每(mei)經編(bian)輯｜每(mei)經記者 葉(xie)燕(yan)婷 發自深圳    

每經記者 葉燕婷 發自深圳

5年(nian)，1200億(yi)元(yuan)，興建(jian)40個創(chuang)新購物(wu)中心，寶能集團在加速(su)投入商業地產的豪言(yan)放出兩個月后，便馬不停蹄地踏上(shang)了融資(zi)之路(lu)。

昨日 （11月21日），《每日經濟新聞》記者獲悉，華潤深國(guo)投(tou)信(xin)(xin)托有限公司（以下簡稱華潤深國(guo)投(tou)）近日發起計劃募集資金總(zong)計36億元的信(xin)(xin)托計劃，引起市場極(ji)大關注。據悉，此(ci)次信(xin)(xin)托計劃主(zhu)要用于寶能地產贛州商業(ye)綜合體的開發。

此前，寶能商置總(zong)經理張春昊(hao)表示(shi)，集團(tuan)今后5年大規模投入建設的數十座(zuo)購物中心(xin)將(jiang)統(tong)一自持經營。

美聯物業全國研究中心主任何倩(qian)茹向記者表(biao)示，自持商(shang)業要求開發商(shang)擁有雄厚的現金流，耐(nai)心運(yun)營，前期5~10年要做好不(bu)盈利的準(zhun)備。對(dui)于(yu)還未上(shang)市的寶能集團來說，無(wu)疑(yi)面臨較大的資金壓力(li)。

16億用于太古城項目/

記(ji)者(zhe)從華潤深國(guo)投官網(wang)了解到，此(ci)次“華潤信(xin)托·鼎新108號(hao)深圳寶能地產股權(quan)投資集合信(xin)托計(ji)劃”（以下簡稱鼎新108號(hao)信(xin)托）發行期限為2013年11月13日起，至之后的24個(ge)月，信(xin)托預計(ji)收益率為8.6%至9.5%。

在36億(yi)元的(de)募(mu)資(zi)總(zong)額中，包含優先級18億(yi)元，由合格投(tou)資(zi)者認購(gou)(gou)，首期募(mu)集約8億(yi)元，以實際募(mu)集金額為準；第二(er)期募(mu)集剩(sheng)余優先級資(zi)金；劣后級18億(yi)元由寶(bao)能控股(gu)（中國）有限(xian)公司(si)以其(qi)對寶(bao)能地產(chan)股(gu)份有限(xian)公司(si)的(de)18億(yi)元債權認購(gou)(gou)。

對于優先(xian)級(ji)的募資用(yong)途，其中(zhong)2億(yi)元(yuan)用(yong)于向寶能地產增資，以(yi)持有寶能地產18%股權，用(yong)于深圳寶能公館(guan)項目開發建設，剩余16億(yi)元(yuan)用(yong)于贛(gan)州寶能太(tai)古城(cheng)項目的開發建設。

搜房網資料顯示，贛州(zhou)寶能太古城項(xiang)目包(bao)含(han)住宅、寫字樓和酒店的(de)商業綜合體項(xiang)目，總(zong)占地面(mian)積5.19萬平方米，總(zong)建筑面(mian)積27.59萬平方米，位于(yu)江西省第二(er)大市贛州(zhou)的(de)東江源大道與(yu)唐江路交匯(hui)處。

業內某分析師對《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者表(biao)示，36億元的(de)信(xin)托規模在房(fang)企(qi)(qi)中算比較大(da)的(de)，而綜合預期的(de)收(shou)益(yi)(yi)率(lv)在9%左右，算正常水(shui)平(ping)。目(mu)前不管是(shi)從(cong)存量，還是(shi)新增的(de)信(xin)托產品(pin)的(de)預期收(shou)益(yi)(yi)率(lv)來看(kan)，大(da)型(xing)房(fang)企(qi)(qi)如萬科的(de)信(xin)托收(shou)益(yi)(yi)率(lv)在8%~9%水(shui)，一般(ban)公司則要9%~10%，甚至(zhi)10%以上。

據(ju)悉，此次信(xin)托(tuo)計(ji)(ji)劃將深(shen)圳寶能(neng)公(gong)館項目(mu)的銷(xiao)售收入納為第(di)一(yi)還(huan)款來(lai)源。目(mu)前，項目(mu)所在(zai)地周邊二手房單價已達(da)到6萬(wan)~12萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米。據(ju)華潤信(xin)托(tuo)測算(suan)，寶能(neng)公(gong)館項目(mu)的基礎價格為6.5萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米（含(han)精裝修），該項目(mu)銷(xiao)售已能(neng)覆蓋該信(xin)托(tuo)計(ji)(ji)劃所有支出(chu)。

面臨較大資金壓力/

事實上，該信托計劃(hua)的推出也在預(yu)期內(nei)。鼎新(xin)108號信托發布前兩(liang)個月(yue)，寶能集團曾在9月(yue)初對外宣(xuan)布，計劃(hua)在5年內(nei)開發建設40個創新(xin)型購物中心，總投資達(da)1200億元，未(wei)來集團商業地產開發比(bi)例(li)將調整至接近50%。

寶(bao)(bao)能投資集(ji)團有限公司副總裁吳永(yong)剛表示，目前寶(bao)(bao)能商業(ye)(ye)已布局(ju)深圳、北京、上海(hai)、烏魯木齊、桂林、贛州等(deng)全國28個城(cheng)市(shi)，一、二、三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)均有分布。公司目前正(zheng)在(zai)開(kai)發建設的商業(ye)(ye)項目15個，總開(kai)工面積(ji)1000萬平方米，總投資超過500億元。

與之(zhi)相比，根據美國《全美不(bu)動產投資家(jia)》和《零售界》兩家(jia)行(xing)業(ye)權威媒體的排(pai)名，截至2012年底(di)，萬達集團累計開業(ye)66個萬達廣場，持有物業(ye)面積1073.5萬平方米，這意味著寶能(neng)集團未來的開業(ye)面積或直追萬達。

在(zai)商(shang)業地產大躍進的(de)背景(jing)下，寶能在(zai)購(gou)物中心領域卻(que)并不(bu)出眾。目前，寶能集團較(jiao)為知名的(de)商(shang)業項(xiang)目僅(jin)有(you)深圳AllCity，以及(ji)以海洋為主(zhu)題的(de)寶能太古城(cheng)項(xiang)目，但算(suan)不(bu)上第(di)一梯隊。

為此(ci)，寶能將原(yuan)萬達(da)招(zhao)商(shang)(shang)中心(xin)副總經(jing)理兼主力店部總經(jing)理張春昊納入集團，擔任寶能商(shang)(shang)業管理公(gong)司總經(jing)理。張春昊曾(ceng)公(gong)開表(biao)示，寶能未來新建(jian)商(shang)(shang)業綜合體中，購物中心(xin)將全(quan)部統一自持經(jing)營，而(er)住宅和商(shang)(shang)業街部分(fen)則會考慮銷售，這點與萬達(da)模(mo)式(shi)非常相似。

何倩茹(ru)認(ren)為，自(zi)持的好處是商(shang)業形態統一上檔次，散賣后(hou)沒有劃一的效果，自(zi)持做得(de)好，未來打包(bao)出(chu)售(shou)才可(ke)能(neng)獲得(de)更(geng)高的議價(jia)，但(dan)自(zi)持也意(yi)味著更(geng)高的資金要求。據粗(cu)略計算，按照(zhao)寶能(neng)的計劃，每年將興建8個購物中心，需要超(chao)過200億元(yuan)的投資額。

張(zhang)春昊(hao)對 《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者表示(shi)，前期(qi)還(huan)是主要依賴集(ji)團(tuan)提(ti)供資(zi)(zi)金(jin)大(da)頭，寶(bao)能(neng)集(ji)團(tuan)旗下(xia)的(de)(de)金(jin)融(rong)、綜合物業、物流(liu)(liu)板塊都(dou)是寶(bao)能(neng)商管(guan)的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)來(lai)源(yuan)(yuan)，集(ji)團(tuan)目前自持(chi)的(de)(de)商業資(zi)(zi)產(chan)也能(neng)帶(dai)(dai)來(lai)一定的(de)(de)現金(jin)流(liu)(liu)。另(ling)外，未(wei)來(lai)5年的(de)(de)新(xin)建項目為商業綜合體，住宅和商業街(jie)部分的(de)(de)出售(shou)也能(neng)帶(dai)(dai)來(lai)滾(gun)動開發的(de)(de)現金(jin)來(lai)源(yuan)(yuan)。