de)情況(kuang)。前三(san)個(ge)季(ji)(ji)度的(de)房(fang)價環(huan)比跌(die)幅分別為2%、2.9%和(he)0.9%。預(yu)期(qi)2012年一季(ji)(ji)度也仍將(jiang)會延續房(fang)價下(xia)(xia)跌(die)趨勢。

中國房產信息集團研究(jiu)總監薛建雄(xiong)指(zhi)出，由于年關資金壓力，自10月份(fen)起(qi)開發商加大了(le)降價促銷(xiao)力度(du)，也帶動了(le)11、12月份(fen)成交量的(de)微(wei)弱回(hui)升。此(ci)時市場上出現(xian)了(le)五類表(biao)現(xian)完全(quan)不同的(de)樓盤。

第一(yi)類是梯階式降價保持熱(re)銷型。

第二(er)類是一次性降(jiang)價熱銷后就不愿再(zai)降(jiang)價，成(cheng)交(jiao)也(ye)(ye)隨(sui)之停滯型的樓盤(pan)，如中(zhong)(zhong)海(hai)御(yu)景熙岸(an)、萬科(ke)清林(lin)徑(jing)等(deng)。其(qi)中(zhong)(zhong)中(zhong)(zhong)海(hai)御(yu)景熙岸(an)10月(yue)份從23000元(yuan)/平(ping)方(fang)米降(jiang)到18000元(yuan)/平(ping)方(fang)米后熱銷628套，萬科(ke)清林(lin)徑(jing)11月(yue)份從16000降(jiang)到13000元(yuan)成(cheng)交(jiao)了302套。不過兩個項目的新一批預(yu)期(qi)上市房源，并沒(mei)有再(zai)次降(jiang)價的打算，但也(ye)(ye)延遲推(tui)盤(pan)。其(qi)原因更多是客戶蓄備不足，導致沒(mei)能開盤(pan)。

第(di)三類是以(yi)合理折扣(kou)提升銷售型的樓(lou)盤，如香溢花城、尚海灣等。香溢花城10月(yue)份起開(kai)始(shi)打8折，售價從35000-40000元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)米降至28000-33000元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)米，成交價從8、9月(yue)的16、12套(tao)回升到了(le)10、11、12月(yue)的64、54和(he)35套(tao)。尚海灣11月(yue)起對其88000元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)米的沿(yan)江(jiang)豪宅(zhai)進行(xing)打8折促銷，使(shi)得(de)成交量從10月(yue)的1套(tao)上升到了(le)11、12月(yue)的7和(he)17套(tao)。

第四類(lei)是(shi)不(bu)公開降(jiang)價，只對高意向度(du)買(mai)家講價，但通(tong)常不(bu)大于85折(zhe)的豪宅(zhai)。

第五類是(shi)價(jia)格嚴(yan)重偏(pian)離市場，不(bu)愿也(ye)無法降價(jia)導(dao)致(zhi)滯(zhi)銷型(xing)項(xiang)目。此類樓盤(pan)以中小(xiao)開(kai)(kai)發商項(xiang)目為(wei)主，他們(men)(men)品(pin)牌能(neng)力不(bu)強、社區配(pei)套(tao)附(fu)加值不(bu)高(gao)，卻開(kai)(kai)出像瑞安、和黃一樣比周邊(bian)高(gao)三、四成(cheng)的價(jia)格。之(zhi)(zhi)前市場好時，他們(men)(men)的銷售就(jiu)不(bu)溫不(bu)火，他們(men)(men)本來打7折也(ye)只是(shi)回到合理價(jia)格，想要熱銷要打5-6折；但如此之(zhi)(zhi)高(gao)的折扣(kou)對開(kai)(kai)發商自身利(li)益和前期業主的利(li)益影響都太大，所以只能(neng)滯(zhi)銷等市場回暖。

目(mu)前限購限貸條件下，低端剛(gang)(gang)需(xu)樓盤(pan)是通過不停(ting)降價，以(yi)獲得限購、限貸之外的(de)(de)更大剛(gang)(gang)需(xu)群體買家，才能(neng)保持熱(re)銷(xiao)，才能(neng)保持每月(yue)100套以(yi)上的(de)(de)熱(re)銷(xiao)局(ju)面(mian)。但(dan)只要停(ting)止(zhi)降價的(de)(de)步伐，成交量(liang)也會隨之大降。

不過，元宵節之后(hou)，銀根就(jiu)可能(neng)(neng)(neng)大(da)幅(fu)放(fang)松(song)(song)，到時銀行就(jiu)可能(neng)(neng)(neng)采取快帶降息(xi)和(he)降低(di)存款準備金率(lv)，房(fang)貸利(li)率(lv)也(ye)可能(neng)(neng)(neng)重(zhong)新(xin)打(da)折，且力度(du)也(ye)可能(neng)(neng)(neng)重(zhong)新(xin)加大(da)到8折左右，這將大(da)幅(fu)降低(di)購(gou)房(fang)成本。加上銀根放(fang)松(song)(song)后(hou)對宏觀經濟增(zeng)漲的(de)促進作(zuo)力也(ye)會(hui)增(zeng)加市場購(gou)買力能(neng)(neng)(neng)。所以(yi)樓市下跌(die)的(de)步(bu)伐有望在降息(xi)和(he)降低(di)存款準備金率(lv)幾次后(hou)止(zhi)穩(wen)并重(zhong)新(xin)回升，而預(yu)期(qi)這個(ge)時間就(jiu)會(hui)出現在明年的(de)二、三季度(du)。