每經編輯｜項崢(zheng)     

◎項崢（中央財經大(da)學經濟學博士）

近日，北京(jing)第一宗 “限(xian)房價(jia)地(di)塊”推出后(hou)乏人問津。由(you)于限(xian)定的(de)(de)商品(pin)房價(jia)格(ge)要比周邊樓盤均價(jia)低(di)6000元左右，未來該地(di)塊能否順(shun)利(li)成交仍有待跟(gen)蹤調(diao)查(cha)。筆者認為，市場(chang)經(jing)濟主(zhu)體追(zhui)求利(li)益最大化，若完全指望(wang)房地(di)產開發(fa)企業(ye)承擔社會責任(ren)，降低(di)利(li)潤追(zhui)求目標，可能并不符合市場(chang)經(jing)濟運行規(gui)律，或難起到為房地(di)產市場(chang)降溫的(de)(de)效果。

一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市房(fang)價上漲，有(you)其堅實的(de)(de)物質基礎(chu)和社會人(ren)(ren)文優(you)勢(shi)。北京、上海等一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市，基礎(chu)設施建設較為(wei)完(wan)備，歷史厚重，富于人(ren)(ren)文關懷(huai)，吸(xi)引了(le)(le)龐大(da)的(de)(de)就(jiu)業(ye)人(ren)(ren)群。就(jiu)北京而言，2012年(nian)末常住(zhu)人(ren)(ren)口規模已經(jing)達到(dao)2069.3萬人(ren)(ren)。如此規模的(de)(de)常住(zhu)人(ren)(ren)口將(jiang)形(xing)成持續強勁的(de)(de)住(zhu)房(fang)需求(qiu)。同時，一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市經(jing)濟結構趨向(xiang)優(you)化(hua)，第三產業(ye)比重接(jie)近發達國(guo)家水平，人(ren)(ren)均(jun)國(guo)內生產總值也明顯高于其他省份，對相對較高的(de)(de)房(fang)價形(xing)成了(le)(le)有(you)效支撐。特(te)別是周邊省份大(da)量(liang)富裕人(ren)(ren)群的(de)(de)資金流入，抬高了(le)(le)一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市的(de)(de)住(zhu)房(fang)價格，為(wei)存(cun)量(liang)住(zhu)房(fang)的(de)(de)盤(pan)活與(yu)改(gai)善性(xing)住(zhu)房(fang)需求(qiu)的(de)(de)增加創造了(le)(le)現(xian)實條件。

考(kao)慮到(dao)一(yi)線城市(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)具有(you)(you)堅(jian)實支撐，雖然在土地(di)出讓環節限定商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)售價(jia)，對商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場有(you)(you)明顯(xian)的(de)(de)(de)(de)調(diao)整作用，但可能并不(bu)符(fu)合房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產開發企業利潤(run)最大化的(de)(de)(de)(de)追(zhui)求。在生活中，我(wo)們有(you)(you)一(yi)個經(jing)驗(yan)規律(lv)，“便(bian)宜沒(mei)好貨”，明顯(xian)低于市(shi)場價(jia)格(ge)(ge)(ge)的(de)(de)(de)(de)商品(pin)，或(huo)多或(huo)少(shao)會存在一(yi)些缺陷。目前看，一(yi)線城市(shi)住房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)格(ge)(ge)(ge)并不(bu)是沒(mei)有(you)(you)調(diao)整的(de)(de)(de)(de)空間。從住房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)金折算(suan)，持有(you)(you)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)投資(zi)收益率(lv)不(bu)到(dao)2%，明顯(xian)低于銀行存款(kuan)利率(lv)。這表明一(yi)線城市(shi)住房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)格(ge)(ge)(ge)與住房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)金形成了明顯(xian)偏離(li)，房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)繼續上(shang)漲存在較大風險；同時，住房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)金將(jiang)自(zi)發形成拉動房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)向(xiang)下的(de)(de)(de)(de)力量。

抑制(zhi)一線城市房(fang)(fang)(fang)價上漲，也有一些符合(he)(he)市場經濟(ji)規律的(de)(de)(de)(de)治理(li)手段。首(shou)先(xian)，要(yao)嚴(yan)格執行房(fang)(fang)(fang)地產(chan)交易(yi)個人所得(de)稅(shui)政(zheng)策(ce)。雖(sui)然20%的(de)(de)(de)(de)個稅(shui)率(lv)有可能會轉(zhuan)嫁(jia)給(gei)買方，但同(tong)時(shi)也會抑制(zhi)一部分(fen)投資(zi)投機性(xing)住房(fang)(fang)(fang)需求。當前(qian)(qian)需要(yao)重新檢討(tao)免征的(de)(de)(de)(de)條件(jian)。同(tong)時(shi)也需要(yao)加(jia)大(da)(da)對陰(yin)陽合(he)(he)同(tong)的(de)(de)(de)(de)打擊力度。其次，要(yao)加(jia)快實施(shi)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)，大(da)(da)幅(fu)提高二套房(fang)(fang)(fang)以(yi)上商品房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)持有成本，推動二手房(fang)(fang)(fang)大(da)(da)量入市。第(di)三，要(yao)加(jia)強對房(fang)(fang)(fang)地產(chan)交易(yi)資(zi)金合(he)(he)法性(xing)的(de)(de)(de)(de)審(shen)(shen)查和監管。通過個人所得(de)稅(shui)繳納證明作(zuo)為輔助(zhu)審(shen)(shen)查手段，綜(zong)合(he)(he)判斷房(fang)(fang)(fang)地產(chan)交易(yi)資(zi)金的(de)(de)(de)(de)合(he)(he)法性(xing)，并作(zuo)為過戶的(de)(de)(de)(de)前(qian)(qian)置條件(jian)。這(zhe)一政(zheng)策(ce)對腐敗資(zi)金、漏稅(shui)資(zi)金有較大(da)(da)威懾力。第(di)四，要(yao)擴大(da)(da)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)信貸(dai)政(zheng)策(ce)差別(bie)化程度。以(yi)房(fang)(fang)(fang)價為標準，劃分(fen)不同(tong)房(fang)(fang)(fang)價的(de)(de)(de)(de)首(shou)付比、貸(dai)款利率(lv)，有利于形成理(li)性(xing)的(de)(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)消費理(li)念(nian)。

一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)治理，很(hen)(hen)難(nan)把握好一(yi)個(ge)度。一(yi)方面是住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求成為(wei)(wei)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)經濟(ji)發展(zhan)的(de)重要增(zeng)長動(dong)力。以第三產(chan)業為(wei)(wei)絕對主導的(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)經濟(ji)，商品(pin)房(fang)(fang)(fang)必不可(ke)少。很(hen)(hen)多來一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)打工的(de)人(ren)群，蝸居成為(wei)(wei)無(wu)奈選(xuan)擇(ze)，默(mo)默(mo)支撐了城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)經濟(ji)的(de)發展(zhan)，政府需(xu)要創造條(tiao)件滿足(zu)這(zhe)些人(ren)的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求。另一(yi)方面，如果(guo)外來務(wu)工人(ren)員住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求較(jiao)容易滿足(zu)，可(ke)能會增(zeng)加(jia)一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)人(ren)口資源壓力，維持一(yi)個(ge)相(xiang)對較(jiao)高的(de)房(fang)(fang)(fang)價。因此(ci)，大(da)力發展(zhan)保障性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)，滿足(zu)中低(di)收入人(ren)群住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求；將(jiang)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)完(wan)全交給市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)，通過稅收、金(jin)融政策(ce)進行調整，避免形(xing)成并擴大(da)房(fang)(fang)(fang)價泡沫(mo)。