2013博(bo)鰲房(fang)地產(chan)論壇8月14日(ri)—15日(ri)在海南三亞舉(ju)行(xing)(xing)，論壇主題(ti)為“改革(ge)時代的(de)地產(chan)新(xin)力量”，卓越(yue)置業(ye)集團有限公司執行(xing)(xing)總裁張遠發表“問(wen)道商(shang)業(ye)地產(chan) 把脈發展趨勢”主題(ti)演(yan)講。

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卓越置業集團有限公(gong)司執行總(zong)裁張遠(yuan)出(chu)席本次論(lun)壇，并發表主(zhu)題演講：

張(zhang)遠(yuan)：各(ge)位領導、各(ge)位來賓，今天非常高興在這個(ge)講(jiang)臺上講(jiang)這么(me)大(da)一(yi)個(ge)題，作為一(yi)個(ge)企業(ye)(ye)來講(jiang)“問(wen)道(dao)商業(ye)(ye)地產，把脈發展(zhan)趨(qu)勢”，顯得(de)有(you)點自不量力，但是卓(zhuo)越(yue)在這方面做了一(yi)些(xie)(xie)工作，我想結合卓(zhuo)越(yue)的一(yi)些(xie)(xie)經驗談一(yi)談。

我報(bao)告三(san)個方面(mian)的內容：第(di)一，我國商業地產(chan)的發展現狀和存(cun)在的問題(ti)。第(di)二，未來(lai)中國商業地產(chan)的發展趨勢(shi)，第(di)三(san)，新形(xing)勢(shi)下地產(chan)商的應對策略。

第一(yi)，我國商業地產(chan)發展的(de)現狀和存在(zai)的(de)問(wen)題(ti)。

截止2012年(nian)(nian)底全(quan)國約有3100多家購物中(zhong)心(xin)，累計商(shang)(shang)(shang)業(ye)建(jian)筑面(mian)積已經達(da)到2億(yi)平方(fang)(fang)米(mi)，預計2015年(nian)(nian)有望達(da)到4500家，商(shang)(shang)(shang)業(ye)建(jian)筑面(mian)積達(da)到3億(yi)平方(fang)(fang)米(mi)。今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，全(quan)國商(shang)(shang)(shang)業(ye)營(ying)業(ye)用房(fang)完成投(tou)(tou)資(zi)(zi)5000億(yi)，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長26.1%，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長速(su)度比住宅投(tou)(tou)資(zi)(zi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)要高5.3個(ge)百分點。投(tou)(tou)資(zi)(zi)方(fang)(fang)面(mian)，2010年(nian)(nian)之后，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產的(de)(de)年(nian)(nian)均投(tou)(tou)資(zi)(zi)額快速(su)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長，其投(tou)(tou)資(zi)(zi)額增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)已經開始超過住宅。我(wo)們(men)認為在未來房(fang)產調控常態(tai)化的(de)(de)背景下，住宅投(tou)(tou)資(zi)(zi)將明顯(xian)放(fang)緩(huan)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產會因此而(er)持續受益。從(cong)需求方(fang)(fang)面(mian)講，2010年(nian)(nian)之后，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產的(de)(de)銷售面(mian)積增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)快于整體地(di)產面(mian)積增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)。但是在電商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)沖擊下，我(wo)們(men)看到商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產也會受到一定的(de)(de)影(ying)響。

另外，從整個區(qu)(qu)(qu)域分(fen)布(bu)來(lai)(lai)看(kan)，我(wo)們(men)簡(jian)單搜集了(le)一下(xia)2012年重點企(qi)(qi)業(ye)(ye)拿(na)地的(de)(de)情況和業(ye)(ye)務(wu)的(de)(de)分(fen)布(bu)，從幾家大型房(fang)地產企(qi)(qi)業(ye)(ye)拿(na)地的(de)(de)區(qu)(qu)(qu)域分(fen)布(bu)來(lai)(lai)講(jiang)，還是二三線城(cheng)(cheng)市更多(duo)(duo)一點，我(wo)們(men)如果要(yao)仔細(xi)分(fen)析，只要(yao)是在這些(xie)二三線城(cheng)(cheng)市中心(xin)區(qu)(qu)(qu)、城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)(qu)，或者城(cheng)(cheng)郊區(qu)(qu)(qu)拿(na)的(de)(de)地里面，商業(ye)(ye)的(de)(de)比(bi)例一定是很高(gao)的(de)(de)，要(yao)比(bi)原來(lai)(lai)高(gao)得多(duo)(duo)，我(wo)們(men)沒(mei)有(you)具體研究它(ta)的(de)(de)比(bi)例數，但是我(wo)們(men)各(ge)個大企(qi)(qi)業(ye)(ye)應該很清楚(chu)，只要(yao)是在舊城(cheng)(cheng)改造、城(cheng)(cheng)中心(xin)區(qu)(qu)(qu)、郊區(qu)(qu)(qu)拿(na)的(de)(de)地，政府一定要(yao)求有(you)商業(ye)(ye)配套。

在(zai)這(zhe)(zhe)些企(qi)(qi)業(ye)(ye)開發(fa)的(de)模(mo)式(shi)里面，我們(men)歸納起(qi)來有(you)三大(da)類，一類是(shi)(shi)萬達的(de)模(mo)式(shi)，我們(men)叫做訂(ding)單式(shi)的(de)開發(fa)模(mo)式(shi)。再就(jiu)是(shi)(shi)租售并舉的(de)新鴻基的(de)模(mo)式(shi)，它經過(guo)這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)轉型(xing)(xing)整整花(hua)了11年。再一個(ge)(ge)就(jiu)是(shi)(shi)凱德的(de)資(zi)本加商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)的(de)模(mo)式(shi)，凱德現在(zai)在(zai)國內(nei)(nei)(nei)的(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)運營當中應該說是(shi)(shi)獨樹(shu)一幟，也取得(de)了非常好的(de)效果。但(dan)是(shi)(shi)作為(wei)國內(nei)(nei)(nei)企(qi)(qi)業(ye)(ye)來講，它的(de)模(mo)式(shi)的(de)可復制性，可能國內(nei)(nei)(nei)企(qi)(qi)業(ye)(ye)沒(mei)有(you)這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)優勢，也很難做得(de)到。它具體怎么(me)運作的(de)，我也不在(zai)這(zhe)(zhe)里多講了，但(dan)是(shi)(shi)我覺(jue)得(de)在(zai)行業(ye)(ye)內(nei)(nei)(nei)，大(da)家(jia)都有(you)這(zhe)(zhe)樣一個(ge)(ge)基本的(de)看法。從典型(xing)(xing)企(qi)(qi)業(ye)(ye)就(jiu)看到商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)發(fa)展有(you)這(zhe)(zhe)么(me)三大(da)類模(mo)式(shi)。

簡單介紹一下卓(zhuo)(zhuo)(zhuo)(zhuo)越(yue)(yue)，卓(zhuo)(zhuo)(zhuo)(zhuo)越(yue)(yue)是從2004年樹立了(le)首個卓(zhuo)(zhuo)(zhuo)(zhuo)越(yue)(yue)商業(ye)地產(chan)的(de)品牌——卓(zhuo)(zhuo)(zhuo)(zhuo)越(yue)(yue)時代(dai)廣場(chang)，我(wo)(wo)們(men)就(jiu)開始(shi)進入(ru)商業(ye)地產(chan)市(shi)場(chang)。卓(zhuo)(zhuo)(zhuo)(zhuo)越(yue)(yue)集團(tuan)一直(zhi)堅持(chi)是商業(ye)并舉、貨如輪轉(zhuan)。公司不斷推出商業(ye)住(zhu)宅(zhai)產(chan)品，我(wo)(wo)們(men)不僅做商業(ye)，我(wo)(wo)們(men)也有(you)蔚藍(lan)系列(lie)，我(wo)(wo)們(men)卓(zhuo)(zhuo)(zhuo)(zhuo)越(yue)(yue)的(de)蔚藍(lan)海岸還是比較(jiao)有(you)名的(de)，在各地的(de)蔚藍(lan)系列(lie)的(de)住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)很旺。目前(qian)，卓(zhuo)(zhuo)(zhuo)(zhuo)越(yue)(yue)已經成為深(shen)圳（樓盤）CBD商務開發規模(mo)最(zui)大(da)的(de)企業(ye)。

講了總的(de)(de)(de)投資需求，也講了幾個典型的(de)(de)(de)開發(fa)模(mo)式，下面我簡(jian)單歸納一下，我們(men)認為在商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)發(fa)展(zhan)中存在幾個大(da)的(de)(de)(de)問(wen)題。第一，投資盲目性(xing)較強，部分區域的(de)(de)(de)同(tong)(tong)質化(hua)嚴重。特(te)別是綜(zong)合(he)體的(de)(de)(de)泛濫，在某些人口(kou)并不(bu)太多，或者(zhe)未來人口(kou)導入(ru)的(de)(de)(de)期(qi)望(wang)不(bu)大(da)的(de)(de)(de)情況下，我們(men)大(da)量的(de)(de)(de)建了商(shang)(shang)(shang)業(ye)綜(zong)合(he)體。第二，電子商(shang)(shang)(shang)務發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)沖擊(ji)，購物消費類商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)運營難度(du)加(jia)大(da)。從商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)這個角度(du)來看，電商(shang)(shang)(shang)應(ying)該是一個最大(da)的(de)(de)(de)敵(di)人。但是電商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)(de)沖擊(ji)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)阻(zu)擋不(bu)住，我們(men)必須要(yao)承認它帶(dai)來的(de)(de)(de)后果(guo)，我們(men)必須要(yao)做(zuo)相應(ying)的(de)(de)(de)調整。第三，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)融(rong)資渠道單一，投資回(hui)收期(qi)長，增加(jia)了金融(rong)風險。這三大(da)類問(wen)題，在商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)中要(yao)共同(tong)(tong)面對。

第二，未來中國商業地產的發展趨勢。

1、隨著人口導入的(de)(de)進一(yi)步增加，大中城市(shi)因中心(xin)(xin)(xin)城市(shi)土地有限(xian)及郊區(qu)新城發展的(de)(de)需要(yao)，未來幾年，商業地產郊區(qu)化將成為常態(tai)，在商業地塊的(de)(de)選擇上，卓越集團的(de)(de)戰略定(ding)位是(shi)一(yi)二線城市(shi)的(de)(de)中心(xin)(xin)(xin)區(qu)域和次中心(xin)(xin)(xin)區(qu)域，也(ye)是(shi)城市(shi)最(zui)具價值的(de)(de)潛力區(qu)域。我們(men)認(ren)為業務(wu)布局(ju)會有一(yi)個郊區(qu)話，但是(shi)我們(men)卓越還是(shi)要(yao)堅持在中心(xin)(xin)(xin)區(qu)和次中心(xin)(xin)(xin)，這是(shi)一(yi)個大的(de)(de)趨勢和卓越選擇的(de)(de)錯(cuo)位。

2、產權持有比(bi)例的合理化(hua)。從卓(zhuo)越來(lai)講，卓(zhuo)越集團商(shang)業(ye)地產面積持有的比(bi)例大約是15%左右(you)，其余多以銷售(shou)為主(zhu)，但(dan)也(ye)會根據不同地段的商(shang)業(ye)項目適(shi)當增(zeng)加到20%，我們卓(zhuo)越最終就是控(kong)制在(zai)八(ba)二比(bi)。

3、融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)方式(shi)多(duo)元化。未來商(shang)業地產融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)渠道將呈現前所未有的(de)(de)(de)(de)(de)創(chuang)新態(tai)勢，多(duo)元化格局明(ming)(ming)顯，融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)方式(shi)主要由原來的(de)(de)(de)(de)(de)主要依(yi)(yi)賴銀行貸(dai)款轉(zhuan)向(xiang)(xiang)更多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)依(yi)(yi)靠權(quan)益性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)與債務性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)相結合(he)，間接的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)與直接融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)相結合(he)的(de)(de)(de)(de)(de)方向(xiang)(xiang)轉(zhuan)變(bian)。近(jin)年來REITs作為(wei)一種(zhong)理想的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)業地產融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)形式(shi)被普遍看好，但(dan)由于海(hai)外上市(shi)條件和(he)門檻過高，REITs在中(zhong)國還屬(shu)于個案，預計未來有關政策環境將明(ming)(ming)顯改善，REITs以(yi)及各種(zhong)創(chuang)新的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)渠道和(he)工具將迅速發展。這(zhe)是我(wo)們更多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)看到REITs對中(zhong)國的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)業地產來講可能會是嶄新的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)大(da)門。

4、開(kai)發(fa)策略的(de)(de)(de)科學化。開(kai)發(fa)商(shang)要根(gen)據項(xiang)目(mu)(mu)所在(zai)地的(de)(de)(de)特(te)點(dian)，市(shi)民消費的(de)(de)(de)特(te)點(dian)、城市(shi)商(shang)業(ye)(ye)業(ye)(ye)態(tai)的(de)(de)(de)分(fen)布特(te)性(xing)，充分(fen)進(jin)行市(shi)場調研、規劃(hua)，針對(dui)性(xing)地進(jin)行商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)開(kai)發(fa)，前面(mian)的(de)(de)(de)工作一(yi)(yi)(yi)定要做(zuo)(zuo)透，一(yi)(yi)(yi)定要做(zuo)(zuo)好(hao)，當(dang)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)區域的(de)(de)(de)人(ren)口只能支撐10萬(wan)(wan)(wan)平米(mi)商(shang)業(ye)(ye)，而且現(xian)在(zai)已(yi)(yi)經有個(ge)(ge)(ge)10萬(wan)(wan)(wan)平米(mi)商(shang)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)時候(hou)(hou)，你(ni)要再進(jin)去(qu)(qu)，就(jiu)會(hui)稀釋掉這(zhe)個(ge)(ge)(ge)人(ren)口支撐的(de)(de)(de)比(bi)例，要么(me)就(jiu)是(shi)兩(liang)個(ge)(ge)(ge)項(xiang)目(mu)(mu)都做(zuo)(zuo)不(bu)好(hao)，要么(me)就(jiu)是(shi)兩(liang)個(ge)(ge)(ge)項(xiang)目(mu)(mu)要死掉一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)，要么(me)就(jiu)是(shi)大家都好(hao)死不(bu)如賴活(huo)著，都經營不(bu)好(hao)。這(zhe)里(li)舉個(ge)(ge)(ge)例子，也算是(shi)做(zuo)(zuo)個(ge)(ge)(ge)廣(guang)告，我(wo)們(men)今年上半年在(zai)深(shen)圳推出了一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)商(shang)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)樓盤(pan)——卓(zhuo)(zhuo)越(yue)城，該(gai)項(xiang)目(mu)(mu)位(wei)于(yu)深(shen)圳CBD里(li)面(mian)，是(shi)我(wo)們(men)做(zuo)(zuo)的(de)(de)(de)第四代產(chan)品(pin)，項(xiang)目(mu)(mu)位(wei)于(yu)深(shen)圳福田梅林，包括10萬(wan)(wan)(wan)平米(mi)的(de)(de)(de)企業(ye)(ye)總部基地，10萬(wan)(wan)(wan)平米(mi)的(de)(de)(de)甲級寫字樓，20萬(wan)(wan)(wan)平米(mi)的(de)(de)(de)購物中(zhong)心，目(mu)(mu)前該(gai)片(pian)區的(de)(de)(de)規劃(hua)在(zai)我(wo)們(men)進(jin)入之前還(huan)是(shi)比(bi)較滯后的(de)(de)(de)，周邊的(de)(de)(de)產(chan)業(ye)(ye)業(ye)(ye)態(tai)也相對(dui)落后，人(ren)流檔次和人(ren)流量(liang)也不(bu)夠(gou)。2013年，深(shen)圳市(shi)將(jiang)國際電子商(shang)務產(chan)業(ye)(ye)帶的(de)(de)(de)規劃(hua)列入了梅林片(pian)區，現(xian)在(zai)政府(fu)已(yi)(yi)經開(kai)始主導對(dui)本片(pian)區功能進(jin)行轉型開(kai)發(fa)，將(jiang)本區定義(yi)為中(zhong)心北區，規劃(hua)20棟寫字樓，作為CBD的(de)(de)(de)功能拓展(zhan)區。它規劃(hua)20棟樓的(de)(de)(de)時候(hou)(hou)，我(wo)的(de)(de)(de)幾棟樓已(yi)(yi)經開(kai)賣了，所以說我(wo)們(men)卓(zhuo)(zhuo)越(yue)還(huan)是(shi)想走在(zai)前面(mian)一(yi)(yi)(yi)點(dian)。如果大家現(xian)在(zai)到深(shen)圳去(qu)(qu)，到梅林片(pian)區，應該(gai)是(shi)可以看到卓(zhuo)(zhuo)越(yue)城的(de)(de)(de)，我(wo)們(men)上半年這(zhe)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)盤(pan)的(de)(de)(de)銷(xiao)售占整個(ge)(ge)(ge)深(shen)圳市(shi)商(shang)品(pin)寫字樓的(de)(de)(de)銷(xiao)售的(de)(de)(de)40%。

第(di)三，簡(jian)單(dan)描述(shu)一下(xia)我們對未來趨勢(shi)的(de)看法。做商(shang)業地(di)產的(de)企業在新形勢(shi)下(xia)要有相(xiang)應的(de)判斷，我歸納(na)出來四個部分。

1、練(lian)內功、打基礎。地(di)(di)產商(shang)(shang)(shang)面對(dui)商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)誘惑，要(yao)(yao)(yao)耐得(de)下(xia)心(xin)。如果沒有這方面的(de)(de)(de)(de)特長，或者沒有這方面的(de)(de)(de)(de)團(tuan)隊(dui)，不(bu)(bu)要(yao)(yao)(yao)盲(mang)目(mu)進入，或者已經(jing)進入以后(hou)，一定要(yao)(yao)(yao)穩住(zhu)你(ni)的(de)(de)(de)(de)團(tuan)隊(dui)，要(yao)(yao)(yao)下(xia)決心(xin)繼續深入，提高企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)(de)運作(zuo)能力，提高商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)運作(zuo)規律(lv)，把(ba)握未來(lai)的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)規劃與布局，抓住(zhu)商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)核(he)心(xin)方可運營(ying)(ying)。這兩天(tian)大家都在(zai)討論這個問(wen)題，剛才秦主任在(zai)演講中提到，商(shang)(shang)(shang)業(ye)運營(ying)(ying)的(de)(de)(de)(de)基礎是現(xian)金(jin)流(liu)(liu)，那個是最(zui)本(ben)質的(de)(de)(de)(de)，如果一個商(shang)(shang)(shang)業(ye)體的(de)(de)(de)(de)運營(ying)(ying)產生不(bu)(bu)了合理的(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)(liu)，幾乎(hu)都是白搭，你(ni)發(fa)REITs也(ye)不(bu)(bu)行，發(fa)債也(ye)不(bu)(bu)行，你(ni)靠自己的(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)(liu)回(hui)收(shou)投(tou)資更不(bu)(bu)行。所以本(ben)質上還是運營(ying)(ying)體的(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)(liu)。

2、建渠道(dao)、尋合(he)作(zuo)。渠道(dao)的(de)多(duo)(duo)(duo)少與深淺(qian)決定了(le)地(di)產商(shang)(shang)(shang)(shang)能(neng)(neng)夠動用企業(ye)(ye)外(wai)部資(zi)源的(de)能(neng)(neng)力，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產是需要(yao)很(hen)多(duo)(duo)(duo)外(wai)部資(zi)源的(de)，除了(le)金融(rong)以(yi)(yi)外(wai)，還需要(yao)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)。就是昨天講(jiang)的(de)零售商(shang)(shang)(shang)(shang)的(de)進(jin)入(ru)。由于(yu)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)觀察(cha)很(hen)多(duo)(duo)(duo)，地(di)產商(shang)(shang)(shang)(shang)要(yao)樹立多(duo)(duo)(duo)方共贏的(de)理念，逐漸(jian)樹立長期(qi)、穩(wen)定、牢固(gu)的(de)合(he)作(zuo)伙伴與合(he)作(zuo)期(qi)望。商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產的(de)銷售比(bi)寫字(zi)樓的(de)銷售更加復雜，因為地(di)產就是開發商(shang)(shang)(shang)(shang)和(he)購買者之(zhi)間的(de)關(guan)系(xi)，最后(hou)有一(yi)個(ge)物業(ye)(ye)的(de)服務，寫字(zi)樓也(ye)基本(ben)上是一(yi)樣的(de)。但商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)不(bu)一(yi)樣，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)還有一(yi)個(ge)第三(san)方介入(ru)，就是商(shang)(shang)(shang)(shang)家。商(shang)(shang)(shang)(shang)家比(bi)開發商(shang)(shang)(shang)(shang)還精(jing)，比(bi)客(ke)戶也(ye)更精(jing)，中間多(duo)(duo)(duo)了(le)一(yi)個(ge)利益(yi)體在里(li)面(mian)，我(wo)既(ji)要(yao)把商(shang)(shang)(shang)(shang)家招進(jin)來，要(yao)留得(de)住(zhu)，還要(yao)讓它(ta)(ta)賺錢，要(yao)做到(dao)這一(yi)點，這個(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)的(de)運營才(cai)能(neng)(neng)正常，在這種條件下才(cai)能(neng)(neng)保(bao)證我(wo)賺錢。所以(yi)(yi)說多(duo)(duo)(duo)了(le)一(yi)個(ge)更加精(jing)明的(de)利益(yi)體在里(li)面(mian)，所以(yi)(yi)它(ta)(ta)的(de)運營是更復雜一(yi)些(xie)。

3、重(zhong)運營、樹品牌。商(shang)業(ye)地(di)產應該做(zuo)成地(di)產加品牌，品牌優勢將是(shi)地(di)產商(shang)的(de)(de)核(he)心競(jing)爭力(li)的(de)(de)重(zhong)要構成要素。未來商(shang)業(ye)地(di)產的(de)(de)競(jing)爭就是(shi)八個字“渠道(dao)為王、商(shang)品經濟”，在整(zheng)個商(shang)業(ye)決定勝負(fu)的(de)(de)就是(shi)你有(you)(you)沒(mei)有(you)(you)更多的(de)(de)商(shang)家渠道(dao)，有(you)(you)沒(mei)有(you)(you)更良好(hao)的(de)(de)口碑和良好(hao)的(de)(de)品牌。

4、抓機遇(yu)、謀發展。高端城(cheng)市商(shang)業(ye)綜合體、體驗式(shi)商(shang)業(ye)地產、社(she)區(qu)(qu)商(shang)業(ye)以(yi)及區(qu)(qu)域性(xing)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)等類型的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)將有(you)更好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)發展前景(jing)。高端城(cheng)市商(shang)業(ye)綜合體是(shi)最全的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)種商(shang)業(ye)地產類型。第(di)二種體驗式(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)地產，它能做的(de)(de)(de)(de)(de)就(jiu)是(shi)電商(shang)替(ti)代不了的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)些(xie)體驗消費(fei)，所(suo)以(yi)說體驗式(shi)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)是(shi)商(shang)業(ye)地產發展的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)種主要形態，再就(jiu)是(shi)社(she)區(qu)(qu)商(shang)業(ye)，一(yi)(yi)個樓(lou)盤也(ye)好(hao)，一(yi)(yi)個社(she)區(qu)(qu)也(ye)好(hao)，它需要有(you)一(yi)(yi)定的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)支持。第(di)四個是(shi)區(qu)(qu)域性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)，因為城(cheng)市的(de)(de)(de)(de)(de)擴容，需要城(cheng)市中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)和新(xin)城(cheng)的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)立，另外消費(fei)者更加追求建(jian)立，要解決消費(fei)、輿(yu)論等問題(ti)，也(ye)和前面講的(de)(de)(de)(de)(de)郊區(qu)(qu)化趨勢有(you)關(guan)。一(yi)(yi)個大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)片區(qu)(qu)，區(qu)(qu)域性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)，這種商(shang)業(ye)形態也(ye)應該是(shi)有(you)很(hen)大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)生(sheng)命(ming)力。

在市(shi)場競(jing)爭(zheng)的浪潮中，商(shang)業地產(chan)開發商(shang)一定要主(zhu)動適(shi)應社會的進步和變革，抓住機(ji)遇、迎接挑戰，才能取得(de)更快、更好的發展。謝(xie)謝(xie)大家。