每經編(bian)輯｜每經記(ji)者 王杰(jie) 發(fa)自北京    

每經記者 王杰 發自(zi)北(bei)京

首創(chuang)置(zhi)業(ye)股份有限公司 （以(yi)下簡稱首創(chuang)置(zhi)業(ye)）日前在香港召開全年(nian)業(ye)績發(fa)布會(hui)，其總裁(cai)唐(tang)軍在透露2014年(nian)銷售目(mu)標為280億(yi)元(yuan)的同時，首創(chuang)置(zhi)業(ye)也公布了新訂立的五年(nian)戰略規(gui)劃(hua)。

據唐(tang)軍(jun)介紹，首(shou)創置(zhi)業(ye)(ye)將發(fa)展三方面的業(ye)(ye)務：住宅開發(fa)、住宅產業(ye)(ye)綜合體和(he)城市(shi)核心綜合體，目標是于2018年達(da)到(dao)簽約(yue)銷(xiao)售超(chao)過600億(yi)(yi)元，物業(ye)(ye)投資(zi)額(e)達(da)到(dao)200億(yi)(yi)元，并(bing)躋身行業(ye)(ye)前20名。

克爾瑞研究總監薛建雄在接受《每日經(jing)濟新聞》記者采訪時表示，首創置業(ye)近幾年(nian)比較(jiao)激(ji)進，策略也較(jiao)到位，以目(mu)(mu)前的貨值，280億元的銷售目(mu)(mu)標或(huo)可實現。但對于2018年(nian)的目(mu)(mu)標，如果突增多個項(xiang)目(mu)(mu)，管(guan)理或(huo)不能(neng)同(tong)時跟進，實現目(mu)(mu)標尚有(you)壓力。

今年銷售(shou)目標280億(yi)元(yuan)/

據(ju)了(le)解，首創置業2013年(nian)的銷售目標(biao)是200億元，而今(jin)年(nian)將(jiang)銷售目標(biao)提高了(le)不少。

對于2014年(nian)的(de)發(fa)展計劃，首創置業表示(shi)公司將繼續優化貨(huo)源(yuan)結構(gou)和區域聚焦，整體(ti)可售(shou)貨(huo)源(yuan)將進一步增加，2014年(nian)，首創置業整體(ti)可售(shou)貨(huo)源(yuan)預計將超過400萬平方米，力爭全年(nian)實現簽約銷售(shou)金額280億元以上。

首創置業(ye)2013年度(du)業(ye)績報告(gao)顯示，首創置業(ye)及其合營公司、聯營公司售(shou)(shou)樓(lou)簽(qian)約(yue)面積約(yue)為(wei)192萬(wan)平方米(mi)，較去(qu)年同期增長11%，實(shi)現簽(qian)約(yue)銷(xiao)售(shou)(shou)金(jin)(jin)額(e)約(yue)為(wei)196億元，較去(qu)年同期大幅增長48%。其中(zhong)住(zhu)宅(zhai)產品(pin)簽(qian)約(yue)面積175萬(wan)平方米(mi)；簽(qian)約(yue)銷(xiao)售(shou)(shou)金(jin)(jin)額(e)約(yue)為(wei)168億元。

中國(guo)房地(di)產數據(ju)研究院執(zhi)行院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者(zhe)，實現全年銷(xiao)售(shou)目標，需要(yao)滿足一(yi)定(ding)的存貨(huo)可(ke)銷(xiao)售(shou)，未來的可(ke)結(jie)轉(zhuan)收入，還有一(yi)個(ge)是2014年的可(ke)售(shou)面積(ji)。以(yi)目前(qian)的貨(huo)值估(gu)算(suan)，對于首創(chuang)置業實現全年的目標或(huo)有所保證。

在首創業(ye)績(ji)發布會(hui)上，首創置業(ye)投(tou)資者關(guan)系主管(guan)馮瑜堅表(biao)示，新的五年(nian)戰(zhan)略規劃，實(shi)際上2014年(nian)只是五年(nian)戰(zhan)略規劃中(zhong)的一(yi)(yi)年(nian)，也是非(fei)常關(guan)鍵的一(yi)(yi)年(nian)；從600億元往(wang)下倒(dao)推(tui)回來(lai)，今年(nian)至少完成(cheng)280億元，這(zhe)是一(yi)(yi)個(ge)目(mu)標和(he)方向。

高周轉開發模式(shi)待考/

不過(guo)，在接受《每日經濟新聞》采訪(fang)時，多位業內人士認(ren)為，實(shi)現600億(yi)元的銷售目標并非(fei)易事。

薛(xue)建雄認為，首(shou)創置業的(de)大致模式，是利用海外(wai)發(fa)債的(de)低融資(zi)方(fang)式，在一、二線城市郊區(qu)、外(wai)圍開發(fa)中大型樓盤(pan)，以(yi)低價(jia)格吸(xi)引一、二線城市的(de)剛需(xu)群體。

馮瑜堅(jian)也指出(chu)，從2014年的貨源情況來看，剛(gang)需(xu)至少(shao)占(zhan)了80%；在純住宅的剛(gang)需(xu)比(bi)例達90%。

據悉(xi)，首創置業2014年(nian)將順應(ying)政府政策及(ji)市場需求的(de)變化(hua)，加大對剛性需求及(ji)快速周轉類型(xing)產品(pin)的(de)投(tou)資開發，并將在核心區域如(ru)北京、上海等城(cheng)市拿地(di)，當中北京和天津的(de)土(tu)地(di)儲備投(tou)資占比達77%。預計2014年(nian)全年(nian)的(de)土(tu)地(di)投(tou)資約(yue)為100億(yi)元。

薛建(jian)雄表示，銷售額500億元(yuan)以上是房企的(de)一(yi)道門檻。當一(yi)個(ge)公司項(xiang)目量過大時(shi)，一(yi)些(xie)中小(xiao)項(xiang)目，集團并(bing)不能全程控制，就導致(zhi)工程、設計、營銷、財務配合不力，各業務板(ban)塊容易造成資金(jin)流失，使得項(xiang)目處于艱難的(de)虧(kui)損狀態。

簡(jian)而(er)言之，企業的管控項(xiang)目越(yue)少，集中度越(yue)高，銷售額的可增長性就越(yue)大(da)。

薛建(jian)雄(xiong)補充認為，一(yi)些“小而精”項目要求房(fang)企有(you)一(yi)定(ding)品牌溢價能(neng)力才能(neng)賺錢。首創(chuang)置(zhi)業在開發大盤上有(you)所(suo)建(jian)樹，但在多個(ge)項目管理上仍需(xu)提高。

馮(feng)瑜堅表(biao)示，首創置(zhi)業(ye)拿到土地以后(hou)8個月(yue)(yue)就開盤(pan)，最快(kuai)的5個月(yue)(yue)就可以開盤(pan)，這也非常符(fu)合政(zheng)府政(zheng)策(ce)的引導，還有整個市(shi)場(chang)剛需的需要。這是一個貢獻規模和現金流的業(ye)務(wu)，雖然(ran)初始投資(zi)比較(jiao)大，但是6到8個月(yue)(yue)就回收(shou)了(le)。

但自(zi)住型商品房產(chan)品供應(ying)量(liang)加(jia)大，無(wu)疑對首創置業的高周轉(zhuan)形(xing)成了一(yi)定(ding)的沖擊。

嚴躍進表示，盡管北京(jing)很多(duo)房(fang)企也涉足了自住(zhu)型商品住(zhu)房(fang)，但各自的(de)“體質”不一樣。很多(duo)大(da)型房(fang)企的(de)自住(zhu)型商品房(fang)充當了陪(pei)襯的(de)作用。但對于首創置業來說，此(ci)類產品更多(duo)地(di)意味(wei)著一種負(fu)擔(dan)。

嚴躍進同時(shi)認(ren)為，其涉足自(zi)主型商品住房(fang)，會喪失更靈活(huo)的(de)定價權，盈利的(de)空間受到了擠(ji)壓。因此目前來看，首創置(zhi)業的(de)高調能(neng)否帶來真正的(de)業績擴大，仍需要打一個(ge)問號。