每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 沙(sha)斐(fei) 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

美國德克薩斯(si)州直銷化妝品公司玫(mei)琳(lin)凱昨日（2月18日）宣布，擬在上海(hai)(hai)斥資人(ren)民幣8.2億元（合約(yue)1.35億美元）購買上海(hai)(hai)市中心靜(jing)安(an)區的靜(jing)安(an)門，目前正(zheng)在洽(qia)談中。

對于此次大宗房(fang)地產物業(ye)交易，玫琳(lin)凱駐(zhu)上海發言(yan)人張(zhang)晶(jing)表示(shi)，這是基于公(gong)司在(zai)中國和全球許多其他市場的業(ye)務擴張(zhang)，需要(yao)不斷對旗下(xia)設施(shi)和辦公(gong)區(qu)進行(xing)評(ping)估(gu)，確(que)保(bao)有適當的資源來維(wei)持增(zeng)長(chang)。

DTZ戴德(de)梁(liang)行監測數(shu)據顯(xian)示(shi)，截至(zhi)2013年(nian)底(di)，上(shang)海大宗(zong)房地(di)產物業投資(zi)交(jiao)易(yi)總(zong)額達(da)到467億(yi)元，同比(bi)增長(chang)50%，創下了上(shang)海大宗(zong)物業投資(zi)市場成交(jiao)量(liang)新(xin)高。其(qi)中，境外買家投資(zi)額達(da)到253億(yi)元，占比(bi)54%，同比(bi)增長(chang)145%。

業(ye)內人士認為，受自貿區發(fa)展及金融機構的需求(qiu)的影響(xiang)，今(jin)年上(shang)海大宗房地產物業(ye)投資交易(yi)量仍將繼續保持(chi)活躍(yue)。

自用(yong)型寫字樓比例提升

據(ju)了解，此次玫琳凱意向購(gou)買(mai)的靜安門包括1個零售(shou)層和11個辦公層，交易(yi)成功后，其將會(hui)是玫琳凱在中國購(gou)買(mai)的第一棟辦公樓。

據港交所1月下旬(xun)在網站上發布(bu)的(de)(de)(de)聲明稱(cheng)，靜(jing)安門的(de)(de)(de)持有(you)者(zhe)為(wei)一家合資企業，由(you)在香港上市的(de)(de)(de)南洋集(ji)團、萬順昌集(ji)團和網融（中國）控股有(you)限公(gong)司組成。聲明中說(shuo)，該合資企業于(yu)2007年6月斥(chi)資人民幣4.2億元買下該樓盤。

根(gen)據RET睿意德的監測(ce)數(shu)據，2013年，中(zhong)國寫字(zi)樓(lou)(lou)物業(ye)的大(da)額交易(yi)額占(zhan)所(suo)有商業(ye)地(di)產交易(yi)總額一半以上(shang)。其(qi)中(zhong)，上(shang)海大(da)宗寫字(zi)樓(lou)(lou)交易(yi)，多集中(zhong)在核心地(di)段，其(qi)長(chang)期(qi)租金增長(chang)、資本溢價(jia)潛力，成為最大(da)賣點。

RET睿意德(de)方(fang)面(mian)指出，上(shang)海大宗寫字(zi)樓(lou)交易量(liang)攀升(sheng)主(zhu)要源(yuan)于可銷售(shou)型(xing)寫字(zi)樓(lou)來自金融機構的需(xu)求持續(xu)旺盛(sheng)，尤其(qi)是自用買(mai)家對浦東中央(yang)商(shang)務區域內甲級(ji)寫字(zi)樓(lou)的購買(mai)興趣濃厚。

與以往投資(zi)型(xing)交(jiao)易相比(bi)，去年以來，自用(yong)型(xing)的物業收購占了較大比(bi)例，金額超(chao)過30%，且主要交(jiao)易都集中(zhong)在下半年。

中國房(fang)地(di)產(chan)數據研(yan)究院執行(xing)院長陳晟(sheng)認為，自(zi)(zi)用型寫字樓出(chu)售比(bi)例的提(ti)(ti)高說明城市(shi)吸引(yin)力提(ti)(ti)升，尤其在上(shang)(shang)海自(zi)(zi)貿區成立以后，增強了境內外企(qi)業對上(shang)(shang)海的信心。陳晟(sheng)指出(chu)，市(shi)場(chang)上(shang)(shang)投資(zi)型持有(you)整棟物業比(bi)例越高，在不(bu)能有(you)效實現出(chu)租的情況下，對整個(ge)市(shi)場(chang)會(hui)形(xing)成很大壓力。

新興區(qu)域今年(nian)或成熱(re)點

2013年(nian)，上海新興區域銷售型寫字樓的新增(zeng)供應量(liang)顯著增(zeng)加，同比增(zeng)長近三(san)倍(bei)。RET睿意德方面認為，今年(nian)這一市(shi)場競(jing)爭格(ge)局(ju)將(jiang)加劇。

業內(nei)人(ren)士分析認(ren)為，自貿(mao)區大量新成立的公司將在中短期內(nei)促(cu)進(jin)辦(ban)公空間需求增長。從(cong)中長期看，自貿(mao)區將促(cu)進(jin)金(jin)融(rong)服務業進(jin)一步發(fa)展，繼而推動(dong)下游(you)專業服務企業對辦(ban)公空間的需求。

DTZ戴德梁行(xing)中國區(qu)投(tou)資部董事總(zong)經理葉建成(cheng)表示，上海自貿區(qu)成(cheng)立(li)后，區(qu)域內商業物(wu)業的(de)投(tou)資價值凸顯，辦公樓(lou)成(cheng)為投(tou)資首選，同時也將催生外高橋、浦東(dong)機場及臨港區(qu)域的(de)工業物(wu)流項目的(de)大宗交易需(xu)求。

葉建成預計，2014年(nian)境內外投資者(zhe)將繼續(xu)在大(da)宗(zong)房(fang)地(di)產物業領域保持活(huo)躍(yue)，上海(hai)也依舊是重要的投資目的地(di)。

除(chu)自貿區(qu)(qu)以(yi)外，虹橋商務區(qu)(qu)也(ye)是2013年上海商辦用地出讓(rang)的重(zhong)要區(qu)(qu)域(yu)。據睿意德(de)統計(ji)，截至目前，虹橋商務區(qu)(qu)核心區(qu)(qu)域(yu)30個地塊全(quan)部完成土地出讓(rang)手(shou)續(xu)，總(zong)開發面積超過(guo)555萬(wan)平方米，核準和備(bei)案的社會項(xiang)目總(zong)投資(zi)達669億(yi)元，已動(dong)工項(xiang)目超過(guo)50%。

2013年，虹橋板(ban)塊有零星(xing)項(xiang)目上(shang)(shang)市(shi)，到2014年，項(xiang)目將進入集(ji)中上(shang)(shang)市(shi)階段，至(zhi)2015年，整個虹橋商務區的(de)商辦項(xiang)目供應量將相當于浦西(xi)歷史上(shang)(shang)全部(bu)的(de)供應量。據悉，長三角高科技企業(ye)，有可能會把營運中心、研發中心放到虹橋。但業(ye)內人士(shi)同(tong)時指出，項(xiang)目上(shang)(shang)市(shi)日期接近，且(qie)趨于同(tong)質化(hua)，也(ye)將令該(gai)區域短期內競爭激烈。

新聞鏈接

直銷(xiao)業(ye)現(xian)金流(liu)良好 中國市場為主要(yao)增長(chang)支撐

每(mei)經記(ji)者 王霞 發自上海

玫琳凱在(zai)回(hui)應《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者采訪時并(bing)未(wei)回(hui)答購買辦公(gong)(gong)樓具體如何(he)使用，只稱公(gong)(gong)司目(mu)前在(zai)上(shang)海的辦公(gong)(gong)樓為租賃(lin)而來。

《華(hua)爾街日報》援引玫琳凱中(zhong)國(guo)負責對外事務(wu)(wu)副總裁張(zhang)晶表示(shi)，考慮到公司在中(zhong)國(guo)和全球許多(duo)其(qi)他市(shi)場的業務(wu)(wu)擴(kuo)張(zhang)，公司需要不斷對旗下設(she)施(shi)和辦公區進行(xing)評估，從而(er)確保(bao)擁有適(shi)當(dang)的資(zi)源維持(chi)增長。

玫琳凱于1995年(nian)首次進駐中國(guo)，官(guan)網稱(cheng)，1998年(nian)以來其在華銷售額(e)增長了64倍。

直銷(xiao)觀(guan)察專(zhuan)家胡遠江告訴記(ji)者，目(mu)前直銷(xiao)企業(ye)在(zai)中國市場(chang)發展較快，年均增速在(zai)20%左右，玫(mei)琳凱(kai)現(xian)在(zai)的市場(chang)增速應(ying)該超過20%，2012年的收(shou)入(ru)有60億元人民幣，去年肯定仍有所增長。

之所以玫琳凱能大手筆(bi)考慮購(gou)買辦(ban)公樓，胡(hu)遠江分(fen)析稱，主(zhu)要原因是直(zhi)銷(xiao)企(qi)業(ye)銷(xiao)售模式(shi)問題，直(zhi)銷(xiao)企(qi)業(ye)相對來講有(you)更好的現(xian)金流來支持較大金額的投資(zi)(zi)。“直(zhi)銷(xiao)行業(ye)對于企(qi)業(ye)來講不存在鋪貨(huo)一說，產品(pin)到了經銷(xiao)商手里(li)，企(qi)業(ye)就(jiu)有(you)較好的回款，因此適合做較大投資(zi)(zi)。”

實際上(shang)，雖然如康(kang)寶萊、如新等直銷企業的銷售模式受到質(zhi)疑，并不(bu)得不(bu)暫停部分業務，但(dan)是直銷企業的業績增勢很(hen)快(kuai)，尤其是在中國(guo)市場。

以(yi)近期(qi)卷(juan)入“傳銷門(men)”的(de)如新為例(li)，公司此前公布業績稱，2013年第三季度營收(shou)達(da)9億美元(yuan)，同比增76%。而(er)大(da)中華區營收(shou)為4.646億美元(yuan)，與(yu)上年同期(qi)1.4億美元(yuan)相比，增長了240%。

胡遠江告訴(su)記(ji)者，相比傳統渠道(dao)的化妝品，直(zhi)銷企(qi)業雖然在體量(liang)上無法與傳統渠道(dao)企(qi)業相比，但就單個企(qi)業來看，其擴張速度(du)更(geng)快(kuai)，原因是擴張成本(ben)更(geng)低。

“傳(chuan)統渠道的企(qi)業(ye)需(xu)要(yao)大(da)量廣告(gao)、營銷(xiao)費用進行支撐，總體來(lai)講投(tou)入(ru)成本很(hen)(hen)大(da)。”胡遠江說，“而與其相比，直銷(xiao)企(qi)業(ye)投(tou)入(ru)產(chan)出比很(hen)(hen)高，企(qi)業(ye)只要(yao)將經銷(xiao)商渠道建立好(hao)，基本需(xu)要(yao)的推廣投(tou)入(ru)很(hen)(hen)小。”