當屋頂經常漏雨(yu)、電梯(ti)頻頻停運(yun)時(shi)，不(bu)(bu)少業主自然會想起購房時(shi)交(jiao)存過(guo)的(de)那一(yi)筆不(bu)(bu)大不(bu)(bu)小的(de)維(wei)修資金(jin)。然而，要(yao)想使用這(zhe)筆錢比(bi)登天還要(yao)難(nan)。

10月22日，家住北京市(shi)昌平區(qu)王府溫馨(xin)公(gong)寓的多位業(ye)主向記(ji)者(zhe)講述了不溫馨(xin)的煩惱(nao)。何女(nv)士與王先生告訴記(ji)者(zhe)：“目前不少(shao)頂層房屋(wu)漏雨，想申請(qing)支取住宅專項(xiang)維修(xiu)資(zi)金，但由于小區(qu)現在沒有成立業(ye)主委員會，這件事辦起來阻力重重。”

多位(wei)業主(zhu)向《證券日報(bao)》記(ji)者證實，該小區許多樓頂(ding)都有漏雨現象(xiang)。記(ji)者來到何(he)女士(shi)家時發(fa)現，雖然已(yi)步(bu)入秋冬季，但(dan)由(you)于常年漏雨，房(fang)頂(ding)和墻壁已(yi)經發(fa)霉，并且墻壁涂料出現大(da)面積起皮脫落。

實際上(shang)，類似的(de)(de)事情在全國各地非常普遍。河北衡水市河建小區2號樓(lou)頂層的(de)(de)四戶家庭每逢夏季都會遭(zao)遇“屋外大雨(yu)，屋內小雨(yu)”的(de)(de)窘境(jing)，他們想支取住(zhu)宅專項維修(xiu)資金，但到相(xiang)關部門跑了3年，至(zhi)今仍未有結(jie)果(guo)。

武漢市江岸區(qu)佳園小(xiao)區(qu)業主孫先生(sheng)入(ru)住小(xiao)區(qu)10多年，房(fang)屋外墻滲水(shui)越來越嚴重，想支取房(fang)屋維(wei)修資金，到(dao)房(fang)管部門咨(zi)詢時，小(xiao)區(qu)的(de)房(fang)屋維(wei)修資金竟然(ran)有37萬元去向(xiang)不(bu)明。

記者通過百度搜索(suo)發現，相關的(de)新聞(wen)報道達(da)到(dao)近40萬篇(pian)，并且分布(bu)于各(ge)個(ge)省(sheng)市(shi)，尤其是在一、二線城市(shi)比(bi)較突出(chu)，其問題既突出(chu)又普遍。

未成立業主委員會

難支取資金

“交(jiao)錢容易，取(qu)錢難”是(shi)住宅專(zhuan)項維修資金的“鮮明(ming)特點”。

我國(guo)現行法律(lv)規定，上述維修(xiu)資金(jin)全稱為“住宅(zhai)專項維修(xiu)資金(jin)”，在(zai)2008年以前稱為“住宅(zhai)共用部位(wei)(wei)共用設施設備維修(xiu)基金(jin)”，每位(wei)(wei)購房(fang)者在(zai)購房(fang)時均(jun)交了一定比(bi)例的(de)住宅(zhai)專項維修(xiu)資金(jin)。

記者查證得知，該筆資(zi)金(jin)適用(yong)于(yu)(yu)《住(zhu)宅專項維(wei)修資(zi)金(jin)管理(li)辦(ban)法》（以(yi)下簡稱《辦(ban)法》），是于(yu)(yu)2007年(nian)(nian)10月30日原建(jian)設(she)(she)部(bu)（現為住(zhu)房和城(cheng)鄉建(jian)設(she)(she)部(bu)）第142次常務會議(yi)討(tao)論通過，經財(cai)政部(bu)聯合(he)簽署，并于(yu)(yu)2008年(nian)(nian)2月1日起施(shi)行。此前(qian)1998年(nian)(nian)12月16日由(you)建(jian)設(she)(she)部(bu)、財(cai)政部(bu)發布，1999年(nian)(nian)1月1日實施(shi)的《住(zhu)宅共用(yong)部(bu)位共用(yong)設(she)(she)施(shi)設(she)(she)備維(wei)修基金(jin)管理(li)辦(ban)法》同時(shi)廢止。

《辦法(fa)(fa)》規(gui)定，住宅(zhai)專(zhuan)項維修(xiu)資(zi)(zi)金適用(yong)于(yu)承(cheng)重墻、屋頂(ding)、樓梯間以及(ji)電梯等(deng)等(deng)。然而，啟用(yong)這(zhe)筆資(zi)(zi)金并(bing)非易事，《辦法(fa)(fa)》規(gui)定，住宅(zhai)專(zhuan)項維修(xiu)資(zi)(zi)金劃轉(zhuan)業主大會管理前，需要使用(yong)住宅(zhai)專(zhuan)項維修(xiu)資(zi)(zi)金的，住宅(zhai)專(zhuan)項維修(xiu)資(zi)(zi)金列(lie)支范圍(wei)內專(zhuan)有部分占(zhan)(zhan)建(jian)筑物(wu)總面(mian)積三(san)分之(zhi)二以上的業主且占(zhan)(zhan)總人數三(san)分之(zhi)二以上的業主討(tao)論通(tong)過使用(yong)建(jian)議(yi)。

“一方(fang)面業(ye)主很(hen)難自發召(zhao)集(ji)成立(li)業(ye)主委員會(hui)，另(ling)一方(fang)面許多沒有受(shou)到漏水侵害(hai)的業(ye)主參(can)與的積極性很(hen)低。”曾經在2006年(nian)試圖(tu)發起成立(li)王(wang)府(fu)溫馨家園業(ye)主委員會(hui)的王(wang)先生告訴(su)記者(zhe)。

“現在，我們小區沒有成立(li)業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)，要想使用這(zhe)筆資金，召(zhao)集總人(ren)數三分之二(er)以(yi)上(shang)(shang)的業(ye)(ye)主(zhu)討論太難(nan)(nan)了。”王先生告訴(su)記(ji)者，“實際上(shang)(shang)，有些業(ye)(ye)主(zhu)根本不住在本小區，很(hen)難(nan)(nan)找(zhao)到業(ye)(ye)主(zhu)。再加(jia)上(shang)(shang)有的是局部問(wen)題，僅僅與少數業(ye)(ye)主(zhu)有關(guan)，而其他業(ye)(ye)主(zhu)沒有參與的動力，因此很(hen)難(nan)(nan)召(zhao)集。”

更為(wei)特殊的情況也存在，南(nan)寧市銘湖經典小區的業(ye)主就(jiu)面(mian)臨這樣(yang)的尷尬：超(chao)過(guo)1/3以上的面(mian)積被(bei)開發(fa)商用(yong)作出租，由于業(ye)主曾經在設定小區標識還是廣告標牌上與開發(fa)商發(fa)生(sheng)矛(mao)盾，如果沒有開發(fa)商的同意，業(ye)主根(gen)本無(wu)法提(ti)取維(wei)修資金。

此外，由于不知道如(ru)何支(zhi)取(qu)(qu)(qu)，不少小(xiao)區(qu)(qu)的住(zhu)宅(zhai)專(zhuan)項維修(xiu)資(zi)金一直未(wei)支(zhi)取(qu)(qu)(qu)過。如(ru)石(shi)家莊市聯強小(xiao)區(qu)(qu)的吳先生在這里居(ju)住(zhu)了近20年，隨著(zhu)時間的推移，他居(ju)住(zhu)的樓房房頂開始(shi)(shi)漏雨。但(dan)卻一直走不通支(zhi)取(qu)(qu)(qu)維修(xiu)基金這條路。據(ju)該小(xiao)區(qu)(qu)第(di)二居(ju)委會工作人員介紹，該小(xiao)區(qu)(qu)從1993年開始(shi)(shi)入住(zhu)，20年來，維修(xiu)基金確實沒有提取(qu)(qu)(qu)過。

上海市浦東(dong)新(xin)區(qu)瑞和苑小區(qu)也(ye)碰到過(guo)類似的問題。該小區(qu)有一(yi)幢高(gao)(gao)14層(ceng)的住宅(zhai)樓(lou)，唯(wei)一(yi)的一(yi)部電梯由于電腦控制系統故障而停用(yong)過(guo)一(yi)段時間，住在(zai)高(gao)(gao)層(ceng)的居民不堪每天爬樓(lou)之(zhi)苦。小區(qu)的維(wei)修(xiu)資金賬戶(hu)充裕，更換新(xin)系統僅(jin)需要1萬元(yuan)，但程序繁瑣。久拖無果(guo)之(zhi)下(xia)，部分業(ye)主一(yi)度和物(wu)業(ye)管理人員發生肢體沖突。在(zai)居委會的協調下(xia)，最后物(wu)業(ye)企業(ye)無奈同意先“墊資維(wei)修(xiu)”。

在業主委員會尚未成立的(de)情(qing)況下，動用專項(xiang)維(wei)修資金是一個繁復的(de)過(guo)(guo)程(cheng)。一旦(dan)小區(qu)遇(yu)到緊急情(qing)況需(xu)要維(wei)修時，往往由于專項(xiang)維(wei)修資金的(de)審批(pi)時間過(guo)(guo)長，使得不少住戶深受(shou)其害(hai)，身處(chu)非正常(chang)居住環境。

難以逾越的支取門檻

記者(zhe)在(zai)調查(cha)中發現(xian)，即便是成立了(le)業主委員會(hui)的(de)(de)小區，支取該筆資金也并非易事。在(zai)達到(dao)《辦法》所要求同意(yi)人數(shu)比例的(de)(de)前(qian)提下，多數(shu)情況還會(hui)受(shou)到(dao)物(wu)(wu)業管理公(gong)司的(de)(de)百般阻(zu)撓(nao)：不少物(wu)(wu)業公(gong)司以(yi)部分業主未繳納足夠的(de)(de)物(wu)(wu)業費等為由(you)阻(zu)撓(nao)。

有的物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司干擾組建業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)，并(bing)私吞社區公(gong)共(gong)空間的經(jing)濟效(xiao)益，如樓(lou)宇廣告、公(gong)共(gong)房屋(wu)租賃等。而部(bu)分(fen)業(ye)(ye)主(zhu)對維(wei)修資金(jin)使用(yong)的公(gong)開性、透(tou)明(ming)度心存疑慮，對公(gong)共(gong)物(wu)業(ye)(ye)部(bu)分(fen)受益的收支狀況(kuang)有懷疑。這也成為(wei)阻(zu)礙業(ye)(ye)主(zhu)支取維(wei)修資金(jin)的因素。

“2006年(nian)，我們曾(ceng)經發起成立了業主委員會(hui)，但沒有開展(zhan)實質性工(gong)作。”王府溫馨家園小(xiao)區(qu)的一位(wei)業主表示，物業管(guan)理(li)公司也曾(ceng)經阻撓支(zhi)取(qu)維修資(zi)金，主要是想通過此種手段逼(bi)迫部分繳(jiao)費(fei)不足的業主繳(jiao)納物業管(guan)理(li)費(fei)。

《辦(ban)法》規定，住宅專項維(wei)修(xiu)資金劃轉業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)管(guan)理后，需(xu)要使(shi)用住宅專項維(wei)修(xiu)資金的(de)，需(xu)要業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)依法通(tong)過使(shi)用方案。

然而，據記者調查，在全國范(fan)圍內(nei)，超過半數小(xiao)區(qu)未能組(zu)建業主(zhu)大會，未能選舉出業主(zhu)委員會。此外，受各種(zhong)因素影響，有的小(xiao)區(qu)換屆改選停(ting)滯不前，維修資金(jin)使用程序難以啟(qi)動。

另據公開數據顯示(shi)，2011年8月，北(bei)京市(shi)住(zhu)建委公布數據顯示(shi)：北(bei)京市(shi)住(zhu)宅(zhai)(zhai)物業管理項目超過3600個，業主(zhu)大(da)會(hui)數量840個，成(cheng)立比(bi)例(li)為(wei)23.3%。而在房地產(chan)市(shi)場開發較早的(de)(de)廣州市(shi)，截(jie)至2012年4月的(de)(de)數據，業主(zhu)委員(yuan)會(hui)成(cheng)立率也不足20%。這意味著，多數地區的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)(zhai)小區近(jin)八成(cheng)沒有成(cheng)立業主(zhu)委員(yuan)會(hui)，很(hen)難使用(yong)住(zhu)宅(zhai)(zhai)專項維修資金。

據記者(zhe)了解，在(zai)北上廣等一(yi)線城市，多數商品(pin)房住宅小區(qu)都(dou)存在(zai)投資性的業主，這(zhe)類業主或(huo)許根本不在(zai)當地，所(suo)以(yi)更(geng)難(nan)以(yi)召集。事實上，對絕大多數小區(qu)而(er)言，這(zhe)筆維修資金(jin)自上繳之時(shi)起，就與“主人(ren)”斷了聯系，“被閑置”起來，該用時(shi)無法(fa)啟(qi)用。

“有關部門(men)應當盡(jin)快簡(jian)化手續。”著名《物權法》研究專家、中國政法大(da)學教授劉智慧在接受《證券(quan)日報》記者(zhe)采訪時表(biao)示，有的(de)地方規定在維修資金公示后，提出書面反對的(de)業(ye)主不超(chao)過三分之一，就視為三分之二業(ye)主通過，這(zhe)也是一種(zhong)變通的(de)選(xuan)擇(ze)。

“可以推進維修資(zi)金信息化(hua)管理平臺建設，通過網絡簽名(ming)、短(duan)信確認等方式，解決‘雙三分(fen)之(zhi)二’業主簽名(ming)難的(de)問題。”劉智慧建議。

高層住宅電梯老化嚴重

“業主交存的住宅專項維修資金屬于(yu)業主所(suo)有(you)。”這是《辦法》第九(jiu)條(tiao)做(zuo)出的規定，但在現實中所(suo)有(you)者使用這筆(bi)資金卻異常周折，比登天(tian)還難(nan)。

一個極為(wei)現實(shi)而普遍性(xing)的(de)問題(ti)是，上世(shi)紀(ji)90年代中后期建(jian)設的(de)電(dian)梯(ti)(ti)(ti)樓房(fang)，如今已經進(jin)入(ru)了維修高峰期。維修范圍包括電(dian)梯(ti)(ti)(ti)、配電(dian)房(fang)、地下車庫等。來自中國(guo)電(dian)梯(ti)(ti)(ti)行(xing)業(ye)協會統計數據顯(xian)示，按電(dian)梯(ti)(ti)(ti)平均壽命20年測算，我國(guo)已進(jin)入(ru)電(dian)梯(ti)(ti)(ti)老化的(de)重要時期，電(dian)梯(ti)(ti)(ti)安全問題(ti)日益(yi)凸顯(xian)。

國家(jia)質(zhi)檢(jian)總局2011年(nian)(nian)發(fa)布的《關于電梯(ti)安全監察(cha)工作若(ruo)干問題的指導意見(jian)》顯示，近(jin)年(nian)(nian)來全國平均每(mei)年(nian)(nian)發(fa)生電梯(ti)事故(gu)40起(qi)左右。

但調查表明，依照目前(qian)《辦法》規定和實際運作情況(kuang)，這些電梯(ti)修起來也是困(kun)難重(zhong)重(zhong)。

“高高在上(shang)”的(de)維修資金

還在不斷滾存

按(an)照《辦法》規定，商品住宅(zhai)(zhai)業(ye)主、非住宅(zhai)(zhai)業(ye)主按(an)照所(suo)擁有物業(ye)的(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)交存(cun)住宅(zhai)(zhai)專(zhuan)項(xiang)(xiang)維修資(zi)(zi)金，每(mei)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)交存(cun)首(shou)期(qi)住宅(zhai)(zhai)專(zhuan)項(xiang)(xiang)維修資(zi)(zi)金的(de)數額(e)為(wei)當(dang)地住宅(zhai)(zhai)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)安裝工程每(mei)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)造(zao)價的(de)5%-8%。即便是出售公有住房(fang)時，業(ye)主也(ye)按(an)照所(suo)擁有物業(ye)的(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)交存(cun)住宅(zhai)(zhai)專(zhuan)項(xiang)(xiang)維修資(zi)(zi)金，每(mei)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)交存(cun)首(shou)期(qi)住宅(zhai)(zhai)專(zhuan)項(xiang)(xiang)維修資(zi)(zi)金的(de)數額(e)為(wei)當(dang)地房(fang)改成本(ben)價的(de)2%。或者售房(fang)單位按(an)照多層住宅(zhai)(zhai)不低于(yu)售房(fang)款(kuan)(kuan)的(de)20%、高層住宅(zhai)(zhai)不低于(yu)售房(fang)款(kuan)(kuan)的(de)30%，從(cong)售房(fang)款(kuan)(kuan)中一(yi)次(ci)性提取(qu)住宅(zhai)(zhai)專(zhuan)項(xiang)(xiang)維修資(zi)(zi)金。

據媒體(ti)報(bao)道，全國交存的公共(gong)維修基(ji)金(jin)已(yi)經超過(guo)1萬億(yi)(yi)元，但是(shi)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)率卻不足1%。截至2013年7月(yue)份，北京交存基(ji)金(jin)348.10億(yi)(yi)元，使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)5.38億(yi)(yi)元，使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)率僅(jin)為(wei)(wei)(wei)1.55%；截至2012年10月(yue)份，廣州市交存資(zi)金(jin)約81億(yi)(yi)元，使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)8000萬元，使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)率僅(jin)為(wei)(wei)(wei)0.99%；截至2012年12月(yue)，重慶市繳存物業專(zhuan)項維修資(zi)金(jin)158.4億(yi)(yi)元，使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)5.4億(yi)(yi)元，使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)率3.4%。截至2012年1月(yue)份，天津市交存資(zi)金(jin)為(wei)(wei)(wei)145.4億(yi)(yi)元，使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)僅(jin)為(wei)(wei)(wei)7753.5萬元，使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)率僅(jin)為(wei)(wei)(wei)0.53%。

《辦法(fa)》規定(ding)，在(zai)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會成立前，商(shang)(shang)品住(zhu)宅業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)、非住(zhu)宅業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)交存的(de)住(zhu)宅專(zhuan)(zhuan)項維(wei)(wei)(wei)修(xiu)資金(jin)，由物業(ye)(ye)所(suo)在(zai)地(di)(di)直(zhi)轄市(shi)(shi)、市(shi)(shi)、縣人(ren)民(min)政府建設(she)（房(fang)地(di)(di)產）主(zhu)(zhu)管(guan)部門代(dai)管(guan)。直(zhi)轄市(shi)(shi)、市(shi)(shi)、縣人(ren)民(min)政府建設(she)（房(fang)地(di)(di)產）主(zhu)(zhu)管(guan)部門應當(dang)委托(tuo)(tuo)所(suo)在(zai)地(di)(di)一家(jia)商(shang)(shang)業(ye)(ye)銀(yin)(yin)行(xing)，作為(wei)本行(xing)政區(qu)域內(nei)住(zhu)宅專(zhuan)(zhuan)項維(wei)(wei)(wei)修(xiu)資金(jin)的(de)專(zhuan)(zhuan)戶(hu)管(guan)理(li)(li)銀(yin)(yin)行(xing)，并在(zai)專(zhuan)(zhuan)戶(hu)管(guan)理(li)(li)銀(yin)(yin)行(xing)開立住(zhu)宅專(zhuan)(zhuan)項維(wei)(wei)(wei)修(xiu)資金(jin)專(zhuan)(zhuan)戶(hu)；業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會成立后，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會應當(dang)委托(tuo)(tuo)所(suo)在(zai)地(di)(di)一家(jia)商(shang)(shang)業(ye)(ye)銀(yin)(yin)行(xing)作為(wei)本物業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)區(qu)域內(nei)住(zhu)宅專(zhuan)(zhuan)項維(wei)(wei)(wei)修(xiu)資金(jin)的(de)專(zhuan)(zhuan)戶(hu)管(guan)理(li)(li)銀(yin)(yin)行(xing)，并在(zai)專(zhuan)(zhuan)戶(hu)管(guan)理(li)(li)銀(yin)(yin)行(xing)開立住(zhu)宅專(zhuan)(zhuan)項維(wei)(wei)(wei)修(xiu)資金(jin)專(zhuan)(zhuan)戶(hu)。

去年剛(gang)剛(gang)買(mai)房的朱先(xian)生也(ye)以每平方米200元的標(biao)準(zhun)交(jiao)存(cun)了這(zhe)(zhe)(zhe)筆維(wei)修資(zi)(zi)金(jin)，提(ti)到此事，朱先(xian)生也(ye)是一頭霧水，不(bu)知道這(zhe)(zhe)(zhe)筆錢在哪里、誰來管(guan)理、如何(he)使用。不(bu)僅啟用這(zhe)(zhe)(zhe)筆資(zi)(zi)金(jin)很(hen)難，值得(de)注意的是，《辦(ban)法(fa)》規(gui)定(ding)，業主分戶賬(zhang)面住宅專項維(wei)修資(zi)(zi)金(jin)余額不(bu)足首(shou)期交(jiao)存(cun)額30%的，應當及時續交(jiao)。