每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 王杰 發自北京(jing)    

每經記者 王杰 發(fa)自北京

昨日（3月(yue)26日），北(bei)京土(tu)地市場再次開閘，大興區、平谷區各有一宗土(tu)地入市。與之(zhi)前(qian)北(bei)京土(tu)地市場整(zheng)體(ti)火熱(re)形成(cheng)反差的(de)(de)是，上述兩宗地塊(kuai)呈現(xian)“一熱(re)一冷”的(de)(de)分化現(xian)象。

根據中原地(di)產市場研究(jiu)部提(ti)供的數據，年(nian)內北京(jing)土地(di)出讓(rang)金(jin)額已(yi)突(tu)破700億(yi)元(yuan)。相(xiang)比去(qu)年(nian)一季度的480億(yi)元(yuan)明顯上漲，也(ye)創造了(le)歷(li)史同期的最(zui)高(gao)點。

中原地(di)產首席分(fen)析(xi)師張大偉告訴《每日經濟(ji)新聞》記者，在北(bei)京樓市降(jiang)溫的同時，土(tu)地(di)市場也逐(zhu)漸(jian)出現(xian)“退燒”跡象，北(bei)京后續(xu)土(tu)地(di)市場可能(neng)逐(zhu)漸(jian)分(fen)化，熱門地(di)塊(kuai)競爭依然白(bai)熱化，而部分(fen)遠郊(jiao)地(di)塊(kuai)因為受自(zi)住(zhu)房(fang)供應影響，競爭力(li)度可能(neng)會(hui)下調。

兩塊地冷熱不均

據(ju)了解(jie)，大興區舊宮鎮DX-07-0201-0040等地塊(kuai)R2二類居住用地以“六通一(yi)平”形式(shi)供地。

該地(di)塊總建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)為236579平(ping)(ping)方米，出讓起始價為17.75億元。本(ben)次出讓宗地(di)將配建(jian)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)不少于(yu)25800平(ping)(ping)方米的(de)“限價商品房(fang)(fang)”和不少于(yu)146300平(ping)(ping)方米的(de)“定(ding)向安(an)置房(fang)(fang)”。

據現場媒體報道，有(you)恒大(da)、保利首開(kai)聯合(he)體、中鐵建、K2、三元置(zhi)業、泰(tai)禾等6家(jia)房(fang)企參與競(jing)拍，經過48輪競(jing)價達到價格上限26.45億元，轉競(jing)自住房(fang)。

最終(zhong)中鐵建以總價(jia)(jia)26.45億元、配建1.9萬平(ping)方米自(zi)住(zhu)型(xing)商(shang)品(pin)房(fang)的(de)代價(jia)(jia)斬獲。溢價(jia)(jia)率達(da)49.01%，自(zi)住(zhu)型(xing)商(shang)品(pin)房(fang)銷售限(xian)價(jia)(jia)19000元/平(ping)方米。

張大偉給記者算(suan)了一筆賬，商(shang)品(pin)(pin)房住(zhu)宅部(bu)(bu)分在未(wei)競爭自住(zhu)房的情況下，面積為60518平方米(mi)。減去(qu)定向安置房、限價商(shang)品(pin)(pin)房、自住(zhu)房、幼兒(er)園用地等不可售(shou)部(bu)(bu)分，商(shang)品(pin)(pin)房住(zhu)宅合計剩余41518平方米(mi)。

除(chu)去定向安置房、限價商(shang)品(pin)房、自(zi)住(zhu)(zhu)房可回收(shou)的成本，商(shang)品(pin)房住(zhu)(zhu)宅部分承擔的土地成本合計為14.35億元(yuan)，樓面(mian)價達(da)3.456萬元(yuan)/平方米。舊宮區(qu)域目(mu)前商(shang)品(pin)房銷(xiao)售均價在3萬元(yuan)左右，樓面(mian)價依然(ran)超過了房價。

與舊宮地塊的火熱相(xiang)比，平(ping)谷區夏各(ge)莊鎮地塊的出讓，可謂(wei)讓業內(nei)大跌(die)眼鏡。

據了解，現場僅有(you)中弘、永同昌(chang)和K2等3家(jia)房(fang)企參與競價，最終(zhong)，中弘股(gu)份以一(yi)輪競價，8.27億(yi)元的(de)總價拿(na)下(xia)該地(di)(di)塊，溢價率僅為1.4%。初步(bu)計(ji)算，該宗地(di)(di)的(de)成(cheng)交樓面(mian)價為3953元/平(ping)方米，遠低于最近該地(di)(di)區成(cheng)交的(de)地(di)(di)塊價格。

中弘股份副總裁、董秘金潔在接受(shou)《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞》記者采訪(fang)時表(biao)示，此地(di)塊(kuai)的(de)未來規(gui)劃，是做(zuo)成一個配套齊全類似于小鎮的(de)低密度住(zhu)宅項目(mu)。北京的(de)土地(di)市場是往外輻射的(de)，其目(mu)的(de)就是為了平抑房地(di)產價格。

多地土地市場轉冷

由于樓(lou)市的“倒(dao)春(chun)寒”，土地市場也受其影響轉冷(leng)。

3月20日，原定于(yu)當日上(shang)午拍賣(mai)的津(jin)西青(拍)2013-03號宗地，因僅有(you)保利和金融街兩家房企(qi)報名競拍，不符合拍賣(mai)要求(qiu)而故(gu)取消(xiao)。該地塊起拍價5.95億(yi)元(yuan)。

3月(yue)19日，上海松(song)江(jiang)區(qu)三幅緊鄰的住宅地塊集中出讓，平均成交樓板價11364元(yuan)/平方米(mi)，較去(qu)年(nian)恒大地產(chan)在上述地塊旁邊拿下的一幅地塊低1100元(yuan)/平方米(mi)。

據中(zhong)原地產統計，去(qu)年3月份，一線城市(shi)土地出讓(rang)金為320億(yi)(yi)元，而截(jie)至(zhi)3月25日，今年3月份土地出讓(rang)金僅84.5億(yi)(yi)元。

今(jin)年以來，10大(da)標(biao)桿房企(qi)合(he)計拿(na)地(di)額(e)為776億(yi)元，僅(jin)相當于2013年拿(na)地(di)額(e)3885億(yi)元的20%，大(da)部分(fen)標(biao)桿房企(qi)放緩拿(na)地(di)。

張大偉稱，從一二(er)線(xian)土(tu)地(di)市場(chang)(chang)看，降溫趨勢已經形成，但熱門(men)地(di)塊預期依然處于(yu)高位(wei)，整體土(tu)地(di)市場(chang)(chang)的分化可能會加(jia)劇，后續“地(di)王”與“冷門(men)”可能并存于(yu)一二(er)線(xian)土(tu)地(di)市場(chang)(chang)。

樓(lou)市(shi)銷售放(fang)緩，購房者(zhe)觀望，使(shi)得地價不會(hui)持續堅挺：信(xin)貸的(de)(de)收緊不僅(jin)影(ying)響成交，也約(yue)束了開發商拿地的(de)(de)資金(jin)，回(hui)款變慢，使(shi)得部分企業在土地市(shi)場難以維持高投入(ru)。

上海易居研究(jiu)院(yuan)研究(jiu)員嚴躍進表示，目前(qian)中小房企更(geng)無暇顧及拿地(di)(di)，求(qiu)生存將比獲取土地(di)(di)更(geng)顯迫切，這將使(shi)得土地(di)(di)市場的兩(liang)級分化加大。