就在(zai)三(san)四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)近期(qi)加速(su)“擠泡沫”的(de)(de)(de)(de)(de)同(tong)時(shi)，被各界一直看好的(de)(de)(de)(de)(de)一二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，這些天(tian)也出現了(le)樓(lou)(lou)盤降(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)案例和(he)相關報道(dao)。總結媒(mei)體的(de)(de)(de)(de)(de)報道(dao)和(he)筆(bi)者的(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)地調查，近期(qi)從(cong)杭州(zhou)開始，已(yi)有包括(kuo)北京、杭州(zhou)、南京、成(cheng)都和(he)廣州(zhou)等多(duo)(duo)個(ge)重(zhong)點一二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)(lou)盤降(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)。據(ju)中(zhong)原地產(chan)研(yan)究中(zhong)心對全(quan)國(guo)主(zhu)要54個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)新建商品住宅(zhai)簽(qian)約套數(shu)的(de)(de)(de)(de)(de)統(tong)計，2月銷(xiao)售量同(tong)比下降(jiang)13.8%，環(huan)比1月下降(jiang)35%左右。據(ju)國(guo)家統(tong)計局此前發(fa)布(bu)(bu)的(de)(de)(de)(de)(de)70個(ge)大(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)住宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)(jia)(jia)(jia)格變動情(qing)況數(shu)據(ju)，今年1月北京二手房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)格20個(ge)月以來首(shou)次(ci)環(huan)比下跌。昨天(tian)公布(bu)(bu)的(de)(de)(de)(de)(de)全(quan)國(guo)70個(ge)大(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)指數(shu)顯(xian)示，各主(zhu)要城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)不僅同(tong)環(huan)比上漲幅度下降(jiang)，而且房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)上漲的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)也已(yi)從(cong)去年以來的(de)(de)(de)(de)(de)60多(duo)(duo)個(ge)降(jiang)到了(le)50多(duo)(duo)個(ge)，樓(lou)(lou)價(jia)(jia)(jia)(jia)停漲的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)數(shu)也在(zai)增加。

那么，這是否意味著，樓市(shi)降價將從(cong)三四(si)線(xian)城市(shi)擴延至一二線(xian)城市(shi)，并由此形成全(quan)國(guo)范圍的(de)降價潮呢？這需要深(shen)入具(ju)體分析。

以筆者(zhe)調研所獲得數據和資料看(kan)，一二線城市樓市降(jiang)價多為(wei)夸大和不實(shi)報(bao)道。

一二線城市(shi)(shi)樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)確有(you)(you)其事，但有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)屬(shu)于(yu)策略性的(de)(de)(de)(de)(de)尾(wei)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)，以(yi)(yi)達到開(kai)發(fa)商(shang)清(qing)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)，如杭州(zhou)的(de)(de)(de)(de)(de)某些樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)；有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)拿出(chu)少(shao)量(liang)(20至(zhi)30套(tao))房子做“特價(jia)(jia)(jia)(jia)房優惠”，以(yi)(yi)求開(kai)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)蓄客，為未來銷(xiao)售做準備，如南京(jing)和成都的(de)(de)(de)(de)(de)某些樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)；有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)則屬(shu)于(yu)裝(zhuang)修房改毛坯房，并(bing)不存在降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)事實，如北(bei)京(jing)的(de)(de)(de)(de)(de)某樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)。除(chu)了(le)杭州(zhou)因庫存比較大(8萬套(tao))，個(ge)(ge)別樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)尾(wei)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)促銷(xiao)引發(fa)了(le)其他(ta)幾個(ge)(ge)樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)也采取拿少(shao)量(liang)特價(jia)(jia)(jia)(jia)房做優惠外(wai)，其他(ta)城市(shi)(shi)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)也僅僅是(shi)個(ge)(ge)別開(kai)發(fa)商(shang)、個(ge)(ge)別樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場行為，并(bing)不具有(you)(you)普遍性，也并(bing)非是(shi)開(kai)發(fa)商(shang)整體“以(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)換量(liang)”銷(xiao)售策略的(de)(de)(de)(de)(de)應用，不值得過分炒作(zuo)。另外(wai)，部分樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)后(hou)確實起到了(le)較好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)效果，比如杭州(zhou)3月(yue)上半月(yue)的(de)(de)(de)(de)(de)銷(xiao)售較2月(yue)有(you)(you)很大起色，廣州(zhou)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)是(shi)年度銷(xiao)售冠軍，北(bei)京(jing)傳言的(de)(de)(de)(de)(de)降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)樓(lou)盤(pan)(pan)(pan)(pan)(pan)被(bei)購房者“瘋搶”，而且重(zhong)點(dian)城市(shi)(shi)3月(yue)庫存水(shui)平也的(de)(de)(de)(de)(de)確有(you)(you)所下降(jiang)(jiang)。

再細細探(tan)究一(yi)(yi)下(xia)，一(yi)(yi)二(er)(er)線(xian)城市出現個別(bie)(bie)樓盤降價，首先(xian)就(jiu)在(zai)于(yu)去(qu)年(nian)樓市過(guo)于(yu)旺盛，透支了部分需(xu)求(qiu)(qiu)，特別(bie)(bie)是重點一(yi)(yi)二(er)(er)線(xian)城市去(qu)年(nian)二(er)(er)手(shou)住房(fang)銷(xiao)售同(tong)比(bi)增(zeng)幅在(zai)40%以(yi)上，創下(xia)2009年(nian)以(yi)來的新高；其次是重點城市2月底的庫存較(jiao)去(qu)年(nian)同(tong)期(qi)增(zeng)長了12%，庫存量達(da)到了2011年(nian)以(yi)來的最高水平；還有，每年(nian)一(yi)(yi)季(ji)度(du)是傳(chuan)統的樓市淡季(ji)，開(kai)發商(shang)推盤和(he)購房(fang)都不會(hui)踴躍；再次，按(an)揭貸款(kuan)緊縮(suo)趨勢在(zai)今年(nian)以(yi)來沒(mei)有得到像往常一(yi)(yi)樣的季(ji)節性改善，特別(bie)(bie)是二(er)(er)手(shou)住房(fang)銷(xiao)售受到比(bi)較(jiao)大的影響，對于(yu)需(xu)求(qiu)(qiu)釋放(fang)也產(chan)生了一(yi)(yi)些負面影響；最后，一(yi)(yi)部分中(zhong)小開(kai)發商(shang)在(zai)此輪上漲周期(qi)中(zhong)比(bi)較(jiao)激進，特別(bie)(bie)是在(zai)融資上借助成本較(jiao)高的信(xin)托，不排除(chu)出于(yu)緩解資金壓力(li)而(er)降價。

但是，眼下開發商整(zheng)體不存(cun)在降價的壓力和需要。

前面說過，當下(xia)樓(lou)(lou)市(shi)正(zheng)處于(yu)淡季，單個(ge)(ge)開(kai)發商大面積(ji)降(jiang)價(jia)(jia)(旗(qi)下(xia)的(de)幾個(ge)(ge)樓(lou)(lou)盤或一(yi)個(ge)(ge)樓(lou)(lou)盤全部降(jiang)價(jia)(jia))不(bu)(bu)僅會(hui)惡(e)化市(shi)場(chang)預期(qi)，無助于(yu)解決去(qu)(qu)化和資(zi)金(jin)問題，而(er)且會(hui)引來老業主的(de)維權，并對(dui)周邊開(kai)發項目帶來難以(yi)估(gu)量的(de)負面沖擊，費力不(bu)(bu)討好；此外(wai)還有(you)非常關(guan)鍵(jian)的(de)一(yi)點，樓(lou)(lou)市(shi)正(zheng)處于(yu)轉折關(guan)口(kou)，但開(kai)發商的(de)資(zi)金(jin)鏈整(zheng)體(ti)卻處于(yu)歷(li)史上最(zui)(zui)好的(de)時(shi)期(qi)之一(yi)，并沒有(you)要通過降(jiang)價(jia)(jia)來緩解資(zi)金(jin)鏈的(de)壓力。去(qu)(qu)年(nian)(nian)，全國(guo)商品房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)面積(ji)同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)17.3%，是2009年(nian)(nian)以(yi)來的(de)最(zui)(zui)高水平，銷(xiao)售(shou)(shou)金(jin)額同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)26.3%，足(zu)足(zu)比銷(xiao)售(shou)(shou)面積(ji)增(zeng)幅(fu)多(duo)了(le)近10個(ge)(ge)百分點，這意味著(zhu)樓(lou)(lou)價(jia)(jia)上漲超(chao)過了(le)銷(xiao)售(shou)(shou)量增(zeng)長(chang)，有(you)效改善了(le)開(kai)發商的(de)整(zheng)體(ti)資(zi)金(jin)狀(zhuang)況。同(tong)(tong)時(shi)，2012年(nian)(nian)以(yi)來開(kai)發商對(dui)土地(di)購置和新開(kai)工一(yi)直比較謹慎，2012年(nian)(nian)兩(liang)個(ge)(ge)指標都處于(yu)負增(zeng)長(chang)狀(zhuang)態，2013年(nian)(nian)兩(liang)項指標在低基(ji)數(shu)的(de)基(ji)礎上增(zeng)幅(fu)在10%左右(you)，整(zheng)體(ti)資(zi)金(jin)支出增(zeng)長(chang)并不(bu)(bu)大。去(qu)(qu)年(nian)(nian)，開(kai)發商到位資(zi)金(jin)同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)近三成，銷(xiao)售(shou)(shou)回款占比接(jie)近50%。因此，目前開(kai)發商的(de)資(zi)金(jin)狀(zhuang)況甚(shen)至好于(yu)2008年(nian)(nian)和2011年(nian)(nian)兩(liang)波降(jiang)價(jia)(jia)潮時(shi)期(qi)。

從庫(ku)存看，據中國指數(shu)研究院(yuan)的監測，重(zhong)點(dian)城(cheng)市(shi)總體庫(ku)存較上(shang)年末增長約10%左右(you)，43個(ge)(ge)重(zhong)點(dian)城(cheng)市(shi)中，除(chu)了北(bei)京(2.5%)、寧(ning)波和(he)(he)廈門有增加，上(shang)海(hai)持平外，其他39個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)均在下降，消(xiao)化周(zhou)期普遍在10個(ge)(ge)月以內(杭州需(xu)要超過12個(ge)(ge)月來消(xiao)化)，遠低于2009年和(he)(he)2012年樓市(shi)兩次調整(zheng)時期的庫(ku)存消(xiao)化周(zhou)期。

以(yi)筆者的(de)(de)觀(guan)(guan)察，整(zheng)體而言，目前我國樓市(shi)依舊處于2012年下半年以(yi)來的(de)(de)中(zhong)周期回升(sheng)階段。策略(lve)性(xing)(xing)降(jiang)價起到了很好的(de)(de)效果，3月(yue)的(de)(de)銷售會(hui)(hui)(hui)有(you)明顯回升(sheng)，只是未(wei)來走勢不確定性(xing)(xing)很大。在(zai)市(shi)場(chang)(chang)供應端，4月(yue)以(yi)后(hou)推盤(pan)會(hui)(hui)(hui)增(zeng)加，但(dan)下半年以(yi)后(hou)高地價樓盤(pan)會(hui)(hui)(hui)逐步上市(shi)對(dui)去(qu)化和庫(ku)存是不容小(xiao)覷的(de)(de)壓力；在(zai)市(shi)場(chang)(chang)需求端，整(zheng)體需求仍比(bi)較旺盛，但(dan)資金(jin)面緊縮，特別按揭(jie)資金(jin)緊縮(二手房按揭(jie)依舊不見起色、按揭(jie)貸款(kuan)成本上升(sheng)、貸款(kuan)周期被延(yan)長到2至3個(ge)月(yue))也是很大的(de)(de)不確定性(xing)(xing)因素。同時，二季度是今年信托資金(jin)集中(zhong)到期的(de)(de)時間點，對(dui)部分中(zhong)小(xiao)開(kai)發(fa)商來說是會(hui)(hui)(hui)有(you)不小(xiao)的(de)(de)資金(jin)壓力。4月(yue)中(zhong)旬(xun)將會(hui)(hui)(hui)披露一季度宏觀(guan)(guan)經濟數據，這是一個(ge)較為關(guan)鍵的(de)(de)時間節點，在(zai)相當程度上或將決定未(wei)來的(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)和政策走向。

(作者系深圳(zhen)市房(fang)地產研(yan)究(jiu)中心高級研(yan)究(jiu)員)