借殼資產負債率高達(da)90.7%，遠高于A股主流房地產上市公司

⊙記者王雪青宋元東(dong)○編輯邱江

迪康藥業----

在停(ting)牌(pai)四個多(duo)月之(zhi)后(hou)，迪康藥業(600466)于(yu)今日揭曉了其一直在籌劃的(de)重大(da)事項：公(gong)(gong)司(si)(si)控股(gu)股(gu)東(dong)藍(lan)(lan)光集團擬將旗下房地產(chan)(chan)業務（藍(lan)(lan)光和駿存續公(gong)(gong)司(si)(si)）拆分整理之(zhi)后(hou)整體注入上市公(gong)(gong)司(si)(si)，標的(de)公(gong)(gong)司(si)(si)預估值90.22億(yi)元，增(zeng)值率(lv)高達285%。值得一提(ti)的(de)是，標的(de)公(gong)(gong)司(si)(si)資產(chan)(chan)規(gui)模(mo)近(jin)年(nian)來迅速擴大(da)之(zhi)后(hou)，今年(nian)前10月凈利卻虧(kui)損1.4億(yi)元，而且資產(chan)(chan)負債率(lv)高達90.7%，在A股(gu)現存上市地產(chan)(chan)公(gong)(gong)司(si)(si)中排(pai)名靠前，資產(chan)(chan)成(cheng)色(se)堪憂(you)。

資產負債率高達90.7%

根據預案，迪康(kang)藥業(ye)擬通過發(fa)(fa)行(xing)股(gu)(gu)(gu)份(fen)的(de)(de)方(fang)(fang)式，購買藍光集團、平安創新資(zi)(zi)本、楊(yang)鏗合(he)計(ji)(ji)持有的(de)(de)藍光和(he)駿存(cun)續(xu)公(gong)司(si)100%股(gu)(gu)(gu)權；同時(shi)擬采用詢價(jia)方(fang)(fang)式向不超(chao)過10名(ming)符(fu)合(he)條件的(de)(de)特定對(dui)象(xiang)非(fei)公(gong)開發(fa)(fa)行(xing)股(gu)(gu)(gu)票募集配套資(zi)(zi)金，總(zong)額不超(chao)過30.07億元(yuan)。本次資(zi)(zi)產(chan)購買發(fa)(fa)行(xing)價(jia)格為(wei)(wei)4.66元(yuan)/股(gu)(gu)(gu)；配套融(rong)資(zi)(zi)發(fa)(fa)行(xing)底(di)價(jia)為(wei)(wei)4.20元(yuan)/股(gu)(gu)(gu)，按照底(di)價(jia)計(ji)(ji)算，發(fa)(fa)行(xing)股(gu)(gu)(gu)份(fen)數量(liang)約為(wei)(wei)7.16億股(gu)(gu)(gu)。以2013年(nian)10月(yue)31日(ri)為(wei)(wei)基準日(ri)，標的(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)凈(jing)資(zi)(zi)產(chan)賬面(mian)價(jia)值為(wei)(wei)23.42億元(yuan)，預估值為(wei)(wei)90.22億元(yuan)，增值率為(wei)(wei)285.23%。標的(de)(de)公(gong)司(si)2012年(nian)營收71.8億元(yuan)，凈(jing)利潤7.28億元(yuan)。

預案顯(xian)示，標的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)司(si)自2011年(nian)(nian)(nian)以(yi)來(lai)(lai)資(zi)(zi)(zi)產(chan)規模(mo)逐年(nian)(nian)(nian)提(ti)高，截至2013年(nian)(nian)(nian)10月31日(ri)(ri)、2012年(nian)(nian)(nian)12月31日(ri)(ri)和(he)2011年(nian)(nian)(nian)12月31日(ri)(ri)，總資(zi)(zi)(zi)產(chan)較上年(nian)(nian)(nian)末(mo)的(de)(de)(de)(de)增幅(fu)分別為(wei)73.43%、28.51%和(he)12.36%。截至2013年(nian)(nian)(nian)10月31日(ri)(ri)，標的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)司(si)資(zi)(zi)(zi)產(chan)負債率(lv)(lv)為(wei)90.70%，較上年(nian)(nian)(nian)末(mo)升高9.81%。據統計(ji)，截至三(san)季(ji)報，A股(gu)139家房地(di)產(chan)類公(gong)(gong)司(si)中，90.70%的(de)(de)(de)(de)高負債率(lv)(lv)排名第(di)4位，僅次于高新發展(000628)、魯商置業(600223)和(he)園(yuan)城(cheng)黃金(jin)(600766)，大幅(fu)高于主流房地(di)產(chan)上市公(gong)(gong)司(si)80%以(yi)下(xia)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)負債率(lv)(lv)。有業內(nei)人士認為(wei)，在(zai)(zai)資(zi)(zi)(zi)產(chan)規模(mo)短期內(nei)迅速(su)擴(kuo)大的(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，資(zi)(zi)(zi)產(chan)負債率(lv)(lv)依然高企，標的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)司(si)資(zi)(zi)(zi)金(jin)壓力較大顯(xian)而易(yi)見(jian)。早在(zai)(zai)2008年(nian)(nian)(nian)，成都當(dang)地(di)曾(ceng)一(yi)度風傳(chuan)藍光(guang)集團(tuan)因激(ji)進的(de)(de)(de)(de)拿地(di)策略導致資(zi)(zi)(zi)金(jin)鏈斷裂(lie)而瀕臨(lin)破(po)產(chan)，藍光(guang)集團(tuan)當(dang)時(shi)還包下(xia)當(dang)地(di)多家紙媒的(de)(de)(de)(de)頭版予以(yi)澄(cheng)清。雖然藍光(guang)集團(tuan)在(zai)(zai)金(jin)融海嘯和(he)5.12大地(di)震后地(di)產(chan)市場的(de)(de)(de)(de)極度低迷(mi)中平穩渡過(guo)，但傳(chuan)聞也并非(fei)空穴來(lai)(lai)風。

逾千畝土地作為“非房業務”剝離

據預案(an)，藍(lan)光(guang)(guang)和(he)(he)(he)駿(jun)在(zai)注(zhu)入(ru)上市(shi)公(gong)(gong)司(si)前將實施拆分(fen)(fen)和(he)(he)(he)收購兩(liang)個交(jiao)易行為(wei)。其中(zhong)，在(zai)拆分(fen)(fen)部(bu)(bu)分(fen)(fen)，將“不適宜注(zhu)入(ru)上市(shi)公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)(de)原(yuan)藍(lan)光(guang)(guang)和(he)(he)(he)駿(jun)非(fei)(fei)房地(di)產(chan)(chan)(chan)業務(wu)股權資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)”拆分(fen)(fen)。方(fang)(fang)案(an)稱，藍(lan)光(guang)(guang)和(he)(he)(he)駿(jun)下(xia)屬全資(zi)(zi)子公(gong)(gong)司(si)金堂和(he)(he)(he)駿(jun)部(bu)(bu)分(fen)(fen)業務(wu)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)主(zhu)要為(wei)約1200畝(mu)運(yun)動(dong)休閑(xian)(xian)綠(lv)地(di)，該部(bu)(bu)分(fen)(fen)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)為(wei)非(fei)(fei)房地(di)產(chan)(chan)(chan)業務(wu)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)，擬對該部(bu)(bu)分(fen)(fen)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)進行剝離(li)(li)，擬剝離(li)(li)凈資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)約8.3億元。金堂和(he)(he)(he)駿(jun)主(zhu)要負(fu)責開發(fa)觀嶺國際社區(qu)項目，該項目主(zhu)要定位(wei)(wei)于剛性需求(qiu)住(zhu)宅及休閑(xian)(xian)度(du)假養(yang)老需求(qiu)，項目占地(di)面積2797359.74平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，其中(zhong)約80萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)（即1200畝(mu)）為(wei)運(yun)動(dong)休閑(xian)(xian)綠(lv)地(di)。成都當地(di)媒體曾報道，觀嶺項目作(zuo)為(wei)藍(lan)光(guang)(guang)集團重(zhong)要作(zuo)品，是藍(lan)光(guang)(guang)集團對高端客群的(de)(de)(de)深度(du)探(tan)索，公(gong)(gong)司(si)以(yi)(yi)超大規(gui)模、非(fei)(fei)凡氣度(du)獨(du)享4200畝(mu)天然自然資(zi)(zi)源，重(zhong)新定位(wei)(wei)和(he)(he)(he)詮釋中(zhong)國頂級別墅物業新標準(zhun)，獨(du)棟(dong)別墅均價(jia)11000元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。由此(ci)可以(yi)(yi)看出，這1200畝(mu)運(yun)動(dong)休閑(xian)(xian)綠(lv)地(di)是觀嶺國際社區(qu)項目的(de)(de)(de)一部(bu)(bu)分(fen)(fen)，將其作(zuo)為(wei)“非(fei)(fei)房地(di)產(chan)(chan)(chan)業務(wu)”剝離(li)(li)的(de)(de)(de)理由實在(zai)有些勉強。此(ci)外，剝離(li)(li)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)價(jia)值如(ru)何確定？定價(jia)如(ru)何確保公(gong)(gong)允？同樣令人(ren)生疑。

值得一提的(de)(de)是，迪(di)康(kang)藥業此(ci)次重(zhong)組(zu)構成(cheng)借(jie)殼(ke)上市，是自2010年房(fang)地(di)產重(zhong)組(zu)、再融資(zi)(zi)大門關閉以來，首個房(fang)地(di)產公司達到“借(jie)殼(ke)上市”標準的(de)(de)案例。在(zai)借(jie)殼(ke)審核趨同IPO以及房(fang)地(di)產政策尚不明(ming)朗的(de)(de)情況下(xia)，相(xiang)對于此(ci)前的(de)(de)定增收(shou)購房(fang)地(di)產業務的(de)(de)上市公司，此(ci)次借(jie)殼(ke)的(de)(de)審核門檻無疑將大大提高，這也對注入資(zi)(zi)產的(de)(de)持續(xu)經營(ying)能力、資(zi)(zi)產成(cheng)色提出了更高的(de)(de)要求。