每(mei)經記者 區(qu)家彥 發自(zi)廣州(zhou)

隨著香(xiang)(xiang)港特區政府(fu)推出“雙辣招”調控，以及美國(guo)量化寬(kuan)松政策的(de)逐步退出，香(xiang)(xiang)港部分大(da)型地產商開(kai)始大(da)手筆降價(jia)(jia)出貨。《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者注意(yi)到，繼李嘉誠掌舵的(de)長江實業在香(xiang)(xiang)港推出的(de)首個新(xin)盤降價(jia)(jia)25%開(kai)售(shou)后，另一(yi)大(da)巨頭新(xin)鴻(hong)基2月(yue)10日推出位于元朗(lang)的(de)住(zhu)宅項目售(shou)價(jia)(jia)直降40%開(kai)賣。

針對龍(long)頭地產商(shang)的輪番降價(jia)出貨，有分析認(ren)為(wei)，香港樓市漸顯(xian)熊態(tai)。匯豐(feng)證券指出，流動性(xing)、失(shi)業率、房屋(wu)供(gong)應及負擔(dan)能力4個因素，在今(jin)年內(nei)都會對香港樓價(jia)產生不利(li)影響，預計(ji)今(jin)年樓價(jia)會下(xia)跌15%，而利(li)率走勢(shi)更(geng)令(ling)2015年香港樓市存在下(xia)跌風險(xian)。

對于香(xiang)港特區政府(fu)會否撤銷“雙辣招”，法國巴黎銀行董事總經理李偉烈此前在接受媒體(ti)采訪時(shi)表示，由于政策(ce)退出會引發龐大市場需求推高樓價，“雙辣招”在今年內退出的(de)可能性(xing)接近(jin)于零。

龍頭地產商降價出貨/

2月(yue)10日，新(xin)鴻基位(wei)于香港元(yuan)朗的(de)住宅項目(mu)爾巒推(tui)出156個新(xin)單位(wei)，平(ping)均售價(jia)約為8526港元(yuan)/平(ping)方英尺（約合(he)71679元(yuan)人(ren)(ren)民幣(bi)(bi)/平(ping)方米），較去(qu)(qu)年推(tui)售時降幅(fu)(fu)達35%，較周邊(bian)二手樓價(jia)也低10%至(zhi)15%。以1座(zuo)2樓A室(shi)的(de)單位(wei)為例(li)，去(qu)(qu)年售價(jia)為1880.2萬(wan)港元(yuan) （約合(he)1468.4萬(wan)元(yuan)人(ren)(ren)民幣(bi)(bi)），如(ru)今已經大幅(fu)(fu)降至(zhi)1227.6萬(wan)港元(yuan)（約合(he)958.8萬(wan)元(yuan)人(ren)(ren)民幣(bi)(bi)），降幅(fu)(fu)達35%。

除此之外，新(xin)鴻(hong)基還額外提(ti)供(gong)價(jia)值不菲的(de)優(you)惠(hui)折(zhe)扣(kou)，新(xin)地(di)會(hui)員可獲得(de)樓價(jia)3%的(de)優(you)惠(hui)，同時對(dui)提(ti)前成(cheng)交者額外提(ti)供(gong)最高(gao)樓價(jia)5%的(de)折(zhe)扣(kou)，兩者加起來折(zhe)扣(kou)已達8%；另外，為了吸(xi)引內地(di)買家(jia)入市(shi)，針對(dui)香港樓市(shi)調控(kong)雙倍(bei)印(yin)花(hua)(hua)稅和買家(jia)印(yin)花(hua)(hua)稅的(de)“狠招”，新(xin)鴻(hong)基地(di)產提(ti)供(gong)“交易(yi)完成(cheng)后回贈稅費總額70%”的(de)優(you)惠(hui)。以此計算，項目的(de)最高(gao)降價(jia)幅度超過40%。

新(xin)鴻基地產副董事總經理雷霆(ting)表(biao)示(shi)，集團推出的(de)首批單(dan)位一向(xiang)有較高優惠，此(ci)次(ci)爾(er)巒首批單(dan)位售價(jia)(jia)已低于同(tong)區二手房市場(chang)，價(jia)(jia)格極具吸引力(li)，預計隨后加(jia)推單(dan)位將有頗大(da)的(de)加(jia)價(jia)(jia)空間。他表(biao)示(shi)，目前香港市場(chang)換樓需(xu)求仍(reng)然較大(da)，年內將有更多新(xin)盤推售，樓市將平穩發展，成交較去年熱(re)鬧(nao)。

瑞(rui)銀預計，隨著新(xin)地(di)大(da)幅減價(jia)售樓，將(jiang)會(hui)導致未來其(qi)他開發商推盤(pan)亦(yi)會(hui)跟隨減價(jia)，短(duan)期內對二手樓價(jia)將(jiang)帶來下(xia)調壓力。實際上，選(xuan)擇大(da)手筆降價(jia)出貨的還有長(chang)江實業，公司于今(jin)年初推出的香(xiang)港新(xin)年首個(ge)新(xin)盤(pan)“DIVA”，折后(hou)平(ping)均售價(jia)為16886港元/平(ping)方英尺(chi)

（約(yue)合(he)141960元人(ren)民幣/平方米），

優(you)惠(hui)幅度達(da)到25%，售價處于(yu)同區(qu)域最(zui)低水平(ping)。

預計香港樓價(jia)有(you)新調整/

《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者了(le)解到，為了(le)平抑過熱的樓市，2012年10月(yue)26日，香(xiang)港(gang)特區政(zheng)府宣(xuan)(xuan)布，非香(xiang)港(gang)永久居民、本(ben)地和非本(ben)地注(zhu)冊公司在香(xiang)港(gang)購(gou)房，向(xiang)其額外(wai)征收15%的買家印花(hua)稅(shui)(shui)，并上(shang)調額外(wai)印花(hua)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率(lv)5%。4個月(yue)之(zhi)后，特區政(zheng)府再次宣(xuan)(xuan)布全(quan)面(mian)提升(sheng)印花(hua)稅(shui)(shui)，針對二套房的買家，新政(zheng)策規定200萬港(gang)元以下住宅按成(cheng)(cheng)交價1.5%繳納印花(hua)稅(shui)(shui)，200萬港(gang)元以上(shang)則按成(cheng)(cheng)交價的8.5%繳納印花(hua)稅(shui)(shui)，較之(zhi)前的4.25%翻了(le)一番。

在“雙辣招”出(chu)(chu)臺后，去年十(shi)月，香港(gang)豪(hao)宅市場(chang)出(chu)(chu)現(xian)首(shou)波降(jiang)價(jia)潮。當(dang)月，新(xin)(xin)鴻基(ji)位于香港(gang)九龍(long)區(qu)的豪(hao)宅項目天(tian)璽(xi)推出(chu)(chu)181套尾貨，由(you)原(yuan)價(jia)2.9萬港(gang)元(yuan)(yuan)/平方(fang)英(ying)尺（約(yue)合(he)24萬元(yuan)(yuan)人民幣/平方(fang)米）降(jiang)至2.5萬港(gang)元(yuan)(yuan)/平方(fang)英(ying)尺 （約(yue)合(he)21萬元(yuan)(yuan)人民幣/平方(fang)米），加上(shang)“買樓回贈(zeng)70%印花稅”優(you)惠(hui)，天(tian)璽(xi)項目推盤優(you)惠(hui)幅度接(jie)近3成。由(you)會德豐(feng)、新(xin)(xin)世界發展和港(gang)鐵聯手推出(chu)(chu)位于尖(jian)沙咀柯士甸站的新(xin)(xin)盤 “TheAustin”推出(chu)(chu)類似印花稅回贈(zeng)、現(xian)金回贈(zeng)等多(duo)種優(you)惠(hui)手法(fa)，折扣率最(zui)多(duo)達到19%，兩個(ge)項目在開售當(dang)日(ri)立即售罄(qing)。

中原(yuan)地(di)(di)(di)產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年(nian)香(xiang)港地(di)(di)(di)產商將(jiang)加(jia)快推(tui)新(xin)盤的速度，對比去(qu)年(nian)只有(you)9000多個(ge)新(xin)盤供(gong)應(ying)，今年(nian)預期將(jiang)有(you)15000個(ge)，地(di)(di)(di)產商降價促(cu)銷(xiao)回籠資金的壓力加(jia)大，加(jia)上特(te)區政府調控樓市措施等因素(su)，預計香(xiang)港樓價將(jiang)有(you)新(xin)一(yi)輪調整(zheng)。

香港樓市牛熊轉折？

香(xiang)港房地產市(shi)場素來以大幅波動聞名(ming)。從(cong)(cong)1997年(nian)末至2003年(nian)中，香(xiang)港樓價(jia)最高下跌了76%，但從(cong)(cong)2004年(nian)起的(de)十年(nian)時間內，香(xiang)港房價(jia)開啟了一波十年(nian)牛市(shi)。監(jian)測香(xiang)港樓價(jia)的(de)中原城市(shi)領先指數(shu)（CCL）顯示(shi)，該指數(shu)從(cong)(cong)2003年(nian)末的(de)約30點(dian)大幅上漲至120點(dian)，上漲了3倍。

受(shou)到(dao)“雙辣招”調控(kong)的(de)影響，2013年香(xiang)港樓(lou)市成交出(chu)現明顯回(hui)落，根(gen)據香(xiang)港土地注(zhu)冊(ce)處公布的(de)數(shu)據顯示，去(qu)年香(xiang)港所有(you)種類樓(lou)宇買賣合(he)約較2012年下跌39%。樓(lou)市成交降溫(wen)對部分大型地產(chan)商(shang)銷售業績產(chan)生影響，以長(chang)江實業為例，公司(si)去(qu)年在(zai)香(xiang)港僅(jin)實現了不足(zu)50億(yi)港元的(de)銷售額，與全年300億(yi)港元的(de)預期(qi)相差甚遠，為過(guo)去(qu)13年來的(de)最低。

而在(zai)盛富(fu)資本與協眾國際總裁黃立沖看(kan)來(lai)，香港(gang)樓市(shi)的牛熊轉(zhuan)折點在(zai)于美(mei)國量化寬(kuan)松(song)(song)政策(ce)退(tui)出。“由(you)于香港(gang)實行聯系匯(hui)率(lv)制(zhi)度，港(gang)元(yuan)匯(hui)率(lv)與美(mei)元(yuan)掛鉤，在(zai)超低息環境支(zhi)撐(cheng)(cheng)下，大量熱(re)錢(qian)涌入(ru)香港(gang)推高樓價(jia)。但(dan)由(you)于香港(gang)購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)的按揭利率(lv)僅為2.2%，租金(jin)回報率(lv)超過3%，因此購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)可以借助(zhu)于高杠桿(gan)支(zhi)撐(cheng)(cheng)如此高的房(fang)價(jia)水平”，黃立沖表示，隨著美(mei)國縮減買債規模，量化寬(kuan)松(song)(song)政策(ce)的退(tui)出漸(jian)行漸(jian)近，市(shi)場利率(lv)上(shang)漲將大幅(fu)提高購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)負(fu)擔(dan)，加上(shang)熱(re)錢(qian)將撤離香港(gang)，香港(gang)樓市(shi)未(wei)來(lai)前景不容(rong)樂觀。

美銀美林認為(wei)，香港(gang)的(de)租金回報率(lv)與(yu)10年期美國(guo)國(guo)債收益率(lv)緊密相關，目前(qian)二者均為(wei)2.8%。隨著10年期美國(guo)國(guo)債收益率(lv)將(jiang)升至4%，假設租金保持不變，香港(gang)房價需要(yao)至少(shao)下跌24%才能讓(rang)租金回報率(lv)與(yu)美國(guo)國(guo)債收益率(lv)保持一致。此外，與(yu)1997年香港(gang)樓市見(jian)頂時(shi)相比，當時(shi)香港(gang)房屋持有人需要(yao)支付近10%的(de)按揭利率(lv)，但現在貸款(kuan)利率(lv)僅略高于(yu)2.2%，因此利率(lv)的(de)上(shang)升對所有房屋按揭買家(jia)造成沖(chong)擊。

“一(yi)旦量化寬(kuan)松政策正(zheng)式退(tui)出，也標志著香港(gang)樓(lou)市(shi)(shi)正(zheng)式進(jin)入熊市(shi)(shi)，但香港(gang)房(fang)價下跌(die)的(de)幅(fu)度取(qu)決(jue)于(yu)退(tui)市(shi)(shi)的(de)速度，如果(guo)貸(dai)款利率快(kuai)速爬升到5%以上，未來有(you)可能出現新一(yi)波斷(duan)供(gong)潮。”黃立沖認(ren)為。