每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 戴高城 發自上海    

每經(jing)記者(zhe) 戴高城(cheng) 發(fa)自上海(hai)

近(jin)日(ri)，由上(shang)海市商務委和市規(gui)(gui)土局聯合編制的 《上(shang)海市商業網點布局規(gui)(gui)劃 (2013~2020)》（以下簡稱《規(gui)(gui)劃》）與公眾見(jian)面，并從即日(ri)起開始征求社(she)會(hui)意見(jian)。根據(ju)《規(gui)(gui)劃》，上(shang)海將建(jian)設南京(jing)東路(lu)、徐家匯、四川北路(lu)、五角場、大寧、真如(ru)等14個市級商業中(zhong)心，控江(jiang)路(lu)、金橋、天山、唐鎮等50個地區級商業中(zhong)心，還(huan)有(you)服務周(zhou)邊的社(she)區商業中(zhong)心等。

事實上，早在(zai)2009年上海就已經(jing)發(fa)布了 《上海市商(shang)(shang)(shang)業(ye)網點布局(ju)規劃(2009~2020)》綱要，明確(que)要求在(zai)中(zhong)心城(cheng)內(nei)基本形成“市級(ji)(ji)(ji)、地(di)區級(ji)(ji)(ji)、社區級(ji)(ji)(ji)”三(san)級(ji)(ji)(ji)商(shang)(shang)(shang)業(ye)中(zhong)心體系。而此(ci)次新版本在(zai)原體系上對市級(ji)(ji)(ji)、地(di)區商(shang)(shang)(shang)業(ye)中(zhong)心做了微調。

上(shang)海中(zhong)原研究咨詢部(bu)總監宋會雍對(dui)(dui)《每日經濟新聞》記(ji)者表示(shi)，“商業中(zhong)心(xin)作為產業發(fa)展結果(guo)已經存(cun)在，沒有產業支撐的(de)商業中(zhong)心(xin)會難以成型，這(zhe)樣的(de)規(gui)劃對(dui)(dui)于(yu)成熟的(de)商業中(zhong)心(xin)意義(yi)不大。”

新客站不夜城商(shang)業(ye)中心(xin)“消失(shi)”

據(ju)《規(gui)(gui)劃(hua)》內(nei)容(rong)，此次上海(hai)商業網點(dian)布局規(gui)(gui)劃(hua)將(jiang)分(fen)為(wei)三個階段：近期2013~2015年(nian)；中期為(wei)2016~2020年(nian)；遠景為(wei)2020年(nian)以后。其中，市(shi)級商業中心以城市(shi)總體(ti)規(gui)(gui)劃(hua)確定的市(shi)級公共活動中心和綜合性(xing)商業街區為(wei)主(zhu)要空間載(zai)體(ti)，服(fu)務(wu)于(yu)國(guo)內(nei)外的消費群體(ti)，商業設施高度集(ji)聚(ju)且總建筑面積不低于(yu)50萬(wan)平(ping)方米。

根據(ju)目前(qian)的(de)(de)規劃，結合(he)上(shang)海市范圍內的(de)(de)功能定(ding)位、服(fu)務(wu)人口、主導產業(ye)和空間資源，已確(que)定(ding)的(de)(de)重點發展地區包(bao)括：虹橋商務(wu)區、國際旅游度假區、前(qian)灘、徐(xu)匯濱江、臨(lin)港地區、楊浦濱江、蘇河灣(wan)、新虹橋商業(ye)中心等(deng)。

具(ju)體的14個(ge)市級商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)分別是，南京(jing)東路商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、南京(jing)西路商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、四川(chuan)北路商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、豫(yu)園(yuan)(yuan)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)城(cheng)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、徐(xu)家(jia)匯商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、中(zhong)環(真北)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、淮海中(zhong)路商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、小陸家(jia)嘴-張楊路商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、五角(jiao)場商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、中(zhong)山公(gong)園(yuan)(yuan)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、國(guo)際旅游度假區商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、虹橋商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)務(wu)區商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)、大寧商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin) （遠期）、真如商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)心(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(xin)(遠期)。

此次規(gui)劃(hua)與2009年版本相比(bi)(bi)，出現幾點(dian)變化(hua)。比(bi)(bi)如(ru)14個(ge)市(shi)級商(shang)(shang)(shang)業中心(xin)里，除了新(xin)增(zeng)加國際旅游度假區(qu)(qu)商(shang)(shang)(shang)業中心(xin)、大寧(ning)商(shang)(shang)(shang)業中心(xin)、真如(ru)商(shang)(shang)(shang)業中心(xin)外，2009年版本的新(xin)客站(zhan)不夜城商(shang)(shang)(shang)業中心(xin)被取消。地區(qu)(qu)商(shang)(shang)(shang)業中心(xin)增(zeng)加6個(ge)，總量增(zeng)加到50個(ge)，新(xin)增(zeng)的有新(xin)虹橋地區(qu)(qu)、楊浦濱江地區(qu)(qu)（遠期(qi)）、蘇河灣地區(qu)(qu)（遠期(qi)）等。

對于(yu)不(bu)夜城商業(ye)中心(xin)(xin)的(de)(de)取消，克而瑞研究中心(xin)(xin)研究總(zong)監薛建雄分(fen)析認為(wei)，“（商業(ye)中心(xin)(xin)）短期內不(bu)會有太大發展(zhan)空間(jian)，沒有新(xin)的(de)(de)地(di)(di)塊(kuai)、新(xin)的(de)(de)商業(ye)廣場(chang)開發，也沒有適(shi)合流動(dong)人(ren)口的(de)(de)商業(ye)。而新(xin)增加的(de)(de)商業(ye)中心(xin)(xin)與上(shang)海目前的(de)(de)產業(ye)布局有著密切(qie)關系，像此次(ci)增加的(de)(de)地(di)(di)區商業(ye)中心(xin)(xin)楊浦(pu)濱江就是以文化產業(ye)為(wei)主導的(de)(de)。”

對成熟商(shang)業中心意(yi)義不(bu)大(da)

根據上(shang)述(shu)《規(gui)劃》提出的(de)目標，2013~2020年，上(shang)海社會消(xiao)費品零售(shou)(shou)總(zong)額年均(jun)增長值將力爭達到(dao)8%左右，商(shang)(shang)品銷(xiao)售(shou)(shou)總(zong)額年均(jun)增長率將達10%左右。同(tong)時，以城市總(zong)體(ti)規(gui)劃確定的(de)市級公共活動中心和綜合性(xing)商(shang)(shang)業街(jie)區為主要空間載體(ti)，服務于國內(nei)外的(de)消(xiao)費群體(ti)，商(shang)(shang)業設施高度集聚且(qie)總(zong)建筑(zhu)面(mian)積不(bu)低于50萬平方(fang)米(mi)。地(di)區級商(shang)(shang)業中心總(zong)建筑(zhu)面(mian)積不(bu)低于30萬平方(fang)米(mi)。

房地產服(fu)務(wu)(wu)公司(si)高力國際早前發(fa)布的(de)報告顯示，源于金融(rong)業和專業服(fu)務(wu)(wu)領域(yu)的(de)需求不斷增長(chang)，上海(hai)核心商(shang)務(wu)(wu)區的(de)甲級(ji)寫字(zi)樓租賃市場全(quan)年(nian)凈吸(xi)納量約(yue)(yue)為32.57萬平方米，同(tong)比(bi)增長(chang)約(yue)(yue)18%。2013年(nian)，由于服(fu)裝、奢侈品、配飾、娛樂、化妝品、電器(qi)、餐飲和個人(ren)護理等業態的(de)驅動，上海(hai)商(shang)鋪(pu)物(wu)業達到近(jin)10年(nian)來最(zui)高凈吸(xi)納量。

如果按照上(shang)述規(gui)劃(hua)(hua)和數據，商(shang)業中心的(de)(de)興起對整(zheng)個商(shang)業地(di)產、經(jing)濟的(de)(de)帶動(dong)作(zuo)用將極其明顯。但宋會(hui)雍表示，“這樣(yang)的(de)(de)規(gui)劃(hua)(hua)對成(cheng)(cheng)熟的(de)(de)商(shang)業中心意義不大，因為成(cheng)(cheng)熟的(de)(de)商(shang)業圈不需要(yao)再(zai)搞規(gui)劃(hua)(hua)，也沒(mei)有項目(mu)來(lai)帶動(dong)。”

“商(shang)(shang)業(ye)(ye)中心是產(chan)業(ye)(ye)發展的(de)結果(guo)，最終是由市(shi)場(chang)來(lai)定，只(zhi)有有了產(chan)業(ye)(ye)的(de)支撐，才會帶(dai)來(lai)交通、市(shi)政、人口的(de)導入，才能(neng)形(xing)成商(shang)(shang)業(ye)(ye)中心。”宋會雍認(ren)為，以五家場(chang)商(shang)(shang)業(ye)(ye)中心和(he)真(zhen)如商(shang)(shang)業(ye)(ye)中心為例，“（兩個商(shang)(shang)業(ye)(ye)中心）很早就想做城市(shi)副中心，但經過(guo)多年發展，由于沒有產(chan)業(ye)(ye)導入，到現在(zai)還只(zhi)有一個水產(chan)市(shi)場(chang)，很難(nan)形(xing)成商(shang)(shang)業(ye)(ye)中心”。