每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者(zhe) 區(qu)家彥 發自(zi)廣(guang)州    

每經記者 區家彥 發自廣州

一場(chang)涉及土(tu)地制度改革的(de)大戲拉(la)開帷幕。

11月15日，《中共中央關(guan)于(yu)全面(mian)深化改革若干重(zhong)大問(wen)題(ti)的決(jue)定》明確(que)提(ti)出，建(jian)立城鄉統一的建(jian)設(she)(she)用(yong)地(di)(di)市(shi)場(chang)，在(zai)符合(he)規劃和用(yong)途(tu)管制(zhi)前提(ti)下，允(yun)許(xu)農村(cun)集體經(jing)營性建(jian)設(she)(she)用(yong)地(di)(di)出讓、租(zu)賃、入股，實行與國(guo)有土地(di)(di)同(tong)(tong)等入市(shi)、同(tong)(tong)權同(tong)(tong)價(jia)。同(tong)(tong)時，允(yun)許(xu)農民以承(cheng)包經(jing)營權入股發展農業(ye)產業(ye)化經(jing)營，鼓勵承(cheng)包經(jing)營權在(zai)公開市(shi)場(chang)上向專業(ye)大戶、家庭(ting)農場(chang)、農民合(he)作社、農業(ye)企(qi)業(ye)流(liu)轉(zhuan)，發展多種形式(shi)規模經(jing)營。這(zhe)標志著(zhu)備受期待的農村(cun)集體用(yong)地(di)(di)流(liu)轉(zhuan)終見曙光(guang)。

國泰君安研(yan)究報告預計，土地(di)(di)(di)改(gai)革是未來幾年最大(da)的(de)(de)(de)制度(du)紅利之一，農地(di)(di)(di)不(bu)僅可以釋放出數(shu)量可觀的(de)(de)(de)建設用(yong)地(di)(di)(di)，緩(huan)解(jie)高地(di)(di)(di)價的(de)(de)(de)壓力，部(bu)分(fen)坐(zuo)擁大(da)量非住宅用(yong)地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)房企可能將大(da)幅受益土改(gai)盛宴(yan)。

更(geng)重(zhong)要(yao)的(de)是(shi)，農地流轉(zhuan)將為(wei)房地產企業(ye)帶來(lai)新的(de)投(tou)資機會。一直以(yi)來(lai)，國內休閑(xian)農業(ye)及旅游項目存在規模(mo)與集約(yue)化(hua)程度不(bu)高、競(jing)爭力不(bu)強(qiang)等局面(mian)。業(ye)內人士認為(wei)，一旦農地可自由流轉(zhuan)，必然吸引(yin)大量房地產企業(ye)介入，并積極(ji)探索(suo)休閑(xian)農業(ye)與房地產開發(fa)相(xiang)結合(he)的(de)全新盈(ying)利模(mo)式。

在巨(ju)大的(de)政策利好與資本支持(chi)下，“地產(chan)+農業”能否締造出一個產(chan)業盛景？

緩解土地供應壓力

據悉，根(gen)據我國現行(xing)(xing)土地管(guan)理法(fa)，農村集體建(jian)設用(yong)地主要是(shi)(shi)宅基地、村集體建(jian)設用(yong)地和(he)鄉(xiang)鎮企業用(yong)地，這些(xie)用(yong)地不能直接用(yong)于商業開發。要想進行(xing)(xing)商業開發，一(yi)定是(shi)(shi)先由國家征用(yong)，變成國有土地之后(hou)，再(zai)進行(xing)(xing)公開招拍(pai)掛。

有效土(tu)地供應不足，一(yi)直被視為推高(gao)房(fang)價(jia)的重要因素之一(yi)。著名經(jing)濟學家茅于(yu)軾指出(chu)，房(fang)地產行業(ye)的暴利正是由(you)于(yu)競(jing)爭不充(chong)分，假如(ru)土(tu)地可(ke)自由(you)流轉，房(fang)價(jia)就會下降(jiang)一(yi)大(da)截。

這一情況(kuang)伴隨著土(tu)地(di)(di)改革的來(lai)臨有望終結。根據(ju)國泰君(jun)安研究報告(gao)測算，假(jia)設(she)(she)(she)農(nong)村建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)(di)中(zhong)的8%可流轉，可增(zeng)加(jia)233萬公(gong)頃(qing)建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)(di)，使城(cheng)市(shi)建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)(di)面(mian)積增(zeng)加(jia)60%，滿(man)足未(wei)來(lai)6年城(cheng)市(shi)建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)需(xu)求；以(yi)農(nong)村、鄉鎮人均用(yong)地(di)(di)面(mian)積與城(cheng)市(shi)人均用(yong)地(di)(di)面(mian)積差額的50%計算，可節約368萬公(gong)頃(qing)建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)(di)，占現在城(cheng)市(shi)建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)(di)的94%，滿(man)足未(wei)來(lai)9年需(xu)求，這意(yi)味(wei)著農(nong)地(di)(di)流轉釋放出(chu)的新(xin)增(zeng)建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)(di)將極大緩解土(tu)地(di)(di)供應的壓力。

國泰君安分析師孫建(jian)平認為(wei)，目前房地(di)(di)產行(xing)業最大的(de)(de)瓶頸(jing)是(shi)一二線城市地(di)(di)價(jia)過高，開(kai)發商擴張難，若農(nong)地(di)(di)大量(liang)流轉導致土地(di)(di)供應(ying)量(liang)上(shang)行(xing)，地(di)(di)價(jia)將溫和回落，供求關系(xi)的(de)(de)扭轉還將使(shi)得房價(jia)從上(shang)漲逐步趨向穩定(ding)，市場(chang)發展更為(wei)健康，同時市場(chang)不必(bi)再擔(dan)心可能出(chu)臺的(de)(de)加碼調控政策。

“對于開發(fa)商(shang)(shang)而言(yan)，地價回落(luo)將(jiang)減(jian)輕成(cheng)(cheng)本(ben)壓力，有助于利潤率上行；同時(shi)較(jiao)低成(cheng)(cheng)本(ben)會使(shi)得開發(fa)商(shang)(shang)定(ding)價更靈活(huo)，投(tou)資銷售增速將(jiang)有望上行，”孫建(jian)平認為。

但是目(mu)前，由于我(wo)國土(tu)地資源配(pei)置的(de)(de)市場化(hua)程(cheng)度不高，地方政(zheng)府尚(shang)未擺(bai)脫對土(tu)地財政(zheng)的(de)(de)依賴(lai)，新一(yi)輪土(tu)地改革將是一(yi)個(ge)長期(qi)的(de)(de)過程(cheng)，無法在短(duan)期(qi)內完成。

銀河證(zheng)券認為，盡管農地(di)(di)(di)將(jiang)開放入市(shi)，但在18億畝耕地(di)(di)(di)紅線(xian)不(bu)變的前提下，從可持續發展角度看，農地(di)(di)(di)及城市(shi)建設用地(di)(di)(di)供應(ying)的總量仍然會(hui)受到一定(ding)的限制，所以并不(bu)會(hui)有(you)大量農地(di)(di)(di)集中(zhong)涌入二級交易市(shi)場，而會(hui)在政府計劃和籌措之(zhi)內，有(you)序地(di)(di)(di)成為市(shi)場的交易對象。

“地產+農業”將成新藍海？

土(tu)地(di)作為(wei)(wei)房地(di)產(chan)開發的基礎，新一輪(lun)土(tu)地(di)改革必然會為(wei)(wei)房地(di)產(chan)企(qi)業帶來新的投(tou)資機會。

盛富資本與協縱國際總裁黃立(li)沖認為，一(yi)旦農(nong)地(di)實現自由流轉(zhuan)，開(kai)發商必然會(hui)在其中探(tan)索(suo)新的盈利機(ji)會(hui)。

據黃立沖介(jie)紹，他曾參與開發的一個別(bie)墅項目便是(shi)“地(di)產+農業(ye)”相結合的試水之作。該項目位于(yu)北京(jing)延(yan)慶(qing)古崖(ya)居西側，最(zui)大的賣點是(shi)擁有0.18的超低容(rong)積率(lv)，每戶擁有600平(ping)方米的私家庭(ting)院(yuan)。

“我們(men)在那(nei)里不僅開(kai)發了上千棟(dong)別墅，并(bing)且與(yu)(yu)地(di)方政府達成了協議，在項目旁邊承(cheng)包了大片的農(nong)地(di)與(yu)(yu)林地(di)，為每一棟(dong)別墅提供了農(nong)田與(yu)(yu)莊園，業(ye)主可(ke)以在那(nei)里種(zhong)蔬果，這也是把(ba)農(nong)業(ye)用(yong)地(di)與(yu)(yu)房地(di)產結合開(kai)發的一次嘗試，”黃立(li)沖表示。

這(zhe)并非孤例(li)。《每日(ri)經濟(ji)新聞》曾(ceng)于2011年5月份報(bao)道，位于上海周(zhou)邊的(de)嘉興市某樓盤便曾(ceng)以(yi)(yi) “買洋房(fang)，送土地”為宣傳(chuan)賣點，只(zhi)要購買一套小戶型洋房(fang)，就可以(yi)(yi)獲贈9平方米的(de)土地使用權，業主可以(yi)(yi)在贈送的(de)土地上種植蔬菜(cai)瓜果。

據悉，農(nong)(nong)業部曾于2011年8月份頒布《全國休閑(xian)農(nong)(nong)業發展(zhan)“十二五”規劃》，《規劃》指出要大(da)(da)力發展(zhan)集農(nong)(nong)業生產、農(nong)(nong)業觀光(guang)、休閑(xian)度(du)假(jia)、參(can)與體驗于一體的(de)(de)休閑(xian)農(nong)(nong)業，到(dao)2015年，休閑(xian)農(nong)(nong)業要成(cheng)(cheng)為橫跨(kua)村鄉鎮(zhen)縣一、二、三產業的(de)(de)新興產業，成(cheng)(cheng)為發展(zhan)新型(xing)消(xiao)費業態(tai)和擴大(da)(da)內需(xu)的(de)(de)支柱(zhu)產業。

以中國臺(tai)灣(wan)為例，有機構研究發(fa)現該(gai)地區(qu)都(dou)市(shi)農(nong)業(ye)發(fa)展(zhan)包括三個階段：在(zai)人均產值達(da)到3000美(mei)元(yuan)左右的時候，以市(shi)民到農(nong)村(cun)觀光旅游為特(te)點的農(nong)業(ye)會迅速發(fa)展(zhan)起來(lai)，在(zai)達(da)到7000美(mei)元(yuan)的時候，就會上(shang)升到名副其實的休閑階段，市(shi)民不僅到農(nong)村(cun)旅游，而且在(zai)農(nong)場食宿。目前臺(tai)灣(wan)已經達(da)到13000美(mei)元(yuan)，開(kai)始進(jin)入度(du)假農(nong)業(ye)階段，一(yi)些(xie)家庭農(nong)場逐(zhu)漸(jian)從一(yi)般農(nong)場演變為休閑度(du)假農(nong)場。

部分企業(ye)(ye)已經嗅到了(le)農(nong)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的巨(ju)大(da)商機并有所行動(dong)，據(ju)《中國房(fang)地(di)產(chan)(chan)報》報道，早在2010年，慈溪市與正大(da)集團就開發杭州(zhou)灣農(nong)業(ye)(ye)科技生態(tai)園(yuan)項(xiang)目簽訂了(le)戰略合作框(kuang)架協議，成立了(le)注冊資金為1億美元的正大(da)現代(dai)農(nong)業(ye)(ye)建設(she)有限公(gong)司，除(chu)了(le)計劃發展現代(dai)農(nong)業(ye)(ye)外，正大(da)集團還計劃利用(yong)該園(yuan)區(qu)農(nong)業(ye)(ye)產(chan)(chan)業(ye)(ye)風(feng)貌，開發農(nong)業(ye)(ye)觀光旅游產(chan)(chan)業(ye)(ye)。

“以(yi)往農(nong)業(ye)(ye)用地(di)(di)由(you)于無(wu)法自由(you)流轉，嚴重限制了休閑農(nong)業(ye)(ye)的(de)發展。隨(sui)著土地(di)(di)改革的(de)來臨，休閑農(nong)業(ye)(ye)與房(fang)地(di)(di)產開(kai)發結合(he)必將迎來很大的(de)發展機遇，這(zhe)不僅包括高檔住宅(zhai)開(kai)發與農(nong)業(ye)(ye)莊園的(de)結合(he)，大型旅游地(di)(di)產開(kai)發還可(ke)以(yi)充分融合(he)休閑農(nong)業(ye)(ye)。”黃立沖(chong)認(ren)為。