每經記者 查道(dao)坤(kun) 區家彥 發自南京、廣(guang)州

“超人”李(li)嘉(jia)誠的(de)(de)(de)每(mei)一個(ge)動作，都會(hui)引起業內的(de)(de)(de)高度(du)關(guan)注(zhu)。由于2013年下半年連續(xu)拋售內地資產(chan)，李(li)嘉(jia)誠被推(tui)上了(le)輿論的(de)(de)(de)風口(kou)浪尖，而最近出售南京新街口(kou)國(guo)際金融中心大廈的(de)(de)(de)舉動，也(ye)同樣引發了(le)熱(re)議。

近日有(you)報道稱，長(chang)江實業旗下的(de)新(xin)加坡ARA資產管理(li)公司（以下簡稱ARA），正(zheng)在出售其(qi)在南(nan)京擁有(you)的(de)唯一物業——南(nan)京新(xin)街(jie)口最繁華地段的(de)國際金融中(zhong)心大廈，接盤(pan)者為(wei)江蘇本(ben)地企業宏圖三胞集團，該(gai)交(jiao)易近期已(yi)經(jing)在交(jiao)割中(zhong)。宏圖三胞一位工作(zuo)人員對《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者表示，“收購價(jia)格(ge)應該(gai)說超過了20億(yi)元資金，但是沒(mei)有(you)達到30億(yi)元。”

這也是李嘉(jia)誠相繼拋售上海陸家(jia)嘴東方匯經中心(xin)OFC寫(xie)字樓、廣州(zhou)西城(cheng)都薈廣場和停(ting)車場等物業，套現約410億港元后，再次上演資產挪騰(teng)的(de)好戲(xi)。記(ji)者注(zhu)意到，僅在不(bu)到一周前，ARA才宣布進軍韓國(guo)(guo)地(di)產業，收購澳(ao)大(da)利亞麥格理集團在韓國(guo)(guo)的(de)房地(di)產業務。

出售在南京物業

據記者了解，南(nan)京國際金融(rong)中(zhong)心大(da)廈位于有(you) “中(zhong)華(hua)第一商圈”美稱的(de)南(nan)京新(xin)(xin)街口西南(nan)角，總建筑(zhu)面(mian)積為(wei)10.9萬平方(fang)米(mi)，于2009年(nian)5月啟(qi)用，220米(mi)的(de)高(gao)度也成為(wei)了新(xin)(xin)街口的(de)第一高(gao)樓。而賣家(jia)ARA為(wei)李嘉誠旗下長江實業的(de)附屬公(gong)司(si)，是一家(jia)設立(li)在新(xin)(xin)加坡(po)的(de)亞洲(zhou)房地產基金管理(li)公(gong)司(si)。

事實上，南京(jing)國際金融中(zhong)心大廈(sha)真正(zheng)的(de)開發商并不(bu)是(shi)(shi)長江實業的(de)子公司，而(er)(er)是(shi)(shi)招(zhao)商地產。招(zhao)商地產在2008年以16億(yi)元(yuan)價格出售(shou)，而(er)(er)接盤方(fang)正(zheng)是(shi)(shi)ARA。

《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者發現，ARA意欲套現南(nan)京國(guo)(guo)際(ji)金融中心大(da)(da)廈(sha)(sha)早有先兆。在2012年9月，ARA曾計劃將旗下的(de)南(nan)京國(guo)(guo)際(ji)金融中心大(da)(da)廈(sha)(sha)、大(da)(da)連天(tian)興·羅斯(si)福國(guo)(guo)際(ji)中心和上(shang)海盛邦國(guo)(guo)際(ji)大(da)(da)廈(sha)(sha)三個內(nei)地商業地產項目打包，推出(chu)雙幣DynastyREITs在新加坡上(shang)市，但這一計劃后因市場變(bian)化取消。

此次(ci)成功將持(chi)有5年的南(nan)京(jing)(jing)國際金融中(zhong)心大廈出售，ARA同樣獲利不(bu)菲。據當(dang)地評估(gu)機構人(ren)士透露，目前(qian)南(nan)京(jing)(jing)金融中(zhong)心大廈估(gu)值約(yue)為(wei)(wei)30億元人(ren)民幣，交易成功后將為(wei)(wei)ARA帶來豐厚的回報(bao)。

對于接(jie)盤(pan)(pan)的金額，宏圖三胞集團一位工作人員對 《每日經濟新聞(wen)》記者說，公司確實從ARA基金處購(gou)得國際金融中心(xin)，但是(shi)接(jie)盤(pan)(pan)資金沒有達到30億(yi)元，“收購(gou)價格(ge)應該說超(chao)過20億(yi)元資金，但是(shi)沒有達到30億(yi)元。”

值得注(zhu)意的(de)是(shi)，長江(jiang)實(shi)業(ye)及(ji)和記黃埔(pu)是(shi)李嘉誠所擁(yong)有的(de)兩(liang)大集(ji)團，如今(jin)長江(jiang)實(shi)業(ye)拋售旗下的(de)南京物業(ye)，和記黃埔(pu)在(zai)南京的(de)投(tou)資(zi)項目(mu)是(shi)否會有變動，這引發(fa)了業(ye)內人士的(de)關注(zhu)。

據了(le)(le)解，2010年(nian)，和記黃埔斥資31.8億元，競得了(le)(le)位(wei)于南(nan)京河西(xi)怡康(kang)街(jie)的G53地塊(kuai)，樓面地價達(da)到8584元/平(ping)方(fang)米，目(mu)(mu)(mu)前該項(xiang)目(mu)(mu)(mu)已經命名為(wei)漣(lian)城(cheng)，“我們(men)關注(zhu)到媒體的報道，目(mu)(mu)(mu)前項(xiang)目(mu)(mu)(mu)已經對(dui)外(wai)宣傳(chuan)一段時間了(le)(le)，應(ying)該在(zai)(zai)春節后就會對(dui)外(wai)公開銷售，所以(yi)可以(yi)很(hen)肯(ken)定地說這個項(xiang)目(mu)(mu)(mu)不會存(cun)在(zai)(zai)變動(dong)。”該項(xiang)目(mu)(mu)(mu)售樓部一位(wei)工作(zuo)人員對(dui)記者表示(shi)。

“目(mu)前(qian)李嘉誠(cheng)拋售的(de)都是成熟的(de)商(shang)業項(xiang)目(mu)，和(he)記(ji)黃埔現(xian)在所持有的(de)都是商(shang)品(pin)房(fang)項(xiang)目(mu)，所以(yi)和(he)記(ji)黃埔應該(gai)不(bu)會有大的(de)變動。”房(fang)地產(chan)行業專家李智對 《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者說(shuo)。

套現低回報率資產

早在亞洲(zhou)金融危機之前，投資(zi)物(wu)業給長(chang)(chang)江實業帶(dai)來(lai)的貢獻并(bing)不明顯。資(zi)料顯示，1997年(nian)物(wu)業銷售占長(chang)(chang)江實業銷售收入的79.88%，占經(jing)常性利潤的84.61%。而在1998年(nian)，長(chang)(chang)江實業加大(da)了對投資(zi)型物(wu)業的開發，當年(nian)的固定(ding)資(zi)產較(jiao)1997年(nian)猛增423%。

隨著近年的(de)快速(su)發展，國內(nei)的(de)商業(ye)地(di)產已經呈現嚴重的(de)飽(bao)和狀態，也因此商業(ye)地(di)產的(de)回報(bao)率也越來(lai)越低。而(er)李嘉誠似(si)乎察覺(jue)到這(zhe)種情況，開始將低回報(bao)的(de)資產出售套現，轉投高回報(bao)率資產。

根據長江(jiang)實(shi)業財報顯(xian)示(shi)，其物業租賃業務的(de)營(ying)業額(e)一直處于不斷擴大態勢。其中在2011年(nian)、2012年(nian)長江(jiang)實(shi)業自身的(de)物業出(chu)租營(ying)業額(e)分別(bie)為13.77億港(gang)(gang)元(yuan)、18.67億港(gang)(gang)元(yuan)，而2013年(nian)中報表顯(xian)示(shi)，這一部分的(de)營(ying)業額(e)為10.02億港(gang)(gang)元(yuan)。

然而在長(chang)(chang)江實業(ye)(ye)財報營業(ye)(ye)額及(ji)業(ye)(ye)務收益一(yi)欄中(zhong)，2012年長(chang)(chang)江實業(ye)(ye)集團及(ji)子公(gong)司(si)、合營公(gong)司(si)的物業(ye)(ye)租務總額達19.78億港(gang)元，相比(bi)2011年同比(bi)增長(chang)(chang)16.48%，但是(shi)在2013年前6個月下降至8.24%，“這一(yi)數據表明，商業(ye)(ye)地產(chan)方面的回(hui)報率(lv)越來越低，或許也是(shi)李(li)嘉誠(cheng)集中(zhong)拋售物業(ye)(ye)的一(yi)個主要原(yuan)因(yin)。”房地產(chan)行(xing)業(ye)(ye)專家張建初對《每日(ri)經濟新聞》記者說。

從(cong)2013年李嘉(jia)誠拋售(shou)的(de)物業也證明了(le)上述(shu)觀點(dian)，2013年8月，李嘉(jia)誠26億元出售(shou)的(de)廣州西(xi)城(cheng)都(dou)薈廣場項(xiang)目回報(bao)率只有7%。而南京國際金融中心(xin)大(da)廈的(de)回報(bao)率連5%都(dou)不(bu)到，這些(xie)項(xiang)目的(de)回報(bao)率均低于(yu)長江實業的(de)平均凈(jing)資產收(shou)益率15%，“物業項(xiang)目的(de)收(shou)益率低于(yu)長江實業的(de)凈(jing)資產收(shou)益率，這對(dui)于(yu)追求穩(wen)健收(shou)益的(de)李嘉(jia)誠來(lai)說是(shi)不(bu)能接受的(de)，所以集中拋售(shou)物業也代表了(le)李嘉(jia)誠對(dui)持(chi)有物業回報(bao)率的(de)不(bu)看好。”李智對(dui)記者說。

再演資產挪騰好戲

“內地(di)(di)房(fang)(fang)產(chan)價格(ge)過去持續(xu)上漲，往往以高(gao)于市值的(de)價格(ge)也無(wu)法投得土(tu)地(di)(di)。內地(di)(di)政府部門都說(shuo)要(yao)對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)進行打擊，價格(ge)太(tai)高(gao)。不聽(ting)他們(men)的(de)話(hua)，還可(ke)以聽(ting)誰(shui)的(de)話(hua)？”此(ci)前在(zai)接(jie)受《南方周末》采訪時，李(li)嘉誠曾一再表示(shi)對(dui)我(wo)國香(xiang)港(gang)與(yu)內地(di)(di)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)價格(ge)的(de)飛漲感到擔(dan)憂(you)。

在(zai)我國香(xiang)港(gang)(gang)，2013年2月，長實(shi)將旗下酒店式公寓雍澄(cheng)軒(xuan)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)360間酒店房(fang)間分(fen)拆出(chu)售，共(gong)套現14億港(gang)(gang)元，但(dan)該(gai)宗交易遭香(xiang)港(gang)(gang)證監(jian)會叫停(ting)。2013年11月末(mo)，和記黃(huang)埔成功(gong)出(chu)售兩套位(wei)于香(xiang)港(gang)(gang)太平(ping)山(shan)頂的(de)豪宅項(xiang)目(mu)(mu)，合計(ji)套現約(yue)13億港(gang)(gang)元。據香(xiang)港(gang)(gang)媒(mei)體近日報道(dao)(dao)，長江實(shi)業有意將旗下黃(huang)竹坑香(xiang)葉道(dao)(dao)41號(hao)商業大廈項(xiang)目(mu)(mu)以分(fen)層拆售形式推出(chu)，預計(ji)可套現約(yue)32億港(gang)(gang)元。

“香港(gang)的房地(di)產(chan)價格主(zhu)要(yao)是受熱錢的沖(chong)擊(ji)影響，隨(sui)著美(mei)國量化寬松(song)政策(ce)的退出，未來(lai)香港(gang)房地(di)產(chan)價格下跌趨勢會愈加明確(que)。”黃立沖(chong)認(ren)為，國內房地(di)產(chan)市(shi)場雖然受到QE退出的影響相對較小，但商業(ye)地(di)產(chan)面臨最大的困(kun)難是租金回報率太(tai)低(di)，相當一部(bu)分甚至無法跑贏銀行存款(kuan)，這導(dao)致持有(you)型的商業(ye)地(di)產(chan)大多(duo)不具備投資(zi)價值(zhi)，也很難進行資(zi)產(chan)證券化，所以在未來(lai)從商業(ye)地(di)產(chan)套現恐怕是越(yue)來(lai)越(yue)多(duo)投資(zi)人的選擇。

在套現香港(gang)和內地房(fang)地產(chan)的(de)同(tong)時，李嘉(jia)誠也在境外(wai)積極尋找投(tou)資(zi)機會。《每日經濟新聞》日前報道(dao)，ARA將收購澳(ao)大利亞麥格(ge)理(li)(li)集團在韓國(guo)的(de)房(fang)地產(chan)業務，后者通過兩家私有房(fang)地產(chan)信托(tuo)管理(li)(li)著市值約33.6億(yi)元人民幣的(de)物業。此外(wai)，ARA還將收購麥格(ge)理(li)(li)旗下一家房(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)信托(tuo)基(ji)金10.02%的(de)股份，但并未透露交(jiao)易價(jia)格(ge)。

“不(bu)動(dong)產投資(zi)最重(zhong)要的(de)(de)是低買高賣。目(mu)前無論(lun)是我國香港還是內地的(de)(de)房地產價(jia)格(ge)都處于(yu)歷史高位(wei)，QE的(de)(de)退出將引(yin)發貨幣外流(liu)，對中(zhong)國資(zi)產價(jia)格(ge)造成較大(da)壓力(li)。因此減持(chi)部分回報(bao)率不(bu)佳(jia)的(de)(de)中(zhong)國投資(zi)組合，投入到正在(zai)恢復(fu)元氣的(de)(de)境外市(shi)場(chang)如(ru)歐(ou)洲和韓國，等待(dai)經濟復(fu)蘇所帶來的(de)(de)巨大(da)盈利空(kong)間。這也是李嘉誠低買高賣的(de)(de)最佳(jia)演繹。”黃立沖認(ren)為。