克而瑞數據顯示(shi)，全(quan)國前(qian)50家房(fang)(fang)企(qi)的銷售(shou)額(e)已(yi)占到全(quan)行(xing)業的四(si)分(fen)之一強。《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞》發現，在(zai)中(zhong)(zhong)國房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業的這場“2013盛宴”中(zhong)(zhong)，前(qian)50家房(fang)(fang)企(qi)里(li)有20家是靠去年第四(si)季(ji)度的沖刺，才(cai)有了這樣的業績。

然(ran)而，2014年不太可能發生(sheng)類(lei)似(si)現象(xiang)。種(zhong)種(zhong)跡象(xiang)表明，今年主要房企都將大(da)部分銷售(shou)目標的實現安排(pai)在(zai)(zai)上半(ban)(ban)年。世(shi)茂集團副(fu)主席許世(shi)壇明確稱，由于預計(ji)供應高峰會在(zai)(zai)2014年下半(ban)(ban)年出(chu)現，為了避免激烈競爭(zheng)，世(shi)茂會在(zai)(zai)上半(ban)(ban)年向市場集中供貨。旭(xu)輝地產也(ye)透(tou)露了類(lei)似(si)看(kan)法。

對“高周轉”房企(qi)來說，目前(qian)最(zui)大的(de)(de)風險(xian)(xian)在(zai)于信貸(dai)的(de)(de)緊縮。瑞銀房地(di)產研究部主管李智(zhi)穎認為,流動性收緊將是房企(qi)的(de)(de)最(zui)大風險(xian)(xian)。此前(qian)，很多地(di)方銀行已(yi)取消(xiao)對首(shou)次(ci)購房者的(de)(de)優惠利(li)率貸(dai)款。金融(rong)業(ye)內人士稱(cheng)，房貸(dai)利(li)率已(yi)接(jie)近銀行的(de)(de)融(rong)資成本，房貸(dai)業(ye)務(wu)已(yi)經失(shi)去吸引力。

尤其是傳言將加強對影子(zi)銀行監管的“107號文”，更(geng)可能(neng)促使(shi)素來(lai)謹慎的房(fang)企(qi)選擇上半年出貨這一安全之策。

市場供應

京(jing)滬廈等(deng)少數城(cheng)市新房供應不足 部分城(cheng)市庫存(cun)消(xiao)化需(xu)2~3年

每(mei)經記者(zhe) 區家彥 發(fa)自廣州

克而(er)瑞發布的研究數據(ju)顯示，2013年(nian)前11月全(quan)國53個(ge)重點城(cheng)市經營性(xing)用地成(cheng)交面積(ji)高達(da)6.59億平方米，同比增長21%。上述出(chu)讓土(tu)地經過7~8個(ge)月的開工、建設，將成(cheng)為2014年(nian)新(xin)房市場的供應主(zhu)力。

然而(er)，除北京、上海、廈門、蘇州等(deng)少數城市2014年可能出現供不應求(qiu)現象外，大多數市場(chang)供應將和需(xu)求(qiu)持平，而(er)諸如常州、無(wu)錫、中山(shan)等(deng)城市的供應甚至可以賣(mai)2~3年。

一(yi)邊是(shi)(shi)大(da)量新增(zeng)供(gong)應(ying)扎堆入市，另(ling)一(yi)邊是(shi)(shi)資金(jin)面(mian)收緊力度(du)有增(zeng)無減，尤其是(shi)(shi)隨著有關(guan)“107號(hao)文”的傳言(yan)風起(qi)，對影子銀行依賴度(du)甚高(gao)的房地產企業或將面(mian)臨極大(da)沖擊。

二三線城市庫存壓力(li)增大

據克而(er)瑞統計，2013年主流房(fang)企拿地規模(mo)出現明顯(xian)增(zeng)(zeng)長(chang)。全(quan)國前50強房(fang)企通(tong)過招拍(pai)掛拿地的建筑面(mian)積高達(da)1.87億平(ping)方米，同比增(zeng)(zeng)長(chang)17%；投入金額總(zong)計5875億元(yuan)，同比增(zeng)(zeng)長(chang)57%。隨著大型房(fang)企大手筆(bi)“補倉”，市場供(gong)應將出現明顯(xian)提升，也(ye)將帶來新一輪的庫(ku)存(cun)壓(ya)力。

在2013年(nian)房價上漲最為(wei)猛烈的一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)，克而瑞預計，2014年(nian)總體(ti)供應(ying)走勢仍將(jiang)穩(wen)中有增。其中，上海(hai)供應(ying)總量(liang)保持穩(wen)定(ding)，深圳和北京同比上升(sheng)兩成(cheng)和四成(cheng)，市(shi)(shi)場供應(ying)出現(xian)穩(wen)步上升(sheng)，但由于需求持續高位(wei)，因此從(cong)絕對值來看新增供應(ying)量(liang)僅(jin)是一(yi)(yi)般水平。

克而瑞(rui)研究中心分析師楊晨青認為，一(yi)線(xian)城市土地的(de)(de)高度稀缺，使得(de)房價已處高位(wei)的(de)(de)市場仍然存在較大的(de)(de)提價空(kong)間，因(yin)此在短期需(xu)求(qiu)不足，長期溢價空(kong)間看好的(de)(de)情況(kuang)下，開發(fa)商在一(yi)線(xian)城市供應(ying)面也自(zi)然更為謹慎(shen)，惜售意愿更強(qiang)。

與之相(xiang)對，二線城市的供應(ying)量則迎來全方位擴張(zhang)，市場(chang)也出現分化。克(ke)而瑞跟蹤的11個重點二線城市中(zhong)，八成(cheng)城市新增(zeng)住(zhu)宅供應(ying)將(jiang)同比上升，寧(ning)波、南(nan)京、成(cheng)都三市同比增(zeng)幅超過20%，其中(zhong)寧(ning)波更是達到了48%。

楊(yang)晨青表示(shi)，在重(zhong)點(dian)二線城(cheng)市(shi)中(zhong)，除成都、廈(sha)門和蘇州2014年(nian)(nian)預期(qi)供應(ying)(ying)不能覆蓋當前(qian)年(nian)(nian)度(du)成交(jiao)量之(zhi)外(wai)，其(qi)余重(zhong)點(dian)二線城(cheng)市(shi)供應(ying)(ying)均(jun)充足，部分如寧波這樣供應(ying)(ying)量大增的(de)(de)城(cheng)市(shi)已出現(xian)階段性供過于(yu)求的(de)(de)征兆，未來(lai)房(fang)價上漲(zhang)動力將(jiang)被削弱，當地市(shi)場競(jing)爭將(jiang)趨于(yu)激(ji)烈(lie)。

像常州、無錫(xi)、東(dong)莞、中山這(zhe)種(zhong)介乎二三(san)線之間的城(cheng)市情況更令(ling)人擔憂，楊晨(chen)青表(biao)示，這(zhe)類(lei)城(cheng)市由于(yu)前幾年(nian)開發過剩，庫存(cun)(cun)仍處于(yu)高位，在未來2~3年(nian)內消化(hua)庫存(cun)(cun)的壓力較大，市場將進入階段性盤(pan)整狀態。

全聯房地產商(shang)會創會會長聶梅生向《每日(ri)經濟新聞》記者表示，預計2014年房地產市(shi)場仍(reng)將(jiang)延續分化的(de)走(zou)勢，一線(xian)城市(shi)房價仍(reng)將(jiang)慣性上(shang)漲，但同(tong)比漲幅較上(shang)年有所回落，二三四線(xian)城市(shi)將(jiang)面(mian)臨消化庫存的(de)壓力。

資金面仍存變數

與庫存壓力增大(da)相(xiang)比，資(zi)金面趨(qu)緊是(shi)一個(ge)更大(da)的變數(shu)。

直接受到影響的是(shi)(shi)房貸市(shi)場，隨后有關(guan)規范(fan)影子銀(yin)行(xing)(xing)的國(guo)辦(ban)(ban) “107號(hao)(hao)文”即將(jiang)出臺的消息更是(shi)(shi)令市(shi)場風聲鶴(he)唳。據《每日(ri)經濟新聞》日(ri)前報道，市(shi)場消息稱，國(guo)務院辦(ban)(ban)公廳近期印發(fa)國(guo)辦(ban)(ban)107號(hao)(hao)文《關(guan)于加強影子銀(yin)行(xing)(xing)業(ye)務若干問(wen)題的通(tong)知》（以(yi)下簡(jian)稱“107號(hao)(hao)文”），明確定義了影子銀(yin)行(xing)(xing)的概念、納入監(jian)管的范(fan)疇以(yi)及監(jian)管責任分工等。

盛(sheng)富資(zi)本總裁(cai)黃立沖向 《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者表(biao)示，由(you)于(yu)影子銀(yin)行中很大(da)比(bi)例是銀(yin)行通過資(zi)金池業務支(zhi)持(chi)(chi)房地產(chan)融資(zi)，一(yi)旦“107號文”真的落實，房企通過信托或(huo)理財產(chan)品融資(zi)支(zhi)持(chi)(chi)開(kai)發業務難度將(jiang)大(da)大(da)增加(jia)，導致資(zi)金面進一(yi)步惡化。

“對于銷售規模(mo)在50億元以下的(de)中(zhong)小型非上(shang)市(shi)房(fang)企而言，信托是(shi)其重要的(de)融資渠道之(zhi)一(yi)，一(yi)旦影子(zi)銀行大(da)幅收(shou)緊(jin)，這(zhe)類房(fang)企受到的(de)影響更大(da)，被迫降價出售回籠資金的(de)壓力(li)也更大(da)。”楊晨(chen)青認為。

實際(ji)上(shang)(shang)，部分未雨綢繆的上(shang)(shang)市(shi)房企搶先在(zai)海(hai)外(wai)發(fa)債融資。根據中原(yuan)地產研究部統(tong)計(ji)數據顯示(shi)，僅(jin)2014年1月上(shang)(shang)半(ban)月，已有富力、佳兆業、合(he)景(jing)泰富、世茂等多家房企發(fa)布海(hai)外(wai)融資計(ji)劃，合(he)計(ji)總融資額超過300億元。

美國(guo)量(liang)(liang)化寬松政策(ce)逐步(bu)退(tui)出帶來的(de)影響也不容忽視，黃立沖對(dui)《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者表示，預(yu)計最快到下半年(nian)，美國(guo)量(liang)(liang)化寬松政策(ce)退(tui)出的(de)影響將逐步(bu)呈現，即便上市房(fang)企(qi)仍能海(hai)外(wai)發債，資(zi)金成本也得抬高不少；此外(wai)，熱錢也將加快從(cong)國(guo)內流出，對(dui)于(yu)國(guo)內資(zi)產價(jia)格將構成下行壓(ya)力。

“對于一(yi)些融(rong)資渠道(dao)豐富的龍頭房(fang)企，以(yi)及像遠洋地產這種因2013年(nian)較少(shao)拿(na)地資金(jin)鏈相對充裕(yu)的上市房(fang)企而言，一(yi)旦市場出(chu)現變(bian)動，2014年(nian)也許能獲得(de)不(bu)少(shao)并購機會。”楊(yang)晨青(qing)表(biao)示(shi)。

開發模式

“高周轉(zhuan)”模式仍是(shi)主流 超九(jiu)成(cheng)房企(qi)執行標準化開發

每經記者 尚希 發自北(bei)京

樓市大決戰能(neng)(neng)不能(neng)(neng)提前到上(shang)半年，一定(ding)程度上(shang)取(qu)決于項目(mu)的施工速(su)度。在絕大多數品牌房企實施產品標準(zhun)化開(kai)發后，速(su)度已經(jing)不是問題(ti)。只要交(jiao)地，很多項目(mu)都可以在8個月(yue)內入市，有些項目(mu)甚至(zhi)只需要6個月(yue)時間就可以上(shang)市。

然而，對于房(fang)企來(lai)說(shuo)，走高周轉之路又面臨怎樣的機遇和挑戰？

“高周轉”路(lu)線將繼續

2013年(nian)(nian)以(yi)來(lai)，“高(gao)(gao)周轉(zhuan)”成(cheng)為房(fang)地(di)產行業的關鍵詞，《每日經濟新(xin)聞》記者采訪多(duo)位開發商人士(shi)了(le)解到，2014年(nian)(nian)將(jiang)有更(geng)多(duo)的房(fang)企(qi)轉(zhuan)型高(gao)(gao)周轉(zhuan)路(lu)線。

按照一(yi)般(ban)房地產開發(fa)的節奏，在獲取項(xiang)目后，會先進行產品定(ding)位和策劃，再委托(tuo)設計單位做方案和施(shi)工圖，期間將(jiang)會展開多次討論與評審，如(ru)此一(yi)來(lai)，從(cong)拿地到開工，短則8個月，長則一(yi)年。

但如果(guo)將視(shi)線鎖定在萬(wan)科(ke)、恒(heng)大、龍湖等標桿房企，通(tong)常僅需要(yao)3、4個月(yue)(yue)，到第(di)8、9個月(yue)(yue)就(jiu)可以開盤銷售，而其他(ta)一般(ban)企業這時往往還(huan)沒有開工。以萬(wan)科(ke)內部奉(feng)行的“5986”原則為例，即拿地5個月(yue)(yue)動工、9個月(yue)(yue)銷售、第(di)一個月(yue)(yue)售出八成(cheng)、產品(pin)必須六成(cheng)是住(zhu)宅。

在開(kai)發成本越來(lai)越高的時(shi)代(dai)，“快”成為制勝法寶。“假設項目獲(huo)取(qu)費用是(shi)10億元，按照(zhao)11%行業平(ping)均(jun)負債利率計算，每(mei)(mei)天的資金成本就是(shi)30萬元，150天就是(shi)4500萬元。在所謂討(tao)論優化(hua)、研發創新或追(zhui)求(qiu)完美的過程中，相當于5000萬元的利潤就悄然無息地蒸發了。”蘭(lan)德咨詢總裁(cai)宋(song)延慶對《每(mei)(mei)日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)說道(dao)。

“所以(yi)現(xian)在我(wo)們都不(bu)能等(deng)，不(bu)會說像以(yi)前去等(deng)土地(di)升值，每年耗費的巨額資(zi)金成(cheng)本(ben)根本(ben)不(bu)能想象，只能盡(jin)最大努(nu)力加快速度開發(fa)。”北(bei)京(jing)一位房企人士(shi)對《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)表示。

的(de)確，高地(di)(di)價已經不斷(duan)侵蝕房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業的(de)盈利(li)(li)狀況。據《房(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)企業經營管理狀況藍皮書2013》顯示，隨著(zhu)市(shi)場的(de)競(jing)爭越(yue)來(lai)(lai)越(yue)激烈，房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業的(de)平均利(li)(li)潤(run)率也將越(yue)來(lai)(lai)越(yue)低，預計“年(nian)均凈利(li)(li)潤(run)率降低1個(ge)百分點”的(de)趨勢(shi)將會持續下去。根據預計，到2015年(nian)房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業平均凈利(li)(li)潤(run)率將觸及“10%警(jing)戒線”。同時，不同房(fang)地(di)(di)產(chan)企業之間的(de)盈利(li)(li)能力也進一步呈現出加劇分化(hua)的(de)趨勢(shi)。

標(biao)準化意在(zai)提(ti)高凈利潤(run)率

“預計未來5~10年，快速周轉模(mo)式(shi)依然(ran)是主(zhu)流(liu)，主(zhu)要原因就是企業要搶占市場份額(e)。”宋延慶對《每日經濟新聞》記者指出。

宋延慶補充說道，事實證明(ming)，只要(yao)能實現高周轉，利(li)潤率(lv)和杠桿率(lv)也能隨之提高。“2013年(nian)四季度(du)是推(tui)盤的(de)高峰期，從2014年(nian)的(de)市場來看，整體(ti)也會有所加(jia)快，一(yi)般(ban)都建議房(fang)企在(zai)上半(ban)年(nian)完成(cheng)整體(ti)銷售的(de)60%~70%。”

據(ju)《房地產(chan)開發企業經(jing)營管理狀況藍(lan)皮書2013》統計，目(mu)前百(bai)強房企中92%的企業都在推行產(chan)品系列化和(he)產(chan)品標準化開發，每個企業平均有(you)3.7個產(chan)品線。

根據(ju)蘭(lan)德咨詢測算(suan)結果顯示，同等規模的項(xiang)目(mu)，開(kai)發周期每增加一個(ge)月(yue)，由(you)于資金成(cheng)本(ben)、管理費用(yong)等隨之(zhi)增加，項(xiang)目(mu)投(tou)資回(hui)報率(lv)將(jiang)會降低0.8個(ge)百分點(dian)左右；反(fan)之(zhi)，開(kai)發周期每縮(suo)短一個(ge)月(yue)，項(xiang)目(mu)投(tou)資回(hui)報率(lv)可提(ti)高0.8個(ge)百分點(dian)。

“其實(shi)高周(zhou)(zhou)轉主要是(shi)縮短項目(mu)開(kai)發前期(qi)的定位策劃和(he)規劃設計(ji)時(shi)間(jian)，進(jin)而做到快(kuai)速(su)開(kai)工，快(kuai)速(su)開(kai)盤，快(kuai)速(su)實(shi)現(xian)現(xian)金流平衡。”宋延慶在接受 《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者采訪時(shi)指出，高周(zhou)(zhou)轉不(bu)(bu)僅不(bu)(bu)會縮短施(shi)工周(zhou)(zhou)期(qi)，反而更有可(ke)能拉長施(shi)工周(zhou)(zhou)期(qi)。

宋延慶給記(ji)者算了一(yi)(yi)筆賬(zhang)，如果一(yi)(yi)家房企在三、五年內，開(kai)始建(jian)立一(yi)(yi)、兩個(ge)標準(zhun)化(hua)產(chan)(chan)品(pin)線，標準(zhun)化(hua)率(lv)目標可以(yi)(yi)設定在40%左右，則凈利(li)潤率(lv)可以(yi)(yi)提(ti)到至少5%，十年內，力爭(zheng)形成3~5條(tiao)產(chan)(chan)品(pin)線，產(chan)(chan)品(pin)標準(zhun)化(hua)率(lv)一(yi)(yi)旦(dan)達到70%左右，即使未來行業平均利(li)潤率(lv)已經降到10%左右，企業自(zi)身的凈利(li)潤率(lv)依然(ran)可以(yi)(yi)達到15%以(yi)(yi)上。

政策風向

長效調控機制或加強(qiang)不(bu)同城市分化加劇

每經記者 王杰 發(fa)自北(bei)京

雖然很多(duo)(duo)房企都(dou)希望(wang)能在(zai)2014年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)完成(cheng)主要的銷售任務(wu)，但(dan)計劃(hua)能否最終實現，還(huan)要看房地產調控(kong)政策的指向。《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者梳理發現，歷(li)年(nian)來的宏(hong)觀調控(kong)政策多(duo)(duo)在(zai)上(shang)半(ban)年(nian)出臺，因此上(shang)半(ban)年(nian)的政策風向值得重視。

首都經(jing)濟貿易大學(xue)土(tu)地(di)資源與(yu)房地(di)產(chan)管理系主任(ren)趙(zhao)秀池告訴 《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者，2014年應該還會(hui)出臺一些(xie)調控政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，以保持房地(di)產(chan)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的(de)連續性(xing)。“過去的(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)取向(xiang)是正(zheng)確的(de)，即不斷增加供給(gei)(gei)、減少需求(qiu)。尤(you)其是增加中小(xiao)戶型(xing)商品房、保障房供給(gei)(gei)，抑制投資性(xing)和投機性(xing)需求(qiu)。”

不過，2014年(nian)的調控政(zheng)策是否會(hui)像過去幾(ji)年(nian)一(yi)樣(yang)，給(gei)市(shi)場(chang)帶來短至3個月，長(chang)至1年(nian)的市(shi)場(chang)觀望，卻是未知數。中國房(fang)地產學會(hui)副會(hui)長(chang)陳國強認為，調控政(zheng)策將(jiang)在不同城市(shi)出現分(fen)化(hua)。

調控方向(xiang)：不同城市政策分化

趙(zhao)秀(xiu)池表示，一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)、熱點城(cheng)市(shi)(shi)仍然(ran)會限購、限貸(dai)。各城(cheng)市(shi)(shi)應該根據自(zi)己(ji)的城(cheng)市(shi)(shi)規(gui)(gui)模(mo)與戶籍制度(du)改革、未來社會經濟發展規(gui)(gui)劃落實差異化政策，財(cai)稅、信貸(dai)、行(xing)政、土地調控等手(shou)段仍然(ran)會繼續運用(yong)。

陳國強(qiang)認為(wei)，新一(yi)屆政(zheng)府(fu)上任(ren)以來(lai)，把(ba)房地(di)產做淡(dan)化(hua)(hua)(hua)、低(di)調(diao)(diao)(diao)處理的(de)(de)(de)特色非常明(ming)顯(xian)，不再刻意突(tu)出(chu)中(zhong)央政(zheng)府(fu)在調(diao)(diao)(diao)控中(zhong)的(de)(de)(de)主導角(jiao)色，而是(shi)(shi)突(tu)出(chu)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)在調(diao)(diao)(diao)控當(dang)中(zhong)的(de)(de)(de)主體(ti)作用。因(yin)此，未(wei)來(lai)的(de)(de)(de)調(diao)(diao)(diao)控會(hui)更多(duo)調(diao)(diao)(diao)動(dong)地(di)方(fang)的(de)(de)(de)積極性，以地(di)方(fang)為(wei)主是(shi)(shi)政(zheng)策(ce)的(de)(de)(de)一(yi)個(ge)趨勢；分類管理、化(hua)(hua)(hua)整為(wei)零的(de)(de)(de)提法，就是(shi)(shi)由地(di)方(fang)來(lai)承(cheng)擔調(diao)(diao)(diao)控的(de)(de)(de)主體(ti)責任(ren)，中(zhong)央不再統一(yi)發號施(shi)令，一(yi)刀切；未(wei)來(lai)的(de)(de)(de)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)在調(diao)(diao)(diao)控當(dang)中(zhong)，會(hui)有(you)更積極的(de)(de)(de)表(biao)現空(kong)間，有(you)些城市(shi)會(hui)進一(yi)步收緊，有(you)一(yi)些城市(shi)會(hui)逐步放(fang)松，政(zheng)策(ce)方(fang)面會(hui)出(chu)現明(ming)顯(xian)的(de)(de)(de)差別(bie)化(hua)(hua)(hua)。

上海易居研究院研究員嚴躍(yue)進分析，實(shi)際上國家樓(lou)市(shi)監管部門一(yi)直(zhi)注(zhu)重政策的差(cha)異(yi)化(hua)，但(dan)2014年(nian)這(zhe)種(zhong)傾向(xiang)會加重。原因(yin)在于(yu)，隨著(zhu)不動產登記制度等基礎工作的推進，樓(lou)市(shi)差(cha)異(yi)化(hua)調控(kong)能落(luo)到實(shi)處，而(er)不像(xiang)過(guo)去更(geng)多地停(ting)留在口號(hao)上。

克而瑞發布的(de)《地產經理(li)人信心指數(shu)》指出，2013年(nian)(nian)第四(si)季度 RMI指 數(shu) （RealEstateManagersIndex，房(fang)地產經理(li)人信心指數(shu)）為(wei)(wei)60.02，環比小幅下降0.84點(dian)，為(wei)(wei)2010年(nian)(nian)以來的(de)第三高。在經歷了第三季度的(de)大幅沖(chong)高后，開發企業(ye)經理(li)人對2013年(nian)(nian)四(si)季度的(de)信心出現(xian)回(hui)落。

陳國強認為，未來(lai)調控仍然會對開發(fa)商的開發(fa)速(su)度有所影響，但影響大小取(qu)決于公司自(zi)身整體策(ce)略和項(xiang)目定位(wei)，企業間的分化將更為明顯。

成交影響：市場不會比去年好

嚴躍(yue)進表示，目前很(hen)多房(fang)企(qi)加大(da)了對政策(ce)的學(xue)習(xi)。此前一些企(qi)業(ye)高估自(zi)身實力，但“限(xian)(xian)購限(xian)(xian)貸”等政策(ce)持續時(shi)間長，暫(zan)時(shi)看不到終止的時(shi)間表。這樣一來，房(fang)企(qi)必(bi)須(xu)調整相應(ying)的戰略(lve)。這種戰略(lve)調整包括以下幾個(ge)要點：一是產(chan)品(pin)線重塑，二是區(qu)域識別成為(wei)企(qi)業(ye)的關注(zhu)對象(xiang)，三是模式要進行創新(xin)。政策(ce)大(da)網鋪(pu)開，房(fang)企(qi)如果沒有創新(xin)，很(hen)難超越(yue)常(chang)規盈利的獲取。

中(zhong)國房(fang)(fang)地產數據研究院(yuan)執行院(yuan)長陳晟在接受 《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者采訪時(shi)表示(shi)，調(diao)控政策可能(neng)不會出現大(da)幅(fu)加(jia)碼，更(geng)多的(de)是一(yi)些長效調(diao)控機制的(de)加(jia)強，例如可能(neng)涉及(ji)房(fang)(fang)地產稅的(de)立法、貨幣直接融資(zi)、加(jia)大(da)保(bao)障房(fang)(fang)的(de)比例等。

陳晟(sheng)預(yu)測2014年(nian)市(shi)(shi)(shi)場(chang)會(hui)比(bi)較平淡(dan)，不會(hui)比(bi)2013年(nian)好，最樂觀(guan)的(de)估計是和2013年(nian)的(de)市(shi)(shi)(shi)場(chang)持(chi)平。這一觀(guan)點被很多機(ji)構認同。第一太平戴(dai)維(wei)斯中國區市(shi)(shi)(shi)場(chang)研究(jiu)部(bu)主管簡可也認為(wei)，2014年(nian)上半年(nian)住宅市(shi)(shi)(shi)場(chang)成交(jiao)量將(jiang)維(wei)持(chi)平穩(wen)甚(shen)至微(wei)降，全年(nian)住宅成交(jiao)價(jia)格的(de)漲幅將(jiang)僅有5%。

信貸預測

開發商的出貨難題(ti)：按(an)揭(jie)難將繼續

每經記者 萬敏 發自北京(jing)

“聽(ting)很(hen)多朋友說(shuo)現在銀(yin)行放貸的(de)(de)時間特別沒譜(pu)，都不(bu)太敢(gan)下手買房了。”北京的(de)(de)龔先生當了兩年的(de)(de)“看(kan)房族”，2013年他終于看(kan)中了位于北京東(dong)五環外的(de)(de)一(yi)處樓盤，但到銀(yin)行一(yi)打聽(ting)，商業貸款(kuan)審批的(de)(de)日子(zi)是“說(shuo)不(bu)準”。周圍的(de)(de)朋友說(shuo)，如果超過規定期限不(bu)能拿下房貸，有的(de)(de)開發商會要(yao)求支付(fu)違約(yue)金。

貨幣(bi)政策(ce)持續(xu)穩中偏緊的情況(kuang)自2013年下半年以來尤(you)為明顯。

2014年(nian)1月(yue)已經過半(ban)，《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者采訪北京地區多家商(shang)業(ye)銀行獲悉，上半(ban)年(nian)住房(fang)按揭貸款的(de)額度仍(reng)然不寬松。

短期內(nei)房貸額度仍(reng)緊張

“現在(zai)(zai)額度比較緊張。”某國有(you)大行北(bei)京地區支行員工對《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)表示(shi)，從往年(nian)經(jing)驗來看(kan)，剛開(kai)年(nian)的額度都(dou)會比較寬(kuan)松，但2014年(nian)卻不同以往，“2013年(nian)12月申請(qing)的到(dao)現在(zai)(zai)都(dou)還沒有(you)批，具體什(shen)么時候能寬(kuan)松下(xia)來也說不準(zhun)，我(wo)們也每個月都(dou)在(zai)(zai)等信兒(er)。”

此(ci)外，包(bao)括工行、建(jian)行、交通銀行等在內的(de)大型商業(ye)銀行也(ye)都表示住房按揭貸款(kuan)(kuan)的(de)放款(kuan)(kuan)周期(qi)會(hui)較往(wang)年更長(chang)。

在(zai)(zai)(zai)貸(dai)款(kuan)利率(lv)方面，僅(jin)有上述大行(xing)(xing)的客(ke)(ke)戶(hu)(hu)經理稱首套房執行(xing)(xing)基準利率(lv)，條件(jian)優(you)質客(ke)(ke)戶(hu)(hu)最低能(neng)拿到九折優(you)惠(hui)。所謂優(you)質客(ke)(ke)戶(hu)(hu)的主要標準是其在(zai)(zai)(zai)該銀行(xing)(xing)的存款(kuan)額是否能(neng)達(da)到要求。另外(wai)一家(jia)大行(xing)(xing)的個貸(dai)部門人士則(ze)表示，首套房利率(lv)優(you)惠(hui)幅(fu)度仍在(zai)(zai)(zai)等待(dai)行(xing)(xing)內通知，預(yu)計至多(duo)能(neng)有0.5%的優(you)惠(hui)。

商(shang)業銀(yin)行(xing)在每年初的放貸(dai)熱情其(qi)實(shi)很高(gao)，據(ju)媒(mei)體報道(dao)，截至1月12日，四(si)大行(xing)1月新增貸(dai)款投放已高(gao)達3200億元，高(gao)于上年同期，但(dan)其(qi)中住房按揭貸(dai)款的比例并不清楚。

“按揭貸(dai)款利率(lv)不高，單筆手續又不能簡化，銀(yin)行(xing)把(ba)相同的(de)額度(du)放給企業經營(ying)性質(zhi)的(de)貸(dai)款，資金滾動快、利率(lv)高，當然(ran)是收益較高的(de)部門(men)優先。”一(yi)位(wei)股份制商業銀(yin)行(xing)人士(shi)表示，這種情況在2013年四季度(du)銀(yin)行(xing)額度(du)尤其緊張的(de)時期更明(ming)顯。

“可能過了春節會略好一些，屆時(shi)各家銀(yin)行(xing)的信貸額度安排(pai)明(ming)確下來，跟(gen)房(fang)(fang)地(di)產(chan)商的合(he)作項目房(fang)(fang)貸審(shen)批可能會有提(ti)速，但全年來看房(fang)(fang)貸的額度肯定還(huan)是(shi)不如上年。”上述股份行(xing)人士表示(shi)。

馬年(nian)春節與(yu)1月的(de)月末(mo)效應(ying)疊加，銀行將再次迎來流動性緊張(zhang)的(de)窗口，分析人士(shi)指出(chu)，2014年(nian)仍然存(cun)在爆發流動性緊張(zhang)的(de)可(ke)(ke)能(neng)性，最近的(de)一(yi)輪可(ke)(ke)能(neng)在春節前。

貸款難或持續全年

“2014年(nian)(nian)我國將繼(ji)續實施穩健的貨(huo)幣(bi)政策，保(bao)持貨(huo)幣(bi)信(xin)貸和社會(hui)融(rong)資規(gui)模平(ping)穩適度增長。”這是2014年(nian)(nian)人民銀行(xing)工作會(hui)議對貨(huo)幣(bi)政策的基本定調，從其表述來看與2013年(nian)(nian)無異，維(wei)持“緊平(ping)衡”仍然是央行(xing)的主要目標。

可以預(yu)見(jian)，2014年隨著利率(lv)市場化改革(ge)繼續推(tui)進(jin)，存款利率(lv)上(shang)(shang)限上(shang)(shang)調將推(tui)升銀行的資金(jin)成本(ben)，加上(shang)(shang)金(jin)融脫媒過程(cheng)演進(jin)分流(liu)存款規模(mo)，多數銀行仍會將寶貴的信貸(dai)資源用在刀刃(ren)上(shang)(shang)。

渣打(da)銀行(xing)經濟師李煒也(ye)對 《每(mei)日經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者表示，盡管2014年會保(bao)持流動性合理供給，但利率(lv)中軸仍將(jiang)處(chu)于上移(yi)通道，融(rong)資成本將(jiang)繼續上行(xing)。

目(mu)前，市場多家機構對(dui)2014年全年信(xin)(xin)貸投放量的(de)預計普(pu)遍在8.5萬億~9萬億元之(zhi)間(jian)，這與2013年的(de)信(xin)(xin)貸新增規模基(ji)本持平(ping)，由于經(jing)濟(ji)總(zong)量持續擴大，實體經(jing)濟(ji)需要的(de)資金也(ye)會相應增多，但信(xin)(xin)貸供(gong)給并不會變多，相對(dui)來說(shuo)也(ye)就是“收(shou)緊”。