每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 葉燕(yan)婷 發(fa)自深圳    

每經記者 葉燕(yan)婷 發(fa)自深圳(zhen)

作為(wei)新型城鎮(zhen)化的(de)基(ji)石(shi)之(zhi)一，集體所有制土(tu)地改(gai)革在十八屆三(san)中全會(hui)備受矚目，深圳今年(nian)初經國土(tu)部(bu)特批的(de)“允許農村土(tu)地入市”政策亦即將落實。

今年(nian)底，深圳(zhen)寶安區福永街(jie)道鳳凰社(she)區有望正式(shi)掛牌出讓，成為深圳(zhen)原農村(cun)(cun)集(ji)體工(gong)業(ye)用(yong)地(di)入市流通的首個(ge)試點(dian)。《每日經濟新聞》記者從福永街(jie)道辦相關負責人處了解到，去年(nian)底深圳(zhen)方格集(ji)團已開(kai)始與(yu)鳳凰社(she)區負責人進行(xing)接洽，村(cun)(cun)民或將以土地(di)形式(shi)入股企業(ye)，獲(huo)取可持(chi)續的分紅收入。

業內普遍指出，農地入市與現行《土(tu)地管(guan)理法(fa)》框架存在沖突，農民(min)只擁有農村土(tu)地的使用權，還沒有出讓權，消(xiao)除(chu)這一法(fa)律障礙(ai)將成為農地入市的先決條(tiao)件(jian)。

探索可持續收益模式

資料顯示，將要入市的土(tu)(tu)地(di)位于(yu)深(shen)圳寶安區福永街道鳳凰社(she)區，蒞臨深(shen)圳機(ji)場和廣深(shen)一(yi)級公路，用地(di)面積14568平方米(mi)，已長期處于(yu)閑置狀態。上述負責(ze)人(ren)表示，村(cun)民普(pu)遍對這片土(tu)(tu)地(di)的入市抱以期待，但目前村(cun)里仍(reng)在探(tan)索一(yi)種可持續的長期受益模式，“如果簡(jian)單地(di)租或賣，對村(cun)民來說(shuo)并不劃算。”

《每日(ri)經(jing)(jing)濟新(xin)聞》記者從深圳福(fu)永街道(dao)辦獲悉，從去年底開始，深圳方(fang)格集團已(yi)經(jing)(jing)與(yu)鳳凰社(she)區(qu)相關(guan)負責人多次溝(gou)通接洽，這家以電子產品為主營業(ye)務的(de)公(gong)司本身也(ye)是鳳凰社(she)區(qu)的(de)企(qi)業(ye)，如今因業(ye)務進一步發(fa)展(zhan)，需要土(tu)地進行(xing)擴張，村民不一次性拿賣地錢(qian)，而是想通過土(tu)地入股(gu)的(de)形式換取(qu)公(gong)司股(gu)份(fen)，擁有土(tu)地的(de)集體與(yu)公(gong)司雙方(fang)重新(xin)成立新(xin)的(de)公(gong)司。

“通過這種(zhong)方式，村民能獲得(de)長期穩定(ding)的(de)收益，實現利益最大(da)化，目前已(yi)經交(jiao)由政府審批，順利的(de)話今年底可以進(jin)行定(ding)向招拍掛。”福永(yong)街道辦事處相關負(fu)責人向記者介紹。

另據《羊城晚(wan)報(bao)》報(bao)道，此(ci)次鳳凰社區農(nong)地入市的收益模(mo)式為，市國(guo)土基金(jin)與(yu)農(nong)村集體經濟組織按7:3的比(bi)例分配收益，并且后(hou)者持(chi)有(you)總建筑面積20%的物(wu)業。

對于(yu)收(shou)益分(fen)配細節，記者(zhe)多次致電深圳市規劃和國土資源委員會、鳳凰(huang)社區(qu)相關負責人，截至發稿電話均(jun)無人接聽。

工業用地先行試水

事實上(shang)，此次試(shi)水在今(jin)年初已見(jian)端倪。1月18日，深(shen)圳(zhen)市(shi)規土(tu)委、經信委、住建局聯(lian)合發布的《深(shen)圳(zhen)市(shi)人(ren)民(min)政府關于優化空間資源配置促進產業轉(zhuan)型升(sheng)級(ji)的意(yi)見(jian)》及其六個配套(tao)文(wen)件（以下簡稱“1+6文(wen)件”）中，首次提出鼓勵原農村集(ji)體經濟組織繼受單位將手中的工業用(yong)地(di)上(shang)市(shi)流轉(zhuan)。

根(gen)據我國現(xian)行(xing)的《土地管理(li)法》，農(nong)(nong)村(cun)集體土地只限于農(nong)(nong)用(yong)或自用(yong)，不得轉讓給非農(nong)(nong)民主體用(yong)于非農(nong)(nong)建設，尤其對于宅基地的流轉更是如此(ci)。

“1+6文件”的規則突(tu)破了這一限制，文件規定“原農村集體經(jing)濟組織繼受單位在理清(qing)土(tu)地經(jing)濟利益(yi)關系，完成(cheng)青苗、建筑物及附著物的清(qing)理、補償和拆除后，可申請以掛(gua)牌方式公開(kai)出(chu)（轉）讓土(tu)地使用(yong)權。”

根據該文件，符合條件的(de)農(nong)村集(ji)體工業用(yong)地通過掛牌方式(shi)公開出讓(rang)時，收益(yi)方式(shi)有兩種(zhong)，一(yi)種(zhong)是所(suo)得收益(yi)50%納入市國土(tu)基(ji)金，50%歸原(yuan)農(nong)村集(ji)體經(jing)濟組(zu)織(zhi)(zhi)繼受單位；另一(yi)種(zhong)則(ze)為所(suo)得收益(yi)70%納入市國土(tu)基(ji)金，30%歸原(yuan)農(nong)村集(ji)體經(jing)濟組(zu)織(zhi)(zhi)繼受單位，并可持有不超(chao)過總(zong)建(jian)筑面積20%的(de)物業用(yong)于產(chan)業配套。

據《華夏(xia)時報(bao)》報(bao)道(dao)，此次(ci)選擇從工(gong)業用地(di)(di)下手(shou)，而非直接拿受眾更廣的(de)“小(xiao)產(chan)權房”開刀，深圳市(shi)規(gui)土委(wei)人(ren)士曾表示(shi)，主要是考慮到從工(gong)業用地(di)(di)開始試點，各(ge)方(fang)的(de)阻力較小(xiao)，工(gong)業用地(di)(di)放開就是為了發(fa)展經濟，發(fa)展產(chan)業，政府能夠把(ba)控(kong)住。而商住用地(di)(di)涉(she)及利益復雜，一旦放開，各(ge)種炒作(zuo)的(de)資金(jin)將蜂擁而入(ru)。

目(mu)前，深圳土改雖(sui)已從(cong)工(gong)業用地(di)(di)試(shi)水，但農(nong)地(di)(di)入市(shi)(shi)仍有(you)諸多限制，涉(she)及更大范(fan)圍利益的宅基地(di)(di)和農(nong)村集(ji)體商(shang)住用地(di)(di)仍處于(yu)冷凍(dong)階段。對此(ci)，有(you)業內人士透露，一旦(dan)此(ci)類(lei)工(gong)業用地(di)(di)農(nong)地(di)(di)入市(shi)(shi)成功運行，今(jin)后，相關經驗可以(yi)拓展(zhan)到公共設施用地(di)(di)、商(shang)住用地(di)(di)，甚(shen)至連片的既有(you)空地(di)(di)又有(you)建筑（違法或不(bu)違法建筑）的用地(di)(di)。