馬光遠（經濟學家）

如果說佛(fo)山、中山以及(ji)蕪湖等(deng)地(di)方的試探，對全國房地(di)產(chan)調(diao)控(kong)尚不具有沖(chong)擊力，那么，上(shang)海最近對其實施(shi)一(yi)年多的限購政策給予所謂的“新解釋”，可(ke)以說是給房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)打了一(yi)劑興奮藥(yao)，就連(lian)上(shang)海本地(di)的房地(di)產(chan)股應聲漲停(ting)。

對(dui)于外界(jie)認為上(shang)海(hai)悄然(ran)放松限(xian)購政(zheng)策(ce)的(de)(de)質疑，上(shang)海(hai)方(fang)面的(de)(de)解(jie)(jie)釋是(shi)，從(cong)來沒(mei)有(you)放松，持(chi)居(ju)住(zhu)(zhu)證(zheng)3年(nian)可以(yi)(yi)買兩(liang)(liang)套房(fang)是(shi)以(yi)(yi)前(qian)(qian)就有(you)的(de)(de)政(zheng)策(ce)。但(dan)筆者(zhe)認真研究了(le)上(shang)海(hai)以(yi)(yi)前(qian)(qian)的(de)(de)政(zheng)策(ce)，只是(shi)規定(ding)，非(fei)戶籍(ji)人(ren)口提供(gong)在購房(fang)前(qian)(qian)兩(liang)(liang)年(nian)累計繳納(na)1年(nian)以(yi)(yi)上(shang)個人(ren)所得(de)稅或(huo)城(cheng)鎮社會保險繳納(na)證(zheng)明的(de)(de)，限(xian)購一(yi)套房(fang)。文件(jian)中并沒(mei)有(you)明確(que)，持(chi)長(chang)期居(ju)住(zhu)(zhu)證(zheng)3年(nian)的(de)(de)外地(di)(di)戶籍(ji)人(ren)口享有(you)本地(di)(di)戶籍(ji)待遇(yu)。考慮到上(shang)海(hai)作為一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)在整(zheng)個房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)分量(liang)，以(yi)(yi)及其政(zheng)策(ce)變化的(de)(de)風(feng)向標作用，這種不(bu)能(neng)自圓其說的(de)(de)解(jie)(jie)釋，更是(shi)被視為公然(ran)和中央堅持(chi)調控不(bu)動搖的(de)(de)方(fang)向在唱對(dui)臺(tai)戲。與此同時，包括浙(zhe)江象山在內的(de)(de)全國十(shi)多個城(cheng)市(shi)(shi)，開始半遮(zhe)半掩的(de)(de)對(dui)房(fang)地(di)(di)產調控進行微調，開始了(le)實質性的(de)(de)救市(shi)(shi)歷程(cheng)。

很(hen)顯然，地(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)上(shang)(shang)的(de)這(zhe)種(zhong)“自(zi)救(jiu)”的(de)舉動(dong)(dong)，與中(zhong)央(yang)對(dui)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)調(diao)(diao)控(kong)的(de)表態并(bing)不(bu)(bu)一致。因(yin)為就在(zai)最近，國(guo)務(wu)院總(zong)(zong)理(li)溫家寶(bao)和副總(zong)(zong)理(li)李克(ke)強(qiang)(qiang)仍然強(qiang)(qiang)調(diao)(diao)要(yao)堅持調(diao)(diao)控(kong)不(bu)(bu)動(dong)(dong)搖：1月31日，在(zai)國(guo)務(wu)院第六次全體會議上(shang)(shang)，溫家寶(bao)總(zong)(zong)理(li)強(qiang)(qiang)調(diao)(diao)“要(yao)鞏固房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)調(diao)(diao)控(kong)成果。繼(ji)續嚴格執行并(bing)逐步(bu)完善抑制投(tou)機投(tou)資性(xing)需(xu)(xu)求(qiu)的(de)政(zheng)策(ce)(ce)措施，促(cu)進房(fang)價(jia)合理(li)回歸”。很(hen)顯然，這(zhe)和地(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)上(shang)(shang)“救(jiu)市(shi)”的(de)暗流涌動(dong)(dong)形成了鮮明(ming)的(de)對(dui)比。但是(shi)，和以(yi)往表述有所(suo)不(bu)(bu)同的(de)是(shi)，高層(ceng)(ceng)一方(fang)(fang)(fang)面在(zai)強(qiang)(qiang)調(diao)(diao)調(diao)(diao)控(kong)的(de)決心，另一方(fang)(fang)(fang)面，政(zheng)策(ce)(ce)層(ceng)(ceng)面開始強(qiang)(qiang)調(diao)(diao)滿足(zu)(zu)自(zi)住(zhu)需(xu)(xu)求(qiu)，加大(da)普通(tong)商(shang)品房(fang)的(de)供應。比如，溫總(zong)(zong)理(li)最近指出，“作為13億人口(kou)的(de)大(da)國(guo)，又(you)處在(zai)工業化、城(cheng)鎮化進程中(zhong)，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)的(de)需(xu)(xu)求(qiu)從長期講(jiang)是(shi)剛性(xing)的(de)”，并(bing)且說，“保障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)和商(shang)品房(fang)建設兩者不(bu)(bu)可偏廢”。在(zai)銀(yin)監會強(qiang)(qiang)調(diao)(diao)要(yao)滿足(zu)(zu)自(zi)住(zhu)需(xu)(xu)求(qiu)購房(fang)者的(de)貸款(kuan)需(xu)(xu)求(qiu)滯后，四(si)大(da)國(guo)有銀(yin)行已經將去年上(shang)(shang)調(diao)(diao)的(de)首套房(fang)貸回歸至(zhi)基準利率。

這(zhe)種(zhong)政(zheng)(zheng)策(ce)層面(mian)的(de)微(wei)調(diao)(diao)(diao)，給了開發商(shang)(shang)、地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府以及購房(fang)(fang)(fang)者很多想象空間。這(zhe)究竟意味著房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)(diao)(diao)控的(de)全面(mian)松(song)動，還(huan)是在(zai)(zai)堅持(chi)調(diao)(diao)(diao)控不動搖的(de)前提下(xia)，對自住(zhu)需求(qiu)的(de)“定向寬松(song)”？這(zhe)恐(kong)怕需要政(zheng)(zheng)策(ce)層面(mian)的(de)引導和明確解讀。在(zai)(zai)地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府一再(zai)試探(tan)中央(yang)政(zheng)(zheng)策(ce)底線(xian)，在(zai)(zai)外界一再(zai)擔心(xin)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)(diao)(diao)控不可持(chi)續，在(zai)(zai)開發商(shang)(shang)一再(zai)發出停工威脅的(de)情況下(xia)，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)任何變化，如果不能(neng)及時(shi)釋放政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)明確意圖和信號(hao)(hao)，極(ji)有可能(neng)被地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府和開發商(shang)(shang)利用，被一邊倒(dao)的(de)解讀為本輪房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)(diao)(diao)控漸(jian)近尾(wei)聲的(de)信號(hao)(hao)。

盡管我(wo)們(men)看到，上海、蕪湖、象山、佛山等地(di)(di)的(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)策，要么當地(di)(di)自己否(fou)認是放松，要么被緊急叫停，但這些地(di)(di)方一而(er)再試(shi)探(tan)，讓我(wo)們(men)看到了與房(fang)(fang)地(di)(di)產有(you)(you)關的(de)(de)(de)利(li)益(yi)群體對(dui)(dui)未來房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)巨(ju)大的(de)(de)(de)期(qi)(qi)待。他(ta)們(men)希望房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)依舊回(hui)(hui)到前兩年(nian)的(de)(de)(de)瘋狂，全民炒房(fang)(fang)時代回(hui)(hui)歸，房(fang)(fang)價(jia)依舊處于快速上漲的(de)(de)(de)通道(dao)。基于我(wo)們(men)長(chang)期(qi)(qi)以來對(dui)(dui)于開(kai)發商和地(di)(di)方政(zheng)(zheng)府的(de)(de)(de)預期(qi)(qi)的(de)(de)(de)分(fen)析，一旦(dan)地(di)(di)方政(zheng)(zheng)府救市(shi)的(de)(de)(de)試(shi)探(tan)性動作沒(mei)有(you)(you)中(zhong)(zhong)央(yang)干(gan)預，各(ge)地(di)(di)就會紛紛效仿，最終導致房(fang)(fang)地(di)(di)產政(zheng)(zheng)策的(de)(de)(de)全面崩盤，來之不易的(de)(de)(de)調控成(cheng)果(guo)會毀于一旦(dan)。這無論對(dui)(dui)于中(zhong)(zhong)國(guo)經濟，還是對(dui)(dui)于中(zhong)(zhong)國(guo)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)而(er)言，都(dou)是一個最壞，也(ye)是最可(ke)怕的(de)(de)(de)選擇。特別是在(zai)(zai)中(zhong)(zhong)國(guo)城(cheng)鎮化沒(mei)有(you)(you)完(wan)成(cheng)，大量的(de)(de)(de)農村人口向城(cheng)市(shi)轉移的(de)(de)(de)情況下，住房(fang)(fang)絕對(dui)(dui)短缺(que)的(de)(de)(de)歷史并沒(mei)有(you)(you)在(zai)(zai)2011年(nian)結(jie)束。人多地(di)(di)少的(de)(de)(de)事實、建設(she)用地(di)(di)絕對(dui)(dui)短缺(que)的(de)(de)(de)事實，不會在(zai)(zai)10年(nian)內有(you)(you)徹底的(de)(de)(de)改變。如(ru)果(guo)沒(mei)有(you)(you)一個長(chang)期(qi)(qi)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產調控政(zheng)(zheng)策，如(ru)果(guo)沒(mei)有(you)(you)一個長(chang)期(qi)(qi)抑制投資投機的(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)策預期(qi)(qi)，房(fang)(fang)價(jia)隨(sui)時都(dou)有(you)(you)反(fan)彈的(de)(de)(de)可(ke)能(neng)。

在這種情況下(xia)(xia)，恐怕僅僅強調(diao)“堅持調(diao)控(kong)不(bu)動(dong)搖”還遠遠不(bu)夠，中央在房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)政(zheng)策(ce)上的(de)(de)任何(he)微調(diao)，都(dou)應該釋放(fang)明確的(de)(de)政(zheng)策(ce)意圖，以避免曲(qu)解和(he)誤(wu)讀，引(yin)發(fa)對(dui)調(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)的(de)(de)各種狐疑。在目(mu)前非常微妙的(de)(de)情況下(xia)(xia)，如(ru)果政(zheng)策(ce)要鼓(gu)勵自住需求，則一定需要明確指出，絕(jue)不(bu)會放(fang)松(song)對(dui)投(tou)(tou)資(zi)投(tou)(tou)機(ji)的(de)(de)抑制。鼓(gu)勵自住需求沒有錯，但在房(fang)(fang)價畸高、房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)控(kong)處于關鍵的(de)(de)時刻，切不(bu)可輕易釋放(fang)任何(he)可能被外(wai)界解讀為房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)控(kong)要松(song)動(dong)的(de)(de)信號。

因此，筆者建議，對(dui)于地(di)(di)方公(gong)然和(he)中(zhong)(zhong)央調控(kong)政策(ce)唱對(dui)臺(tai)戲的(de)(de)行(xing)為(wei)，要給(gei)予堅決的(de)(de)制止，特別是對(dui)于在房(fang)(fang)地(di)(di)產限購等抑(yi)制投資投機政策(ce)上進行(xing)悄然松動(dong)或(huo)者變相放松的(de)(de)行(xing)為(wei)，要進行(xing)調查和(he)追究，該問(wen)責的(de)(de)問(wen)責，該曝光的(de)(de)曝光。房(fang)(fang)地(di)(di)產調控(kong)目前可謂(wei)處于最(zui)關鍵，也是最(zui)危險的(de)(de)時刻，如果中(zhong)(zhong)央在這(zhe)個問(wen)題上不明確(que)表(biao)態，而(er)是靜觀其變，會(hui)給(gei)地(di)(di)方這(zhe)些救市舉動(dong)莫(mo)大的(de)(de)鼓(gu)勵，3年的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產調控(kong)將(jiang)功虧一(yi)簣，房(fang)(fang)價會(hui)重回瘋狂，這(zhe)無論(lun)對(dui)中(zhong)(zhong)國經濟，還是中(zhong)(zhong)國社會(hui)，都會(hui)造(zao)成難(nan)以(yi)估(gu)量的(de)(de)災難(nan)。

基于此，我(wo)們呼(hu)吁高層(ceng)應(ying)該(gai)(gai)明確(que)宣(xuan)示，不(bu)鼓勵投資、投機(ji)性購(gou)(gou)房是長期政策(ce)，至(zhi)少應(ying)該(gai)(gai)執行20年。要鼓勵自(zi)(zi)住需求(qiu)，則一定要強化(hua)政策(ce)的(de)執行力(li)，避免鼓勵自(zi)(zi)主需求(qiu)的(de)政策(ce)“惠及”炒房者。在城市(shi)規劃嚴重失(shi)衡、資源集中(zhong)的(de)城市(shi)，限購(gou)(gou)政策(ce)至(zhi)少應(ying)該(gai)(gai)堅(jian)持(chi)10年。