每經(jing)編輯｜葉檀(tan)    

每經評論員 葉檀

興潤置業事件(jian)發酵，顯示為房地產泡沫支(zhi)付局部代價的時(shi)代已(yi)經開啟(qi)。

資金實力(li)(li)不足、踏錯周(zhou)期的房地產(chan)(chan)開(kai)(kai)發商首(shou)先付出代價(jia)。興(xing)潤置(zhi)業雖然在(zai)奉(feng)化當地屬(shu)于(yu)大開(kai)(kai)發商，但在(zai)全國范圍內排不上號，融資能(neng)力(li)(li)有(you)限(xian)使其在(zai)高(gao)利貸市(shi)(shi)場(chang)泥足深(shen)陷，只要市(shi)(shi)場(chang)有(you)風吹草動房地產(chan)(chan)資產(chan)(chan)價(jia)格下挫(cuo)，開(kai)(kai)發商就(jiu)在(zai)泥潭里(li)拔不出腿。

《21世紀經濟報道》披露(lu)，參與興潤(run)置業債務(wu)事件處置的(de)政府人士分析，原來房地(di)產(chan)(chan)業形勢好，土地(di)價(jia)值高(gao)，銀行樂(le)見抵押貸款，放(fang)貸額度也大，但現在(zai)土地(di)價(jia)格(ge)跌了，“比如長汀項目，原來評估土地(di)有1000萬(wan)元/畝(mu)，現在(zai)同地(di)段的(de)地(di)，只值328萬(wan)元/畝(mu)。”而興潤(run)置業、銀行都是按照(zhao)每畝(mu)1000萬(wan)元做出的(de)市場規劃(hua)，如今資(zi)產(chan)(chan)價(jia)格(ge)下(xia)跌一(yi)半，建(jian)立在(zai)資(zi)產(chan)(chan)價(jia)格(ge)上(shang)的(de)所有金(jin)融、實業規劃(hua)落空(kong)，壞(huai)賬水落石出。

對于地方(fang)政府(fu)而(er)言，此前靠房(fang)(fang)地產與汽(qi)車業拉動消費，帶動數十(shi)個行業是(shi)(shi)正確的，如今保持穩健的貨(huo)幣政策、甚至停(ting)貸(dai)(dai)首套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)也(ye)是(shi)(shi)正確的，當交易(yi)中(zhong)掌(zhang)握土地這一重要定價權的一方(fang)不承(cheng)擔(dan)任(ren)何風險，另一方(fang)承(cheng)擔(dan)的就是(shi)(shi)全部(bu)風險，唯一的辦(ban)法就是(shi)(shi)保證現金(jin)流穩健，可(ke)以抵擋隨時而(er)來的調控(kong)。

恰恰在這(zhe)方面，習慣了房(fang)(fang)地(di)產增(zeng)長的開(kai)發商過(guo)于(yu)輕心(xin)。從(cong)長周(zhou)期(qi)來看，中國從(cong)住(zhu)宅市(shi)場化之后(hou)，至(zhi)今都處于(yu)上升周(zhou)期(qi)，每次開(kai)發商信(xin)心(xin)降到(dao)低谷時，隨之而來的保(bao)增(zeng)長就(jiu)會(hui)讓開(kai)發商后(hou)悔(hui)沒有大量購(gou)入資產，沒有大量借錢(qian)開(kai)發，形成了條件反(fan)射，以至(zhi)于(yu)風(feng)險預判(pan)能力不(bu)足(zu)，進入房(fang)(fang)地(di)產行(xing)業者如(ru)過(guo)江之鯽，A股市(shi)場上超過(guo)六成企業涉足(zu)房(fang)(fang)地(di)產。一個小風(feng)暴(bao)，足(zu)以讓不(bu)扎實的船傾覆海底。

如(ru)今貨幣收緊，除非上市(shi)在(zai)國際(ji)市(shi)場有(you)融資渠(qu)道，成(cheng)為公眾公司有(you)多國法律與投資者(zhe)保護，否則，現金流不足進(jin)行高(gao)利貸(dai)借貸(dai)的(de)(de)開發(fa)商，首當(dang)其沖成(cheng)為殉葬(zang)者(zhe)。當(dang)地(di)政府之所以對(dui)興潤(run)置業(ye)從(cong)拯救到袖手(shou)準備后事(shi)，就是大環境的(de)(de)變(bian)化，當(dang)地(di)市(shi)場的(de)(de)低(di)迷，復雜(za)的(de)(de)債權(quan)，讓拯救變(bian)得不現實(shi)。興潤(run)置業(ye)的(de)(de)覆(fu)滅，提示(shi)浙(zhe)江(jiang)企業(ye)家，任(ren)何(he)行業(ye)都有(you)風(feng)險，房地(di)產(chan)也不例(li)外(wai)，從(cong)事(shi)自己擅長的(de)(de)行業(ye)才是保全(quan)之本。而浙(zhe)江(jiang)的(de)(de)房地(di)產(chan)泡(pao)沫從(cong)激進(jin)的(de)(de)溫(wen)州，進(jin)入(ru)在(zai)全(quan)國房地(di)產(chan)市(shi)場上略顯溫(wen)和的(de)(de)寧波奉化，可以看(kan)出，泡(pao)沫覆(fu)蓋的(de)(de)趨勢在(zai)擴大。

其(qi)次(ci)付出(chu)代價的(de)(de)是(shi)進入高息金(jin)(jin)融鏈(lian)條的(de)(de)投資人(ren)，無(wu)論(lun)鄂(e)爾多斯還是(shi)寧波奉化(hua)，貨(huo)幣收(shou)緊導(dao)致(zhi)民(min)間高息金(jin)(jin)融無(wu)處不(bu)在，大家在火(huo)中(zhong)取(qu)栗，等著(zhu)賺取(qu)因(yin)為(wei)資產(chan)負債表崩潰而垂(chui)死掙扎的(de)(de)企業主(zhu)最后一桶金(jin)(jin)，這(zhe)是(shi)不(bu)道德的(de)(de)，但初創期(qi)的(de)(de)市場(chang)不(bu)靠道德取(qu)勝(sheng)。

興潤置業的(de)債權(quan)人(ren)主要是(shi)銀行(xing)，中新(xin)網向官(guan)方核實的(de)數據顯示(shi)，欠貸涉及(ji)的(de)銀行(xing)有19家，包括農行(xing)、中信、恒(heng)豐、浙商、民生等銀行(xing)，相信24億元(yuan)的(de)銀行(xing)貸款會有部分(fen)核銷，但(dan)大部分(fen)通過資(zi)產拍(pai)賣追回。問題在于個人(ren)債權(quan)，公(gong)司掌舵(duo)者沈(shen)氏父子先后(hou)于2013年(nian)11月(yue)23日(ri)和2014年(nian)1月(yue)24日(ri)因涉嫌非法吸收(shou)公(gong)眾存(cun)款罪被(bei)公(gong)安機(ji)關刑事拘(ju)留。有證據證實的(de)非法吸收(shou)公(gong)眾存(cun)款7億多元(yuan)，涉及(ji)98人(ren)（其中機(ji)關事業人(ren)員7人(ren)）。

銀(yin)行(xing)與(yu)個人作(zuo)為債權人擁有(you)相同的(de)權利，但個人的(de)高息不受(shou)保護，不僅如此，目前奉(feng)化市成立的(de)專案組(zu)和應(ying)急工作(zuo)領導小組(zu)針對涉事(shi)(shi)機(ji)關事(shi)(shi)業人員，市紀(ji)委也已(yi)介入調(diao)查，機(ji)關事(shi)(shi)業單位人員將(jiang)因為違紀(ji)受(shou)到(dao)(dao)追究。從銀(yin)行(xing)到(dao)(dao)個人，都會因為公司資不抵債清盤受(shou)損(sun)，根據(ju)償債順序，能夠(gou)拿(na)回本金已(yi)是(shi)大(da)吉。從超日債事(shi)(shi)件，到(dao)(dao)某些信托項目虧損(sun)，到(dao)(dao)此興潤置業債務處理(li)，所有(you)的(de)投資者都應(ying)該(gai)認識(shi)到(dao)(dao)，進入高息市場就意味著(zhu)高風險，央行(xing)與(yu)地(di)方政府不再兜底，穩賺(zhuan)不賠的(de)時代已(yi)經結束。與(yu)企業一(yi)樣，對投資者來說(shuo)，第一(yi)要義(yi)是(shi)安全，第二才是(shi)收益。

興潤置(zhi)業(ye)事件真正的(de)風(feng)(feng)險在(zai)于，引發(fa)三、四線城市(shi)房地產顯性(xing)、隱(yin)性(xing)信托風(feng)(feng)險的(de)大規模(mo)爆發(fa)，是(shi)否會因為風(feng)(feng)險蔓(man)延造成銀行(xing)資產負(fu)債表崩(beng)潰，而不是(shi)當(dang)地銀行(xing)核銷10億元，或者(zhe)高利(li)貸者(zhe)血本無歸，這不是(shi)決策(ce)者(zhe)考慮的(de)范圍。只要風(feng)(feng)險不蔓(man)延就不是(shi)大風(feng)(feng)險，從這個角度說，央行(xing)通過鄂爾多斯、溫州、奉化進行(xing)了實際壓力測(ce)試，這比紙(zhi)面測(ce)試要可靠得(de)多。

動蕩市場，別指望救(jiu)世主，只有(you)自己控制(zhi)住(zhu)風險(xian)，徹底了解(jie)項目的風險(xian)、信用、盈利前景(jing)，才(cai)能救(jiu)自己。