每經記者 楊羚(ling)強、沙斐 發自上海(hai)

相比北京，上海(hai)(hai)購房者的(de)購買力可能略占(zhan)上風。根(gen)據克而瑞的(de)統計(ji)，2013年(nian)上海(hai)(hai)有超過三成的(de)商品(pin)住(zhu)宅成交總價段(duan)超過300萬元(yuan)，其(qi)中300萬~500萬元(yuan)區間的(de)房屋銷售總額占(zhan)去年(nian)上海(hai)(hai)商品(pin)住(zhu)宅總銷售額1/6左(zuo)右。

但(dan)是，去年(nian)下(xia)半年(nian)高價拿(na)地的項目如(ru)果(guo)選(xuan)擇今年(nian)入市(shi)，必然會面臨兩種(zhong)可能：要(yao)么犧牲利潤率，以較低的成交價格賣(mai)房；要(yao)么持續放(fang)慢(man)銷售(shou)速度(du)。無論選(xuan)擇哪(na)種(zhong)思路，都會影(ying)響公司的項目收益率。

也有(you)(you)業內人士(shi)相信(xin)，開發商如(ru)果能(neng)夠及時調整(zheng)產品策(ce)略(lve)，以低總價(jia)的產品吸引購(gou)買，應(ying)該還是有(you)(you)機會。畢(bi)竟目前上海的購(gou)房(fang)客群(qun)，并非全(quan)部來自上海本地(di)。只要能(neng)夠控制總價(jia)，在(zai)犧牲一定利潤率的情況下，地(di)王項目還是有(you)(you)望很(hen)快出貨(huo)。

購買力之(zhi)源：靠(kao)換房帶動消費

搜房(fang)(fang)研究(jiu)報告(gao)公布后，業界普遍對其公布的(de)數(shu)據(ju)感到(dao)懷疑(yi)。報告(gao)顯(xian)示，上海改(gai)善(shan)性(xing)購房(fang)(fang)者的(de)預(yu)算超過六成總價(jia)高于300萬(wan)(wan)元。其中，300萬(wan)(wan)~500萬(wan)(wan)之(zhi)(zhi)間的(de)占(zhan)(zhan)(zhan)22.58%，500萬(wan)(wan)~800萬(wan)(wan)之(zhi)(zhi)間的(de)占(zhan)(zhan)(zhan)16.77%。同期，北(bei)京(jing)的(de)改(gai)善(shan)購房(fang)(fang)人群中，購買(mai)預(yu)算在300萬(wan)(wan)~500萬(wan)(wan)之(zhi)(zhi)間的(de)人只(zhi)占(zhan)(zhan)(zhan)5.36%，500萬(wan)(wan)~800萬(wan)(wan)之(zhi)(zhi)間的(de)占(zhan)(zhan)(zhan)12.5%，800萬(wan)(wan)以(yi)上的(de)占(zhan)(zhan)(zhan)3.57%。

事實上(shang)，北京千萬豪宅成交火爆情況屢見不(bu)鮮。上(shang)述數(shu)據是(shi)否真實可(ke)靠？研究報告所選擇的樣本范圍究竟有沒有代表性(xing)？

負責上述研究(jiu)的(de)(de)搜房網分(fen)析師潘一花說，他們的(de)(de)調查樣本來自(zi)于上海87個(ge)項(xiang)目的(de)(de)銷售案場(chang)的(de)(de)917組看房客的(de)(de)隨(sui)機(ji)抽樣問卷。

《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者參考了德(de)佑、中原和克而(er)瑞三(san)家(jia)研究機(ji)構(gou)的數(shu)(shu)(shu)據加以印證。克而(er)瑞的數(shu)(shu)(shu)據顯(xian)示，上(shang)海市場去年總價800萬以上(shang)的住宅成(cheng)交，占到住宅成(cheng)交總套(tao)數(shu)(shu)(shu)的4.26%，這個(ge)數(shu)(shu)(shu)據甚至遠高于搜房(fang)網(wang)的調查。

如此高(gao)的(de)購買力(li)究(jiu)竟從何而來(lai)？他們的(de)需求是否能(neng)始終穩定？中房(fang)信研究(jiu)總監薛(xue)建(jian)雄的(de)觀點和搜房(fang)網的(de)研究(jiu)報(bao)告一致，即300萬以上總價(jia)房(fang)屋的(de)主要購買資金來(lai)源(yuan)需要通過置換二(er)手房(fang)或者銀行提供更多的(de)按揭來(lai)實現。

這一(yi)部分購(gou)房者的資金來源不(bu)成(cheng)(cheng)問題，但(dan)是卻(que)極(ji)易受政策、經濟、銀行(xing)信貸等(deng)因素(su)影(ying)響。一(yi)旦二手房市場(chang)的成(cheng)(cheng)交勢頭(tou)發生(sheng)變(bian)化，或者市場(chang)風向(xiang)上發生(sheng)偏轉，他們(men)的購(gou)房意愿就(jiu)會發生(sheng)變(bian)化。

薛建雄說，目前樓市的(de)購買力現狀是(shi)兩極分化嚴重。由于銀行(xing)融資成本上升，對地(di)產貸(dai)款風險(xian)評估(gu)門檻(jian)提高(gao)，按揭貸(dai)款普遍以基準利率放(fang)貸(dai)，剛需人群的(de)購買能力其(qi)實(shi)一定程度上受(shou)到(dao)很大的(de)影響。

相比之(zhi)下，那些(xie)受到銀行(xing)(xing)嚴格限(xian)貸限(xian)制，擁有房產(chan)或(huo)其(qi)他資產(chan)的購房人(ren)群，反(fan)(fan)而更有購買(mai)力。比如很多(duo)銀行(xing)(xing)有不成文的規定，在(zai)這(zhe)些(xie)銀行(xing)(xing)購買(mai)上百萬的理財產(chan)品(pin)，其(qi)獲得相應貸款(kuan)反(fan)(fan)而可能獲得優惠(hui)。

但也正是(shi)這批購買力(li)相對(dui)強的(de)客群，其投(tou)資渠道(dao)和可選擇面更寬(kuan)，購房的(de)迫(po)切性卻遠遠比不上(shang)剛(gang)需或(huo)者(zhe)剛(gang)改客。正因如此，包括融創綠城、星河(he)灣在(zai)內的(de)上(shang)海高端住宅開發商去年都曾有改小戶型(xing)，降低總價段賣房的(de)舉動。

“地王”項(xiang)目今年或難入市

市(shi)場的(de)(de)購買(mai)力(li)看似不弱，但目前(qian)階段開發商漲價的(de)(de)難度(du)(du)卻不低。中原地產(chan)研究總監(jian)宋會雍(yong)說，目前(qian)上海(hai)市(shi)場的(de)(de)實際情況(kuang)，顯然(ran)無法接(jie)受大幅度(du)(du)的(de)(de)價格上漲。他認為，以(yi)去年(nian)上海(hai)市(shi)民(min)的(de)(de)收入增加程度(du)(du)，30%是(shi)一個極限。以(yi)目前(qian)銀行的(de)(de)信貸政策而言，這種購買(mai)力(li)大幅提升的(de)(de)可能(neng)性非常小，幾乎不可能(neng)。

同樣，薛建雄也表示，如果單價上(shang)漲(zhang)30%，也就意味著(zhu)目(mu)前300萬(wan)元的(de)房源成交價格能(neng)達到400萬(wan)元。但以目(mu)前的(de)購(gou)買力增長幅度(du)來說，要承(cheng)受這樣的(de)價格上(shang)升空間其實是(shi)非常困(kun)難的(de)。

德佑地產(chan)的(de)(de)數(shu)據顯示，從去(qu)年12月(yue)至今年1月(yue)底，上海商品住宅的(de)(de)套均總價始(shi)終在220萬元(yuan)左右，二(er)手住宅則只有(you)170萬元(yuan)左右。不僅(jin)成(cheng)交總價始(shi)終難有(you)大的(de)(de)突(tu)破，成(cheng)交單價從去(qu)年10月(yue)底開(kai)始(shi)，也(ye)一直在22000元(yuan)/平方米(mi)左右徘徊。雖然有(you)個別周的(de)(de)成(cheng)交均價突(tu)破23500元(yuan)/平方米(mi)以上，但成(cheng)交量隨即就(jiu)出(chu)現(xian)(xian)下滑，一定(ding)程度上反(fan)映(ying)出(chu)成(cheng)交價格繼續(xu)向(xiang)上攀升存在較大阻力的(de)(de)現(xian)(xian)實。

德佑地產研究總監陸騎麟說(shuo)，近(jin)期(qi)的(de)成交(jiao)周期(qi)比(bi)之前有所拉長，原本(ben)一套(tao)總價300萬(wan)元以上的(de)房源兩個(ge)星期(qi)就能成交(jiao)，而現在這個(ge)時間延長至一個(ge)月。同時，銀行的(de)放款周期(qi)也在大(da)大(da)放慢(man)。

綜合來看，今年再要出現(xian)像(xiang)去年那樣的成交價格大幅走高行情將(jiang)是非常不現(xian)實的。

對去年(nian)(nian)買地(di)的(de)開(kai)發商來說，市(shi)場能(neng)不能(neng)重現去年(nian)(nian)的(de)成(cheng)交(jiao)價格大幅走高(gao)，卻是影響公司收(shou)益的(de)關鍵所(suo)在(zai)。

來自搜房網統計(ji)顯示，2013年(nian)(nian)上海共計(ji)成交(jiao)48幅純(chun)宅(zhai)地(di)，平(ping)均(jun)(jun)樓(lou)板價為(wei)11520元(yuan)/平(ping)方米，2012年(nian)(nian)成交(jiao)36幅純(chun)宅(zhai)地(di)，平(ping)均(jun)(jun)樓(lou)板價為(wei)7403元(yuan)，2013年(nian)(nian)宅(zhai)地(di)平(ping)均(jun)(jun)地(di)價漲幅超過55.6%。

很顯然，如果今年房價無法有一定(ding)幅度的上漲，那么這些企業的項目利潤率下滑將成為大(da)概率事件(jian)。

開發商：警惕加謹慎

在購買(mai)力(li)無法大幅提(ti)升的(de)情況下，開發商選擇怎樣的(de)營(ying)銷策(ce)略才是正確的(de)？

事實上(shang)，很多(duo)房企早已有了答案。陽光城集團(tuan)營銷總(zong)(zong)經理汪峰去年底(di)在(zai)回應《每日經濟新聞(wen)》記者提(ti)問時表示：“雖然購(gou)買(mai)力短(duan)期內沒有大幅上(shang)升的(de)可(ke)能性，但企業要變現這些高價獲取(qu)的(de)地塊還(huan)是有辦法的(de)。開(kai)發商可(ke)以(yi)在(zai)提(ti)高單價的(de)情(qing)況(kuang)下，縮小(xiao)單套房屋的(de)面積，降(jiang)低總(zong)(zong)成交價。”

這種產品開發戰略一定程(cheng)度(du)上(shang)取得了效果。搜房網(wang)對87個樓盤(pan)的調查(cha)表明(ming)，目前購房者(zhe)實際上(shang)關注的面積段為90~120平米小(xiao)兩房或(huo)者(zhe)小(xiao)三房。克而瑞的有關數據也反映(ying)，購房者(zhe)對房屋總價的敏感程(cheng)度(du)遠遠超過了房屋單價。

中海(hai)地產一位負責營(ying)銷的(de)(de)人士告訴(su)《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)，目前90平方米的(de)(de)三房產品在市場上非常(chang)普遍。開發(fa)商們通過縮小面積，控(kong)制總(zong)價，提升(sheng)項目銷售(shou)率的(de)(de)策(ce)略，正在被市場逐漸接受。

對此，世聯地(di)產華(hua)東(dong)區域總經理袁(yuan)鴻昌認為，北(bei)上(shang)廣深的(de)房地(di)產交易量會逐步下降(jiang)，但是項(xiang)目單價(jia)會很高，因為上(shang)述城(cheng)市的(de)人口(kou)可(ke)能會越來越集(ji)中，但土(tu)地(di)資(zi)源并沒有那么(me)多。

在這樣的背景下(xia)，類(lei)似上海中環這樣的區域，單價(jia)9萬(wan)、10萬(wan)都(dou)有可能，這個價(jia)格與未(wei)來(lai)的貨幣(bi)發行也有關系，但趨(qu)勢上特大城市的交(jiao)易量會降下(xia)來(lai)，更多會以資產的概念出(chu)現。對(dui)地產商來(lai)說，等幾年(nian)上市銷售(shou)，是(shi)另(ling)一種思路。

不過，《每日經濟新聞》采訪多位地(di)產(chan)開發商時被(bei)普遍告(gao)知，他(ta)(ta)們(men)對(dui)當前的(de)(de)整體趨勢(shi)相當警惕，今年的(de)(de)銷售策略將(jiang)會更為謹慎(shen)。對(dui)他(ta)(ta)們(men)來說，那些高價(jia)購買的(de)(de)土(tu)地(di)，除非是確實(shi)極為優質的(de)(de)地(di)塊(kuai)，否則(ze)大部(bu)分都應該極早入市，以(yi)分散他(ta)(ta)們(men)的(de)(de)風險(xian)。

“從目前來(lai)看，只有去年一季(ji)度買地的那些房企才有可(ke)能獲得不錯的盈利。其(qi)他地產公司(si)要(yao)獲取很(hen)好(hao)的收益，還是件相當(dang)困難(nan)的事。”薛建雄說。

這(zhe)也(ye)意味著(zhu)開發商(shang)今年的利潤和收益，基本上很(hen)難維持去年同樣水平了(le)。