每經編輯｜每經記者 王(wang)杰 發(fa)自北(bei)京    

每經(jing)記者 王杰 發自北京

近(jin)日，北京著名爛尾樓“長安8號”再次引起(qi)市場的(de)關(guan)注(zhu)。

昨日（9月18日），佳兆業向《每(mei)日經濟新聞》記者確認，佳兆業已(yi)與長安(an)8號項目公司北(bei)京耀輝(hui)置業簽訂了代(dai)管(guan)代(dai)建協議。

為何是代(dai)建而不(bu)是收(shou)購(gou)？“這不(bu)單純是錢的(de)(de)問題，一個(ge)項目(mu)的(de)(de)收(shou)購(gou)或開發有復雜的(de)(de)環(huan)節，不(bu)僅有買方的(de)(de)因(yin)素還有賣方和市場的(de)(de)因(yin)素”。

佳兆業內部人(ren)士坦承(cheng)，代建(jian)“長安(an)8號”，是佳兆業重回一二線市場(chang)的象征。“一二線城(cheng)市的地價雖然相對來說高一點，土地供應量也(ye)少(shao)，但需求強勁，消(xiao)化速度很快(kuai)，市場(chang)風(feng)險比較小(xiao)。”

中原(yuan)地產(chan)研究總監張(zhang)大偉表示，全國房地產(chan)市場已(yi)經分化，房企選擇在一二線城(cheng)市聚(ju)集，競爭更(geng)加激烈。

“長安8號(hao)”又嫁了

“長安(an)8號”如今給(gei)人的(de)第一印象無疑是(shi) “核心地段(duan)的(de)爛尾樓”，因為該(gai)項(xiang)目至今已五度易主(zhu)，最近(jin)兩(liang)年處于停工狀態。

2004年，北京王(wang)府世紀艱難(nan)拿下長(chang)安街沿(yan)線上(shang)最后(hou)一塊住(zhu)宅用地(di)，其后(hou)，包括首開(kai)集團(tuan)、奧園集團(tuan)等房企均(jun)以不(bu)同形式(shi)涉入其中，但都以不(bu)同理由(you)退出。

由(you)于“長(chang)安8號”項(xiang)目所處的區域極具優(you)勢，佳兆(zhao)業以(yi)“爛(lan)尾樓改造專業戶(hu)”的身份代(dai)管(guan)代(dai)建“長(chang)安8號”，讓(rang)外界對該項(xiang)目的前景再次充滿期待。

佳(jia)兆(zhao)業內(nei)部(bu)人(ren)士告訴 《每日經(jing)濟新聞》記者，“這(zhe)不(bu)單純是(shi)錢(qian)的問題，一個項目的收購或開發有(you)復雜的環節，不(bu)僅(jin)有(you)買方的因素還有(you)賣(mai)方和(he)市場的因素”。

據21世(shi)紀網報道(dao)，“長安(an)8號”的股(gu)權由佳兆業大(da)股(gu)東100%收(shou)購，未經過(guo)上(shang)市公司，上(shang)市公司將代(dai)建代(dai)管，從(cong)中收(shou)取一定管理費。但《每日經濟新聞(wen)》記者未能從(cong)佳兆業及郭英成(cheng)家族求(qiu)證到這一說法。

一位不愿(yuan)透露姓名的業(ye)內人(ren)士表示(shi)，對佳兆(zhao)業(ye)而言，代建(jian)“長安(an)8號(hao)”也(ye)是進(jin)京的一個(ge)跳板。雖(sui)然只是代管代建(jian)，但起碼可以(yi)在北京打開局面，為今后自己(ji)單獨拓展項目打下(xia)基礎。當(dang)然，“長安(an)8號(hao)”既然是爛尾樓，必(bi)定會涉及許多(duo)錯綜復雜(za)的債權債務、銀行、土地、規(gui)劃等方面的問題(ti)，佳兆(zhao)業(ye)能否將其盤活，還要拭(shi)目以(yi)待。

佳兆業重回一二線

在三四線樓市(shi)風險凸顯后(hou)，一(yi)二線城市(shi)成為(wei)房企的“逐鹿之地”。

佳(jia)兆業(ye)在2013年(nian)(nian)半年(nian)(nian)報中認為，土地收購(gou)方面，公(gong)司繼(ji)續(xu)專注(zhu)于自(zi)住家(jia)用市(shi)場，自(zi)2011年(nian)(nian)初起(qi)再度專注(zhu)一(yi)線城市(shi)及(ji)省會(hui)城市(shi)的商機。這期間，佳(jia)兆業(ye)訂立多(duo)份土地購(gou)買(mai)協議，折(zhe)合人(ren)民幣87億元，其中的91.3%位于一(yi)線及(ji)省會(hui)城市(shi)。公(gong)告顯示(shi)，截至2013年(nian)(nian)6月30日(ri)，佳(jia)兆業(ye)約27.5%的土地儲(chu)備位于一(yi)線城市(shi)及(ji)省會(hui)城市(shi)，而2012年(nian)(nian)底為24.4%。

據報道，佳(jia)兆業(ye)(ye)董(dong)事局主(zhu)(zhu)席郭英成強調，佳(jia)兆業(ye)(ye)會主(zhu)(zhu)要以(yi)一二線城(cheng)市為主(zhu)(zhu)，但三線城(cheng)市也(ye)不會放(fang)棄，未(wei)來在一二線城(cheng)市的發(fa)展可能(neng)會占(zhan)到70%。

房(fang)地產業內(nei)人士嚴躍進認為，在(zai)回歸一二線的同時(shi)，佳(jia)兆業應該(gai)在(zai)財務上把控節(jie)奏。

佳(jia)兆業(ye)半年(nian)報顯示，2013年(nian)6月末，佳(jia)兆業(ye)的(de)資(zi)產(chan)負債率(lv)為(wei)82.4%，而在2012年(nian)末則為(wei)66.8%。

關(guan)于負(fu)債率的問題(ti)(ti)，上述佳兆業內(nei)部人士(shi)表示，今年公司做完融資以后又去拿地，很多(duo)需要(yao)提前(qian)支付(fu)，但最關(guan)鍵的不是(shi)看(kan)負(fu)債比例，而(er)是(shi)要(yao)看(kan)整體的債務架構有(you)沒有(you)問題(ti)(ti)，“目前(qian)來說，佳兆業的現金(jin)流還是(shi)很穩健的，主要(yao)來自銷售回籠，股(gu)權合(he)作(zuo)、銀行授信和海外融資”。