每經編輯｜涂勁(jing)軍(jun)

以下為樊綱先生在2012年博鰲房地產論壇上的演講現場整理文字，作為視頻節目參考資料。

樊綱：現在(zai)是(shi)(shi)這次軟著陸的底部，最低(di)(di)地時(shi)候，大概二(er)季(ji)度(du)是(shi)(shi)最低(di)(di)的，三季(ji)度(du)后邊也(ye)許開(kai)始會有點兒起色(se)。最低(di)(di)的時(shi)候，是(shi)(shi)各(ge)種說(shuo)法都比(bi)較多(duo)的時(shi)候，是(shi)(shi)似是(shi)(shi)而非的說(shuo)法也(ye)很多(duo)的時(shi)候。從(cong)一(yi)定道理來(lai)說(shuo)，這次確實不(bu)應(ying)該這么低(di)(di)，如(ru)果政策調整(zheng)及時(shi)，不(bu)該這么低(di)(di)。但(dan)是(shi)(shi)，現在(zai)經(jing)濟增(zeng)(zeng)長(chang)速度(du)比(bi)較低(di)(di)，也(ye)不(bu)是(shi)(shi)說(shuo)中(zhong)(zhong)國(guo)經(jing)濟就進入了低(di)(di)增(zeng)(zeng)長(chang)，也(ye)不(bu)是(shi)(shi)說(shuo)中(zhong)(zhong)國(guo)經(jing)濟就需要拯救(jiu)了。所以，第一(yi)個問題，我想講(jiang)的是(shi)(shi)什(shen)么是(shi)(shi)中(zhong)(zhong)國(guo)經(jing)濟的正常增(zeng)(zeng)長(chang)。

現(xian)在是(shi)軟(ruan)著(zhu)陸(lu)，從12%的(de)增(zeng)長降到8%，有的(de)人說中國從此(ci)告(gao)別(bie)過去二十年的(de)兩位數(shu)增(zeng)長，現(xian)在到了8%的(de)增(zeng)長是(shi)低速(su)增(zeng)長。我說：

第一，講話要(yao)(yao)注重事(shi)實，過(guo)去二十年(nian)多數時(shi)(shi)(shi)期不是(shi)(shi)兩位數增長，多數時(shi)(shi)(shi)間是(shi)(shi)7%-8%的(de)(de)(de)增長，90年(nian)代(dai)末通貨緊(jin)縮的(de)(de)(de)時(shi)(shi)(shi)候(hou)(hou)，6%-7%的(de)(de)(de)增長，那時(shi)(shi)(shi)候(hou)(hou)也是(shi)(shi)一大堆說法(fa)(fa)，世界上(shang)還有一本書《即將(jiang)崩潰的(de)(de)(de)中國經(jing)濟(ji)》，新加坡(po)政府還請(qing)我過(guo)去和(he)這位作(zuo)者在新加坡(po)的(de)(de)(de)黨校一對(dui)一進(jin)行行政辯論。這個(ge)時(shi)(shi)(shi)候(hou)(hou)是(shi)(shi)各種說法(fa)(fa)都比較多的(de)(de)(de)時(shi)(shi)(shi)候(hou)(hou)，FT等雜志上(shang)，各種觀點(dian)、各種說法(fa)(fa)都很多的(de)(de)(de)時(shi)(shi)(shi)候(hou)(hou)，我們(men)自己要(yao)(yao)有清醒的(de)(de)(de)分析(xi)。

第二，現(xian)在降到(dao)8%就是(shi)(shi)低增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)嗎(ma)？今(jin)后(hou)幾(ji)年8%左右(you)的(de)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)是(shi)(shi)低增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)嗎(ma)？兩位數的(de)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)就是(shi)(shi)好(hao)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)嗎(ma)？兩位數的(de)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)對中(zhong)國來講是(shi)(shi)過熱增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)，到(dao)9%一定通(tong)貨(huo)膨脹，到(dao)10%以上是(shi)(shi)通(tong)貨(huo)膨脹+資產泡沫。回到(dao)8%左右(you)的(de)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)，世(shi)界(jie)上若干個研(yan)究小組研(yan)究的(de)結論(lun)是(shi)(shi)，中(zhong)國經濟潛在增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)率就是(shi)(shi)8%左右(you)，低于(yu)7%通(tong)貨(huo)緊縮，高(gao)于(yu)9%通(tong)貨(huo)膨脹。所以，回到(dao)8%左右(you)的(de)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)是(shi)(shi)好(hao)消(xiao)息(xi)，而不(bu)是(shi)(shi)壞消(xiao)息(xi)。

那(nei)么(me)(me)，如果高(gao)于7%-8%的(de)(de)增(zeng)長，房地產過(guo)熱增(zeng)長，多(duo)了(le)(le)(le)一(yi)塊，往往就容易出(chu)(chu)問題(ti)，整(zheng)個經濟也(ye)是(shi)(shi)這樣(yang)，多(duo)了(le)(le)(le)一(yi)塊就出(chu)(chu)問題(ti)，出(chu)(chu)什么(me)(me)問題(ti)？政府一(yi)天到(dao)晚調(diao)來(lai)調(diao)去，建了(le)(le)(le)企(qi)業，沒(mei)市場了(le)(le)(le)還倒閉，年預(yu)算是(shi)(shi)幾(ji)萬億(yi)的(de)(de)GDP增(zeng)加(jia)值(zhi)，那(nei)得涉(she)及(ji)多(duo)少企(qi)業啊(a)？一(yi)定在低谷時候是(shi)(shi)很多(duo)人難受的(de)(de)時候，一(yi)定有(you)倒閉破產，不(bu)倒閉破產也(ye)會有(you)兼并(bing)重組，一(yi)定會有(you)這種情況。所以，追(zhui)求的(de)(de)目(mu)標是(shi)(shi)平(ping)穩增(zeng)長比較(jiao)好一(yi)點。

所以，當各種悲觀(guan)(guan)論調(diao)充斥市(shi)場的(de)(de)時(shi)候，我們(men)應該(gai)有一個客觀(guan)(guan)地分析。中國(guo)經濟(ji)增長不(bu)(bu)是(shi)越高越好，最高的(de)(de)點在(zai)哪兒？今年(nian)12%？明年(nian)13%？后年(nian)14%？那(nei)中國(guo)經濟(ji)會(hui)大(da)(da)(da)崩盤(pan)，希望中國(guo)經濟(ji)增長在(zai)今后10-20年(nian)不(bu)(bu)要大(da)(da)(da)崩盤(pan)，不(bu)(bu)是(shi)大(da)(da)(da)崩盤(pan)中國(guo)房地產業還有很大(da)(da)(da)的(de)(de)發展(zhan)前景；相(xiang)反，如(ru)果大(da)(da)(da)崩盤(pan)的(de)(de)話，那(nei)就慘了。

所(suo)以，我現在講(jiang)講(jiang)8%經濟增長的(de)問(wen)題，是針對目前有很多(duo)(duo)說(shuo)法(fa)而講(jiang)的(de)。那么，還有很多(duo)(duo)的(de)說(shuo)法(fa)，剛才還接到郵(you)件問(wen)我知不(bu)知道某報紙上登了(le)一(yi)篇文(wen)章，關(guan)于中國的(de)外匯儲(chu)備五年之內(nei)將耗光等(deng)等(deng)，各種說(shuo)法(fa)多(duo)(duo)了(le)，不(bu)多(duo)(duo)說(shuo)了(le)。

什(shen)么是中(zhong)國(guo)(guo)經(jing)濟的(de)正(zheng)(zheng)常增(zeng)長？這與房(fang)地產的(de)正(zheng)(zheng)常增(zeng)長有關系，最(zui)(zui)好不(bu)要過熱增(zeng)長，平穩(wen)增(zeng)長最(zui)(zui)好，太低(di)了(le)(le)往(wang)上調一(yi)調，太高了(le)(le)往(wang)回壓一(yi)壓。大家(jia)不(bu)是羨慕美國(guo)(guo)嗎(ma)？弄出(chu)個泡沫，次貸危(wei)機，如(ru)果中(zhong)國(guo)(guo)到那個地步(bu)，我(wo)們可能就(jiu)(jiu)會出(chu)局了(le)(le)，第三次革(ge)命(ming)，還是第幾次革(ge)命(ming)就(jiu)(jiu)跟不(bu)上了(le)(le)，這是第一(yi)個觀點(dian)。

第二個觀點，房地產調控已經取得重大成果。

這(zhe)個判斷對(dui)理(li)解(jie)(jie)現在(zai)(zai)的(de)(de)(de)形(xing)勢(shi)和(he)(he)政策的(de)(de)(de)分(fen)析很重要(yao)，怎么(me)(me)看(kan)待調控的(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)果？第(di)一(yi)，從(cong)2010年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)開始，政策出臺以后，那(nei)些(xie)(xie)價(jia)(jia)格(ge)高漲(zhang)的(de)(de)(de)地區基(ji)本上穩定(ding)了下來(lai)，沒(mei)有(you)(you)(you)(you)波及到全(quan)(quan)國的(de)(de)(de)絕大(da)(da)多數二(er)、三、四線城市(shi)去，因此全(quan)(quan)國平(ping)(ping)均(jun)(jun)數總(zong)的(de)(de)(de)來(lai)講(jiang)沒(mei)有(you)(you)(you)(you)形(xing)成(cheng)(cheng)大(da)(da)泡。這(zhe)句話是(shi)什么(me)(me)意(yi)思呢？2010年(nian)(nian)出臺政策還(huan)是(shi)相(xiang)對(dui)比較(jiao)及時的(de)(de)(de)，這(zhe)是(shi)第(di)一(yi)句話，起到了作(zuo)用，沒(mei)有(you)(you)(you)(you)使泡沫形(xing)成(cheng)(cheng)全(quan)(quan)國性的(de)(de)(de)大(da)(da)泡沫。所以，孟總(zong)講(jiang)的(de)(de)(de)全(quan)(quan)國價(jia)(jia)格(ge)實際上這(zhe)一(yi)兩年(nian)(nian)還(huan)有(you)(you)(you)(you)所上漲(zhang)，都和(he)(he)這(zhe)個是(shi)有(you)(you)(you)(you)關系的(de)(de)(de)。因為，全(quan)(quan)國盡管(guan)幾個大(da)(da)城市(shi)事實上有(you)(you)(you)(you)很多樓盤跌(die)了20%-30%，但(dan)全(quan)(quan)國的(de)(de)(de)數看(kan)不(bu)(bu)出有(you)(you)(you)(you)很大(da)(da)的(de)(de)(de)跌(die)幅(fu)。第(di)二(er)，要(yao)理(li)解(jie)(jie)房(fang)地產市(shi)場的(de)(de)(de)話，房(fang)價(jia)(jia)高不(bu)(bu)高和(he)(he)收(shou)(shou)入(ru)高不(bu)(bu)高是(shi)相(xiang)對(dui)而言的(de)(de)(de)。平(ping)(ping)均(jun)(jun)來(lai)說(shuo)，假(jia)定(ding)這(zhe)兩年(nian)(nian)（2010-2012）價(jia)(jia)格(ge)基(ji)本穩定(ding)，但(dan)這(zhe)兩年(nian)(nian)城鎮(zhen)收(shou)(shou)入(ru)、人均(jun)(jun)收(shou)(shou)入(ru)（民意(yi)值）增(zeng)(zeng)加幅(fu)度10%以上，甚(shen)至農民工的(de)(de)(de)收(shou)(shou)入(ru)在(zai)(zai)這(zhe)兩年(nian)(nian)都是(shi)10%以上的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)長(chang)，什么(me)(me)意(yi)思呢？如(ru)果兩年(nian)(nian)收(shou)(shou)入(ru)增(zeng)(zeng)長(chang)互利的(de)(de)(de)話，房(fang)價(jia)(jia)和(he)(he)收(shou)(shou)入(ru)比在(zai)(zai)產生變(bian)化，不(bu)(bu)要(yao)看(kan)房(fang)價(jia)(jia)有(you)(you)(you)(you)沒(mei)有(you)(you)(you)(you)降(jiang)，而是(shi)要(yao)看(kan)房(fang)價(jia)(jia)和(he)(he)收(shou)(shou)入(ru)關系在(zai)(zai)發(fa)生的(de)(de)(de)變(bian)化。當(dang)然，房(fang)價(jia)(jia)沒(mei)降(jiang)，有(you)(you)(you)(you)些(xie)(xie)階層收(shou)(shou)入(ru)增(zeng)(zeng)長(chang)沒(mei)那(nei)么(me)(me)快，平(ping)(ping)均(jun)(jun)增(zeng)(zeng)長(chang)10%，不(bu)(bu)一(yi)定(ding)每個人都增(zeng)(zeng)長(chang)10%，有(you)(you)(you)(you)可能原來(lai)收(shou)(shou)入(ru)低，即便(bian)增(zeng)(zeng)長(chang)了10%，也仍然感到房(fang)價(jia)(jia)比較(jiao)高，買(mai)不(bu)(bu)起房(fang)子，真正有(you)(you)(you)(you)些(xie)(xie)社會問題沒(mei)有(you)(you)(you)(you)解(jie)(jie)決，對(dui)于那(nei)些(xie)(xie)問題的(de)(de)(de)解(jie)(jie)決，要(yao)靠廉租房(fang)、保(bao)障房(fang)了。

因此(ci)，從這個(ge)(ge)角度(du)來講(jiang)，只要(yao)這幾年(nian)價格(ge)不再漲，哪(na)怕(pa)沒有很跌，事實上相(xiang)對于收入而言，已經實現(xian)了一(yi)定程度(du)的調(diao)整。這在(zai)對于現(xian)階段形勢和下一(yi)步政策的判斷上，我認(ren)為要(yao)充(chong)分(fen)認(ren)識到這一(yi)方面(mian)的問題(ti)，這是(shi)第二個(ge)(ge)觀(guan)點。